АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-14636/18

25 июля 2018 года

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   19 июля 2018 года

Полный текст решения изготовлен            25 июля 2018 года

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Золотарёвой О.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А53-14636/2018

по исковому заявлению акционерного общества "Торговый Комплекс Горизонт" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Катюша" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 7 738 740 руб. 51 коп. задолженности, 3 000 штрафа,                   руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

при участии:

от истца – представители ФИО2 по доверенности от 18.06.2018, ФИО3 по доверенности от 12.04.2018,

от ответчика – представитель ФИО4 по доверенности от 15.01.2018,

установил:

акционерное общество "Торговый Комплекс Горизонт" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Катюша" о взыскании 8 521 535 руб. 06 коп. задолженности, 3 000 штрафа.

В отзыве на исковое заявление ответчик возражал против начисления арендной платы с учетом дополнительного соглашения № 3, представил контррасчет задолженности, посчитал правомерным требование о взыскании долга по базовой арендной плате в размере 3 349 561 руб.  59 коп., по дополнительной арендной плате – 23 252 398 руб. 54 коп.  Указал, что базовая арендная плата должна исчисляется по условиям дополнительного соглашения № 2. Дополнительное соглашение № 3 подписано ответчиком принудительно путем угроз удержания имущества субарендатора и непредставление последнему разрешения на вывоз его имущества, находящегося в арендуемом помещении. Дополнительное соглашение № 3 подписано с протоколом разногласий. Кроме того, истцом не осуществлен зачет обеспечительного взноса в размере 810 834 руб. 36 коп.    Исковые требования о взыскании долга признал в части, на сумму 5 432 115 руб. 80 коп.

В судебном заседании (17.07.2018) представитель истца заявил об уточнении исковых требований. С учетом зачета обеспечительного взноса ответчика просил взыскать: 7 738 740 руб. 51 коп. задолженности, 3 000 руб. штрафа.

В судебном заседании представить ответчика признал требование в части на сумму 5 432 115 руб. 80 коп. Пояснил, что оспаривает только взыскиваемый размер заложенности по базовой и дополнительной арендной плате. В остальной части иск признает.

Уточнение исковых требований принято судом протокольным определением в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 17.07.2018 согласно пункту 1 статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 19.07.2018.

Судебное заседание продолжено 19.07.2018 при участии представителей сторон участвующих до объявления перерыва.

Представители истца в судебном заседании поддержали заявленные требования. Пояснили, что мировое соглашение истец заключать не намерен.

Представить ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения иска в части взыскания долга по базовой и дополнительной арендной плате в размере 3 116 419 руб. 26 коп. В остальной части иск признал. Заявил намерение урегулировать спор мирным путем.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска в полном объеме (в уточненной редакции).

Как установлено судом, 31.08.2015 между ЗАО "Торговый комплекс "Горизонт" и ООО "ТД "Катюша" заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату, установленную условиями договора во временное пользование нежилое помещение, а именно комнату № 18-18а-19-20-25-28д общей площадью 228 кв. м. на первом этаже строения литер "АИ", расположенное по адресу: 

<

...>, в здании, используемом как Торгово-развлекательный комплекс "Мегацентр Горизонт".

Помещение передано ответчику по акту 01.09.2015.

Согласно пункту 7.1 договора арендатор на условиях и в порядке, определенных настоящим договором, обязан уплачивать арендодателю за временное возмездное пользование помещением арендную плату, которая включает в себя следующие платежи:

- базовая арендная плата;

- дополнительная арендная плата;

- переменная арендная плата.

31.08.2015 между ЗАО "Торговый комплекс "Горизонт" и ООО "ТД "Катюша" заключен договор субаренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату, установленную условиями договора во временное пользование нежилое помещение, а именно комнату № 1 на первом этаже строения литер "АА3" общей площадью 377,8 кв. м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, ул. Омская, 2в, в здании, используемом  как Торгово-развлекательный комплекс "Мегацентр Горизонт".

Помещение передано ответчику по акту 01.09.2015.

В соответствие с пунктом 1.3. договора помещение передано арендатору для его использования исключительно для целей размещения магазина розничной торговли детской одеждой, игрушками, товарами для новорожденных, детским питанием, книгами для детей, детскими спорттоварами, подарками, новогодним ассортиментом, детской косметикой, компьютерными приставками и компьютерными дисками и другими аксессуарами для детей под торговым наименованием "Катюша".

Арендная плата по договору аренды включает в себя следующие платежи: базовая арендная плата, дополнительная арендная плата и переменная арендная плата (пункт 7.1 договора аренды).

В соответствие с пунктами 7.2. и 7.7. договора аренды ответчик обязался оплачивать истцу за пользование помещением базовую арендную плату ежемесячно авансом за каждый текущий календарный месяц срока аренды помещения, в срок, не позднее 5-го числа текущего календарного месяца срока аренды помещения.

Ставка базовой арендной платы, применяемый для расчетов сторон по договору аренды в рассматриваемый период (с 01.09.2018 по 30.09.2018г), установлена пунктом 7.2. и составляет - 1575 (Одна тысяча пятьсот семьдесят пять) рублей, включая НДС, за 1 (один) квадратный метр арендуемой площади помещения в месяц, что составляет 359 100 (Триста пятьдесят девять тысяч сто) рублей, за всю арендуемую площадь помещения в месяц, включая НДС.

Ставка базовой арендной платы за период с «01» октября 2017года по «31» октября 2018 года закреплен в дополнительном соглашении № 2 от «30» сентября 2017 года к договору аренды составляет - 914,44 (девятьсот четырнадцать рублей 44 копеек) рублей, включая НДС, за 1 (один) квадратный метр арендуемой площади помещения в месяц, что составляет 208 492,32 (Двести восемь тысяч четыреста девяносто два рубля 32 копейки) рублей, за всю арендуемую площадь помещения в месяц, включая НДС.

В соответствии с пунктами 7.3 и 7.7 договора аренды ответчик обязался ежемесячно авансом за каждый текущий календарный месяц срока аренды помещения, в срок, не позднее 5-го числа текущего календарного месяца срока аренды помещения, уплачивать истцу по договору аренды в связи с содержанием общих площадей, инженерных коммуникаций и систем общего пользования Здания ТРК, прилегающей к нему территории, предоставлением коммунальных услуг на общих площадях в Здании ТРК дополнительную арендную плату.

В соответствии с пунктами 7.4 и 7.7 договора аренды ответчик обязался ежемесячно уплачивать арендодателю по счетам переменную арендную плату за предоставление арендатору коммунальных услуг в помещении (обеспечение электроэнергией, отоплением с доставкой тепла и прочее, в зависимости от оснащения помещения) на основании показаний соответствующих приборов учета, установленных в помещении, и/или действующих расчетных коэффициентов по действующим тарифам (ставкам оплаты) установленным поставляющими организациями, исходя из фактически потребленных арендатором в помещении ресурсов.

Срок аренды составляет с «01» сентября 2015 года по «31» августа 2020 года включительно (пункт 9.1 договора).

К договору субаренды сторонами подписаны дополнительные соглашения № 2 от 30.09.2017 и № 3 от 31.10.2017.

Согласно дополнительному соглашению № 3 от 31.10.2017, которым стороны пришли к соглашению об изменении порядка исчисления арендной платы, а именно:

"7.1.  Арендатор па условиях и в порядке, определенных настоящим договором, уплачивает Арендодателю за временное возмездное пользование помещением арендную плату, которая включает в себя следующие платежи (далее по тексту - «платежи»):

- Базовая арендная плата;

- Дополнительная арендная плата;

- Переменная арендная плата.

Все платежи, ставки, штрафы и расчеты по настоящему договору взимаются в валюте РФ - рублях.

Для  расчета  ежемесячных  платежей  по  настоящему  договору  год  признается равным 12 (Двенадцати) месяцам.

7.2. Базовая арендная плата. Арендатор обязуется ежемесячно, в порядке, предусмотренном п.7.7. настоящего договора, уплачивать арендодателю Базовую арендную плату по настоящему договору за пользование помещением в соответствии с Разрешенным использованием, указанным в п.1.3. настоящего договора.

Размер Базовой арендной платы по настоящему договору составляет:

- в период срока аренды помещения с «01» ноября 2017 года по «31» декабря 2018 года включительно - 684 200 (Шестьсот восемьдесят четыре тысячи двести) рублей, включая НДС, за всю арендуемую площадь помещения в месяц;

- в период срока аренды помещения с «01» января 201.9 года по «31» декабря 2019 года включительно - 718 410 (Семьсот восемнадцать тысяч четыреста десять) рублен, включая НДС, за всю арендуемую площадь помещения в месяц;

- начиная с «01» января 2020 года - 754 330,50 (Семьсот пятьдесят четыре тысячи триста тридцать рублей 50 копеек) рублен, включая НДС, за всю арендуемую площадь помещения в месяц.

7.3.      Дополнительная арендная плата. Арендатор обязуется ежемесячно в порядке, предусмотренном п.7.7. настоящего договора аренды, уплачивать арендодателю дополнительную арендную плату по настоящему договору в связи с содержанием общих площадей, инженерных коммуникаций и систем общего пользования здания ТРК, прилегающей к нему территории, предоставлением коммунальных услуг на общих площадях в здании ТРК.

Размер дополнительной арендной платы, применяемый для расчетов сторон по оговору субаренды, за период с 01.08.2017 по 31.10.2017 включительно установлен пунктами 1.10, 1.12 дополнительного соглашения № 1 от «11» мая 2017 года к договору субаренды и составляет 215 799,36 (Двести пятнадцать тысяч семьсот девяносто девять рублей 36 копеек) рублей, за всю арендную площадь помещения в месяц, включая НДС.

Размер дополнительной арендной платы, применяемый для расчетов сторон по договору субаренды, за период с «01» ноября 2017 года по «18» мая 2018 года включительно установлена пунктом 7.2. договора субаренды в редакции дополнительного соглашения № 3 от «31» октября 2017 года и составляет:

- в период срока аренды помещения с «01» ноября 2017 года по «31» декабря 2017 года включительно - 215 800 (Двести пятнадцать тысяч восемьсот) рублей, включая НДС, за всю арендуемую площадь помещения в месяц;

- начиная с «01» января 2018 года - 233 064 (Двести тридцать три тысячи шестьдесят четыре) рубля, включая НДС, за всю арендуемую площадь помещения в месяц.

В соответствии с пунктами 7.4. и 7.7. договора аренды ответчик обязался ежемесячно уплачивать арендодателю по счетам переменную арендную плату за предоставление арендатору коммунальных услуг в помещении (обеспечение электроэнергией, отоплением с доставкой тепла и прочее, в зависимости от оснащения помещения) на основании показаний соответствующих приборов учета, установленных в помещении, и/или действующих расчетных коэффициентов по действующим тарифам (ставкам оплаты) установленным поставляющими организациями, исходя из фактически потребленных арендатором в помещении ресурсов.

Согласно п. 7.14 договоров маркетинговый сбор подлежит уплате арендатором арендодателю ежеквартально авансом на банковский счет арендодателя единовременным платежом за каждые 3 (три) календарных месяца (оплачиваемый период) срока аренды помещения в срок не позднее 15-го (пятнадцатого) числа календарного месяца, предшествующего оплачиваемому периоду в течение срока аренды помещения.

В силу пункта 7.14 договора аренды ставка маркетингового сбора, применяемая для расчетов сторон в период с «01» ноября 2017 года по «31» декабря 2017 года включительно – 550 (Пятьсот пятьдесят) рублей, включая НДС, за 1 (Один) квадратный метр арендуемой площади помещения в год.

Задолженность по оплате маркетингового сбора по договору аренды за октябрь 2017г. в размере 10450 рублей, включая НДС

В силу пункта 7.14 договора субаренды ставка маркетингового сбора, применяемая для расчетов сторон в период с «01» января 2018 года по «31» декабря 2018 года включительно - 605 (Шестьсот пять) рублей, включая НДС, за 1 (Один) квадратный метр арендуемой площади помещения в год.

Пунктом 9.1 договора на ответчика возложена обязанность по возмещению расходов по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора субаренды и дополнительных соглашений к нему, а именно: за государственную регистрацию договора субаренды в размере 22 000 руб., за регистрацию дополнительных соглашений №№ 1-3 к договору субаренды, за регистрацию дополнительного соглашения №№ 1 к договору аренды ( требования от 27.07.2017, 27.10.2017)

Пунктом 13.8 договора аренды предусмотрена уплата арендатором штрафа в размере 3 000 руб. за каждое отельное нарушение "Правил и положений" (Приложение № 2 к договору, далее - Правила). Согласно акту № 1 от 13.03.2017 ответчиком  нарушены п. 1.1.22 и п. 2.1.23 Правил.

Письмом (Исх. № 389 от 23.03.2018) арендодателем в адрес арендатора направлено требование о погашении образовавшейся задолженности по уплате арендной платы (на общую сумму 8 588 417,48 (Восемь миллионов пятьсот восемьдесят восемь тысяч четыреста семнадцать) рублям 48 копейкам), а также по счетам за нарушение Арендатором обязанности по своевременной и в полном объеме уплаты соответствующих платежей, в том числе уплате штрафа в размере 3000 руб. согласно Акту № 1 от 13.03.2017г. за неисполнение предписания (исх. № 241 от 10.02.2017г.) в соответствии с п. 13.8 Договора аренды за нарушение п. 2.1.22 и п.2.1.23 «Правил и положений эксплуатации здания» (Приложение № 2 к Договору аренды) (на общую сумму 1 831 185,57 (Один миллион восемьсот тридцать одна тысяча сто восемьдесят пять) рублей 57 копеек).

В ответе на претензию ответчик указал на финансовые трудности у общества.

Поскольку требования истца не были удовлетворены ответчиком, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 309 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что  у ответчика пред истцом образовалась задолженность  по базовой арендной плате в размере 5 070 069 руб. 74 коп., по дополнительной арендной плате – 2 082 247 руб. 04 коп. , по переменной арендной плате – 462 724 руб. 25 коп., по уплате маркетингового сбора -  97 699 руб. 48 коп., возмещению расходов на государственную регистрацию – 26 000 руб.

Всего задолженность составила 7 738 740 руб. 51 коп. 

Как установлено судом, размер задолженности определен истцом в соответствиями с условиями договоров аренды и субаренды ( в редакции дополнительных соглашений), с учетом зачета обеспечительного взноса.

Произведенный расчет арендной платы соответствует действующему законодательству, условиям договоров, доказательств внесения арендной платы ответчиком не представлено ответчиком, в связи с чем, размер арендной платы, приведенный истцом в расчете, в общей сумме принимается судом как надлежащий.

С учетом того, что доказательства внесения арендных платежей за спорный период в материалах дела отсутствуют, суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика задолженности по договору субаренды помещения от 31.08.2017 № 21-10S в размере 7 738 740 руб. 51 коп.

Требование о взыскании штрафа  в размере 3 000 руб. судом также признано правомерным и подлежащим удовлетворению, поскольку оно признано ответчиком, соответствует условиям заключенного между сторонами договора.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчиком  в судебном заседании признаны требования о взыскании долга по переменной арендной плате – 462 724 руб. 25 коп., по уплате маркетингового сбора -  97 699 руб. 48 коп., возмещению расходов на государственную регистрацию – 26 000 руб.. Оспорен размер долга по базовой  и дополнительной арендной плате. Ответчиком приведен довод  о том, что дополнительное соглашение № 3 заключено им с принуждением со стороны истца.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Подписав дополнительное соглашение N 3 от 31.10.2017 к договору субаренды нежилого помещения № 21-10S, ООО "ТД "Катюша" согласилось с его условиями, в том числе о порядке и размере исчисления арендной платы, при этом относимых и допустимых доказательств того, что соглашение подписано им с применением мер принуждения, суду не представлено. 

Кроме того, в судебном заседании представитель ответчика пояснил, что в протоколе разногласий к дополнительному соглашению № 3 возражения относительно порядка и размера исчисления арендной платы им не отражались. 

Судом отмечено, что у ответчика было достаточно времени для оформления предложения урегулировать спор мирным путем. Судом также учтено, что истец не намерен заключать мировое соглашение с ответчиком, а мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта (ч. 1 ст. 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской, с учетом уточнения исковых требований судебные расходы истца по уплате государственной пошлины по иску в размере 61 709 руб., а также по заявлению об обеспечении иска в размере 3 000 руб. относятся на ответчика. Пошлина в размере 4 034 руб.  подлежит возвращению истцу из федерального бюджета на основании ст. 333.40 НК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Катюша" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу акционерного общества "Торговый Комплекс Горизонт" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 7 738 740 руб. 51 коп. задолженности, 3 000 штрафа, а также 61 709 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, 3 000 судебных расходов по заявлению об обеспечении иска.

Возвратить акционерному обществу "Торговый Комплекс Горизонт" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета 4 034 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 3944 от 18.05.2018..

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через суд, вынесший решение, в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                 О.В. Золотарёва