РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № А40-121867/23-21-983

г. Москва

31 августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2023 года

Полный текст решения изготовлен 31 августа 2023 года

 

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи – Гилаева Д.А. 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ИП ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 28.05.2014)

к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>)

третьи лица: 1) ООО "ЮПИТЕР" (129347, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЯРОСЛАВСКИЙ, РОТЕРТА УЛ., Д. 1, ЭТАЖ 1 ПОМ. I, КОМ. 11, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 05.09.2002, ИНН: 

<

***>); 2) ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0013006:3031, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 155,5 кв.м., оформленные уведомлением Управления Росреестра по Москве от 04.08.2023 №№ КУВД-001/2023-17477509/7, КУВД-001/2023-17477509/5

в судебное заседание явились:

от заявителя: ФИО3 (паспорт, диплом, дов. от 15.06.2021)

от ответчика: ФИО4 (уд., диплом, дов. от 25.04.2023)

от третьих лиц: 1) ФИО3  (паспорт, диплом, дов. от29.07.2021),, 2) ФИО5 (паспорт, диплом, дов. от 25.01.2023)

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (далее – ответчик, заинтересованное лицо, Росреестр) с участием третьих лиц ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ, ИП ФИО6 о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0013006:3031, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 155,5 кв.м., оформленные уведомлением Управления Росреестра по Москве от 04.08.2023 №№ КУВД-001/2023-17477509/7, КУВД-001/2023-17477509/5.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования с учетом уточнения заявленных требований.

Представитель ответчика представил отзыв и материалы регистрационного дела, в удовлетворении заявленных требований просил отказать.

Представитель третьего лица ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ представил письменные пояснения в которых поддерживает заявленные требования.

Представитель третьего лица ООО "ЮПИТЕР" поддержал доводы заявителя.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Срок на обращение в суд, предусмотренный ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы заявителя и ответчика, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя  подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из заявления, ИП ФИО2  27.04.2023 вместе ООО «ЮПИТЕР», обратились в Управление Росреестра по Москве  с заявлением от 27.04.2023 № КУВД-001/2023-17477509 о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0013006:3031, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 155,5 кв.м.

Уведомлениями от 18.05.2023 №№ КУВД-001/2023-17477509/1, КУВД-001/2023-17477509/3 Управления Росреестра по Москве государственная регистрация перехода права собственности в отношении объекта недвижимого имущества была приостановлена.

04.08.2023 г. №№ КУВД-001/2023-17477509/7, КУВД-001/2023-17477509/5 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0013006:3031, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 155,5 кв.м.

Посчитав решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве незаконными, заявитель обратился в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд соглашается с доводами заявителя и третьего лица, при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Юпитер» обратился в Департамент с заявлением о предоставлении согласия на отчуждение объекта недвижимости в соответствии со ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), на нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0013006:3031, расположенное по адресу: 

<

...>.

Между Департаментом и ООО «Юпитер» был заключен договор купли-продажи недвижимости от 05.12.2022 (учетный № 59-8172 от 29.12.2022) общей площадью 155,5 кв. м по адресу: 

<

...>.

В качестве документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации, в материалы регистрационного дела представлен Договор № 03/23 от 31.03.2023 купли-продажи имущества с поручительством, заключенный между ООО «ЮПИТЕР» и ИП ИП ФИО2, согласно которому ООО «ЮПИТЕР» обязуется передать, а ИП ФИО2 принять в собственность нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0013006:3031, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 155,5 кв.м.

Письмом от 24.04.2023 № ДГИ-1-17448/23-1 Департамент согласовал ООО «Юпитер» переход права собственности на вышеуказанный объект.

Переход права собственности на выкупаемую недвижимость от продавца к покупателю состоялся с обременением в виде залога в силу закона.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 1 ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ) лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с условиями Договора и ст. 392.3 ГК РФ Общество вправе передать новому покупателю права и обязанности по Договору с согласия продавца.

В случае отсутствия согласия продавца такая передача является ничтожной (п.2ст. 391 ГК РФ).

При этом согласие Департамента обусловлено тем, что Общество остается поручителем за нового покупателя на оставшуюся сумму основного долга (включая задолженность по основному долгу), процентов и неустойки (штрафов и пени), начисленных на момент заключения договора передачи договора купли-продажи недвижимости с поручительством, также процентов за предоставленную рассрочку и штрафных санкций, начисляемых до момента надлежащего исполнения обязательств по Договору.

Учитывая, что Обществом представлен договор передачи договора купли-продажи недвижимости от 31.03.2023 (с поручительством) (далее - Договор передачи Договора с поручительством), Департамент согласовывал передачу прав и обязанностей ИП ФИО2 по Договору.

Также Департамент уведомил заявителя, что для обеспечения государственной регистрации перехода права собственности на выкупаемую недвижимость Обществу и новому покупателю необходимо представить в Управление Росреестра по Москве согласие Департамента, как залогодержателя, выраженное в ДГИ-1-17448/23-1.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что заключение любых договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, может быть возможно только по результатам проведения торгов.

Согласно п.1 ст. 18 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества.

Статьей 13 Закона № 178-ФЗ предусмотрено, что приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными данным законом.

Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Таким образом, покупатель мог бы приобрести государственное имущество, право на которое заявлены к регистрации, только с соблюдением положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и Закона № 178-ФЗ и как лицо предложившее наиболее высокую цену за такое имущество.

Согласие Департамента городского имущества города Москвы на заключение договора передачи договора купли-продажи недвижимости новому Покупателя на тех же условиях, что и первоначальному Покупателю, есть не что иное как муниципальная преференция.

Частью 3 статьи 19 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что государственная или муниципальная преференция предоставляется с предварительного согласия в письменной форме антимонопольного органа.

Следовательно, что передача стороной всех прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое приобретено в порядке Закона №159-ФЗ, другому лицу возможно путем проведения аукциона на право заключения договора, предусматривающего переход прав в отношении приватизированного имущества либо с согласия антимонопольного органа.

ООО «ЮПИТЕР» самостоятельно, в установленном законом порядке, уже реализовало своё право на приватизацию спорного объекта недвижимости, договор купли-продажи недвижимости от 05.12.2022 № 59-8172 (учетный от 29.12.2022).

Указанный Объект недвижимости принадлежит ему на праве собственности и не является государственной или муниципальной собственностью, в связи с чем оно вправе распорядиться им по своему усмотрению без учёта положений законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества, прекративших регулирование правоотношений в отношениях с другими участниками гражданского оборота, основываясь исключительно на нормах гражданского законодательства, регулирующих права собственников недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ПС РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу положений ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с положениями ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Особенности приватизации недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства определяются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Положениями ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями статьи 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее -федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Из взаимосвязанного толкования приведенных правовых норм следует, что перешедшее в порядке приватизации недвижимое имущество физическим и (или) юридическим лицам с момента государственной регистрации права становится их собственностью, прекращая процесс приватизации, а, следовательно, прекращается регулирование правоотношений, связанных с приватизацией, действие которого направлено лишь на передачу государственного и муниципального имущества всобственность частных лиц.

Став собственником имущества, указанные лица вправе распорядится им своей волей и в своем интересе в соответствии со ст. 209 ГК РФ, которая устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает различные способы отчуждения принадлежащего собственникам имущества, в том числе и путём передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора).

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Кроме того, ссылаясь на часть 5 статьи 5 ФЗ № 159 государственный регистратор неправильно квалифицирует и применяет нормы данного закона.

В соответствии с частью 5 статьи 5 ФЗ № 159 предусмотрено, что в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Поскольку переуступаемый объект недвижимого имущества не находится в аренде, а находится в собственности у ООО «ЮПИТЕР», нормы данной статьи на сделку по переуступке, не распространяются.

Кроме того, Залогодержателем в лице Департамента городского имущества города Москвы согласована сделка между ООО «ЮПИТЕР» и ИП ФИО2 о переходе права собственности (письмо ДГИ-1-17448/23-1 от 21.04.2023).

Таким образом, заявитель с согласия продавца (залогодержателя) реализовал свои права собственника в установленном законом порядке через институт перемены лиц в обязательстве на основании сделки в соответствии с положениями главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный правовой подход соответствует сложившейся судебной практике делам А40-58759/2022-147-443, А40-45239/22-93-340, А40-209918/2019; А40-161876/2020; А40-162104/2020; А40-176/2021; А40-10933/2021; А40-38551/2021, А40-267176/21-1392018 которая, в свою очередь, подкреплена определением Верховного суда РФ от 19.08.2021 № 305-ЭС21-13686 (А40-124402/2020).

Доводы о ничтожности Соглашения о передаче прав и обязанностей Покупателя (передаче договора) по Договору купли-продажи недвижимости (с поручительством) нельзя признать состоятельными, поскольку, по приведённым выше основаниям, они противоречат основам гражданского права.

Управлению Росреестра по Москве были представлены документы в объеме, предусмотренном Законом о регистрации.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что решение Управления Росреестра по Москве нарушают права и законные интересы заявителя.

Ответчик не доказал наличие обстоятельства, послужившего основанием для оспариваемого решения.

Поскольку материалы дела подтверждают правовую позицию заявителя, суд считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. Иных доказательств, подтверждающих сомнения ответчика, не представлено.

Судом проверены и оценены все доводы Ответчика, но отклонены как противоречащие материалам дела и основанные на неверном толковании норм права.

Согласно положениям ст. 200 АПК РФ на орган, который принял решение, возлагается обязанность доказывать наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд возлагает обязанность на Ответчика устранить допущенное нарушение прав заявителя.

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

При обращении в суд с заявленными требованиями, заявителем оплачена государственная пошлина в размере  3 000 руб. 00 коп.

Согласно статье 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки уплаты государственной пошлины устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, государственная пошлина уплачивается при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными для физических лиц - 300 рублей, для организаций - 3000 рублей.

В пункте 3 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

При этом, согласно пункту 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

В данном случае индивидуальным предпринимателем ФИО7 заявлено требование на основании главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, с учетом условий пункта 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормы пункта 3 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются к правоотношениям сторон по оплате государственной пошлины.

Следовательно, в данном случае, размер государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче иска, составляет 300 руб. 00 коп.

В связи с чем, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 2 700 руб. 00 коп. подлежит возвращению из федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 1-13, 15, 17, 27, 29, 47, 64-68, 71, 75, 81, 110, 117, 167-170, 176, 180, 181, 189, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", признать незаконным и отменить решение Управления Росреестра по Москве от 04.08.2023 г. № КУВД-001/2023-1747509/7, КУВД-001/2023-17477509/5.

Обязать Управление Росреестра по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Индивидуального предпринимателя ФИО2 в течение 30 дней со дня вступления судебного акта в законную силу путем государственной регистрации перехода права собственности  на нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0013006:3031, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 155,5 кв.м., в соответствии с заключенным договором купли-продажи с поручительством от 31.03.2023 г. №03/23.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. 00  коп. 

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО2 излишнее уплаченную государственную пошлину в размере 2 700 руб. 00 коп. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Д.А. Гилаев