АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

                    

                                           

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А83-13573/2022

14 ноября 2023 года

город Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября  2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 ноября 2023 года.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Крыжскoй Л.А.,

судей

Гнездовского С.Э.,

ФИО1,

при ведении протокола                судебного заседания:

 

при участии в заседании:

от  заявителя жалобы:

 

от иных участвующих в деле лиц:

 

помощником судьи Григорьевой Т.В.,

 

не явился, извещен надлежаще;

 

ФИО2 - представитель  общества  с ограниченной ответственностью «Ростинженерия», доверенность № 2 от 21.12.2022, удостоверение адвоката;

  

 

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 20.01.2023 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2023 по делу № А83-13573/2022,

 

                                                  УСТАНОВИЛ:

 

Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (далее - истец, департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ростинженерия» (далее - ответчик, ООО «Ростинженерия», общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2017 по 11.06.2022 в размере 124 214,46 руб.; неустойки (пеней) за период с 11.08.2017 по 05.07.2022 в размере 951 347,42 руб.; о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 90:25:050102:403 площадью 1 290 кв.м, расположенного по адресу: г. Ялта, пгт. Ливадия, пер. Батурина, 10.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют Администрация города Ялты Республики Крым, общество с ограниченной ответственностью «Ливадийские Бани».

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 20.01.2023 исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу департамента взыскана пеня за период с 11.08.2017 по 05.07.2022 в размере 475 673,71 руб. В остальной части исковых требований отказано. 

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2023 решение суда республики оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (далее - заявитель, кассатор) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по  делу новый судебный акт  об удовлетворении в полном объеме заявленных требований в части взыскания пени и расторжения договора аренды.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами первой и  апелляционной инстанций при разрешении спора  необоснованно не принято во внимание, что установленный факт несвоевременного внесения  арендной платы является достаточным основанием для расторжения договора аренды при отсутствии со стороны арендатора действий по освоению земли на протяжении длительного периода времени. Указывает на необоснованное снижение судом  размера пени по заявлению ответчика.

В судебном заседании суда округа представитель ООО «Ростинженерия» полагает  судебные акты по делу законными и обоснованными, просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы по мотивам, изложенным в письменном  отзыве на жалобу.  

Кассатор и иные участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание суда округа не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Арбитражный кассационный суд в соответствии с положениями  статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Судами двух инстанций установлено, что  25.08.2016 между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Ливадийские бани» (арендатор) на срок до 03.04.2056 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 90:25:050102:403 площадью 1 290 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: гостиничное обслуживание (код 4.7), расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ливадия, пер. Батурина, 10 (далее - земельный участок, спорный земельный участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте, являющимся неотъемлемой частью договора (далее - договор аренды). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 17.11.2016.

Согласно пунктам 4.4.3, 4.4.4 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Арендатор обязан приступить к освоению участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации договора.

Согласно соглашению о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 13.01.2017 права и обязанности арендатора по договору  аренды перешли от общества с ограниченной ответственностью «Ливадийские Бани» к ООО «Ростинженерия».

В соответствии с условиями договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора и составляет 633 083,64 руб. и может в дальнейшем изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случае: инфляции и индексации цен; изменений и дополнений, вносимых в нормативные правовые акты Российской Федерации, Республики Крым и муниципального образования городской округ Ялта; изменений нормативной цены (кадастровой стоимости) земельного участка, в том числе, при изменении площади земельного участка при упорядочении его границ; изменения вида разрешенного использования земельного участка, перевода земельного участка из одной категории в другую; пересмотра ставок арендной платы на соответствующий финансовый год, но не более одного раза в год. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день оплаты.

Сотрудниками Департамента муниципального контроля Администрации города Ялта 15.03.2022 произведено обследование фактического использования земельного участка, по результатам которого составлен акт осмотра земельного участка № 1760. Осмотром установлено, что на земельном участке какие-либо строения отсутствуют; через земельный участок не проходят сквозные проезды, наличие охранных зон магистральных коммуникаций не установлено; на момент обследования строительные работы не проводились, строительная техника, рабочие и строительные материалы отсутствовали; доступ на земельный участок не ограничен (участок не огорожен).

В обоснование требований истец указывает, что в связи с ненадлежащим выполнением ответчиком условий договора по внесению арендной платы, за ним образовалась задолженность в размере 124 214,46 руб.; по состоянию на март 2022 года арендатор не приступил к освоению земельного участка согласно предусмотренному договором целевому назначению,

В целях досудебного порядка урегулирования спора департамент обратился к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка и предложением о расторжении договора аренды земельного участка.

Данные обстоятельства явились  основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против иска, общество указало, что с 13.04.2017 является собственником расположенного на земельном участке  объекта недвижимости, право собственности на который  зарегистрировано за обществом  ввиду внесения  данного объекта ООО «Ливадийские Бани» в качестве вклада  в уставный капитал ООО «Ростинженерия», что подтверждается сведениями  Единого государственного реестра недвижимости (далее -  ЕГРН); указало  на наличие  обстоятельств, объективно препятствующих  использованию земельного участка; представило доказательства  полного погашения суммы долга по арендной плате; заявило о применении положений  статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По мнению суда округа, частично удовлетворяя требования департамента о взыскании пени и отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь нормами арбитражного процессуального законодательства,  положениями Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее -  Закон № 6-ФКЗ), статей 4, 330, 333, 422, 450, 452, 453, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 1, 22, 42, 45, 46, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статей 1, 48, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее -  ГрК РФ), разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление № 11), правомерно исходили из следующего.

Так, согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 23 Постановления № 11  при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться тем, что в статьях 45, 46 ЗК РФ закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).

При этом, обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором, установлена статьей 42 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Обращаясь с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка, департамент указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в несвоевременном внесении арендной платы, а также в неосуществлении, по его мнению, ответчиком строительства заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором, в отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, а также строительство на нем.

В ходе разрешения спора судами двух инстанций  установлено, что с момента получения земельного участка ООО «Ливадийские Бани», а затем ООО «Ростинженерия» предпринимались действия по освоению земельного участка, проведены геологические изыскания, разработана и утверждена проектная документация, подведены коммуникации и т.п., что подтверждается архитектурно-планировочным заданием от 2007 года, получением технических условий на электроснабжение, на подключение к сетям водопровода и канализации, договором № 14 на вынос канализационных сетей от 25.12.2008, актом фактически выполненных работ по договору № 14, договором № 301 от 20.01.2009 на разработку рабочей документации по объекту (копия) и т.д.; обстоятельства включения спорного земельного участка  в заповедную территорию Ливадийского дворцово-паркового ансамбля на основании  Постановления Правительства АР Крым от 16.11.1995 № 330 «Об утверждении историко-архитектурного опорного плана и комплексного охранного зонирования памятников истории, культуры и природы административного района Большой Ялты» потребовали  дополнительных согласований, что привело к увеличению срока освоения земельного участка; вхождение спорного земельного участка в зону 90.25.2.91, установленную пунктом 1 Постановления Совета министров Республики Крым от 08.11.2017 № 582 «О создании зон с особой архитектурно-планировочной организацией территории», в границах которой статьей 4 Закона Республики Крым от 07.07.2017                            № 409-ЗРК/2017 «Об особенностях создания в Республике Крым зон с особой архитектурно-планировочной организацией территории» установлен запрет на строительство объектов капитального характера до утверждения правил землепользования и застройки, явилось причиной приостановления работ по реконструкции; в настоящее время ООО «Ростинженерия» продолжаются работы по освоению земельного участка, комплексно - совместно с земельными участками с кадастровыми номерами 90:25:050102:401, 90:25:050102:1606 и 90:25:050102:1605, что подтверждается топографической съемкой, проведением повторной инвентаризацией зеленых насаждений, разработкой эскизного проекта планируемого к строительству гостинично-оздоровительного центра.

В силу разъяснений, приведенных в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 27.01.2022 № 90-О неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

У суда округа отсутствуют правовые основания не согласиться с выводами судов двух инстанций о том, что ответчиком представлены доказательства, подтверждающие совершение необходимых действий для освоения земельного участка и наличие объективных причин, препятствовавших совершению действий по строительству заявленного объекта. 

Заявленная ко взысканию сумма задолженности по арендной плате уплачена ответчиком полностью.

В связи с чем в удовлетворении исковых требований о  взыскании суммы долга по арендной плате  и расторжении договора аренды отказано правомерно.

Истец представил суду расчет неустойки (пени), в соответствии с которым ее размер составил 951 347,42 руб.

Руководствуясь  разъяснениями, содержащимися в пунктах  69, 71, 73, 74, 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016                № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7), суды двух инстанций применительно к фактическим обстоятельствам настоящего спора оценили степень соразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства, в силу  чего дали оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения, снизив сумму пени  до  475 673,71 руб.

Судом апелляционной инстанции подтвержден вывод суда республики о том, что предъявленная истцом ко взысканию неустойка за просрочку оплаты арендных платежей несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Суд округа исходит из того, что степень соразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в связи с чем у суда кассационной инстанции в силу предоставленной законом компетенции отсутствуют полномочия по переоценке данного фактического обстоятельства.

По мнению суда округа,  доводы кассационной жалобы основаны на субъективном толковании заявителем норм законодательства, что не ставит  под сомнение итог разрешения  настоящего дела  арбитражным судом;  они были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. 

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 20.01.2023 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2023 по делу                           № А83-13573/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                Л.А. Крыжскaя

 

Судьи                                                                                                 С.Э. Гнездовский

                                                                                                             

                                                                                                     ФИО1