Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32,

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

№ А32-41827/2021

г. Краснодар

14 апреля 2023 г.

Резолютивная часть решения оглашена 04 апреля 2023 г.

Текст решения в полном объеме изготовлен 14 апреля 2023 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Язвенко В.А. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Педько Л.О. 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея 

Администрации Федеральной территории «Сириус», 

к ООО «ОЛИМППЛЮС», г. Сочи 

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Государственная корпорация развития «ВЭБ.РФ», ООО «Высота 5642», ООО «Брешиа», ООО «Нино», ООО «Арготорг», Администрация МО ГО город-курорт Сочи Краснодарского края 

о сносе самовольно возведенных объектов,

при участии: 

от МТУ Росимущества: ФИО1 по доверенности; 

от Администрации ФТ «Сириус»: ФИО2 по доверенности; 

от ответчика: ФИО3 по доверенности; 

от третьих лиц: 

от ГКР «ВЭБ.РФ»: не явились; 

от ООО «Высота 5642»: не явились; 

от ООО «Брешиа»: не явились; 

от ООО «Нино»: ФИО4 по доверенности; 

от ООО «Агроторг»: не явились; 

от Администрации г. Сочи: не явились.

после перерыва:

от МТУ Росимущества: не явились; 

от Администрации ФТ «Сириус»: ФИО5 по доверенности; 

от ответчика: ФИО3 по доверенности; 

от третьих лиц: 

от ГКР «ВЭБ.РФ»: не явились; 

от ООО «Высота 5642»: не явились; 

от ООО «Брешиа»: не явились; 

от ООО «Нино»: ФИО4 по доверенности; 

от ООО «Агроторг»: ФИО6 по доверенности; 

от Администрации г. Сочи: не явились.

УСТАНОВИЛ:

МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «ОЛИМППЛЮС» об обязании осуществить снос объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 23:49:0402061:3455, 23:49:0000000:9119, 23:49:0402041:2965, а также нового возводимого объекта и убрать строительный мусор после сноса, об обязании демонтировать деревянный навес, используемый под размещение зала для обслуживания посетителей ресторана «Клёво».

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2022 в качестве соистца по делу привлечена Администрация ФТ «СИРИУС».

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом. 

Соистцы в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований. 

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве. 

Третьим лицом в материалы дела представлен отзыв, согласно которому ООО «Нино» возражает относительно заявленных исковых требований. 

В судебном заседании 29.03.2023 объявлялся перерыв до 15 час. 20 мин., по окончании которого судебное заседание продолжено с участием представителей сторон. 

Представитель Администрации ФТ «Сириус» настаивал на удовлетворении исковых требований. 

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве.

От ООО «Высота 5642» и ООО «Брешиа» в материалы дела поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии их представителей. 

Выслушав представителей сторон, исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ООО «Олимп Плюс» заключен договор N° 743л от 14.04.2017 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7913, площадью 91 332 кв.м, категории: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: «для размещения олимпийского объекта «Гостиничный комплекс категории 5 звёзд на 500 номеров (проектные и изыскательские работы, строительство)».

В соответствии пунктом 1.1. Договора N° 743л от 14.04.2017, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок с видом разрешенного использования - ««для размещения олимпийского объекта «Гостиничный комплекс категории пять звёзд на 500 (проектные и изыскательские работы, строительство)».

Пунктами 5.1.2, 5.1.3 предусмотрено, что арендатор имеет право с момента подписания акта приёма-передачи использовать участок, осуществлять хозяйственную деятельность на участке в соответствии с целями и условиями его предоставления, возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием Участка.

Пунктами 5.2.1 и 5.2.6 установлено, что Арендатор обязан:

- в полном объёме выполнять все условия договора;

- использовать участок в соответствии с целевым назначением разрешённым использованием, указанным в пункте 1.1 Договора.

Пунктом 5.2.11 договора определено, что арендатор обязан до начала строительных работ получить советующее разрешение в установленном порядке Межрегиональное территориальное управление (арендатор) согласие на использование участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7913 не по виду разрешённого использования не давало.

В адрес Межрегионального территориального управления поступило письмо № 77-146-2021 от 03.08.2021 (входящий № 23-23726 от 10:08.2021) в котором содержалась информация об использовании земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7913 с нарушением целевого использования. 

В границах спорного земельного участка распложено три объекта капитального строительства с кадастровыми номерами 23:49:0402061:3455, 23:49:0000000:9119, 23:49:0402041:2965.

При этом в здании с кадастровым номером 23:49:0402061:3455 осуществляют коммерческую деятельность магазин «Пятёрочка». 

В здании с кадастровым номером 23:49:0000000:9119 осуществляют коммерческую деятельность пункт общественного питания ресторан «Клёво» с деревянной пристройкой площадью 400 кв.м., пункт общественного питания ресторан грузинской кухни «Nino». 

B здании с кадастровым номером 23:49:0402041:2965 осуществляют коммерческую деятельность пункт общественного питания «Булочная», пункт общественного питания «Бургерная», ресторан «Высота», а также осуществляется строительство капитального объекта недвижимости.

Межрегиональное территориальное управление полагает, что спорные объекты недвижимости фактически являются самовольными строениями, возведенными без разрешения на строительство, в нарушение вида использования земельного участка.

В департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи поступали обращения генерального директора ООО «Олимп Плюс»; департамент архитектуры, градостроительства благоустройства администрации города Сочи поступали обращения генерального директора ООО «Олимп Плюс»; от 05.06.2018 Bx. № 2101-15/20439 о необходимости получения разрешения на строительство вспомогательного объекта недвижимости (ресторан) на земельном участке с кадастровым номером 23:49;0402041:1881; - от 07.02.2020 вх. № 21.01-15/4530 о необходимости получения разрешения на строительство вспомогательного объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402041;1881; от 23.05.2020 вх. № 21.01-15/21764 о необходимости получения разрешения на строительство вспомогательного объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402041:1881.

На все указанные письма даны ответы об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство так как они являются объектами вспомогательного использования.

Между тем, межрегиональное территориальное управление полагает, что здание с кадастровым номером 23:49:0402061:3455, в котором расположен магазин «Пятёрочка»; здание с кадастровым номером 23:49:0000000:9119, в котором осуществляют свою деятельность пункты общественного питания ресторан «Клёво» с деревянной пристройкой площадью 400 кв.м, ресторан грузинской кухни «Nino», и здание с кадастровым номером 23:49:0402041:2965 в котором осуществляют коммерческую деятельность пункты общественного питания «Булочная», «Бургерная» и ресторан «Высота», не являются вспомогательными по отношению к иным объектам, в частности к объекту капитального строительства 23:49:0402041:1881. 

Таким образом, поскольку арендодатель не согласовал возведение указанных объектов, соистцы полагают их самовольными строениями подлежащими сносу.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. 

При рассмотрении дела и разрешении спора, арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В пункте 22 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться в суд собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.

Согласно части 1 статьи 11 Земельного кодекса РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд, установление, с учетом требований законодательства Российской Федерации, правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона № 131-ФЗ от 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

На основании пункта 2 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно части 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 Кодекса).

По смыслу приведенных норм в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»  разъяснено, что по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В силу части 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Осуществление строительства в установленном порядке подтверждает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. 

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу содержащихся в пункте 26 постановления № 10/22 разъяснений, законом возможность сноса самовольной постройки связывается с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Согласно статей 11, 222, ГК РФ, ст. 60 Земельного кодекса РФ, ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и разъяснениям, изложенным в абзаце 2 п. 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в предмет доказывания по настоящему спору входят факты наличия у истца прав в отношении спорного земельного участка и нарушения прав истца незаконными действиями ответчика.

Правом требовать сноса самовольной постройки наряду с собственником, субъектом иного вещного права на земельный участок, законным владельцем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, обладают и иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки (п. 22 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22).

Таким образом, лицо, обратившееся в суд, должно представить доказательства принадлежности ему земельного участка на праве собственности (ином вещном праве) и совершения ответчиком действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении данного имущества, а также обязанность ответчика совершить те действия, которые, по мнению истца, устранят препятствия во владении этим имуществом.

В соответствии со статьями 64, 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Заявляя требования о сносе самовольных построек, истец должен представить доказательство того, каким образом сохранение спорных объектов нарушает его права и законные интересы.

Возражая против удовлетворения исковых требований ответчик в отзыве на исковое заявление ссылается на то, что истец является ненадлежащим, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. 

Судом установлено, что с 2020 в связи со вступлением в силу Федерального закона от 22.12.2020 N 437-ФЗ «О федеральной территории «Сириус» арендованный ответчиком земельный участок вошел в состав новой административно-территориальной единицы - федеральная территория «Сириус».

Согласно положениям ст. 43 Закона № 437-ФЗ органы публичной власти федеральной территории «Сириус»:

1) самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом и имущественными правами федеральной территории «Сириус»;

2) осуществляют полномочия собственника в отношении федерального имущества, переданного федеральной территории «Сириус», в соответствии с положениями настоящей статьи.

Органы публичной власти федеральной территории «Сириус» своими действиями приобретают и осуществляют имущественные и иные права и обязанности, выступают в суде в рамках их компетенции, установленной настоящим Федеральным законом, Уставом федеральной территории «Сириус», иными нормативными актами, определяющими статус этих органов.

Принимая во внимание вышеизложенное, в настоящее время у Росимущества отсутствуют полномочия собственника в отношении Участка, а также полномочия на представление интересов в суде от имени федеральной территории "Сириус".

Таким образом, Росимущество является ненадлежащим истцом в настоящем споре. Доказательства иного в материалы дела Росимуществом не представлены и в исковом заявлении не приведены.

В соответствии с частью 1 статьи 25, частью 1 статьи 26 ЗК РФ права на земельные участки возникают у граждан и юридических лиц по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со статьей 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Таким образом, судом установлено, что в данный момент указанный земельный участок, истцу не принадлежит. Тем самым истец не является законным владельцем земельных участков, на котором расположен спорный объект, заявленный к сносу. В обоснование нарушения своих прав истец ссылается на то обстоятельство, что наличие самовольных построек препятствует реализации истцом права на распоряжение земельными участками. Между тем, снос существующего объекта недвижимости, которыми владеет другое лицо, не может быть признан соразмерным способом защиты интересов истца, при указанных обстоятельствах. 

Суд приходит к выводу, что Росимущество не подтвердило наличие у него прав и охраняемых законом интересов, нарушаемых самим фактом существования принадлежащего ответчику объекта, и, соответственно, не обладает правом на иск о сносе самовольных построек. При недоказанности Росимущество наличия защищаемого права у суда отсутствуют правовые основания для рассмотрения заявленного требования о сносе самовольной постройки по существу.

На основании изложенного, в удовлетворении требований МТУ Росимущества в Краснодарском крае и республике Адыгея следует отказать. (аналогичные выводы о ненадлежащем истце по аналогичным требованиям поддержаны в Постановлении АССКО от 30.11.2022 по делу А32-41919/2021).

Между тем, как указано ранее определением суда от 31.10.2022 удовлетворено ходатайство Администрации федеральной территории «СИРИУС» о привлечении ее в качестве соистца по настоящему делу.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Рассматривая иски о сносе самовольной постройки, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2022 по делу № А32-41827/2021 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ГеоМаркер» ФИО7 и ФИО8,

Перед экспертами поставлены следующие вопросы: 

«1. Определить расположение спорных объектов с кадастровыми номерами 23:49:0402061:3455, 23:49:0000000:9119, 23:49:0402041:2965 с указанием координат поворотных точек их расположения на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:7913 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нижнеимеретинская и указанием отступов от границ земельного участка (заступов при наличии). 

2. Установить технические характеристики вышеуказанных спорных объектов: размеры, площадь, площадь застройки, высоту, материал стен, фундамента, наличие коммуникаций. Представить фото-таблицу. Являются ли они объектами капитального строительства, прочно связанными с землей в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительными и строительными нормами и правилами и возможно ли его перемещение без несоразмерного ущерба? Описать почему эксперт пришел к такому выводу. Определить к какому уровню ответственности и соответственно классу сооружения они относятся в соответствии с действующим законодательством. Описать, почему эксперт пришел к соответствующему выводу. 

3. Определить являются ли спорные строения объектами основного или вспомогательного назначения, исходя из их назначения и использования, технических планов, проектов и т.д. Указать, по отношению к какому основному объекту, спорные объекты являются вспомогательными, при положительном ответе на первую часть вопроса. 

4. Соответствуют ли спорные объекты проектной и технической документации, градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город Сочи, Генеральному плану муниципального образования, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий (границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения)? Если не соответствюет, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства. 

5. Создает ли строительно-техническое состояние спорных объектов, их расположение и эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан?»

В адрес Арбитражного суда Краснодарского края поступили материалы дела и заключение судебной экспертизы №2022-04/15-Э от 19.04.2022, согласно выводам которой установлено, что сведения о местоположении спорных объектов с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3455, 23:49:0402041:2965, 23:49:0000000:9119 соответствуют сведениям ЕГРП. 

Спорные объекты с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3455, 23:49:0402041:2965, 23:49:0000000:9119 являются объектами недвижимого имущества, строительство которых завершено, отделочные работы полностью окончены. В связи с чем, путем визуального осмотра материал стен, а также фундамента определить не представляется возможным. При этом, в материалах дела имеется проектная документация на нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0000000:9119, a также на нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0402041:3455.

В имеющейся в материалах дела проектной документации на объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0402041:3455 описан конструктив здания, а также имеются чертежи. Ознакомившись с проектной документацией, Экспертом установлено, что в основе здания лежит металлокаркас из стальных квадратных труб 140×140× ГОСТ 30245-2003, фасадных стеновых ферм. Для восприятия сейсмической и ветровой нагрузки запроектированы связи из стальных квадратных труб 70×70×5 гост 30245-2003. Кровля здания односкатная, с уклоном 2%. Здание опирается на утепленную железобетонную фундаментную плиту мелкого заложения, 200 мм (конструкция плиты определяется расчетом) и крепится анкерами и закладными деталями.

Наружные стены запроектированы в виде каркасно-обшивных стен поэлементной сборки.

Экспертом приведены технические характеристики объекта с кадастровым номером 23:49:0402041:3455:

Характеристика

Значение

Источник

Год постройки

2019 г.

сведения ЕГРН

Характеристика конструктивных элементов

Характеристика

Значение                                  Источник

Общая площадь здания

657,4 кв. м

сведения ЕГРН

Площадь застройки

717,5 кв. м

натурная съемка

| Количество этажей

1 эт.

физический осмотр

! Высота здания

4 м

натурная съемка

Фундамент

фундаментная железобетонная плита

согласно проекту

Характеристика

Значение

Источник

Стены

Смешанные (металлические, гипсокартон)

согласно проекту

Крыша

односкатная

физический осмотр

Оконные проемы

металлопластиковые

физический осмотр

Электроснабжение

централизованное

пояснение собственника

Водоснабжение

централизованное

пояснение собственника

Канализация

централизованное

пояснение собственника

Экспертом установлено, что исследуемое здание имеет неправильную форму в плане, у здания отсутствует крен в вертикальной плоскости, что говорит о жесткости объекта, а также правильном выборе конструктива здания, а также наличия фундамента. Кроме того, у исследуемого объекта с кадастровым номером 23:49:0402041:3455 зарегистрировано право собственности. В связи с чем, Экспертом сделан вывод, что исследуемый объект является объектом капитального строительства, то есть объект прочно связан с землей (у здания имеется железобетонный фундамент), кроме того, к исследуемому зданию проведены инженерные коммуникации, соответственно, перемещение исследуемого объекта, без несоразмерного ему ущерба невозможно.

Далее, Эксперт в табличной форме приводит технические характеристики вышеуказанного спорного объекта с кадастровым номером 23:49:0000000:9119:

Характеристика

Значение

Источник

Год постройки

2018 г.

сведения ЕГРН

Характеристика конструктивных элементов

Характеристика

Значение

Источник

Общая площадь здания

922,8 кв. м

сведения ЕГРН

Площадь застройки

8 47 кв. м

натурная съемка

Количество этажей

2 эт.

физический осмотр

В том числе подземный

1 эт.

физический осмотр

Высота здания

6, 85 м

согласно проекту

Фундамент

-

сведения отсутствуют

Стены

Смешанные

(металлические,

гипсокартон)

согласно проекту

Крыша

односкатная

физический осмотр

2конные проемы

металлопластиковые

физический осмотр

Электроснабжение

централизованное

пояснение собственника

Энергоснабжение

централизованное

пояснение собственника

Канализация

централизованное

пояснение собственника

На основании физического осмотра, а также анализа проектной документации на строительство исследуемого объекта (том I л.д. 115-118) , Экспертом установлено, что исследуемый объект является объектом капитального строительства, то есть объект прочно связан с ней (Эксперт исходит из допущения о наличии фундамента), кроме того, к исследуемому зданию проведены инженерные коммуникации, соответственно, перемещение исследуемого объекта, без несоразмерного ущерба невозможно.

Далее, эксперт исследует спорный объект капитального строительства кадастровым номером 23:49:0402041:2965:

Характеристика

Значение                Источник

Год постройки

2017 г.

сведения ЕГРН

Характеристика конструктивных элементов

Характеристика

Значение

Источник

Общая площадь здания

1497,8 кв. м

сведения ЕГРН

Площадь застройки

894,7 кв. м

натурная съемка

Количество этажей

2 эт.

физический осмотр

Зысота здания

8 м

натурная съемка

Фундамент

-

не исследовался

Стены

смешанные

сведения ЕГРН

Крыша

односкатная

физический осмотр

Эконные проемы

металлопластиковые

физический осмотр

Электроснабжение

централизованное

пояснение собственника

Водоснабжение

централизованное

пояснение собственника

Канализация

централизованное

пояснение собственника

На основании физического осмотра, Экспертом установлено, что исследуемое здание имеет неправильную форму в плане, у здания отсутствует крен в вертикальной плоскости, что говорит о жесткости объекта, а также правильном выборе конструктива здания, а также наличия фундамента. Кроме того, у исследуемого объекта с кадастровым номером 23:49:0402041:2965 зарегистрировано право собственности. В связи с чем, Экспертом сделан вывод, что исследуемый объект является объектом капитального строительства, то есть объект прочно связан с землей (у здания имеется железобетонный фундамент), кроме того, к следуемому зданию проведены инженерные коммуникации, соответственно, перемещение исследуемого объекта, без несоразмерного ущерба невозможно.

По третьему вопросу эксперт пришел к выводу о том, что спорные строения являются объектами вспомогательного назначения, исходя из их назначения и использования по отношению к основному зданию 23:49:0402041:1881.

По четвертому вопросу эксперт сделал вывод о том, что некапитальный навес, примыкающий к основному кадастровым номером 23:49:0000000:9119 в проектной документации не отображен. Какая-либо иная техническая документация в отношении нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0402041:3455 в материалах дела отсутствует.

Однако, в материалах дела имеется технический план на нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0000000:9119, подготовленный кадастровым инженером ФИО9 04.07.2018 г. в указанном техническом плане имеются сведения о местоположении (имеется каталог координат) спорного объекта недвижимости, а также его площади (922,8 кв.м) и назначении (нежилое). Экспертом, было проведено сопоставление фактических параметров нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0000000:9119 с параметрами указанными в техническом плане, и сделан вывод об их соответствии.

Также, Экспертом было установлено, что в отношении объекта капитального строительства с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2965 проектная документация отсутствует, в связи с чем, провести соответствие параметров спорного объекта параметрам, указанным в проектной документации не представляется возможным.

Однако, в материалах дела имеется технический план на нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0402041:2965, подготовленный кадастровым инженером ФИО10 16.05.2017 г. В указанном техническом плане имеются сведения о местоположении (имеется каталог координат) спорного объекта недвижимости, а также его площади (1497,8 кв. м) и назначении (нежилое).

Экспертом, было проведено сопоставление фактических параметров нежилого здания кадастровым номером 23:49:0402041:2965 с параметрами указанными в техническом плане, и сделан вывод об их соответствии. 

Также, Экспертом сделан вывод, что спорные объекты капитального строительства соответствуют строительным, противопожарным нормам и санитарно-гигиеническим правилам.

Кроме того, из тех параметров, которые Эксперту представилось возможным определить относительно объекта с кадастровым номером 23:49:0402041:2965, не соответствующих параметрам правил землепользования и застройки на территории муниципального образования города-курорта Сочи не установлено.

Сведения о наличии, либо отсутствии красных линий в районе местоположений исследуемых объектов в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, размещение границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения Экспертом не определены, в связи с тем, что в материалах дела не имеется по ним сведений. Кроме того в материалах дела отсутствует Генеральный план муниципального образования. 

При ответе на пятый вопрос экспертом установлено, что строительно-техническое состояние спорных объектов, их расположение и эксплуатация угрозу жизни здоровью граждан не создает.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2022 назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ГеоМаркер» ФИО7 и ФИО8. 

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Определить расположение нового возводимого объекта строительства с указанием координат поворотных точек его расположения на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:7913 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нижнеимеретинская и указанием отступов от границ земельного участка (заступов при наличии). 

2. Установить технические характеристики вышеуказанных нового возводимого объекта капитального строительства: размеры, площадь, площадь застройки, высоту, материал стен, фундамента, наличие коммуникаций. Представить фото-таблицу. Является ли он объектом капитального строительства, прочно связанными с землей в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительными и строительными нормами и правилами и возможно ли его перемещение без несоразмерного ущерба? Описать почему эксперт пришел к такому выводу. Определить к какому уровню ответственности и соответственно классу сооружения он относится в соответствии с действующим законодательством. Описать, почему эксперт пришел к соответствующему выводу. 

3. Определить является ли вышеуказанное спорное строение объектом основного или вспомогательного назначения, исходя из его назначения и использования, технических планов, проектов и т.д. Указать, по отношению к какому основному объекту, спорный объект является вспомогательным, при положительном ответе на первую часть вопроса. 

4. Соответствует ли спорный объект проектной и технической документации, градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город Сочи, Генеральному плану муниципального образования, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий (границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения)? Если не соответствюет, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства. 

5. Создает ли строительно-техническое состояние спорного нового возводимого объекта, его расположение и эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан?»

В адрес Арбитражного суда Краснодарского края поступили материалы дела и заключение дополнительной судебной экспертизы №2022-08/21-Э.

Для установления местоположения спорного объекта была произведена геодезическая съемка с дальнейшей камеральной обработкой полученных данных. По результатам работ, Экспертом была подготовлена Схема положения фактических границ исследуемого объекта относительно кадастровых границ земельного участка на котором оно расположено.

Далее Эксперт приводит координаты поворотных точек исследуемого объекта  капитального  строительства,  расположенного  на  земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:7913. Таблица 5. Координаты поворотных точек исследуемого объекта:

Система координат Краснодарского края МСК-23

№ точки

X

Y

1

296096.81

2218606.28

2

296087.76

2218623.10

3

296054.30

2218605.09

4

296063.35

2218588.27

5

296072.73

2218593.32

6

296075.59

2218594.86

1

296096.81

2218606.28

Площадь  застройки  725.76  кв.   м

Эксперт в табличной форме приводит технические характеристики вышеуказанного спорного объекта, расположенного на земельном участке ™с кадастровым номером 23:49:0000000:7913.

Характеристика

Значение

Источник

Год постройки

2021  г.

Пояснение ответчика

Характеристика конструктивных элементов

Характеристика

Значение

Источник

Общая площадь  здания

1402,6  кв.   м

натурная съемка

Площадь  застройки

725,8   кв.   м

натурная съемка

Количество этажей

2  эт.

физический осмотр

Высота  здания

12, 9  м

натурная съемка,

проектная

документация

Фундамент

фундаментная железобетонная плита

проектная документация,

физически

определить  не

представляется

возможным

Характеристика

Значение

Источник

Стены

Смешанные (ж/б колонны, бетонные блоки)

проектная документация,

физически

определить не

представляется

ВОЗМОЖНЫМ

Крыша

односкатная

физический осмотр

Электроснабжение

централизованное

Пояснение ответчика

Водоснабжение

централизованное

Пояснение ответчика

Канализация

централизованное

Пояснение ответчика

Экспертом сделан вывод, что исследуемый объект является объектом капитального строительства, то есть объект прочно связан с землей (у здания имеется железобетонная фундаментная плита), кроме того, к исследуемому зданию проведены инженерные коммуникации, соответственно, перемещение исследуемого объекта, без несоразмерного ему ущерба невозможно.

Кроме того, Экспертом сделан вывод, что ввиду того, что исследуемый объект является вспомогательным (ранее определено в исследовательской части), его уровень ответственности - нормальный, а соответственно он относится к II классу ответственности.

Экспертом сделан вывод, что исследуемое здание является вспомогательным по отношению к зданию с кадастровым номером 23:49:0402041:1881.

Эксперт исходит из допущения, что спорный объект соответствует проектной документации представленной ответчиком.

Далее, Экспертом сделан вывод, что спорный объект соответствует строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам.

Также, Эксперту необходимо пояснить, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402061:1072 расположены иные объекты капитального строительства, помимо спорного объекта капитального строительства, которые не являлись предметом спора. В связи с чем, Эксперту представляется возможным исследовать не все параметры Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования города-курорта Сочи (территориальная зона, в которой находится земельный участок ОЦ-5.2 - общественно деловая зона высокоэтажной застройки высотой до 73 м). Таким образом, из тех параметров, которые Эксперту представилось возможным определить относительно спорного объекта, не соответствующих параметрам Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования города-курорта Сочи не установлено 

Кроме того, Эксперт делает вывод, что в связи с тем что, минимальный отступ от границ земельного участка до спорного объекта соблюден, то отступы от красных линий (если таковые имеются), соблюдены. Кроме того, размещение границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения 

5. Экспертом сделан вывод, что строительно-техническое состояние спорного нового возводимого объекта, а также его расположение и эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан не создает. 

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 АПК РФ.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленные суду заключения экспертов, подписаны экспертами, удостоверены печатью экспертного учреждения и соответствуют установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперты под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Оценив заключения экспертов в совокупности с другими доказательствами, содержащимися в материалах дела, суд не находит оснований сомневаться в компетентности и беспристрастности эксперта, а также сомневаться в правильности выводов, сделанных экспертами.

На основании вышеизложенного, заключения экспертиз № 2022-04/15-Э от 19.04.2022 и №2022-08/21-Э от 18.08.2022, принимаются судом как надлежащее доказательство.

Возражая относительно исковых требований, ответчик, ссылаясь на выводы экспертных исследований, указал, что предпринимал надлежащие меры к получению разрешения на строительство, обратился с проектом, которым согласно выводам экспертизы соответствуют спорные здания с запросом необходимости выдачи разрешения на строительство. Между тем, уполномоченный орган администрации г. Сочи, а в последующем Администрация ФТ «Сириус» указала, что разрешение на строительство данных объектов не требуется (письма № 21.01-15/14027 от 26.05.2017, № 21.01-15/21764 от 23.05.2019, № 21.01-15/20439 от 05.06.2018, 07.02.2020 № 21.01-15/4530, 915/1-ФТ от 28.10.2021).

Ответчик указал, что по своему функциональному назначению Спорные объекты являются строениями, обеспечивающими повседневные хозяйственные нужны гостиничного комплекса: а именно, в зданиях осуществляется складирование оборудования и расходных материалов.

Также помещения здания с кадастровым номером 23:49:0402061:3455 были оборудованы в торговые залы для обеспечения гостей продуктами питания и товарами первой необходимости. При этом, размещение торговых точек во вспомогательной постройке вызвано неоднократными обращениями гостей гостиничного комплекса о предоставлении им возможности приобретать товары повседневного спроса на территории комплекса, не выходя за его пределы, что соответствоваю бы стандартам мировой практики в сфере оказания гостиничных услуг.

Помещения в зданиях с кадастровыми номерами 23:49:0000000:9119 и 23:49:0402041:2965 оборудованы в объекты питания в виду того, что при первоначальной застройке гостиницы размер помещений для организации питания гостей и количество посадочных мест и данных помещениях не были рассчитаны на 100 % загрузку комплекса. В условиях же пандемии в связи с резким увеличением потока гостей имеющееся количество посадочных мест в помещениях для организации питания в основном объекте не позволяет Обществу обеспечить надлежащее оказание услуг по питанию. Кроме того, размещение на территории гостиничного комплекса вспомогательных объектов для обеспечение гостей питанием вызвано неоднократными их обращениями о предоставлении туристам возможности питаться на территории комплекса без очередей в основном здании гостиницы и в любое время, не выходя за его пределы, в целях исключения распространения короновирусной инфекции и снижения риска заражения

Следовательно, указанные Спорные объекты возведены и используются Ответчиком исключительно для обеспечения нормального функционирования гостиницы и оказания ее постояльцам безопасных туристических услуг, в том числе в период пандемии. Спорные объекты технологически и эксплуатационно связаны с основным объектом: хозяйственные объекты обеспечиваются инженерно-технической инфраструктурой (подземные коммуникации) через основной объект и их эксплуатация фактически невозможна без существования и функционирования гостиничного комплекса.

Также Спорные объекты стилистически и архитектурно спроектированы и построены как часть гостиничного комплекса, находятся под единым ограждением, обеспечены прямым и свободным доступом как для персонала, так и для отдыхающих в гостинице, не имеют дополнительных ограничений (заборов, пунктов КПП и т.д.), позволяющих рассматривать данные постройки как самостоятельные объекты недвижимости.

При этом, следует учесть, факт того, что Спорные объекты имеют самостоятельный выход к землям общего пользования и доступ в них имеется у неограниченного круга лиц, сам по себе не является признаком того, что объекты имеют самостоятельное назначение и не выполняют вспомогательную функцию к основной постройке. Учитывая то, что Ответчик не является специализированной организаций и не имеет прав по обеспечению гостей гостиничного комплекса продовольственными товарами и предметами первой необходимости, а также организации ресторанов, часть помещений Спорных объектов была передана в аренду специализированным лицам, и существующая локация входов в здания была условием арендаторов при размещении торговых залов и залов для оказания услуг питания для обеспечения гостей комплекса.

Спорные объекты по заданию Ответчика проектировались как здания вспомогательного назначения, что подтверждается проектной документацией.

При обращении Ответчика в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, в целях разъяснения вопроса о необходимости получения разрешения на строительство Спорных объектов письмами поименованы ранее подтверждено отсутствие необходимости получения Обществом такого разрешения по причине вспомогательной функции зданий к основной существующей застройке территории.

Также, по результатам строительства Спорных объектов в отношении них были проведены техническая инвентаризация (ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по городу-курорту Сочи подготовлены технические паспорта) и кадастровые работы (кадастровым инженером подготовлены технические планы и декларации). Из содержания подготовленных специалистами документов следует, что построенные объекты соответствуют проектной документации и построены как вспомогательные объекты по отношении к основному объекту.

В последующем органом регистрации прав в отношении Спорных объектов были осуществлены кадастровый учет и регистрация права собственности Ответчика как на нежилые здания вспомогательного назначения. При этом, в ходе указанных действий при проведении правовой экспертизы как права Общества на застройку Участка указанными зданиями, так и самих возведенных объектов на предмет законности их строительства органом регистрации прав нарушений выявлено не было.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ (постановление по делу от 24.09.2013 N 1160/13), исходя из системного толкования норм гражданского и градостроительного законодательства, при возведении вспомогательного объекта законодательством не предусмотрена необходимость получения застройщиком разрешения на строительство, а, следовательно, и разрешения на ввод в эксплуатацию объекта по окончании строительных работ. Право собственности на объекты вспомогательного назначения регистрируется в упрощенном порядке на основании декларации, подтверждающей создание таких объектов и содержащей их техническое описание, без представления в регистрирующий орган разрешений на строительство и последующий ввод в эксплуатацию.

В соответствии с положениями ст.ст. 40, 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Вместе с тем, принимая во внимание положения ГрК РФ о порядке строительства объектов вспомогательного использования, а также разъяснения судебной практики о квалифицирующих признаках таких объектов, является обоснованным утверждение, что вспомогательные объекты строятся в рамках уже установленного правового режима (категории земель и вида разрешенного использования) земельного участка, предоставленного для строительства основного объекта. Действующее законодательство не содержит положений об обязанности застройщика изменить правовой режим участка, предоставленного для строительства основного объекта, чтобы в его границах (на отдельной части участка) возвести вспомогательный объект. 

Как указано выше, участок, на котором осуществлено строительство спорных объектов, принадлежит Обществу на праве аренды на основании Договора аренды.

Согласно условиям Договора аренды Участок передан в пользование Общества как застройщик) в следующих целях - «Для размещения олимпийского объекта «Гостиничный комплекс категории 5 звезд на 500 номеров (проектные и изыскательские работы, строительство)».

В целях исполнения условий Договора аренды Обществом построен гостиничный комплекс. В ходе его строительства и ввода в эксплуатацию Ответчиком были получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 25.11.2013г. № RU23309000-324, что соответствует требованиям действующего законодательства и условиям Договора аренды.

Вместе с тем, исходя из условий Договора аренды (п.п. 5.1.2 — 5.1.3. 5.2.11), Арендатор имеет право с момента подписания акта приема-передачи использовать участок, осуществлять хозяйственную деятельность на участке в соответствии с целями и условиями их предоставления: возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка: до начала строительных работ Арендатор обязан получить соответствующее разрешение в установленном порядке.

То есть из буквального толкования положений Договора аренды следует, что дальнейшая застройка земельного участка Арендатору разрешена: разрешение на строительство необходимо получать в случаях, установленных действующим законодательством.

При этом, сложившаяся судебная практика (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2021 N 308-ЭС20-22222 по делу N А53-3413/2019, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 14434/09 от 16.02.2010) исходит из того, что выдача уполномоченным органом разрешения на строительство конкретного объекта (основного) на конкретном земельном участке, который не может быть повторно выделен этому лицу для размещения объекта вспомогательного использования, следует рассматривать как согласие на такое использование земельного участка его правообладателем.

Таким образом, в силу приведенной судебной практики Общество как застройщик полагало себя имевшим право без дополнительного согласования размещать на предоставленном ему ранее в аренду Участке для строительства гостиничного комплекса объекты вспомогательного использования.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит определения объекта вспомогательного использования. Основными критериями определения таких объектов как объектов вспомогательного использования являются принадлежность объектов к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношении к которому объект является вспомогательным и для обслуживания которого он построен, а также невозможность самостоятельного использования для иной деятельности.

Согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТу 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения», введенному в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.12.2014 N 1974-ст. 

Из указанного следует, что объектом вспомогательного назначения следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие конструктивной возможности самостоятельного использования для иной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 Разъяснений по применению положений Градостроительного кодекса Российской Федерации в части осуществления государственного строительного надзора и постановления Правительства Российской Федерации от 1 февраля 2006 г. № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации», критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. К таким сооружениям можно отнести мобильные сборно-разборные и контейнерные здания и склады, гаражи, блокпосты для охраны объектов и другие подобные сооружения.

Понятие вспомогательного объекта является правовой категорией, то есть не входит в компетенцию эксперта.

По смыслу гражданского законодательства, для того чтобы быть отнесенными к недвижимости объект капитального строительства, прочно связанный с землей, должен обладать самостоятельным хозяйственным назначением. Объекты вспомогательного назначения не являются таковыми, поскольку выполняют обслуживающую функцию основной вещи. 

В рассматриваемом случае не следует, что спорные объекты предназначены для обслуживания только основного объекта и не имеют конструктивной возможности самостоятельного использования для иной деятельности. 

Между тем, ссылки истца об использование не по целевому назначению строений, возведенных в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания их самовольной постройкой (пункт 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022). Сам по себе факт эксплуатации спорных объектов не по целевому назначению не означает, что объекты являются самовольными строениями и должны быть снесены на основании статьи 222 Гражданского кодекса. Использование объектов не по назначению может являться основанием для запрета такого использования (определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.09.2015 № 18-КГ15-140 от 17.12.2019 № 306-ЭС19-15447). 

Ссылки относительно наличия (отсутствия) надлежащих мер к легализации спорных объектов не приведены. Истцы в процессе рассмотрения спора не ставили под сомнение доводы общества о принятии надлежащих мер, направленные на согласование строительства спорных объектов, а именно подготовку проектной и иной технической документации, обращение общества в уполномоченный орган в целях разъяснения вопроса о необходимости получения разрешения на строительство спорного объекта. Объекты соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям норм пожарной безопасности, не нарушают права и охраняемые законом интересы третьи лиц, не создает угрозу для жизни и здоровья людей. 

Закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях; самовольное же строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено статьей 222 ГК РФ. Указанная в статье 222 ГК РФ санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 г. N 101-О, от 24 марта 2015 г. N 658-О, от 27 сентября 2016 г. N 1748-О, от 28 марта 2017 г. N 609-О и др.).

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

При оценке значительности допущенных при возведении строения нарушений судом приняты во внимание положения статьи 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также их соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об очевидных признаках явного и намеренно недобросовестного поведения общества, о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил, публичных интересов, а также третьих лиц (определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2022 № 308-ЭС21-29061 по делу № А63-18015/2020). 

Из смысла ст. 222 ГК РФ и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что снос самовольной постройки является исключительной мерой, направленной на защиту нарушенных или нарушаемых прав заявителя, а также в случае создания угрозы жизни и здоровью граждан. 

Отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольной постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (определения Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 № 306-ЭС19-19642, от 18.05.2020 № 308-ЭС20-6294, от 17.12.2019 № 306-ЭС19-15447, от 19.12.2019 № 308-ЭС19-14740). 

Заключением судебных экспертиз подтверждено, что нарушений градостроительных норм и строительных норм и правил при постройке зданий не допущено, сохранение объектов не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Общество принимало надлежащие меры к получению разрешения на строительство, чему дана последовательная оценка в настоящем судебном акте.

Исследовав и оценив в совокупности все представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что требования об обязании снести самовольно возведенные нежилые здания удовлетворению не подлежит.

Пунктом 25 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» определено, что исходя из части 5 статьи 96 АПК РФ, в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. В связи с этим арбитражный суд вправе указать на отмену обеспечительных мер в названных судебных актах либо после их вступления в силу по ходатайству лица, участвующего в деле, вынести определение об отмене обеспечительных мер.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований по настоящему делу, суд считает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда от 07.10.2021 по данному делу.

Согласно правилам ст. 110 АПК РФ судебные расходы по делу подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 07.10.2021 по данному делу отменить.

Взыскать с МТУ РОСИМУЩЕСТВА в Краснодарском крае и республике Адыгея (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «ОЛИМППЛЮС» (ИНН 

<

***>) 15 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Взыскать с Администрации федеральной территории «Сириус» (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «ОЛИМППЛЮС» (ИНН 

<

***>) 15 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Взыскать с Администрации федеральной территории «Сириус» (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «ГЕОМАРКЕР» (ИНН 

<

***>) 15 000 руб. стоимости экспертного исследования.

Взыскать с МТУ РОСИМУЩЕСТВА в Краснодарском крае и республике Адыгея (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «ГЕОМАРКЕР» (ИНН 

<

***>) 15 000 руб. стоимости экспертного исследования.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                      В.А. Язвенко