АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-57961/2022

г. Краснодар

03 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 марта 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенности от 25.02.2025), в отсутствие представителей органов, осуществляющих публичные полномочия: администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), управления имущественных отношенийадминистрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Анапа, управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2024 по делу№А32-57961/2022, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее –предприниматель) обратился в Анапский районный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация) и ее управлению имущественных отношений (далее – управление) о признании незаконным выраженного в письме от 29.03.2022 № 27-05-2200/22 решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0110001:826 площадью 4700 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, х. Воскресенский, в 1200 м на юго-восток от пересечения ул. Молодежной и ул. Ольховской, относящегося к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с разрешенным использованием для строительства транспортного предприятия (далее – земельный участок), о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на 3 года для завершения строительства.

Определением Анапского районного суда Краснодарского края от 26.09.2022 дело передано по подсудности в Арбитражный суд Краснодарского края. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2024, оспариваемое решение признано незаконным, управление присужденок направлению предпринимателю проекта договора аренды земельного участка на трехлетний срок. Судебные акты мотивированы следующим. Земельный участок находится в муниципальной собственности. На нем предприниматель легально возвел объект незавершенного строительства на основании разрешения на строительство от 06.11.2015 № 23-301000-1075-2015. Объект незавершенного строительства находится в собственности предпринимателя. На основании вступившего в законную силу решения суда по другому делу администрация заключила с предпринимателем договор аренды земельного участка на три года для завершения строительства. По истечении срока договора аренды уполномоченный орган не подавал иск об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов. Предприниматель имеет право на повторное предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства.

Администрация и управление, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2024 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привели следующие основания проверки законности судебных актов. Предприниматель однократно воспользовался правом на заключение договора аренды для завершения строительства. Суды фактически реализовали полномочия органов местного самоуправления, что недопустимо. Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав процессуального представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок находится в муниципальной собственности. Государственная регистрация права муниципальной собственности осуществлена 04.08.2017 (запись с номером регистрации 23:37:0110001:826-23/026/2017-1).

Право аренды земельного участка КН 23:37:0110001:826 изначально приобретено предпринимателем по согласованному управлением 20.10.2014 договору от 30.09.2014 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 05.09.2014 № 3700006419 аренды земельного участка со сроком до 05.09.2017. Государственная регистрация договора перенайма осуществлена 29.10.2014.

Постановлением администрации от 03.07.2015 № 2921 утвержден градостроительный план земельного участка. Администрация выдала предпринимателю разрешение от 06.11.2015 № 23-301000-1075-2015 на строительство на земельном участке автотранспортного предприятия, гаражей боксового типа.

Предприниматель возвел на земельном участке объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23:37:0110001:980, 23:37:0110001:979 площадью 429 кв. м, 134,2 кв. м со степенью готовности 40%. Государственная регистрация права собственности предпринимателя на объекты незавершенного строительства осуществлена 01.06.2017,  17.05.2017 (выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 01.07.2022 № 99/2022/477694935, от 01.07.2022 №99/2022/477670839).

Вступившим в законную силу решением Анапского районного суда Краснодарского края от 31.05.2018 по делу №2-1036/2018 администрация присуждена к  заключению с предпринимателем договора аренды земельного участка на три года для завершения строительства. Постановлением администрации от 27.08.2018 № 1936 земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду однократно на 3 года для завершения строительства. Управление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 19.10.2018 № 3700008233 аренды земельного участка  для строительства транспортного предприятия с 27.08.2018 по 27.08.2021.

По истечении срока договора аренды от 19.10.2018 № 3700008233 предприниматель обратился в управление с заявлением от 22.03.2022 о предоставлении земельного участка в аренду на 3 года для завершения строительства. Письмом от 29.03.2022 № 27-05-2200/22 управление уведомило предпрнимателя о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок в связи с тем, что предприниматель в 2018 году уже реализовал право на однократное заключение договора аренды на три года для завершения строительства.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателяв арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении несоответствия этого решения нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения нормативному правовому акту, законности его принятия, наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на принявший его орган (статья 65, часть 5 статьи 200).

По общему правилу, установленному нормами главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). К исключениям из этого правила законодатель отнес случай заключения однократно без проведения торгов договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства с собственником этого объекта (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6). Такое предоставление возможно при условии незаявления уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в суд  требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, отказа судом в удовлетворении такого требования, неосуществления продажи этого объекта с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, непредоставления земельного участка для завершения строительства этого объекта ни одному из его предыдущих собственников (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6).

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее ? Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в публичной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник этого объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов. Исходя из положений пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса применение соответствующих положений возможно в случае, если собственник объекта незавершенного строительства после 01.03.2015 для его завершения реализовал право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, отражена правовая позиция, согласно которой уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключенного после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ для завершения строительства без торгов.

В то же время в силу подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса не может быть предметом аукциона находящийся в публичной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на указанном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда. Требование же о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника земельного участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Приведенная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699) и нашла отражение в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем.

Администрация как публичный собственник земельного участка не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов. При таких обстоятельствах предприниматель обладает правом на получение земельного участка в аренду без проведения торгов повторно для завершения строительства принадлежащих ему объектов незавершенного строительства. Оспариваемое решение органа местного самоуправления противоречит содержанию и смыслу названных норм земельного законодательства, нарушает права и законные интересы предпринимателя. Понуждение управления к подготовке проекта соответствующего договора аренды не противоречит норме пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса и разъяснению, приведенному в абзаце 6 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел варбитражномсуде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2024 по делу №А32-57961/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судья

В.Е. Епифанов

Судья

А.И. Мещерин