АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А48 – 6641/2022

г. Орёл                                                                                                

02 марта 2023 года

Резолютивная часть решения изготовлена 21.02.2023

Решение в полном объеме изготовлено 02.03.2023 

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Кияйкина И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Знаменского района Орловской области (303100, 

<

...>,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Черкизово-растениеводство» (396870, 

<

...>, кабинет 13, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договоров аренды земельных участков,

от сторон представители не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Знаменского района Орловской области  (далее – истец. Администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Черкизово-растениеводство» (далее – ответчик, ООО «Черкизово-растениеводство») о взыскании задолженности по арендной плате (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 АПК Российской Федерации) за период с 01.01.2020 по 20.12.2020, а также суммы пени:

1) по договору аренды земельного участка № 2 от 19.03.2008 задолженности в размере  4 971 169 руб. 67 коп., пени в размере 560 736 руб. 90 коп.;

2) по договору аренды земельных участков № 30 от 11.08.2010 задолженности в размере 2 911 520 руб. 04 коп., пени в размере 329 968 руб. 08 коп.;

3) по договору аренды земельных участков № 31 от 18.08.2010 задолженности в размере 3 177 243 руб. 97 коп., пени в размере 180 025 руб. 80 коп.;

4) по договору аренды земельного участка № 34 от 14.06.2011 задолженности в размере 187 379 руб. 61 коп., пени в размере 20 835 руб. 58 коп.;

а также с требованием о расторжении указанных договоров аренды и возврате земельных участков арендодателю.

Исковые требования связаны с ненадлежащим, по мнению истца, исполнением ответчиком принятых на себя обязательств по договорам аренды земельных участков, и основаны на положениях статей 309, 310, 330, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Представители истца и ответчика в судебное заседание после перерыва не явились,  о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем своевременного размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». До перерыва не возражали против рассмотрения дела в их отсутствие. При этом, до объявленного судом перерыва, истец поддерживал заявленные требования, просил их удовлетворить.

Ответчик исковые требования Администрации не признал. В письменных отзывах на исковое заявление (от 26.09.2022 и от 16.12.2022) не оспаривая факт заключения договоров аренды, а также фактическое использование спорных земельных участков, указал, что арендная плата за названные в иске периоды оплачена им в полном объеме. Кроме того, отметил, что изменение арендной платы за рассматриваемый период на основании Решения Знаменского районного Совета народных депутатов Знаменского района Орловской области №31-02-РС от 30.12.2019, которым размер ставки был изменён с 0,58% до 6,25%, является незаконным. Так, решением Орловского областного суда от 09.12.2020 административное исковое заявление ООО «Черкизово-растениеводство» было удовлетворено, п.4 Приложения №2 Решения Знаменского районного Совета народных депутатов Знаменского района Орловской области №31-02-РС от 30.12.2019, который устанавливал данную ставку, признан недействующим (Приложение №1). Кроме того, по иску ООО «Черкизово-растениеводство» решением Орловского областного суда от 18.03.2022 Орловского областного суда от 18.03.2022 также признан недействующим п. 3 решения № 38-06-РС Знаменского районного Совета народных депутатов Знаменского района Орловской области от 26.02.2021, которым вновь был повышен размер ставки до 6,25%. В связи с чем, ответчик полагал, что расчет арендной платы следует производить по установленной Постановлением Администрации Знаменского района Орловской области № 222 от 07.08.2015 арендной ставке 0,58%, действующей до принятия оспоренных решений. С учетом изложенного, у ООО «Черкизово-растениеводство» какой-либо задолженности по оплате арендной платы в рамках исполнения обязательств по спорным договорам не имеется, ввиду чего отсутствуют основания для удовлетворения иска.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие надлежащим образом извещенных истца и ответчика по представленным доказательствам.

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд считает, что заявленный иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между Администрацией Знаменского района Орловской области и ООО «Черкизово-растениеводство» (арендатор земельных участков в спорный период и по настоящее время) заключены и действуют договоры аренды земельных участков № 2 от 19.03.2008, № 30 от 11.08.2010, № 31 от 18.08.2010 и № 34 от 14.06.2011. Данные договоры зарегистрированы в установленном порядке, о чем в материалах дела имеются соответствующие уведомления.

Предметом указанных договоров являются земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования.

Так, по договору аренды № 2 от 19.03.2008 ответчик использует 1 земельный участок с кадастровым номером 57:02:0040202:0303,

- по договору аренды № 30 от 11.08.2010 – 12 земельных участков с кадастровыми номерами: 57:02:0050302:1, 57:02:0050302:2, 57:02:0050302:3, 57:02:0050302:4, 57:02:0050302:5, 57:02:0050302:6, 57:02:0050302:7, 57:02:0050302:79, 57:02:0050302:80, 57:02:0050302:81, 57:02:0050302:82, 57:02:0050302:83;

- по договору аренды № 31 от 18.08.2010 – 40 земельных участков с кадастровыми номерами: 57:02:0050301:1, 57:02:0050301:2, 57:02:0050301:81, 57:02:0050301:83, 57:02:0050301:84, 57:02:0050301:85, 57:02:0050301:86, 57:02:0050301:87, 57:02:0050302:84, 57:02:0050302:85, 57:02:0050302:86, 57:02:0050302:87, 57:02:0050302:88, 57:02:0050302:89, 57:02:0050302:90, 57:02:0050302:91, 57:02:0050302:92, 57:02:0050302:93, 57:02:0050302:94, 57:02:0050302:95, 57:02:0050302:98, 57:02:0050302:99, 57:02:0050302:100, 57:02:0050302:101, 57:02:0050302:102, 57:02:0050302:103, 57:02:0050302:104, 57:02:0050302:105, 57:02:0050302:106, 57:02:0050302:107, 57:02:0050302:108, 57:02:0050302:109, 57:02:0050302:110, 57:02:0050302:111, 57:02:0050302:112, 57:02:0050302:113, 57:02:0050302:114, 57:02:0050302:115, 57:02:0050302:116 (с учетом дополнительного соглашения от 24.02.2015 – исключены из предмета договора земельные участки с кадастровыми номерами 57:02:0050302:96, 57:02:0050302:97);

- по договору № 34 от 14.06.2011 – 1 земельный участок с кадастровым номером 57:02:0770101:88.

Все названные выше земельные участки расположены на территории Знаменского района Орловской области.

Сроки действия договоров следующие: договор № 2 от 19.03.2008 – по 31.03.2057, договор № 30 от 11.08.2010 – по 11.08.2059, договор № 31 от 18.08.2010 – по 18.08.2059, договор № 34 от 14.06.2011 – по 13.06.2060.

Арендная плата по договорам  № 2 от 19.03.2008, № 30 от 11.08.2010, № 31 от 18.08.2010 начисляется с момента заключения договора аренды и вносится ежеквартально, не позднее 20 числа последнего месяца квартала (п. 3.3 договоров), по договору № 34 от 14.06.2011 – ежемесячно и вносится не позднее 20 числа текущего месяца.

Согласно пунктам 5.2 договоров за нарушение сроков внесения арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Пунктами 3.4 всех договоров аренды предусмотрено, что расчет годовой арендной платы производится на дату заключения договоров и пересматривается ежегодно в случаях:

- изменения кадастровой оценки стоимости земельных участков;

- изменения коэффициента вида использования земельных участков и категории арендаторов;

- других причин, повлекших изменения условий использования земельных участков.

Перерасчет арендной платы производится в одностороннем порядке Арендодателем на основании постановления Главы Знаменского района.

На основании Решения Знаменского районного Совета народных депутатов Знаменского района Орловской области №31-02-РС от 30.12.2019 был изменен размер ставки с 0,58% до 6,25%.

Уведомлениями от 24.03.2020 Администрация сообщила ООО «Черкизово-растениеводство» об изменении размера арендной платы по договорам аренды, с учетом вышеуказанного решения. Однако, ответчик продолжил внесение арендной платы в прежнем размере.

Принимая во внимание вышеуказанные изменения ставки, Администрация произвела перерасчет арендной платы за период с 01.01.2020 по 20.12.2020, в результате чего, у ответчика образовалась задолженность в общем размере 11 247 313 руб. 29 коп., а также пени в общем размере 1 091 566 руб. 36 коп. (с учетом уточнения исковых требований в последней редакции).

Претензия № 804 от 25.05.2022 с требованием об оплате задолженности по состоянию на 01.06.2022 и расторжении договоров аренды, полученная ответчиком 24.06.2022, оставлена последним без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Рассмотрев условия подписанных между сторонами договоров, суд установил, что между сторонами возникли правоотношения по договорам аренды, которые подлежат регулированию в соответствии с главой 34 ГК Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации  земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (пункт 3 статьи 125 ГК РФ).

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 1 ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды  арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается плата. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за землю, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Частью 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.1 ст.9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч.2 ст.9 АПК РФ).

Согласно ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из положений ч.3.1 ст.70 АПК РФ следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В настоящем деле спор возник по вопросу применения Решения Знаменского районного Совета народных депутатов Знаменского района Орловской области №31-02-РС от 30.12.2019, которым был изменен размер арендной ставки с 0,58% до 6,25%. Именно на основании данного Решения Администрацией произведен новый расчет арендной платы, что и явилось основанием для предъявления рассматриваемых требований.

В обоснование необходимости применения указанного Решения, и установленной им ставки 6,25% при расчете арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в пользовании ООО «Черкизово-растениеводство», Администрация указывает, что решением Орловского областного суда от 26.11.2020 недействующим признан только пункт 4 Приложения № 2  «Ставки арендной платы для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Знаменского района Орловской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Знаменского района Орловской области, предоставленных без проведения торгов из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства, сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, из земель населенных пунктов для сельскохозяйственного использования» к решению Знаменского районного Совета народных депутатов Орловской области от 30 декабря 2019 года № 31-02-РС «Об установлении коэффициентов категорий арендаторов и ставок арендной платы за земельные участки на территории Знаменского района Орловской области, предоставленные без проведения торгов», установивший значение ставки арендной платы за использование земельных участков, предназначенных для иных видов сельскохозяйственного использования, в размере 6,25 % от кадастровой стоимости.

Таким образом, по мнению Администрации, данный пункт не применим к деятельности ООО «Черкизово-растениеводство», которое использует земельные участки для растениеводства, а не для «иных видов сельскохозяйственного использования» (п. 4 Приложения № 2 к Решению»).

Ответчик, возражая против доводов Администрации, со ссылкой на ч. 2 ст. 13 АПК Российской указал, что признание недействующим Приложения № 2 Решения Знаменского районного Совета народных депутатов Знаменского района Орловской области №31-02-РС от 30.12.2019 лишь в части, не свидетельствует о законности остальных пунктов данного приложения, поскольку расчет ставок арендной платы в отношении других пунктов этого приложения произведен аналогичным образом, и признан решением Орловского областного суда незаконным ввиду отсутствия экономического обоснования такого изменения ставок. 

Более того, по мнению ответчика, не имеющего в пользовании на территории Знаменского района Орловской области других земельных участков, кроме тех, которые являются предметом спорных договоров аренды, решение Орловского областного суда от 26.11.2020 принято непосредственно в отношении указанных земельных участков, в том числе, и с учетом того, что разрешенный вид использования земельных участков «для сельскохозяйственного использования» включает в себя и «растениеводство» согласно Приказу Минэкономразвития России № 540 от 01.09.2014.

Оценивая приведенные доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как уже было указано, в силу части 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Договоры аренды были заключены после введения в действие Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к ним применяется регулируемая арендная плата.

При этом, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 29.09.2010 N 6171/10 признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим. Аналогичная позиция содержится и в Определении Верховного Суда Российской Федерации № 16-КГ20-14-К4 от 20.10.2020.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, обращение истца с иском о взыскании долга, исчисленного на основании нормативного акта муниципального органа, признанного незаконным решением суда по другому делу, представляет собой злоупотребление правом, что не допускается статьей 10 Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, нашедшей отражение в постановлениях от 06.12.2017 N 37-п и от 06.07.2018 N 29-п, последствием признания судом нормативного правового акта недействующим является его исключение из актов правового регулирования, и вне зависимости от того, что компетентным судом в рамках административного судопроизводства был установлен момент, с которого не подлежал применению нормативный акт, арбитражный суд, установив несоответствие такого нормативного акта, определяющего размер регулируемой платы, акту, имеющему большую юридическую силу, вправе не применять его с момента принятия.

В соответствии с решением Орловского областного суда от 26.11.2020 признан недействующим пункт 4 Приложения № 2, устанавливающий значение ставки арендной платы за использование земельных участков, предназначенных для «иных видов сельскохозяйственного использования», в размере 6,25 % от кадастровой стоимости.

Между тем, в соответствии с условиями договоров аренды земельные участки относятся к землям сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование — для сельскохозяйственного использования. Аналогичные данные содержаться и в ЕГРН в отношении указанных земельных участков. При этом, сведения о том, что земельные участки предоставлены для использования в качестве сельскохозяйственных угодий, не имеется.

Администрация ссылается на то, что спорные земельные участки используются ООО «Черкизово-растениеводство» в качестве сельскохозяйственных угодий для растениеводства, а потому, к ответчику подлежит применению ставка арендной платы в размере 6,25%, указанная в п. 5 Приложения № 2 к Решению «для использования в качестве сельскохозяйственных угодий».

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, действовавшим на момент принятия Решения Знаменского районного Совета народных депутатов Знаменского района Орловской области №31-02-РС от 30.12.2019, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, включало в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20, в том числе и  растениеводство, выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур и т.д. 

При этом, такого вида разрешенного использования как «для использования в качестве сельскохозяйственных угодий», на который ссылается Администрация, данный классификатор не содержит.

Более того, согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Черкизово-растениеводство», основным видом деятельности общества является «01.11 Выращивание зерновых (кроме риса), зернобобовых культур и семян масличных культур». Указанный вид деятельности согласно классификатора включен в такой вид разрешенного использования земельного участка как «сельскохозяйственное использование».

Также следует отметить, что на территории Знаменского района Орловской области других земельных участков, кроме тех, которые являются предметом спорных договоров аренды, у ответчика в пользовании не имеется. Изложенные обстоятельства не оспаривались сторонами в ходе рассмотрения настоящего дела.

В связи с чем, с учетом положений ч. 3 ст. 69 АПК Российской Федерации, обстоятельства того, что спорным пунктом 4 Приложения № 2 к решению Знаменского районного Совета народных депутатов Знаменского района Орловской области №31-02-РС от 30.12.2019 затрагиваются права ООО «Черкизово-растениеводство», установлены вступившим в силу решением Орловского областного суда от 26.11.2020, и не подлежат доказыванию вновь.

Следует также обратить внимание, что при рассмотрении дела в Орловском областном суде вопрос об относимости оспариваемого пункта 4 Приложения № 2 к правоотношениям сторон, а также к видам хозяйственной деятельности, связанной с использованием земельных участков ООО «Черкизово-растениеводство» со стороны Администрации не ставился, было выражено лишь несогласие с мнением административного истца в части отсутствия экономического обоснования увеличения ставков аренды.

Совокупность изложенных обстоятельств ставит под сомнение добросовестность действий администрации при обращении в суд с настоящим исковым заявлением.

Более того, в силу ч. 1 ст. 168 АПК Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Частью 1 статьи 13 АПК Российской Федерации предусмотрено, что арбитражные суды рассматривают дела на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации и нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, конституций (уставов), законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, актов органов местного самоуправления.

Арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу (ч. 2 ст. 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Положения ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, в качестве одного из способов защиты гражданских прав.

В соответствии с п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно абз. 13 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

Таким образом, при наличии спора о размере арендной платы и выяснении надлежащего размера арендной платы, исчисляемого в порядке, установленном органами местного самоуправления, суду следует определить, подлежит ли применению акт органа местного самоуправления, которым руководствовалась сторона при определении размера арендной платы. Аналогичные выводы содержаться в Постановлении Конституционного Суда РФ от 06.12.2017 N 37-П.

При разрешении настоящего дела, арбитражный суд  исходит из того, что арендная плата по спорным договорам регулируется уполномоченным органом путем принятия нормативных актов, поэтому изменение ставок платы или методики ее исчисления влечет изменение условий договора без внесения в него изменений при соблюдении определенных в законе требований.

Пунктами 3.4 всех договоров аренды предусмотрен механизм изменения арендной платы в одностороннем порядке в зависимости от наступления определенных условий:

- изменения кадастровой оценки стоимости земельных участков;

- изменения коэффициента вида использования земельных участков и категории арендаторов;

- других причин, повлекших изменения условий использования земельных участков.

Перерасчет арендной платы производится в одностороннем порядке Арендодателем на основании постановления Главы Знаменского района.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики N 2 (2015), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015 (вопрос № 7) разъяснено, что в силу п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации. В этой связи постановление Правительства N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» предусмотрено, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов: принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Анализ действующего законодательства позволяет арбитражному суду сделать вывод о том, что основные принципы определения арендной платы, являются обязательными для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не установлен федеральным законом, но подлежит установлению полномочным органом государственной власти или местного самоуправления.

В силу общеобязательности принципов определения арендной платы при утверждении порядка (методики) расчета арендной платы за земли уполномоченные органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления обязаны руководствоваться этими принципами, в том числе принципом экономической обоснованности.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Пунктом 2 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017 года № 710, в целях применения названного принципа предписывается при установлении порядка определения размера арендной платы предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы.

Таким образом, при принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли, должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков.

В качестве экономического обоснования для утверждения ставок арендной платы Знаменский районный Совет народных депутатов сослался на заключение общества с ограниченной ответственностью «НОКИ» от 24.12.2019 № 926-19, в котором приведен перечень земельных участков, расположенных на территории Знаменского района Орловской области, переданных в аренду, с указанием вида разрешенного использования, общей площади, размера годовой арендной платы и действующей ставки арендной платы.

Мотивируя значение размера ставки арендной платы для земельных участков, оценочная организация сослалась на положения, изложенные в пункте 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в редакции, утратившей действие с 12.08.2017, предусматривавшей, что арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по формуле А = С x Р,где А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Между тем, пункт 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в актуальной редакции, действовавшей на момент принятия Решения Знаменского районного Совета народных депутатов Орловской области от 30.12.2019 № 31-02-РС, предусматривает, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Таким образом, суд, оценивая представленные доказательства, признает обоснование ставки арендной платы за использование земельных участков ответчиком  в размере 6,25 % от кадастровой стоимости земельного участка, приведенное в отчете от 24.12.2019 № 926-19, недостоверным, поскольку представленное обоснование не содержит анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков. Кроме того, рассчитываемое значение ставки арендной платы основано на положениях нормативного правового акта, утратившего силу, а потому не подлежит применению.

Поскольку Знаменским районным Советом народных депутатов Орловской области не представлены достоверные и достаточные доказательства установления экономически обоснованного показателя ставки арендной платы за использование земельных участков, предназначенных для использования в качестве сельскохозяйственных угодий и иных видов сельскохозяйственного использования, то суд приходит к выводу о том, что пункты 4 и 5 (на который ссылается Администрация)  Приложения № 2 к Решению Знаменского районного Совета народных депутатов от 30 декабря 2019 года № 31-02-РС противоречат действующему законодательству, имеющему большую юридическую силу, а именно абзацу второму Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, что нарушает права ООО «Черкизово-растениеводство»  как арендатора земельных участков.

К аналогичным выводам пришел и Орловской областной суд в своем решении от 26.11.2020.

При таких обстоятельствах нормативный акт органа местного самоуправления, определяющий иной порядок и методику расчета арендной платы за землю не подлежит применению к возникшим между сторонами правоотношениям.

В данном случае, расчет размера арендной платы следует производить согласно Постановлению Администрации Знаменского района Орловской области №222 от 07.08.2015, действовавшему до принятия до принятия спорного Решения Знаменского районного Совета народных депутатов от 30 декабря 2019 года № 31-02-РС, и установившему ставку арендной платы 0,58%.

С учетом изложенного, а также представленных сведений об оплате арендной платы в спорный период со стороны ООО «Черкизово-растениеводство», задолженность у ответчика отсутствует, что Администрацией при рассмотрении настоящего дела не оспаривалось.

В связи с чем, требования Администрации о взыскании задолженности с ООО «Черкизово-растениеводство» по договору аренды земельного участка № 2 от 19.03.2008 задолженности в размере  4 971 169 руб. 67 коп., пени в размере 560 736 руб. 90 коп.;  по договору аренды земельных участков № 30 от 11.08.2010 задолженности в размере 2 911 520 руб. 04 коп., пени в размере 329 968 руб. 08 коп.; по договору аренды земельных участков № 31 от 18.08.2010 задолженности в размере 3 177 243 руб. 97 коп., пени в размере 180 025 руб. 80 коп.; по договору аренды земельного участка № 34 от 14.06.2011 задолженности в размере 187 379 руб. 61 коп., пени в размере 20 835 руб. 58 коп. удовлетворению не подлежат.

Кроме того, истцом также заявлены требования о расторжении договоров аренды и возврате указанных земельных участков.

Рассматривая указанные требования, суд исходит из следующего.

Согласно статье 450 ГК Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с разъяснением, данным в п. 60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

В соответствии с п. 29 Информационного письма Президиума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).

Согласно пунктам 6.2 договоров аренды, они могут быть расторгнуты досрочно, в том числе, и в судебном порядке при нарушении условий договора арендатором.

Поскольку в качестве оснований для расторжения договоров аренды Администрацией указано на наличие задолженности ответчика в спорный период, при этом во взыскании данной задолженности судом отказано ввиду ее отсутствия по вышеуказанным основаниям, то и требование истца в данной части, а также требования об возврате земельных участков, как производное от требований о расторжении договоров, также не подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 2 ст. 168 АПК РФ, при принятии решения арбитражный суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражном судом со стороны.

Поскольку согласно ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины за рассмотрение иска, то вопрос о распределении государственной пошлины судом не рассматривался.

руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации Знаменского района Орловской области отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

 

Судья                                                                                                      И.В. Кияйкин