АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА 

  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

кассационной инстанции по проверке законности 

и обоснованности судебных актов арбитражных судов, 

вступивших в законную силу

Дело № А83-5153/2018

город Калуга

04 апреля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2019 года.  Постановление в полном объёме изготовлено 04 апреля 2019 года.  Арбитражный суд Центрального округа в составе:  

председательствующего Крыжскóй Л.А.,  судей Сорокиной И.В.,  

ФИО1, 

при участии в заседании: от заявителя жалобы: не явился, извещен надлежаще; 

от иных участвующих в деле лиц: не явились, извещены надлежаще;  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Крым от  30.08.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда  от 18.12.2018 по делу № А83-5153/2018,   

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (далее - истец, ФИО2) обратился в  Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с  ограниченной ответственностью «Фирма «Ялта 14» (далее - ответчик, общество,  фирма) о признании за ним доли в праве общей собственности пропорционально  размеру площади принадлежащего ему на праве собственности помещения на  общее имущество, расположенное по адресу: Республика Крым, г. Феодосия,  

пгт. Коктебель, ул. Ленина, 146, а именно: 

- сети электроснабжения: кабельные коммуникации L - 370 м с прокладкой  кабеля 0,4 кВт в траншеях (глубиной заложения до 1 м) к 14 электрощитам,  расположенным в отдельно стоящих зданиях и общеплощадочные сети ночного  освещения (220 Вт) L – 250 м;  

- внутриплощадные дороги и мощения: пешеходные мощения из тротуарной  плитки S – 5 000 кв. м, дорожные проезды длиной 1 000 м, ширина в средних  пределах 5 м из дорожных железобетонных плит;  

- сети водопровода: сети хозяйственного и питьевого водопровода L - 750 м с  укладкой в траншеи (глубина заложения до 2 м) и разводкой по подвалам зданий L  - 400 м пластиковых труб диаметром 63 мм, с установкой отсекающей фурнитуры,  задвижек и тройников отводки по стоякам, 3 пожарных гидранта, устройства  

водяных колодцев для отсекающих задвижек и тройников отводки на здания и  сооружения;  

- сети канализации: сети отвода самотечных канализационных стоков L - 

710 м с укладкой в траншеи (глубина заложения до 2 м) L - 530 м, из пластиковых  труб диаметром 150 мм и разводкой по подвалам зданий L - 180 м пластиковых  канализационных труб диаметром 100 мм, устройства водяных колодцев глубиной  до 3 м;  

- внутриплощадочные сети ливневого водоотвода: сети ливневого водоотвода  L - 530 м с устройством железобетонных лотков водоотвода, L - 330 м, перекрытых  пайолами из сварной арматуры диаметром 18 мм и асбестоцементных труб  диаметром 360 мм, уложенных в траншеи L – 200 м;  

- трансформаторная подстанция КТПН - 406/6: трансформаторная подстанция  с оборудованием для обеспечения электроэнергией зданий, сооружений.  Общеплощадочных сетей ночного освещения. Подстанция киоскового типа КТПН  с номинальными напряжениями переменного трехфазного тока частотой 50 Гц  значениями 6 и 10 кВ предназначена для приема, преобразования и распределения  электроэнергии;  

- ограждения, малые архитектурные формы: наружное и внутреннее  ограждение базы с использованием металлических форм и конструкций,  шарообразные окончания на металлических столбах наружных пролетов и  внутренних ограждений (внешнее ограждение: общая длина 573 м, высота 2,2 м,  материал: ж/б столбы, цоколь (высота 30 см), отделка «короед», металлические  решетки; внутреннее ограждение – общая длина 282 м, высота 1 м, материал:  металлические решетки; въездные ворота в количестве 2 шт. S - 12 кв.м, калитки в  количестве 2 шт. S - 2,4 кв.м; малые архитектурные формы: временные  сооружения для охраны в количестве 2 шт. S - 10,4 кв.м, площадки для сбора  мусора в количестве 2 шт., искусственный водопад (размеры 1,5 x 1,5 x 1,5 м),  фальш-колодец (размер 1 x 1 x 2 м);  

- емкость для воды насосная: закрытая железобетонная емкость для воды  объем 200 куб.м с электронасосом;  

- газоны и клумбы: отдельные участки территории S – 7 939 кв.м в виде  газонов и клумб, оборудованных для посадки зеленых насаждений с завезенной  плодородной почвой, а также планировка участка для детской площадки площадью  65 кв. м (далее - спорное имущество).  

Исковые требования со ссылкой на статьи 289, 290 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее - ГК РФ), статью 36 Жилищного кодекса  Российской Федерации (далее - ЖК РФ) обоснованы тем, что истец как  собственник помещения вправе требовать признания за собой права общей долевой  собственности на общее имущество базы отдыха, расположенной по ул. Ленина,  146 в пгт. Коктебель г. Феодосии Республики Крым.  

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.08.2018 (судья  Плотников И.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.  

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от  18.12.2018 (судьи: Остапова Е.А., Евдокимов И.В., Колупаева Ю.В.) решение  суда республики оставлено без изменений.  

Полагая решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций  незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и  процессуального права, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой,  

в которой просит решение суда республики и апелляционное постановление  отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных  требований в полном объеме.  

В обоснование кассационной жалобы истец указывает на несоответствие  нормам материального права послужившего основанием для отказа в  удовлетворении исковых требований вывода суда апелляционной инстанции о  недоказанности принадлежности спорного имущества к общему имуществу  собственников помещений. Считает также необоснованной ссылку судов на п. 1.5  договора долевого участия.  

В судебное заседание суда кассационной инстанции лица, участвующие в  деле, будучи надлежащим образом извещенными о дате и месте судебного  разбирательства, явку уполномоченных представителей не обеспечили. Дело  рассмотрено без их участия в порядке, предусмотренном ст. 284 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).  

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность  применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и  процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе,  Арбитражный суд Центрального округа считает обжалуемые судебные акты  подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой  инстанции, исходя из следующего.  

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела,  26.02.2007 между обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «СГС»  (заказчик), обществом с ограниченной ответственностью «СТРОЙБАТ»  (подрядчик) и гражданином ФИО2 (дольщик) заключен договор  

 № 16 ДУ о долевом участии в строительстве (далее - договор долевого участия), в  соответствии с условиями которого стороны приняли на себя обязанности участия  и содействия в долевом строительстве базы отдыха на 132 места в пгт. Коктебель в  районе МОК «Эдельвейс» (далее – база отдыха).  

В соответствии с пунктом 1.2. договора дольщик поручает заказчику за счет  переданных ему в качестве доли денежных средств осуществить строительство  объекта и ввод его в эксплуатацию.  

В течение 10 дней после окончания строительства базы отдыха и сдачи ее в  эксплуатацию заказчик и подрядчик обязуются передать дольщику апартаменты  

 № К 2.2 площадью 72,54 кв.м, состоящие из двух комнат в двух уровнях,  находящиеся на 1-м этаже в коттедже № 2, с предоставлением ему всех  необходимых документов на эту площадь, а также содействовать дольщику в  оформлении права собственности на нее в органах власти (пункт 1.3. договора).  

В соответствии с пунктом 1.5. договора денежные и имущественные вклады  сторон, а также возведенный в результате долевого участия объект строительства,  является их общей долевой собственностью, за исключением объектов общей  совместной собственности, перечисленных в пункте 2 статьи 382 ГК Украины.  Доли сторон в объекте, созданном по настоящему договору, распределяются между  ними пропорционально размерам общих жилых и нежилых площадей в объекте,  подлежащих распределению между заказчиком и дольщиком и составляют  соответственно: для дольщика - размер, соответствующий общей площади,  указанной в пункте 1.3. договора, а для заказчика - размер пропорционально  оставшейся общей площади объекта, за вычетом доли дольщика. После  оформления права собственности дольщика в соответствии с условиями  

настоящего договора, право общей долевой собственности, вытекающее из  настоящего договора, прекращается, и каждая из сторон распоряжается  выделенной ему долей в созданном сторонами по настоящему договору объекте по  своему усмотрению.  

Между гражданином ФИО3 (продавец) и  гражданкой ФИО4 (покупатель) 25.12.2014 заключен  договор купли-продажи имущества, в соответствии с условиями которого  покупатель приобрел за 1 000 000 руб. спорное имущество, которое, по мнению  истца, является общим.  

Указанное спорное имущество передано единоличным учредителем ООО  «Фирма «Ялта 14» ФИО4 в качестве вклада в уставный капитал ООО  «Фирма «Ялта 14» на основании акта приема-передачи от 17.02.2015.  

Полагая, что нахождение спорного имущества (придомовых территорий,  инженерных сетей, коммуникаций и т.д.) в индивидуальной собственности  ответчика нарушает права истца как собственника апартаментов № 10 в литере  «Б» базы отдыха, ФИО2 обратился в суд с настоящим иском.  

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции  сослался на непредставление истцом доказательств, подтверждающих право  собственности на недвижимое имущество. Кроме того, суд указал, что в  соответствии с пунктом 1.5 договора долевого участия после оформления права  собственности дольщика в соответствии с условиями настоящего договора, право  общей долевой собственности, вытекающее из договора, прекращается.  

Суд апелляционной инстанции, рассматривая апелляционную жалобу  ФИО2, приобщил к материалам дела доказательства принадлежности ему  на праве собственности помещений на базе отдыха, но не нашел правовых  оснований для отмены решения суда республики, сославшись на тот факт, что  истец при рассмотрении данного дела должен был доказать не только наличие  статуса собственника нежилого помещения, но и то, что указанное им в исковом  заявлении имущество входит в состав имущества, находящегося в общей  собственности. Однако, исходя из содержания исковых требований и имеющихся в  деле документов, судебная коллегия пришла к выводу о недоказанности истцом  того, что указанное в иске имущество относится к общему имуществу  собственников помещений.  

Более того, суд апелляционной инстанции, вслед за судом республики, указал,  что согласно пункту 1.5 договора № 16ДУ о долевом участии в строительстве от  26.02.2007 после оформления права собственности дольщика в соответствии с  условиями настоящего договора, право общей долевой собственности, вытекающее  из настоящего договора прекращается, и каждая из сторон распоряжается  выделенной ему долей в созданном сторонами по настоящему договору объекте по  своему усмотрению. Между тем, согласно пункту 1.3 договора заказчик и  подрядчик обязуются передать дольщику апартаменты № К 2.2 площадью 72,54  кв.м, состоящие из двух комнат в двух уровнях, находящиеся на 1-м этаже в  коттедже № 2.  

Однако, суд округа не может согласиться с данной позицией судов первой и  апелляционной инстанций, поскольку полагает, что выводы, изложенные в  судебных актах сделаны с нарушением норм материального и процессуального  права и без учета совокупности фактических обстоятельств и документальных  доказательств по делу.  

Обращаясь с исковым требованием о признании доли в праве общей  собственности пропорционально размеру площади принадлежащего ему на праве  собственности помещения на общее имущество, расположенное по адресу:  Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Коктебель, ул. Ленина, 146, истец сослался на  положения статей 289, 290 ГК РФ, а также на статью 36 ЖК РФ, в положениях  которых определены основные критерии отнесения имущества к общему.  

Аналогичные разъяснения содержатся в пунктах 40 - 41 Постановления  Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами  некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской  Федерации» (далее – Постановление № 25), из которых следует, что в силу пункта  1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как  жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в  таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания  товарищества собственников недвижимости и членства в нем. В соответствии с  пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений,  расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в  таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие  сходные отношения, в том числе и нормы ЖК РФ.  

Таким образом, владельцам нежилых помещений, в том числе и апартаментов,  принадлежат вещные права на общее имущество здания, в число которого  (имущества) входит, в силу аналогии закона, и земельный участок, на котором  расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные  предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного  дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (ст. 36 ЖК РФ).  

Данная позиция находит свое закрепление также в разъяснениях,  содержащихся в пунктах 2, 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64  «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников  помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64), согласно  которым к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения,  предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также  лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты,  коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные  коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании  оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие  конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и  иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и  обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на  общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона  вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на  недвижимое имущество и сделок с ним.  

С указанным выше подходом коррелируется позиция Конституционного Суда  Российской Федерации, высказанная в Определении от 19.05.2009 № 489-О-О.  

 При определении состава имущества, находящегося в общей собственности  собственников помещений в многоквартирном доме, следует учитывать положения  Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил  изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания  услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего  имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с  

перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных  Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491),  пунктом 2 которых определено имущество, подлежащее включению в состав  общего. Из содержания данного пункта Правил усматривается, что в состав общего  имущества включаются, помимо помещений, не являющихся частями квартир и  предназначенных для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого  помещения, также земельный участок, на котором расположен многоквартирный  дом и границы которого определены на основании данных государственного  кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты,  предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства  многоквартирного дома, расположенного в пределах такого участка, включая  трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для  обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи,  детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка,  на котором расположен многоквартирный дом. Также в состав общего имущества  включаются внутридомовые инженерные системы водоснабжения и  водоотведения, газоснабжения, отопления электроснабжения. Также данными  Правилами определено, что является границей указанных сетей.  

Суд округа не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции  о том, что исходя из содержания исковых требований, а также имеющихся в деле  документов, истец не доказал (поскольку требования основывал на положениях  ЖК РФ), что спорное имущество согласно вышеуказанным Правилам относится к  общему имуществу собственников помещений, а также не привел иных  обоснований возникновения права собственности на спорное имущество.  

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 ГК РФ. Под  способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом  материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых  производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.  Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований  истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.  

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Постановления   № 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей  долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в  реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное  имущество.  

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании  (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к  использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право  индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за  одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать  признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд  рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об  устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения  (статья 304 ГК РФ).  

Суд апелляционной инстанции, делая формальный вывод о недоказанности  истцом факта отнесения спорного имущества к общему, не указывает какие  доказательства истец должен представить в обоснование заявленных требований,  учитывая, что сам перечень спорного имущества свидетельствует о  

возможности отнесения такового к общей собственности собственников  помещений в многоквартирном доме (базе отдыха - в рассматриваемом случае), и  не предлагает истцу представить дополнительные доказательства, в том числе  

мнение специалиста в данной области по вопросу отнесения имущества к общему.  

Обосновывая заявленные требования, истец неоднократно указывает на тот  факт, что спорное имущество возводилось и строилось за счет общих денежных  средств участников долевого строительства, находится на огороженной территории  базы отдыха в пределах земельного участка, предоставленного под строительство  объекта.  

Более того, доказательства отнесения имущества к общему, а именно  перечень имущества, используемого для обслуживания нескольких объектов, с  указанием его предназначения, истцом представлялся суду апелляционной  инстанций с пояснениями об использовании указанного имущества в общих целях  (для обслуживания всех находящихся на территории базы отдыха апартаментов).  

Ссылку судов обеих инстанций на пункт 1.5 договора № 16ДУ о долевом  участии в строительстве от 26.02.2007 суд округа считает необоснованной в  рассматриваемом случае, поскольку правоотношения сторон, вытекающие из  данного договора, прекратились с фактом регистрации за дольщиком права  собственности на помещения в возведенном объекте.  

Более того, условия договора долевого участия никоим образом не могут  регулировать отношения, регулирование которых относится к инициативе  законодателя.  

В силу изложенного, принятые по делу решение суда республики и  апелляционное постановление не отвечают требованиям законности и  обоснованности, в связи чем подлежат отмене с направлением дела на новое  рассмотрение, в ходе которого необходимо учесть указанные выше обстоятельства,  в случае необходимости – привлечь к участию в деле эксперта, принять законное  и обоснованное решение по делу.  

 Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.08.2018 и постановление  Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2018 по делу  

 № А83-5153/2018 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в  Арбитражный суд Республики Крым.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Л.А. Крыжскáя  

Судьи  И.В. Сорокина  

 ФИО1