﻿

Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А09-4491/2021

город Брянск

18 ноября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 18 ноября 2021 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи: Поддубной И.С. 

при ведении протокола помощником судьи Горбачевой Н.М. (до перерыва), помощником судьи Юрьевой Е.А. (после перерыва),    

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Лазаренко Александра Григорьевича, г.Брянск,

к управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи №592 от 19.04.2021 в части величины выкупной стоимости нежилого помещения,

при участии в заседании представителей:

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Лазаренко А.Г. – предпринимателя, выписка из ЕГРИП (в деле), паспорт (до и после перерыва),

от ответчика: Талюко В.А. по доверенности №29/04-7 от 11.01.2021, копия диплома, паспорт (до и после перерыва),

У С Т А Н О В И Л :

дело рассмотрено 15.11.2021 после перерыва, объявленного в судебном заседании 09.11.2021 в порядке, предусмотренном ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Индивидуальный предприниматель Лазаренко Александр Григорьевич (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи №592 от 19.04.2021 в части величины выкупной стоимости нежилого помещения.                

Определением суда от 24.06.2021 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

От истца поступило ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы, в котором истец просил поставить перед экспертом следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 90,4 кв.м. (на 1-ом этаже 5-ти этажного жилого дома), расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Шоссейная, д. 59, кадастровый номер 32:28:0013104:248.

Определением суда от 24.08.2021 по делу №А09-4491/2021 назначена судебная экспертиза.

Определением суда от 31.08.2020 (резолютивная часть объявлена 24.08.2021) производство по делу по делу №А09-4491/2021 приостановлено до окончания проведения назначенной по делу судебной экспертизы.

12.10.2021 в суд поступило заключение эксперта №284-09/21Э.  

Определением суда от 20.10.2021 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании судом оглашены выводы эксперта по поставленному судом в определении о назначении экспертизы вопросу.

Представителем истца поддержаны исковые требования.

Представителем ответчика возражений не заявлено.

В целях всестороннего и полного рассмотрения дела судом в порядке, предусмотренном ст.163 АПК РФ, был объявлен перерыв в судебном заседании 09.11.2021 до 15.11.2021 до 15 час. 00 мин. Определение о перерыве размещено на сайте суда в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено.

От истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований с учетом выводов экспертного заключения, согласно которому последний просил суд:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи №592 от 19.04.2021 между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Лазаренко Александром Григорьевичем в части величины выкупной стоимости нежилого помещения общей площадью 90,4 кв.м (на 1-ом этаже 5-ти этажного жилого дома), кадастровый номер 32:28:0013104:248, расположенного по адресу: г.Брянск, ул.Шоссейная, д.59.

Пункт 1.3 договора купли-продажи №592 от 19.04.2021 изложить в следующей редакции: «Рыночная стоимость объекта составляет 794 000 (семьсот девяносто четыре тысячи) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость».

Пункт 2.1 договора купли-продажи №592 от 19.04.2021 изложить в следующей редакции: «Продавец продал, а покупатель купил объект за 794 000 (семьсот девяносто четыре тысячи) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость».

В соответствии с ч.1 ст.49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточнение истцом исковых требований принято судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

Представитель ответчика возражений по уточненным требованиям не заявил.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ИП Лазаренко А.Г. является арендатором нежилого помещения общей площадью 90,4 кв.м., (этаж 1), расположенного по  адресу: г.Брянск, ул.Шоссейная, д.59, кадастровый номер: 32:28:0013104:248 на основании договора аренды №484БД-2019 от 09.01.2019, заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации.  

Впоследствии ИП Лазаренко А.Г. обратился в Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации с заявлением о выкупе арендуемого им нежилого помещения в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Постановлением Брянской городской администрации от 09.04.2021  №  1033-п   принято решение о приватизации муниципального нежилого помещения общей площадью 90,4 кв.м. (этаж №1), расположенного по  адресу: Брянская область, г. Брянск, ул. Шоссейная, д. 59» кадастровый номер: 32:28:0013104:248, путем совершения сделки по продаже данного имущества с ИП Лазаренко А.Г.

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации направило в адрес ИП Лазаренко А.Г. предложение о заключении договора купли-продажи с проектом данного договора. 

  Согласно п.1.2 договора купли – продажи №592 от 19.04.2021, продажная цена объекта составила 1 290 000 рублей без учета НДС на основании отчета об оценке рыночной стоимости №305-21, выполненного независимым оценщиком                               ИП Кондратовым С.В.

Данную цену истец посчитал завышенной и обратился в Управление с просьбой предоставить для ознакомления отчет об оценке № 305-21, на что получил отказ.

ИП Лазаренко А.Г. не согласившись с предложенной выкупной ценой, направил в адрес Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, в котором предложил установить выкупную стоимость в размере 825 833 рубля 33 коп. без учета НДС в соответствии с экспертным заключением №30/04-О/2021 от 30.04.2021, выполненным  независимым оценщиком ООО «ОЦЕНКА+».

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, рассмотрев представленный истцом протокол разногласий, в письме от 19.05.2021 за исх. № 29/078698 выразило несогласие с предложенной редакцией договора купли-продажи.

Не согласившись с ценой выкупа объекта, указанной в Постановлении Брянской городской администрации от 09.04.2021 № 1033-п на основании отчета об оценке рыночной стоимости №305-21, выполненного независимым оценщиком ИП Кондратовым С.В., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено,  что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны  в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Исходя из смысла указанной нормы, субъекты гражданского права свободны в выборе контрагента по договору. При этом свобода договора ограничена в нормах Гражданского кодекса РФ, устанавливающих обязанность заключить договор.

Как отмечалось выше, Постановлением Брянской городской администрации от 09.04.2021 № 1033-п принято решение о приватизации муниципального нежилого помещения общей площадью 90,4 кв.м. (этаж №1), расположенного по  адресу: г.Брянск, ул.Шоссейная, д.59, общей площадью 90,4 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 32:28:0013104:248, путем совершения сделки по продаже данного имущества с ИП Лазаренко А.Г.

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации направило в адрес ИП Лазаренко А.Г. проект договора купли-продажи от 19.04.2021 №592 по цене 1 290 000 руб. без учета НДС, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости №305-21, выполненного независимым оценщиком ИП Кондратовым С.В. (п. 1.3 договора). 

ИП Лазаренко А.Г., не согласившись с предложенной выкупной ценой, направил в адрес Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, в котором предложил установить выкупную стоимость в размере 825 833 руб. 33 коп. без учета НДС в соответствии с экспертным заключением от 30.04.2021 № 30/04-О/2021, выполненным независимым оценщиком ООО «Оценка+».

Согласно части 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Из материалов дела следует, что ответчик, рассмотрев представленный истцом протоколом разногласий, в письме от 19.05.2021 за исх. № 29/078698 выразил несогласие с предложенной редакцией договора купли-продажи.

Поскольку редакция п.п. 1.3, 2.1 к договору сторонами согласована не была, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Таким образом, рассматриваемый преддоговорный спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен возникшими между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (ответчиком) и ИП Лазаренко А.Г. (истцом) разногласиями по поводу цены выкупаемого имущества, определенной на основании отчета №305-21, выполненного независимым оценщиком ИП Кондратовым С.В. в размере 1 290 000 руб. без учета НДС.

В силу части 4 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса РФ и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ следует, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела истец заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в целях установления действительной выкупной стоимости спорного объекта. 

Ответчик возражений по поводу назначения экспертизы не заявлял.

Поскольку вопрос об установлении выкупной стоимости объекта купли-продажи требует специальных познаний, а также с целью всестороннего и полного исследования всех обстоятельств по делу определением суда от 24.08.2021 ходатайство истца о назначении экспертизы удовлетворено. Проведение экспертизы поручено эксперту               ООО «Бизнес Фаворит» Федотову Артему Сергеевичу. 

Согласно представленному заключению эксперта ООО «Бизнес Фаворит» от 05.11.2021 № 248-09/21Э рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 09.04.2021 составила 794 000 руб. без учета НДС.

Истец заключение эксперта не оспорил, посчитал возможным принять редакцию спорных пунктов договора купли – продажи с учетом выводов экспертного заключения, в связи с чем и уточнил исковые требования.

Ответчик каких-либо возражений по экспертному заключению и заявлению истца от 15.11.2021 об уточнении исковых требований не заявил.

Представленное в материалы дела заключение эксперта ООО «Бизнес Фаворит» от 05.11.2021 № 248-09/21Э является полным, ясным и понятным, в заключении изложены примененные методики расчета всех используемых показателей, экспертом дан чёткий ответ на поставленный судом вопрос. Противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Оснований ставить под сомнения выводы эксперта не имеется, поскольку заключение составлено компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы. Квалификация эксперта никем из участвующих в деле лиц не оспаривалась. Указанное экспертное заключение соответствует стандартам оценки и требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доказательств несоответствия заключения эксперта ООО «Бизнес Фаворит» от 05.11.2021 № 248-09/21Э установленным требованиям законодательства либо выводов, изложенных в нем, фактическим обстоятельствам, материалы дела не содержат. Данное заключение эксперта отвечает требованиям статей 67, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В этой связи экспертное заключение ООО «Бизнес Фаворит» от 05.11.2021                                № 248-09/21Э принято в качестве допустимого, достаточного и убедительного доказательства выкупной стоимости спорного недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1, 2 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. 

По смыслу приведенных положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возложивших на лиц,  участвующих в деле,  бремя доказывания обстоятельств не только в части обоснования своих требований, но и возражений,  риск непредставления доказательств в обоснование возражений по иску несет ответчик, как сторона, не совершившая названное процессуальное действие.

Поскольку требования истца подтверждены материалами дела и не оспорены ответчиком, спорные пункты договора подлежат включению в договор в редакции истца (с учетом заявления от 15.11.2021 об уточнении исковых требований), а именно:

Пункт 1.3 договора купли-продажи №592 от 19.04.2021 изложить в следующей редакции: «Рыночная стоимость объекта составляет 794 000 (семьсот девяносто четыре тысячи) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость».

Пункт 2.1 договора купли-продажи №592 от 19.04.2021 изложить в следующей редакции: «Продавец продал, а покупатель купил объект за 794 000 (семьсот девяносто четыре тысячи) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость».

В соответствии со ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

При подаче иска истцом в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ в доход федерального бюджета уплачено 6000 руб. государственной пошлины по платежному поручению №159 от 27.05.2021.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При этом пункт 4 указанной статьи гласит, что при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением.

Поскольку истец в судебном заседании 15.11.2021 устным заявлением (под аудиозапись) просил судебные расходы по уплате государственной пошлины по делу в размере 6000 руб. отнести на него, то с ответчика данные расходы взысканию не подлежат.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 167-171, 173, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи №592 от 19.04.2021 между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Лазаренко Александром Григорьевичем в части величины выкупной стоимости нежилого помещения общей площадью 90,4 кв.м (на 1-ом этаже 5-ти этажного жилого дома), кадастровый номер 32:28:0013104:248, расположенного по адресу: г.Брянск, ул.Шоссейная, д.59.

Пункт 1.3 договора купли-продажи №592 от 19.04.2021 изложить в следующей редакции: «Рыночная стоимость объекта составляет 794 000 (семьсот девяносто четыре тысячи) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость».

Пункт 2.1 договора купли-продажи №592 от 19.04.2021 изложить в следующей редакции: «Продавец продал, а покупатель купил объект за 794 000 (семьсот девяносто четыре тысячи) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость».

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Туле.

Судья                                                                          			          И.С. Поддубная