Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А40-126381/23-150-708

г. Москва

13 марта 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 февраля 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 13 марта 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

судьи Михайловой А.Э.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ООО «РИВЬЕРА-2» (125475, 

<

...>, ЭТ/ПОМ/КОМ 1/IV/1-12, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 07.12.2017, ИНН: 

<

***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

в заседании приняли участие: согласно протоколу судебного заседания,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «РИВЬЕРА-2» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (с учетом ходатайства об уточнении исковых требований).

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, по доводам изложенным в исковом заявлении, представил уточнение исковых требований.

Суд, рассмотрев заявленное ходатайство, в порядке ст. 49 АПК РФ, принял его к рассмотрению.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований в заявленном объеме возражал по доводам отзыва на исковое заявление.

Вызванный в судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 86 АПК РФ эксперт                   ООО «МСВ КОНСАЛТ» ФИО2, дала пояснения, ответила на вопросы сторон и суда относительно выполненного ей исследования и заключения, составленного по итогам исследования.

В судебном заседании 20.02.2024 был объявлен перерыв в порядке                         ст. 163 АПК РФ до 22.02.2024.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии представителя истца.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителя истца, суд пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «РИВЬЕРА-2» (арендатор) заключен договор аренды объекта нежилого фонда  от 13.08.2018 № 00-00392/18, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 123,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, (эт.1, пом. IV, ком. 1-12,  общей площадью 147,6 кв.м., объект аренды передается в аренду для использования в целях: торговли, общественного питания, салоны красоты, хлебопекарня и кондитерских изделий. Договор заключен сроком до 04.07.2028.

В соответствии с Законом № 159-ФЗ истец 28.12.2022 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» (реализации права на приобретение арендуемого имущества).

Истцом 15.02.2023 получен проект договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: 

<

...>, общей площадью 147,6 кв. м.

Согласно п. 3.1 проекта договора цена объекта составила 24 272 000 руб.

Цена установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс».

Не согласившись с предложенной ценой, посчитав, что цена объекта завышена, истец обратился в специализированную экспертную организацию ООО «КОНТИ» для независимой оценки рыночной стоимости объекта.  Согласно отчету от 10.03.2023 № 230309 «Определение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, (эт.1, пом. IV, ком. 1-12 1, общей площадью 147,6 кв. м.», выполненному ООО «КОНТИ», рыночная стоимость объекта оценки составляет 10 806 273 руб.

Истец подписал договор купли-продажи, но не согласившись с ценой выкупаемого имущества  направил ответчику протокол разногласии от 14.03.2023             № 14-03/23.

Ответчик не согласился с предложенной ООО «РИВЬЕРА-2» ценой недвижимого имущества, отклонив протокол разногласий, в связи с чем истец обратился в суд с данными требованиями.

Суд, рассмотрев исковые требования, заслушав доводы сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения "О Департаменте городского имущества города Москвы" утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 г. № 99-1111, ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества") субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ от 24.07.2007 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской  Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества"; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества"; 4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Сведения о наличии задолженности истца по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта Российской Федерации, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли- продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

Согласно статье 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законом. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определения суда от 17.10.2023 по делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «МСВ КОНСАЛТ»  ФИО2.

Вопрос, поставленный перед экспертом: «Какова рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, с кадастровым номером 77:09:0001007:4187, общей площадью 147,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (1 этаж, пом. IV. ком.1-12) по состоянию на 28.12.2022?».

Согласно заключению эксперта от 27.10.2023, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> (1 этаж, пом. IV. ком.1-12), с кадастровым номером 77:09:0001007:4187, общей площадью 147,6 кв.м., по состоянию на 28.12.2022 без учета НДС составляет 14 844 954 руб.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N 1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N 2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N 7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611). Оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как  оно выполнено в соответствии с требованиями АПК РФ и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сторонами в установленном законом порядке отвода эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено, ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы не заявлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах эксперта, у суда не имеется.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, сторонами не представлено. экспертное заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83 АПК РФ и является надлежащим доказательством по делу.

Таким образом, исследовав представленный в материалы дела отчет о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного объекта  при приобретении его истцом составляет 14 844 954 руб.

Согласно статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта.

В отношении остальных условий проекта между сторонами нет разногласий, в связи с чем в порядке ст. 173 АПК РФ суд урегулирует разногласия по спорным пунктам.

Расходы по оплате государственной пошлины распределены в порядке               статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 49, 65, 82, 86, 110, 123, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «РИВЬЕРА-2» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, площадью 147,6 кв.м, с кадастровым номером 77:09:0001007:4178, расположенного по адресу: 

<

...>, изложив:

- пункт 3.1 договора: «Цена Объекта составляет 14 844 954 (четырнадцать миллионов восемьсот сорок четыре тысячи девятьсот пятьдесят четыре) руб. 00 коп., в соответствии с заключением эксперта ООО «МСВ КОНСАЛТ» № А40-126381/23-150-708» (далее по тексту пункта в редакции ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ)»;

- пункт 3.4 договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 176 725 (сто семьдесят шесть тысяч семьсот двадцать пять) руб. 65 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.» (далее по тексту пункта в редакции ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ)».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ООО «РИВЬЕРА-2» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере  6 000 руб. (шесть тысяч рублей).

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Судья                                                                                                                 А.Э. Михайлова