﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-15331/2020

г. Краснодар

13 мая 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 13 мая 2021 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) – Фок В.Ю. (доверенность                         от 22.12.2020), от ответчиков: акционерного общества «Пансионат отдыха “Энергетик”» (ИНН 2304041820, ОГРН 1042301876495) – Гуйко Е.А. (доверенность от 17.08.2020), Неподоба Т.А. (доверенность от 17.08.2020) и Николенко М.С. (доверенность                            от 26.02.2020), публичного акционерного общества «Россети Кубань» (ИНН 23090016600, ОГРН 1022301427268) – Новицкого А.А. (доверенность от 10.12.2020), в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета  спора – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы акционерного общества «Пансионат отдыха “Энергетик”» и публичного акционерного общества «Россети Кубань» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2021 по делу № А32-15331/2020, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к АО «Пансионат отдыха "Энергетик"» (далее – пансионат) и ПАО «Россети Кубань» (далее – общество) о расторжении договора от 22.08.2012 № 4000004411 аренды земельного участка               площадью 33 502 кв. м (кадастровый номер 23:40:0507028:13), с указанием в решении, что оно является основанием для погашения в ЕГРН записи о данном договоре аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2021, исковое заявление удовлетворено. Суд принял решение о расторжении договора аренды и указал на необходимость погашения в ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507028:13 правом аренды.                                 В удовлетворении ходатайства пансионата о назначении по делу судебной экспертизы отказано. Суды пришли к выводу о том, что ответчики допустили существенное нарушение условий договора аренды, разместив на земельном участке нестационарные торговые объекты. Данное обстоятельство подтверждено вступившим в законную силу судебным актом по делу № А32-21141/2019. Досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден, что исключает возможность оставления иска без рассмотрения. Земельный участок находится в муниципальной собственности, органы местного самоуправления вправе определять на нем места размещения нестационарных торговых объектов. Земельный участок ответчикам для размещения НТО не предоставлялся. Судебным актом по делу № А32-21141/2019 установлен факт несоответствия использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507028:13 цели его предоставления в аренду в связи с размещением арендатором на земельном участке нестационарных торговых объектов. Доказательства исполнения судебного акта по делу № А32-21141/2019 и демонтажа неправомерно размещенных на земельном участке объектов ответчики не представили. При осмотре земельного участка представителями сторон в акте от 13.07.2020 зафиксировано размещение на земельном участке еще большего количества НТО (30 объектов), чем установлено на момент рассмотрения дела               № А32-21141/2019. Подтвержденное ранее вступившим в законную силу судебным актом нарушение арендаторами условий договора аренды в виде нецелевого использования земельного участка является длящимся. Данный акт составлен в присутствии представителей сторон, подписавших его без возражений. При таких обстоятельствах целесообразность проведения по делу судебной экспертизы отсутствует. Суд апелляционной инстанции отклонил довод пансионата о том, что выявленные администрацией нестационарные торговые объекты размещены иным лицом. Ответчики в силу возложенных на них договором обязательств должны обеспечивать сохранность земельного участка, находящегося в их пользовании, не допускать его использования не по целевому назначению. В материалы дела не представлены доказательства принятия ответчиками мер, направленных на пресечение размещения на участке НТО, ведения несанкционированной торговли и оказания услуг. Суд апелляционной инстанции также принял во внимание, что общество является единственным акционером пансионата, имеет возможность определять содержание принимаемых им решений, форму и способы осуществления хозяйственной деятельности, в том числе вправе принимать решение о назначении единоличного исполнительного органа пансионата или о досрочном прекращении его полномочий. Довод ответчиков о том, что истец злоупотребляет правом, поскольку в рамках дела № А32-21141/2019 уже защитил нарушенное право, возложив на пансионат обязанность освободить земельный участок от НТО, отклонен апелляционным судом. Реализация администрацией полномочий собственника земельного участка не может быть квалифицирована в качестве злоупотребления правом, поскольку расторжение договора аренды обусловлено недобросовестными действиями арендаторов. Нахождение на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчикам на праве собственности, не исключает возможность расторжения договора аренды земельного участка по иску публичного собственника. Суд разъяснил ответчикам право на обращение в администрацию с соответствующим заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без торгов как собственникам объектов недвижимости с обоснованием площади испрашиваемого земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих им объектов.

В кассационных жалобах пансионат и общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просят отменить решение и апелляционное постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований администрации. Податели жалоб указывают, что истцом не соблюден досудебный порядок предъявления требования о расторжении договора аренды; истец злоупотребляет своими правами, поскольку в рамках судебного дела № А32-21141/2019 уже защитил нарушенное право, возложив на пансионат обязанность освободить земельный участок от НТО; акт осмотра не подтверждает, что поименованные в нем НТО размещаются на арендованном земельном участке, а суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство пансионата о назначении судебной экспертизы, направленной на разрешение данного вопроса. Общество также указывает, что ни в рамках судебного дела № А32-21141/2019, ни в рамках настоящего спора администрация не представила доказательства, подтверждающие факт размещение НТО на земельном участке по воле арендаторов. При этом суды не учли, что факт нарушения условий договора аренды устранен ответчиками путем самостоятельного исполнения судебного акта по делу № А32-21141/2019. Акт осмотра от 13.07.2020 не является допустимым доказательством, поскольку ни одно из лиц, участвовавших в осмотре, не является специалистом в области геодезии и картографии. Вывод членов комиссии о том, что на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0507028:13 расположены нестационарные торговые объекты, не может быть признан достоверным. Суды не учли, что расторжение договора аренды является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны. Общество также указало, что не нарушало условия спорного договора аренды.  

В судебном заседании представители пансионата и общества поддержали доводы кассационных жалоб, представитель администрации возражал против их удовлетворения. 

Изучив материалы дела и доводы жалоб, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 05.07.2012 № 1966                                 «О предоставлении ОАО "П/о "Энергетик" и ОАО "Кубаньэнерго" в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора застроенного земельного участка по                      ул. Пионерской, 4а в с. Дивноморское, г. Геленджика для организации парковой зоны пансионата»  администрация (арендодатель), общество и пансионат (арендаторы) 22.08.2012 заключили договор № 4000004411 аренды земельного участка площадью 33 502 кв. м (кадастровый номер 23:40:0507028:13). Договор прошел процедуру государственной регистрации 10.09.2012 (т. 3, л. д. 29 – 37). Согласно пункту 1.1 договора земельный участок предоставлен для организации парковой зоны пансионата. В силу пункта 7.2 договор действует в течение 49 лет (т. 1, л. д. 26 – 32).

Сотрудниками управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования город-курорт Геленджик 13.03.2019 установлено, что земельный участок используется с нарушением вида его разрешенного использования. На участке находятся: торговый павильон «Травы Кавказа», торговый павильон по продаже сока, четыре торговых павильона с роллетами, торговый павильон на четыре секции, некапитальная постройка кафе «Корсар», торговый павильон по продаже выпечки, торговый павильон по продаже одежды, а также два некапитальных навеса кафе «Шашлычный дворик» (т. 1, л. д. 51 – 88).

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик 26.03.2019 направило в адрес пансионата письмо                 № 51-610/19-01-14  с  предложением освободить земельный участок путем демонтажа объектов и привести участок в пригодное для его дальнейшего использования состояние, а также подписать соглашение о расторжении договора от 22.08.2012 (т. 1, л. д. 20 – 25).

Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о демонтаже указанных нестационарных торговых объектов, поскольку их размещение на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0507028:13 не соответствует цели его предоставления в аренду.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края             от 03.12.2019  по делу № А32-21141/2019 на пансионат возложена обязанность в течение одного месяца с момента вступления судебного акта в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507028:13 путем демонтажа и удаления с земельного участка следующих объектов: нестационарного объекта на три роллета; двух некапитальных навесов (ранее – кафе «Шашлычный дворик»); некапитальной постройки (ранее – кафе «Корсар»); торгового павильона по продаже выпечки; торгового павильона по продаже напитков и закусок, а также привести земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507028:13 в пригодное для его дальнейшего использования состояние (т. 1,                        л. д. 112 – 116).

29 января 2020 года в управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик поступила служебная записка начальника управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования город-курорт Геленджик № 20-23/20-10, а также акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507028:13, составленный сотрудниками соответствующего управления, согласно которому арендуемый ответчиками земельный участок не освобожден (т. 1, л. д. 117 – 124).

По результатам обследования арендуемого ответчиками земельного участка 18.02.2020 сотрудниками управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик установлено, что судебный акт по делу № А32-21141/2019 не исполнен (т. 1, л. д. 125 – 131).

Администрация, указывая, что арендаторы допустили существенные нарушения условий договора аренды от 22.08.2012 № 4000004411, обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о его расторжении.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришли к выводу о том, что размещение на арендуемом земельном участке без необходимых разрешений нестационарных торговых объектов не соответствует цели его предоставления.  Данное нарушение является существенным и влечет расторжение договора аренды.

Выводы судов о наличии оснований для удовлетворения иска являются верными в силу следующего. 

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), пункта 1 статьи 1, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Такая защита осуществляется установленными законодателем способами, которые должны соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Из пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) следует, что земли в Российской Федерации, подразделяемые по целевому назначению на указанные в пункте 1 этой статьи категории, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В силу положений статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в числе прочего, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; выполнять иные требования, предусмотренные данным Кодексом, федеральными законами.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса, в том числе при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Названное положение Земельного кодекса устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок               (статья 619 Гражданского кодекса, пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса, пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 4.1.7 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием – «для организации парковой зоны пансионата». Согласно пункту 4.1.9 арендатор обязан не допускать действий, приводящих к нарушению экологической обстановки и качественных характеристик участка и устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя, если такое согласие было необходимо, по его первому письменному требованию (предписанию).

При этом арендатор вправе самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на участке в соответствии с целями и условиями его предоставления (пункт 4.2.2 договора аренды).

Как видно из совместного акта осмотра от 13.07.2020 на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0507028:13 находятся нестационарные торговые объекты и объекты по оказанию услуг (т. 1, л. д. 138 – 161).

С 01.03.2015 правоотношения по размещению нестационарных торговых объектов регулируются нормами главы V.6 Земельного кодекса «Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута».

В силу подпункта 6 пункта 1 статьи 39.33 Земельного кодекса использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута в случае размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 39.36 Земельного кодекса размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 381-ФЗ).

Размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов (часть 1 статьи 10 Закона № 381-ФЗ).

Из материалов дела следует, что собственником земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507028:13 является муниципальное образование город-курорт Геленджик. Доказательства включения находившихся на участке объектов в действующую схему размещения нестационарных торговых объектов в деле отсутствуют.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили соблюдение истцом досудебного порядка разрешения спора о досрочном расторжении договора                    от 22.08.2012 № 4000004411 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507028:13; неисполнение арендаторами обязательств по использованию участка в соответствии с целью его предоставления; отсутствие обстоятельств, объективно препятствующих использованию земельного участка по назначению. Исходя из установленных фактических обстоятельств и применимых норм права суды удовлетворили иск администрации о расторжении договора аренды. Допущенные арендаторами нарушения правомерно квалифицированы судебными инстанциями в качестве существенных, влекущих расторжение договора аренды. Выводы судов соответствуют положениям статей 450, 452, 615, 619 Гражданского кодекса, статей 22, 45 и 46 Земельного кодекса.

Доводы кассационных жалоб суд округа отклоняет. Обстоятельства размещения (нахождения) на участке не включенных в действующую схему размещения нестационарных торговых объектов подтверждены вступившим в законную силу судебным актом по делу № А32-21141/2019 (т. 1, л. д. 112 – 116). Допущенные нарушения условий договора не устранены ответчиками в разумный срок, что подтверждено актом  от 13.07.2020 (т. 2, л. д. 138 – 161). Находящиеся на участке объекты не связаны с целью его предоставления ответчикам, факт их размещения опровергает довод о надлежащем исполнении условий договора аренды. Доказательства, позволяющие усомниться в достоверности сведений, содержащихся в представленных в дело актах обследования, ответчики не представили, поэтому суд первой инстанции правомерно отклонил ходатайство пансионата о назначении по делу судебной экспертизы.  

Исходя из условий договора аренды он заключен не только для эксплуатации объектов ответчиков, но и в целях организации надлежащей эксплуатации прилегающей территории (парковой зоны), что обусловило определение площади земельного участка (33 502 кв. м). Обязанности арендаторов по названному договору, в том числе связанные с обеспечением надлежащей эксплуатации участка, являются солидарными (т. 2, л. д. 2 – 7; т. 3, л. д. 28; пункт 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Размещение на участке вне установленного порядка нестационарных торговых объектов не может подтверждать реализацию цели предоставления участка в аренду, поэтому допущенные ответчиками нарушения условий договора являются существенными. Содержание документов территориального планирования не устраняет необходимость соблюдения предусмотренного законом порядка размещения нестационарных торговых объектов на публичном земельном участке. Сведения об устранении допущенных нарушений в разумный срок не представлены. С учетом изложенного суды пришли к верному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды.    

Вопрос о возврате участка в рамках настоящего дела не рассматривался, поэтому собственники расположенных на нем правомерных объектов недвижимости вправе в установленном законом порядке оформить права на земельные участки, необходимые для их эксплуатации.

Довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора рассмотрен судом апелляционной инстанции и получил правильную правовую оценку. 

Иные доводы жалоб не влияют на оценку законности и обоснованности решения и апелляционного постановления, направлены на переоценку представленных в дело доказательств, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции в соответствии с нормами главы 35 Кодекса.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 15.10.2020 и апелляционного постановления от 26.02.2021 по доводам кассационных жалоб отсутствуют. Правильность выводов судов подателями жалоб не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебного акта. Судебные инстанции всесторонне исследовали представленные доказательства, с достаточной полнотой установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, к которым верно применили нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационных жалоб относятся на ответчиков по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2021 по делу                                      № А32-15331/2020 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                    			                        А.И. Мещерин

Судьи										В.А. Анциферов

										В.Е. Епифанов