/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тюмень                                                            Дело № А03-12296/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 22 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего      Кадниковой О.В.,

судей                                    Доронина С.А.,

                                              Лошкомоевой В.А.

при ведении протокола помощником судьи Спиридоновым В.В. рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи кассационную жалобу Государственного учреждения – Алтайского регионального отделения Фонда социального страхования Российской Федерации на решение Арбитражного суда Алтайского края от 08.02.2017 (судья Фролов О.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 (судьи Павлова Ю.И., Жданова Л.И., Шатохина Е.Г.) по делу № А03-12296/2016 по иску Государственного учреждения – Алтайского регионального отделения Фонда социального страхования Российской Федерации (656031, город Барнаул, улица Крупской, дом 97 Д, ИНН 2225023610, ОГРН 1022201759623) к закрытому акционерному обществу фирме «Мерал» (656064, город Барнаул, Павловский тракт, дом 79, ИНН 2221140391, ОГРН 1092221000112) и обществу с ограниченной ответственностью «Квартал» (656011, город Барнаул, улица Ярных, дом 49, ИНН 2224146627, ОГРН 1112224004562) о сносе самовольной постройки.

Третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае

Путём использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Алтайского края (судья Мищенко А.А.) в судебном заседании приняли участие представители: Государственного учреждения – Алтайского регионального отделения Фонда социального страхования Российской Федерации – Овсянников В.И. по доверенности от 25.10.2016, закрытого акционерного общества фирмы «Мерал» – Подкопаев Д.В. по доверенности от 01.01.2016 № 23.

Суд установил:

Государственное учреждение – Алтайское региональное отделение Фонда социального страхования Российской Федерации (далее по тексту – Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к закрытому акционерному обществу фирме «Мерал» (далее по тексту – общество «Мерал») и обществу с ограниченной ответственностью «Квартал» (далее по тексту – общество «Квартал») о сносе самовольной постройки – трансформаторной подстанции площадью 21,7 кв. м с кадастровым номером 22:63:040111:403, расположенной по адресу: город Барнаул, улица Аносова, 6 А (далее по тексту – спорный объект недвижимости).

Исковые требования обоснованы статьёй 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – Гражданский кодекс) и мотивированы размещением ответчиком на земельном участке, предоставленном истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, спорного объекта в отсутствие правовых оснований.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае (далее по тексту – Управление Росимущества).

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 14.02.2017, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование жалобы её податель ссылается на то, что представленная ответчиками в материалы дела копия договора купли-продажи спорного объекта недвижимости от 04.09.2013, явившегося основанием для возникновения права собственности ответчиков на спорный объект, из которого следует, что продавцом является общество с ограниченной ответственностью «БАКО-СТРОЙ» (далее по тексту – общество «БАКО-СТРОЙ»), не подтверждает наличие у продавца прав на земельный участок, на котором построен спорный объект недвижимости.

В свою очередь, как указывает кассатор, он приобрёл незавершённое строительством административное здание, расположенное на земельном участке по адресу: город Барнаул, улица Аносова, 6 А, с кадастровым номером 22:63:040111:26 по государственному контракту от 10.10.2011, заключённому между ним и обществоv с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «Агран» (далее по тексту – общество «Юридическая фирма «Агран») в результате проведения открытого аукциона в электронной форме; по условиям контракта с передачей права собственности на объект недвижимости продавец передал покупателю все принадлежащие ему права на земельный участок, на котором находится спорный объект недвижимости (пункт 1.6).

Общество «Мерал» в отзыве на кассационную жалобу возражает против изложенных в ней доводов, просит оставить принятые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали каждый свои доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на неё.

Рассмотрев кассационную жалобу, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для их отмены и направления дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и обществом с ограниченной ответственностью «Транспортная компания «Сибирский тракт» (далее по тексту – общество «ТК «Сибирский тракт») был заключён договор аренды земельного участка от 04.10.2007 № 258-3 и дополнительные соглашения к нему от 30.05.2008, 17.04.2009, 03.11.2009, 08.11.2010, 19.04.2011.

Согласно пункту 1.3 договора земельный участок предоставлен для строительства четырёхэтажного офисного здания.

Дополнительным соглашением от 03.11.2009 целевое назначение земельного участка было изменено и пункт 1.3 изложен в следующей редакции: для строительства четырёхэтажного офисного здания и трансформаторной подстанции.

В материалах дела также имеется разрешение на строительство (переоформление разрешения на строительство от 02.07.2009 № RU22302000-69), выданное 31.10.2011 Комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула обществу «ТК «Сибирский тракт» на строительство объекта капитального строительства – четырёхэтажного офисно-складского здания (I очередь строительства – трансформаторная подстанция, II очередь строительства – четырёхэтажное офисно-складское здание).

Впоследствии Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула выдал 31.07.2012 обществу «ТК «Сибирский тракт» разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – четырёхэтажного офисно-складского здания (I очередь строительства – трансформаторная подстанция).

По сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее по тексту – ЕГРН) в отношении спорного объекта недвижимости – трансформаторной подстанции площадью 21.7 кв. м зарегистрировано право общей долевой собственности общества «Квартал» (91/100 долей) и общества «Мерал» (9/100 долей) на основании договора купли-продажи от 04.09.2013.

Из представленной ответчиками в материалы дела копии договора купли-продажи от 04.09.2013 следует, что продавцом спорного объекта недвижимости являлось общество «БАКО-СТРОЙ», которому спорный объект принадлежал на праве собственности (запись государственной регистрации права от 22.08.2012 № 22-22-01/211/2012-24).

В то же время истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок площадью 2 461 кв. м, расположенный по адресу: город Барнаул, улица Аносова, 6 А (запись государственной регистрации права от 14.08.2012 № 22-22-01/188/2012-672), на котором расположен спорный объект недвижимости. Тем самым право истца на земельный участок возникло ранее права общества «БАКО-СТРОЙ» на спорный объект недвижимости.

Ссылаясь на нарушение своих прав, как собственника земельного участка, Учреждение обратилось 25.09.2014 к обществу «Квартал» с требованием об освобождении земельного участка путём проведения демонтажа трансформаторной подстанции.

В письме от 17.07.2015 истец предложил обществу «Квартал» и обществу «Мерал» принять меры к оформлению прав на земельный участок, занятый спорным объектом недвижимости.

Не получив ответов на свои обращения к ответчикам, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 4, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – Градостроительный кодекс), статьи 222 Гражданского кодекса и исходил из недоказанности истцом признаков самовольной постройки у спорного объекта недвижимости.

Апелляционный суд поддержал вывод суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции полагает выводы судов преждевременными, сделанными при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела.

Как разъяснено в пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту – Постановление № 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Таким образом, иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения.

Статьями 304, 305 Гражданского кодекса предусмотрено, что собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой (пункт 23 Постановления № 10/22).

Статья 222 Гражданского кодекса определяет, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Следовательно, для квалификации объекта в качестве самовольной постройки достаточно установить наличие одного из приведённых нарушений.

Создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, является достаточным основанием для признания такого объекта самовольной постройкой.

В этой связи вывод суда о том, что спорный объект недвижимости не может быть квалифицирован в качестве самовольной постройки при наличии разрешений на его строительство и ввод в эксплуатацию, сделан с неправильным применением нормы материального права – статьи 222 Гражданского кодекса. 

Из материалов дела следует, что права и обязанности арендатора – общества «ТК «Сибирский тракт» по договору аренды земельного участка от 04.10.2007 № 258-3 были переданы (уступлены) им Дубинкину Виталию Юрьевичу по договору уступки прав и обязанностей (договор перенайма) от 23.05.2011, в том числе с целью завершения строительства и дальнейшей эксплуатации четырёхэтажного офисно-складского здания и трансформаторной подстанции (пункт 1.3 договора перенайма от 23.05.2011).

Таким образом, на момент выдачи обществу «ТК «Сибирский тракт» разрешения на строительство от 31.10.2011 (переоформление разрешения на строительство от 02.07.2009 № RU22302000-69) объекта капитального строительства – четырёхэтажного офисно-складского здания (I очередь строительства – трансформаторная подстанция, II очередь строительства – четырёхэтажное офисно-складское здание) и ввода в эксплуатацию трансформаторной подстанции (31.07.2012) общество «ТК «Сибирский тракт» уже не являлось арендатором земельного участка по договору аренды от 04.10.2007 № 258-3.

В соответствии со статьёй 51 Градостроительного кодекса наличие правоустанавливающих документов на земельный участок является необходимым условием для выдачи разрешения на строительство объекта на этом земельном участке.

В пункте 16 статьи 1 Градостроительного кодекса установлено, что застройщик – это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изыскании, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Следовательно, наличие прав на земельный участок является первичным по сравнению с разрешением вопроса о строительстве объекта.

Впоследствии Дубинкин Виталий Юрьевич уступил свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 04.10.2007 № 258-3 обществу «Юридическая фирма «Агран» на основании договора перенайма от 11.08.2011.

В результате проведения открытого аукциона в электронной форме Учреждение приобрело у общества «Юридическая фирма «Агран» по государственному контракту от 10.10.2011 незавершённое строительством административное здание площадью 3 901,6 кв м, находящееся по адресу: город Барнаул, улица Аносова, 6 А, а также все принадлежащие ему права на земельный участок, на котором находится объект недвижимости.

Согласно пункту 1.6 государственного контракта от 10.10.2011 объект расположен на земельном участке площадью 2 241 кв. м, арендуемом продавцом на основании договора перенайма от 11.08.2011.

В силу положений пункта 1.7 государственного контракта от 10.10.2011 приобретаемый объект переходит в собственность Российской Федерации и закрепляется за Учреждением на праве оперативного управления. 

В связи с передачей объекта недвижимости в оперативное управление Учреждения между Управлением Росимущества и Учреждением заключено соглашение от 20.06.2012 о расторжении договора аренды земельного участка от 04.10.2007 № 258-3 с 21.11.2011 – с даты регистрации права собственности Российской Федерации и права оперативного управления истца на объект недвижимого имущества.

Согласно распоряжению Управления Росимущества от 31.07.2012 № 650 земельный участок по адресу: город Барнаул, улица Аносова, дом 6 А, с кадастровым номером 22:63:040111:26 предоставлен истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования и отнесён к категории земель: земли населённых пунктов – офисы, о чём в ЕГРН внесена запись от 14.08.2012.

Каких-либо обременений данного права не зарегистрировано.

В то же время из материалов дела не представляется возможным установить правомерность возникновения права собственности общества «БАКО-СТРОЙ» - продавца по договору купли-продажи от 04.09.2013, явившемуся основанием для регистрации права собственности ответчиков на спорный объект недвижимости.

Соответственно, материалы дела не содержат каких-либо доказательств перехода к ответчикам, как приобретателям спорного объекта недвижимости, прав на занятый данным объектом земельный участок.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует правильно применить норму статьи 222 Гражданского кодекса, учитывая возможность её применения с целью защиты прав собственника земельного участка, которые нарушаются размещением на нём спорного объекта (пункты 22, 23 Постановления 10/22); установить наличие либо отсутствие у спорного объекта признаков самовольной постройки; по результатам исследования и оценки представленных сторонами спора доказательств принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьёй 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 08.02.2017 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 по делу № А03-12296/2016 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 АПК РФ.

 

Председательствующий                                                          О.В. Кадникова

 

Судьи                                                                                       С.А. Доронин

 

                                                                                          В.А. Лошкомоева