АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск                                                                Дело №А45-5856/2018

              Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2018 года

              Решение изготовлено в полном объеме 12 декабря 2018 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи               Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Таргетинг» (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск к Акционерному обществу «Тандер» (ОГРН: 

<

***>), г. Краснодар, о взыскании задолженности по договору аренды от 31.08.2017 №НсбФ/61743/17 в сумме 504 523 руб. 80 коп., пени в сумме 44 313 руб. 00 коп., задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 22 715 руб. 13 коп., затраты связанные с восстановительным ремонтом в сумме 5 294 120 руб. 20 коп., упущенной выгоды в сумме 547 074 руб. 00 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

 истца: ФИО2 – доверенность от 02.04.2018, паспорт; ФИО3 – доверенность от 02.04.2018, паспорт;

ответчика: ФИО4 – доверенность от 09.02.2018 №2-4/132, паспорт,

                                            установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Таргетинг» (далее-истец, Арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с акционерного общества «Тандер» (далее-ответчик, Арендатор) задолженности по арендной плате в размере 504 523,8руб., пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 44 313руб., задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 22 715,13руб., затрат связанных с восстановительным ремонтом переданного в аренду помещения в сумме 5 294 120,2руб., взыскании упущенной выгоды в сумме 547 074руб.

В ходе судебного разбирательства истцом, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), было заявлено об уточнении исковых требований в сторону уменьшения. Просил взыскать задолженность арендной плате в размере 511 778 рублей 90 копеек, задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 21 308 рублей 85 копеек, сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 39 374 рублей 32 копеек,  стоимость восстановительного ремонта в размере 1 731 820 рублей 76 копеек, сумму упущенной выгоды в размере 1 980 000 рублей.

Арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 49, 159 АПК РФ, в протокольной форме, определил удовлетворить ходатайство, принять к рассмотрению заявление об уточнении иска.

В судебном заседании представители  истца доводы искового заявления и исковые требования поддержали.

Ответчик представил отзыв (с дополнениями), в которых по существу признал наличие задолженности по арендной плате, указал что ввиду неисполнения истцом порядка предъявления к возмещению коммунальных расходов установленного договором, соответствующие расходы не могут быть взысканы с ответчика. Возражал против взыскания расходов на восстановительный ремонт, указал что результаты экспертизы частично нельзя принимать во внимание, поскольку при экспертизе были нарушены правила проведения экспертизы. Возражал против взыскания упущенной выгоды.

В судебном заседании представитель ответчика доводы отзыва поддержал.

Арбитражный суд, выслушав представителей сторон, показания эксперта, изучив доводы искового заявления, отзыва, дополнений, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из представленных доказательств, 31.08.2017 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды №НсбФ/61743/17 (далее - договор), в соответствии с которым истец предоставил ответчику во временное пользование за плату нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:063320:513, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 368,4 кв.м. (далее - объект). Договор был заключен сроком на 10 лет. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Новосибирской области, о чем 24.10.2017г. совершена соответствующая запись в ЕГРН за номером 54:35:063320:513-54/001/2017-6. 

17.10.2017 объект был передан Арендатору по акту приема-передачи.

Согласно ст. 614 ГК РФ, пунктов 4.3.1 и 5.2.4 договора, Арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить плату за пользование имуществом. Пунктом 5.2.4. договора установлено, Арендатор обязан внести постоянную часть арендной платы в размере 182 358руб. за первый месяц аренды не позднее 14 рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи объекта (17.10.2017г), в последующие месяцы арендная плата вносится не позднее 15-го числа месяца, за который осуществляется платеж.            

Как указывает истец, арендная плата Арендатором  ни разу не вносилась.

07.11.2017 в адрес Арендодателя поступило уведомление от Арендатора о досрочном расторжении договора аренды, на основании п.6.5 договора, согласно которого Арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, уведомив об этом Арендодателя не менее чем за 60 дней до предполагаемой даты отказа.

По акту приема-передачи от 10.01.2018 помещение было возвращено Арендатором. 

Согласно расчета истца, за период с 17.10.2017г. по 10.01.2018г. задолженность по арендной плате составляет 511 778 рублей 90 копеек.

Суд находит ошибочным расчет истца в части начисления арендной платы за 10 дней января месяца 2018 года, поскольку с соответствие с п. 5.1 договора арендная плата начисляется до момента возврата помещений, помещения были возвращены 10-го числа, следовательно арендная плата подлежит начислению за 9 дней января месяца, что составит сумму 52 942,65 рублей ((182358/31) х 9), а общая сумма задолженности по арендной плате за весь период аренды составила 505 896,39 рублей.

С учетом положений п.1 ст. 614 ГК РФ, по смыслу ст. 65 АПК РФ обязанность представить доказательства оплаты задолженности, либо отсутствия оснований для её оплаты возлагается на ответчика (Арендатора).

Однако ответчиком таких доказательств представлено не было и более того, задолженность по арендной плате не отрицалась ответчиком, в связи с чем исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению частично, в сумме 505 896,39 рублей. 

Истцом заявлено о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 21 308 рублей 85 копеек (за октябрь 2017 года 5505,33 рублей, ноябрь 2017 года 7135,42 рублей, декабрь 2017 года 8668,10 рублей), которая подтверждена надлежащими доказательствами: ведомостями потребления, актом приема-передачи тепловой энергии, счет-фактурами энергоснабжающей организации АО «СИБЭКО»  за октябрь, ноябрь, декабрь 2017 года.

Ответчик указал, что истцом не соблюден порядок фиксации размера потребленных коммунальных услуг, установленный в п. 5.3.2 договора, согласно которого размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно не позднее 20-го числа месяца, следующего за расчётным, путём подписания акта по переменной части арендной платы. Арендодатель до передачи арендатору акта по переменной части арендной платы направляет его в электронном виде на адрес электронной почты арендатора, указанный в договоре. 

Указанные доводы судом не принимаются во внимание, поскольку само по себе отсутствие подписанного акта со стороны ответчика не означает, что Арендатор не потреблял коммунальные расходы. 

Как далее указано в п. 5.3.2 договора, для подтверждения указанной в акте суммы, арендодатель предоставляет арендатору для ознакомления заверенные копии первичных документов, выставленных в его адрес снабжающими организациями, что и было сделано Арендодателем путем предоставления вышеуказанных документов выставленных энергоснабжающей организацией  в материалы дела.

Сведения объемах потребления  коммунальных расходов ответчиком не оспорены.

Исходя и вышеуказанного, исковые требования в части взыскания задолженности по коммунальным расходам подлежат удовлетворению.

Согласно п.п. 1,3 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.11.2017 по 11.12.2018, размер которых составил сумму 39374, 32 рублей.

Указанные требования подлежат частичному удовлетворению, поскольку проценты за период с 11.01.2018 по 11.12.2018 начислены на заявленную истцом сумму задолженности по арендной плате 511 778 рублей 90 копеек, в то время как правильная сумма задолженности по арендной плате составляет  505 896,39 рублей.

Исходя из этого, размер процентов за указанный период составит сумму 34328.19 рублей (а не 34727,34 рублей указанных в расчете) исходя из следующего расчета:

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Проценты

с

по

дней

505 896,39 р.

11.01.2018

11.02.2018

32

7,75

505 896,39 × 32 × 7.75% / 365

3 437,32 р.

505 896,39 р.

12.02.2018

25.03.2018

42

7,50

505 896,39 × 42 × 7.5% / 365

4 365,96 р.

505 896,39 р.

26.03.2018

16.09.2018

175

7,25

505 896,39 × 175 × 7.25% / 365

17 585,10 р.

505 896,39 р.

17.09.2018

11.12.2018

86

7,50

505 896,39 × 86 × 7.5% / 365

8 939,81 р.

Сумма основного долга: 505 896,39 р.

Сумма процентов: 34 328,19 р.

Таким образом, исковые требования о взыскании процентов подлежат частичному удовлетворению на сумму 38975,17 рублей.

Требования о взыскании расходов на восстановительный ремонт помещения в размере 1 731 820 рублей 76 копеек подлежат удовлетворению, учитывая следующее.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Пунктом 3.9 договора аренды, что арендатор по прекращению договора, обязан вернуть объект в исправном состоянии. 

Под реальным ущербом гражданским законодательством понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

Согласно п.1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства

Как следует из искового заявления Арендодателем был проведен осмотр переданного в аренду помещения и установлено, что Арендатор,  приняв помещение от Арендодателя в удовлетворительном состоянии,  произвело демонтаж внутренних стен и ограждающих перегородок внутри объекта, дверей, демонтаж системы электроснабжения, а также частичное отключение тепловой сети, отрезав часть системы теплоснабжения, без приведение помещений в первоначальное состояние.

Из подписанного сторонами акт приема-передачи (возврата) Объекта от 10.01.2018г. следует, что техническое состояние помещения на момент передачи характеризуется следующим:

-межкомнатные перегородки первого этажа частично демонтированы;

-электрооборудование первого этажа находится в нерабочем состоянии;

-3 радиатора отопления, находящиеся вдоль демонтированной межкомнатной перегородки и радиаторы отопления торгового зала отключены от подводящей магистрали и заглушены.

В ходе рассмотрения дела, арбитражным судом была назначена судебная  экспертиза (повторная) определения рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ, производство которой было поручено эксперту ООО «Обследование Проектирование Экспертиза конструкций и сооружений» ФИО5 

По результатам проведенной экспертизы (заключение от 25.10.2018 ОЗС-021-2018.ТЗ) экспертом сделаны выводы о том, что нежилое помещение  (кадастровый номер 54:35:063320:513) площадью 368,4 кв.м.,  входящего в состав здания по адресу г. Новосибирск, ул. Южная, д.40/3 возвращено Арендатором с изменениями в строительных конструкциях и инженерных сетях не указанных в акте от 17.10.2017. Рыночная стоимость восстановительного ремонта необходимого для приведения нежилого помещения (кадастровый номер 54:35:063320:513) площадью 368,4 кв.м.,  входящего в состав здания по адресу 

<

...> состояние, в котором Арендатор его получил, с учетом нормального износа составляет 1 731 820 рублей 76 копеек.

Доводы ответчика о том, что заключение эксперта нельзя принимать во внимание судом отклоняются, поскольку опрошенный в судебном заседании эксперт четко, последовательно ответил на все поставленные вопросы, в том числе о необходимости замены системы отопления, окрашивания стен, ремонта (а не возведения перегородок),  монтажа электрооборудования и светильников. 

Само по себе, неуведомление экспертом ответчика о проведении осмотра помещения не является нарушением, вследствие которого выводы экспертизы могут быть признаны неверными. Таких обстоятельств судом не установлено. Так же не могут быть приняты во внимание доводы  ответчика о необоснованном использовании экспертом в своем заключении проекта электроснабжения помещения ООО «380 Вольт», поскольку указанный документ является относимым доказательством к рассматриваемому делу (ст. 67 АПК РФ), составлен в отношении арендованного помещения, приложен к материалам экспертизы. Данный документ изначально был представлен в материалы дела. 

Доводы ответчика о том, что из суммы восстановительного ремонта  должны быть исключены  расходы по демонтажу перегородок, поскольку истец дал согласие на их демонтаж, судом отклоняются, поскольку истец давал согласие на выполнение Арендатором ремонта по стандартам Арендатора, в составе которого были включены работы по демонтажу перегородок. Приступив к строительным работам, осуществив демонтаж перегородок, Арендатор так и не выполнил планируемого ремонта, при этом не сдал помещения в соответствие со ст. 622 ГК РФ в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Следовательно, выполнение работ по ремонту перегородок необходимо истцу для восстановления нарушенного права.

Согласно п.п.2,4 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Доводы ответчика по существу относятся к критике экспертного заключения, однако в соответствие со ст. 71 АПК РФ, как доказательство предусмотренное ст.ст. 64,86 АПК РФ, заключение экспертов  содержит последовательные и непротиворечивые выводы, каких либо оснований подвергать сомнению такие выводы у суда, не обладающими специальными познаниями не имеется. Заключение выполнено в соответствие с требованиями АПК РФ. Из заключения эксперта видно, что эксперт обладает необходимым и достаточным навыком, познаниями и квалификацией  для дачи экспертного заключения. Так же нужно указать, что эксперт был опрошен в судебном заседании и предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствие со ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что оформлено письменной подпиской.

В судебном заседании эксперт подтвердил свои выводы, пояснил что при исследования экспертного заключения в судебном заседании, каких либо сомнений в правильности выводов экспертизы не появилось.

В связи с вышеуказанным, суд принимает во внимание выводы о рыночной стоимости восстановительного ремонта необходимого для приведения нежилого помещения  в состояние, в котором Арендатор его получил, с учетом нормального износа составляет 1 731 820 рублей 76 копеек, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Нужно указать, что изначально, в ходе рассмотрения по делу, арбитражный суд поручал проведение соответствующей  экспертизы  (первой по счету) эксперту ООО «Негосударственное судебно-экспертное учреждение «Мидель»  ФИО6

Поступившее заключение эксперта №061 от 02.07.2018 ООО «Негосударственное судебно-экспертное учреждение «Мидель»  не может быть признано надлежащим доказательством, поскольку на его выводы опираться не представляется возможным. В ходе допроса в судебном заседании, эксперт признал ряд ошибок совершенных им при определении рыночной стоимости восстановительного ремонта, кроме этого эксперт не учел работ по восстановлению электрооборудования, системы отопления, в связи с чем арбитражным судом  была назначена повторная экспертиза.

Согласно п.2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В силу ст.ст. 71, 86  АПК РФ   заключение эксперта, как и любое другое  доказательство не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Как доказательство, оно оценивается судом при только принятии решения.

Согласно разъяснений п.п.25,26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" денежные суммы, причитающиеся эксперту, выплачиваются только после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы.

Поскольку выводы экспертизы ООО «Негосударственное судебно-экспертное учреждение «Мидель» нельзя принимать во внимание, по причине наличия в нем ошибок, не выполнения экспертом работы, то  оснований для выплаты вознаграждения эксперту ООО «Негосударственное судебно-экспертное учреждение «Мидель» судом не усматривается.

Исковые требования о взыскании упущенной выгоды в размере 1 980 000 рублей не подлежат удовлетворению, учитывая следующее.

Свои доводы об упущенной выгоде истец строит на том, что восстановительные работы будут выполнятся по заказу Арендодателя вне рамок договорных обязательств, то время на проведение восстановительного ремонта приведет упущенной выгоде от возможной сдачи Истцом объекта в аренду. Как указал в иске истец, согласно ранее заключенному между истцом и ответчиком договором размер арендной платы составлял 182 358руб. 

Упущенная выгода рассчитывается истцом исходя из 180 000 рублей неполученной арендной платы в месяц, за период с 11.01.2018 по 11.12.2018 года.

Между тем, согласно п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.

Согласно действующей судебной практике лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 16674/12).

Несмотря на то, что договор был заключен на срок 10 лет, в договоре также стороны предусмотрели соответствующее право Арендатора на досрочное, внесудебное, одностороннее  расторжение договора, чем Арендатор и воспользовался. Ответчик расторгнул договор без нарушений правил договора, в соответствие со ст. 450.1 ГК РФ.

Доказательств того, что истец не смог получить доходы от использования имущества, принадлежащего ему на праве аренды из других источников, суду представлено не было. Сами по себе доводы истца о гипотетической возможности извлекать доход от использования помещения, не являются доказательством того, что истец не получил (не смог получить) доходов от сдачи в аренду спорных помещений. Доказательств каких либо приготовлений к дальнейшей сдаче в аренду, доказательств того что истец систематически сдавал помещения в аренду и регулярно  извлекал от этого доход, совершения иных действий суду представлено не было, в связи с чем в этой части требования не подлежат удовлетворению.

Согласно п.2 ст. 168 АПК РФ суд, при принятии решения  распределяет судебные расходы. В соответствие со ст. 110 АПК РФ  в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежат возмещению расходы по оплате государственной пошлины в соответствующей пропорции, а также расходы по оплате экспертизы (в пропорции от 27 000 рублей оплаченных истцом). 

Сумма недоплаченной истцом государственной пошлины от размера окончательно сформулированных требований (в связи с частичным отказом в удовлетворении иска) подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Исходя из разъяснений Согласно разъяснений п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" суд разрешает вопросы при неполной оплате судебной экспертизы непосредственно в пользу экспертной организации.

Из общей стоимости экспертизы ООО «Обследование Проектирование Экспертиза конструкций и сооружений» (60 000 рублей) истцом оплачено 27 000 рублей, которые подлежат перечислению эксперту. Остальные 33 000 рублей подлежат возмещению с истца и ответчика  в пользу экспертной организации пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с акционерного общества «Тандер» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Таргетинг» сумму задолженности по арендной плате в размере 505 896 рублей 39 копеек, задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 21 308 рублей 85 копеек, сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 38 975 рублей 17 копеек,  стоимость восстановительного ремонта в размере 1 731 820 рублей 76 копеек расходы по уплате государственной пошлины в размере 23827 рублей, расходы за проведение экспертизы в размере 14428 рублей 80 копеек.

В остальной части исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Таргетинг»-отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Таргетинг»  в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 876 рублей.

Выплатить обществу с ограниченной ответственностью «Обследование Проектирование Экспертиза конструкций и сооружений» с депозитного счета арбитражного суда Новосибирской области денежные средства оплаченные платежным поручением №138 от 23.04.2018 за проведение экспертизы в размере 27 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Таргетинг»  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Обследование Проектирование Экспертиза конструкций и сооружений» (ИНН5401350530) расходы за проведение экспертизы в размере 15 298 рублей 80 копеек.

Взыскать с акционерного общества «Тандер»  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Обследование Проектирование Экспертиза конструкций и сооружений» (ИНН5401350530) расходы за проведение экспертизы в размере 17 701 рублей 20 копеек.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия. 

Решение, не вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                Б.Б. Остроумов