ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-1477/2019

г. Вологда

11 июня 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2020 года.

В полном объеме постановление изготовлено 11 июня 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Романовой А.В. и                    Шадриной А.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области представителя ФИО2 по доверенности от 17.04.2019, от общества с ограниченной ответственностью «СИТИ-1» представителя ФИО3 по доверенности от 14.06.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СИТИ-1» на решение Арбитражного суда Тверской области от 03 апреля 2019 года по делу № А66-1477/2019,

у с т а н о в и л:

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (адрес: 170100, 

<

...>;                                        ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СИТИ-1» (адрес: 170000, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Общество) о взыскании  2 382 114 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.01.2016 № 34-1 за период с 31.07.2017 по 31.05.2018.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Твери (далее – Администрация).

Решением суда от 03 апреля 2019 года исковые требования  Министерства удовлетворены в полном объеме, кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 34 911 руб. государственной пошлины.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, что при определении размера задолженности истцом не учтен принцип расчета арендной платы, предусмотренный приложением 2 к договору аренды, из которого следует, что плата взыскивается не за весь земельный участок, а за участок площадью пропорционально отношению площади занимаемых Обществом помещений к площади здания. В спорный период площадь занимаемых ответчиком помещений менялась, что не учтено при расчете суммы долга. Ссылается на недостоверность представленного Министерством отчета от 23.11.2017 № 56-4/РС-2017 об определении рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы за арендуемый Обществом земельный участок, подготовленного государственным унитарным предприятием Тверской области «Тверское областное бюро технической инвентаризации» (далее – ГУП «Тверское областное БТИ»); оценщиком некорректно подобраны объекты-аналоги, имеются ошибки при применении корректирующих коэффициентов, что повлияло на итоговую величину объекта оценки. В жалобе Общество заявило ходатайство о восстановлении срока для обжалования решения суда, мотивировав его тем, что не ответчик не был извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. 

Определением от 02 сентября 2019 года суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство Общества о восстановлении процессуального срока на подачу жалобы, проверив доводы ответчика, признал указанные ответчиком в обоснование заявленного ходатайства причины пропуска месячного срока уважительными и, поскольку предельно допустимый срок для подачи апелляционной жалобы не истек, восстановил Обществу пропущенный процессуальный срок.

Определением апелляционного суда от 04 декабря 2019 года в рамках настоящего дела по ходатайству ответчика назначена судебная оценочная экспертиза по определению размера годовой рыночной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 69:40:0400052:3, общей площадью 2 690 кв. м, расположенным по адресу: 

<

...>, по состоянию на 31.07.2017; в связи с этим судебное заседание по рассмотрению жалобы откладывалось.

В апелляционный суд 11.02.2020 от экспертной организации поступило заключение судебной оценочной экспертизы от 05.02.2020 № 5/20.

Министерство с учетом результатов судебной экспертизы, порядка расчета размера арендной платы, установленного приложением 2 к договору аренды, произвело перерасчет арендной платы за спорный период и в заявлении от 01.06.2020 просит взыскать с Общества 828 358 руб. 62 коп. задолженности, отказываясь на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) от исковых требований в остальной части.

Данный отказ принят апелляционным судом, поскольку он не противоречит закону, не нарушает права иных лиц. От Общества возражений относительно приятия судом частичного отказа истца от иска не поступило.

Представитель Общества в судебном заседании доводы жалобы поддержал, считает, что с учетом результатов экспертизы площади фактически занимаемых ответчиком помещений в здании и общей площади строений, расположенных на земельном участке, размер арендной платы за спорный период составит 659 448 руб. 01 коп.

Представитель Министерства в судебном заседании доводы ответчика отклонил по мотивам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему, поддержал исковые требования в части взыскания с Общества 828 358 руб. 62 коп. задолженности по арендной плате, просил решение суда в указанной части оставить без изменения.

В судебном заседании, состоявшемся 27.05.2020, 03.06.2020, в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв. Информация об объявлении перерыва размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266            АПК РФ без участия представителей третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения жалобы.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, проверив доводы апеллянта, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, Администрацией (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) 27.01.2016 заключен договор № 34-1 аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (части земельного участка), по условиям которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:40:0400052:3, площадью 2 690 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка и находящегося по адресу: 

<

...>.

Пунктом 1.1 договора определено, что участок передан для использования под объект культуры и искусства.

Пунктом 1.3 договора аренды предусмотрено, что на земельном участке находятся нежилое строение с кадастровым номером 69:40:0400052:35, нежилое здание с кадастровым номером 69:40:0400052:36.

В силу пункта 2.1 договора он заключен на срок с 27.01.2016 по 11.01.2020.

По акту приема-передачи от 27.01.2016 земельный участок передан Администрацией в аренду Обществу.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.03.2017 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – Реестр).

В материалах дела также усматривается, что Общество является арендатором нежилых помещений в здании с кадастровым номером 69:40:0400052:36, находящемся на арендуемом земельном участке.

В частности, Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (Арендодатель; далее – Департамент) и Обществом (Арендатор) 12.01.2015 заключен договор № 4765 аренды нежилого помещения, по условиям которого Обществу переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 114 кв. м, в том числе нежилое помещение VI c кадастровым номером 69:40:0400052:342 площадью 88,6 кв. м и нежилое помещение X c кадастровым номером 69:40:0400052:341 площадью 25,4 кв. м, расположенные в здании по адресу: 

<

...>. Помещения предоставлены для использования под кафе (пункт 1.2 договора). Согласно пункту 1.4 договора он заключен сроком на 5 лет. Помещения переданы в аренду Обществу по передаточному акту от 12.01.2015.

Также Департаментом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) 03.06.2015 заключен договор № 4788 аренды нежилого помещения, в соответствии с которым Обществу в аренду сроком на 5 лет для размещения кафе предоставлено нежилое помещение VIII-1 с кадастровым номером 69:40:0400052:355, площадью 245,8 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...> (пункты 1.1, 1.2, 1.5 договора). Передаточный акт 03.06.2015 подписан сторонами договора.

Кроме того, по договору аренды от 30.06.2016 № 4872, заключенному  Департаментом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор), Арендатору в аренду для размещения кафе предоставлены нежилые помещения, общей площадью 197,2 кв. м, в том числе нежилое помещение XII c кадастровым номером 69:40:0400052:375 площадью 123,5 кв. м и нежилое помещение XIII c кадастровым номером 69:40:0400052:377 площадью 73,7 кв. м, расположенные в здании по адресу: 

<

...>. Согласно пункту 1.4 договора он заключен сроком на 5 лет. По передаточному акту от 30.06.2016 нежилые помещения переданы Арендодателем в аренду Обществу.

Из материалов дела также видно, что на основании договора купли-продажи от 30.10.2014 № 106 и акта приема-передачи от 25.11.2014, заключенного Департаментом (Продавец) и Обществом (Покупатель) в Реестре 06.12.2014 произведена государственная регистрация права собственности Общества на нежилое помещение II c кадастровым номером 69:40:0400052:73 площадью 321,2 кв. м и нежилое помещение III c кадастровым номером 69:40:0400052:72 площадью 110,8 кв. м, расположенные в здании по адресу:                 

<

...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06.12.2014 серии 69-АГ № 101316, от 07.04.2015 (повторное). 

Вместе с тем на основании соглашения от 09.11.2017 Департамента и Общества договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.10.2014                     № 106 расторгнут с 09.11.2017. Акт приема-передачи нежилых помещений II, III с кадастровыми номерами 69:40:0400052:73, 69:40:0400052:72 соответственно подписан сторонами 30.11.2017. Государственная регистрация прекращения права собственности Общества на данные помещения произведена 29.12.2017 в Реестре.

Судом установлено, что решением Тверской городской Думы от 19.06.2017 № 177 утвержден перечень имущества, предлагаемого к передаче из муниципальной собственности города Твери в государственную собственность Тверской области. Согласно указанному перечню земельный участок с кадастровым номером 69:40:0400052:3, общей площадью 2 690 кв. м, нежилое строение с кадастровым номером 69:40:0400052:35, площадью 20 кв. м, и нежилые помещения с кадастровыми номерами 69:40:0400052:340, 69:40:0400052:338, 69:40:0400052:342, 69:40:0400052:344, 69:40:0400052:355, 69:40:0400052:341, 69:40:0400052:375, 69:40:0400052:337, 69:40:0400052:377, 69:40:0400052:383, 69:40:0400052:382, 69:40:0400052:378, 69:40:0400052:381, 69:40:0400052:380, 69:40:0400052:379, находящиеся по адресу: 

<

...>, предложены к передаче в государственную собственность Тверской области.

На основании распоряжения Министерства от 26.06.2017 № 677 указанные выше объекты недвижимости приняты в государственную собственность Тверской области и закреплены на праве оперативного управления за государственным бюджетным учреждением Тверской области «Учреждение по эксплуатации и обслуживанию административных зданий и помещений» (за исключением земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400052:3).

Право собственности Тверской области на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0400052:3 и на нежилые помещения с кадастровыми номерами 69:40:0400052:341, 69:40:0400052:342, 69:40:0400052:355, 69:40:0400052:375, 69:40:0400052:377, находящиеся в аренде у Общества, зарегистрировано 31.07.2017 в Реестре. 

Впоследствии на основании распоряжения Министерства от 26.09.2017   № 1016 расположенные на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0400052:3 перечисленные выше нежилое строение и нежилые помещения изъяты из оперативного управления государственного бюджетного учреждения Тверской области «Учреждение по эксплуатации и обслуживанию административных зданий и помещений» и переданы в оперативное управление государственному бюджетному учреждению культуры Тверской области «Тверской Дом искусств» (далее – Дом искусств).

Право оперативного управления Дома искусств на строение и нежилые помещения 04.12.2017 зарегистрировано в Реестре. 

Распоряжением Министерства от 16.03.2018 № 302 утвержден перечень муниципального имущества города Твери, передаваемого в государственную собственность Тверской области, предусматривающий передачу из муниципальной собственности в собственность Тверской области нежилого помещения II c кадастровым номером 69:40:0400052:73 площадью 321,2 кв. м и нежилого помещения III c кадастровым номером 69:40:0400052:72 площадью 110,8 кв. м, расположенных в здании по адресу: 

<

...>. Указанным распоряжением переданные в государственную собственность области нежилые помещения закреплены на праве оперативного управления за Домом искусств.

Право собственности Тверской области и право оперативного управления Дома искусств на данные нежилые помещения зарегистрировано в Реестре 07.05.2018 и 18.05.2018 соответственно.

В связи со сменой собственника нежилых помещений и передачей их на праве оперативного управления Дому искусств Обществом (Арендатор) и Домом искусств (Арендодатель), действующим с согласия Министерства, 14.12.2017 заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды нежилого помещения от 30.06.2016 № 4872, которым данный договор изложен в новой редакции, в частности в преамбуле договора в качестве Арендодателя указан Дом искусств, пунктом 1.1 договора предусмотрена передача Арендатору в аренду, как и ранее, нежилого помещения XII c кадастровым номером 69:40:0400052:375 (площадь 123,5 кв. м) и нежилого помещения XIII c кадастровым номером 69:40:0400052:377 (площадь 73,7 кв. м), общей площадью 197,2 кв. м, расположенных в здании по адресу: 

<

...>; пунктом 2.1 договора определен срок его действия с 30.06.2016 по 30.06.2021. 

Кроме того, дополнительным соглашением от 14.12.2017 № 1, заключенным между Домом искусств (Арендодатель) и Обществом (Арендатор), в новой редакции изложен договор аренды нежилого помещения от 12.01.2015     № 4765. При этом объект, передаваемый Обществу в аренду, остался прежним –  нежилое помещение VI c кадастровым номером 69:40:0400052:342 и нежилое помещение X c кадастровым номером 69:40:0400052:341, общей площадью 114 кв. м. В силу пункта 2.1 договора в новой редакции он заключен на срок с 12.01.2015 по 12.01.2020. 

На основании дополнительного соглашения от 09.04.2019 № 1 к договору аренды нежилого помещения от 03.06.2015 № 4788, подписанного Домом искусств и Обществом, данный договор изложен в новой редакции. При этом пунктом 1.1 договора предусмотрена передача Обществу в аренду лишь части нежилого помещения VIII-1 с кадастровым номером 69:40:0400052:355, площадь которой составляет 108,5 кв. м (ранее по данному договору Обществу было передано в аренду все помещение площадью 245,8 кв. м). В силу                      пункта 2.1 договора в новой редакции он заключен на срок с 03.06.2015 по 03.06.2020. По акту приема-передачи от 16.10.2017 Общество возвратило Дому искусств исключенную из аренды часть нежилого помещения VIII-1 с кадастровым номером 69:40:0400052:355, площадью 137,3 кв. м.

Пунктами 2 указанных дополнительных соглашений № 1 к договорам аренды № 4872, 4765, 4788 предусмотрено, что дополнительные соглашения вступают в силу с момента государственной регистрации и распространяют свое действие на отношения сторон, возникшие с 16.10.2017.

Дополнительные соглашения № 1 к договорам аренды № 4872, 4765, 4788 зарегистрированы в Реестре в установленном законом порядке.

Размер и условия внесения арендной платы по договору аренды земельного участка определены в разделе 3 договора. Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок определяется в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора. В силу пункта 3.4 договора арендная плата вносится Арендатором в следующие сроки: не позднее 15.04 – 1/4 годовой суммы; не позднее 15.07  – 1/4 годовой суммы; не позднее 15.10 – 1/2  годовой суммы.

В силу пункта 3.8 договора аренды в случае изменения порядка определения размера арендной платы или значения параметров, применяемых при расчете арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования «Город Тверь, Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы Арендодатель уведомляет Арендатора заказным письмом. Неполучение Арендатором измененного расчета размера арендной платы не может служить основанием для неначисления ему арендной платы в новом размере.

В приложении 2 к договору аренды определен порядок внесения арендной платы, согласно которому Общество вносит арендную плату не за весь земельный участок, а за земельный участок площадью 487,9 кв. м с 06.12.2014, за земельный участок площадью 616,7 кв. м с 12.01.2015, за земельный участок площадью 894,3 кв. м с 03.06.2015 в целях использования под кафе.

Пунктом 4.4.4 договора аренды предусмотрена обязанность Арендатора вносить в размере и на условиях, которые установлены договором, арендную плату.

Вместе с тем обязательства по внесению арендной платы исполнялись Обществом с нарушением условий договора. Согласно расчету Министерства размер арендной платы за период с 31.07.2017 по 31.05.2018 составил             2 382 114 руб. При этом за период с 31.07.2017 по 30.11.2017 расчет выполнен на основании Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов, утвержденного постановлением администрации Тверской области от 26.12.2007 № 396-па (далее – Постановление № 396-па), а за период с 01.12.2017 по 31.05.2018 – в соответствии с пунктом 3 Методики определения и расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Тверской области, утвержденной постановлением Законодательного Собрания Тверской области от 24.06.2004 № 965-П-З (далее – Методика № 965-П-3), и исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка, установленной по результатам оценки (отчет ГУП «Тверское областное БТИ» от 04.12.2017 № 56-4/РС-2017) в размере 3 459 321 руб. в год.

В письме от 21.05.2017 Министерство уведомило Общество об изменении размера арендной платы, направило расчеты арендной платы за период с 31.07.2017 по 31.05.2018 на сумму 2 382 114 руб. и предложило произвести оплату по договору аренды в срок до 15.07.2018. 

В претензии от 07.08.2018 Министерство потребовало от Общества погашения задолженности по арендной плате за указанный период в тридцатидневный срок с момента получения претензии.

Ссылаясь на наличие у Общества задолженности по арендной плате и неисполнение Арендатором претензионных требований о ее погашении, Министерство обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал исковые требования истца правомерными.

Апелляционный суд находит решение суда подлежащим изменению.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

На основании пунктов 2, 4 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

Пунктом 3 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 1 статьи 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66) установлено, что в силу статьи 617 ГК РФ при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Согласно пункту 24 Информационного письма № 66 переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В данном случае в связи с передачей земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400052:3 и расположенных на нем объектов недвижимости в собственность Тверской области и регистрацией права собственности Тверской области на данные объекты в Реестре 31.07.2017 права и обязанности Арендодателя по договору аренды земельного участка от 27.01.2016 № 34-1 с 31.07.2017 перешли к Министерству.

Статьей 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу пункта 1 статьи 424 названного Кодекса исполнение договора оплачивается по цене, предусмотренной соглашением сторон. Вместе с тем в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В рассматриваемом случае порядок определения и расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Тверской области, установлен Методикой № 965-П-3.

В соответствии с пунктом 3 названной Методики при определении арендной платы за пользование государственным имуществом учитывается рыночная стоимость государственного имущества и рыночная стоимость права аренды такого имущества, определенные независимым оценщиком.

Из положений пункта 8 Методики № 965-П-3 следует, что расчет ежемесячной арендной платы за пользование земельным участком производится по формуле: Апл = Аоц x Кинф x 1/12, где Апл – размер арендной платы в месяц, руб.; Аоц – годовая рыночная арендная плата за пользование недвижимым имуществом, определенная на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, или по итогам публичных торгов, руб.; Кинф – коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с прогнозируемым уровнем инфляции, предусмотренным федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период по состоянию на начало очередного финансового года, который применяется ежегодно, за исключением года, в котором был заключен договор аренды. В год заключения договора аренды применяется Кинф, равный 1. 

При обращении в суд с настоящим иском Министерство произвело расчет арендной платы за период с 31.07.2017 по ноябрь 2017 года в соответствии с Постановлением № 396-па, а за период с декабря 2017 года по 31.05.2018 исходя из рыночного размера ежегодной арендной платы в сумме                     3 459 321 руб., установленной в отчете об оценке ГУП «Тверское областное БТИ» от 23.11.2017 № 56-4/РС-2017.

Общество в апелляционной жалобе и дополнениях к ней сослалось на то, что отчет содержит недостоверные сведения относительно рыночной стоимости размера арендной платы за земельный участок, экспертом некорректно подобраны объекты-аналоги, имеются ошибки при применении корректирующих коэффициентов, что повлияло на итоговую величину объекта оценки, заявило ходатайство о назначении по делу экспертизы.

Апелляционный суд, учитывая положения пункта 3 Методики № 965-П-3, согласно которому при определении арендной платы за пользование государственным имуществом учитывается рыночная стоимость права аренды такого имущества, определенная независимым оценщиком, а также принимая во внимание возражения ответчика относительно представленного истцом в материалы дела отчета об оценке ГУП «Тверское областное БТИ» от 23.11.2017                            № 56-4/РС-2017 и то обстоятельство, что вопрос о рыночном размере ежегодной арендной платы в отношении занимаемого Обществом земельного участка по состоянию на момент регистрации права собственности Тверской области не исследовался и может быть разрешен лишь при проведении соответствующей экспертизы, признал ходатайство Общества подлежащим удовлетворению и определением от 04.12.2019 назначил по настоящему делу судебную оценочную экспертизу. 

Проведение экспертизы суд поручил обществу с ограниченной ответственностью «Капитал Оценка» (место нахождения: 170006, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – ООО «Капитал Оценка»), оценщику ФИО4, поставив на разрешение эксперта следующий вопрос: каков размер годовой рыночной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 69:40:0400052:3, общей площадью 2 690 кв. м, расположенным по адресу: 

<

...>, по состоянию на 31.07.2017?

Согласно представленному ООО «Капитал оценка» в апелляционный суд заключению от 05.02.2020 № 5/20 размер годовой рыночной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 69:40:0400052:3 по состоянию на 31.07.2017 составляет 2 286 280 руб.

Оценивая заключение эксперта от 05.02.2020 № 5/20 по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия считает, что оно соответствует требованиям статей 82, 86 АПК РФ, является ясным, полным, мотивированным. Оснований сомневаться в объективности выводов, сделанных экспертом, у судебной коллегии не имеется. Результаты оценки лицами, участвующими в деле, в установленном порядке не опровергнуты. Ходатайство о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы участники процесса не заявили.

Таким образом, при определении размера арендной платы за пользование земельным участком апелляционный суд считает возможным исходить из установленного по результатам судебной экспертизы рыночного размера годовой арендной платы за спорный участок.

Вместе с тем условиями приложения 2 к договору аренды земельного участка предусмотрено, что Арендатор вносит арендную плату не за весь земельный участок, а за земельный участок площадью, пропорциональной площади занимаемых Арендатором нежилых помещений в здании, находящемся на таком земельном участке.

Такой порядок расчета арендной платы соответствует установленному пунктом 2.9 Постановления № 396-па порядку расчета, которым стороны, как следует из пояснений Администрации, поступивших в апелляционный суд 27.11.2019, руководствовались при заключении договора аренды земельного участка.

Согласно указанному пункту Постановления № 396-па в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат разным собственникам, размер доли площади земельного участка при передаче земельного участка в аренду для целей исчисления размера арендной платы определяется пропорционально отношению площади занимаемого собственником помещения согласно техническому паспорту к общей площади строений и определяется по формуле: Sд = (Sа/Sзд х Sзу), где Sд – площадь доли арендуемого земельного участка (кв. м); Sа - площадь арендуемого помещения (кв. м); Sзд – общая площадь строений, находящихся на земельном участке (кв. м); Sзу – площадь земельного участка (кв. м).

Установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0400052:3 расположены: нежилое здание Тверского дома офицеров с кадастровым номером 69:40:0400052:36 площадью 2361,7 кв. м, нежилое здание (сарай) с кадастровым номером 69:40:0400052:35 площадью 20 кв. м, временные постройки, используемые Обществом, площадью 252,4 кв. м, в том числе беседка площадью 9 кв. м, летняя веранда площадью 123,1 кв. м, кухня площадью 102 кв. м, палатка для гриля площадью 18,3 кв. м. Факт нахождения на земельном участке временных построек площадью 252,4 кв. м и их использования в своей деятельности Общество не оспаривает, что подтверждается письмом Общества от 26.09.2019 № 84/09, контррасчетами ответчика от 26.05.2020, от 02.06.2020, от 05.06.2020 и пояснениями представителя Общества, данными апелляционному суду в судебном заседании. Размещение временных сооружений на территории земельного участка согласовано Комитетом по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области, что следует из «Проекта размещения временных сооружений во дворе объекта культурного наследия федерального значения «Дом дворянского собрания, 1841 г.», Тверь, ул. Советская, 14».

Также согласно техническому паспорту на здание Тверского дома офицеров, составленному по состоянию на 31.10.2012, на земельном участке находится сооружение – сарай, литера 4А, площадью 30,9 кв. м. Факт нахождения данной постройки на земельном участке подтверждается также актами обследования земельного участка от 19.09.2019 (страница 8 акта,                 пункт V) и истцом не оспаривается. Довод Министерства о нецелесообразности учитывать указанное строение при расчете арендной платы, поскольку оно не является объектом недвижимости и не поставлено на кадастровый учет, не принимается апелляционным судом, поскольку он противоречит установленному договором порядку исчисления арендной платы. Более того, с учетом включения в расчет площади строений находящихся на земельном участке временных сооружений, занимаемых Обществом, данный подход Министерства апелляционный суд находит непоследовательным.

Таким образом, общая площадь находящихся в спорный период на земельном участке строений составляет 2 665 кв. м.

В период с 31.07.2017 по 16.10.2017 площадь помещений, находящихся на спорном земельном участке и занимаемых Обществом, составила                    1 241,4 кв. м, в том числе 114 кв. м по договору аренды от 12.01.2015 № 4765, 197,2 кв. м по договору аренды от 30.06.2016 № 4872, 245,8 кв. м по договору аренды от 03.06.2015 № 4788, 432 кв. м на основании договора купли-продажи от 30.10.2014 № 106, 252,4 кв. м – площадь временных сооружений.

При таких обстоятельствах размер доли площади земельного участка для целей исчисления арендной платы составит 1 253 кв. м (1 241,4 кв. м /                    2 665 кв. м х 2690 кв. м).

На основании акта передачи помещений от 16.10.2017 Общество возвратило из аренды часть нежилого помещения VIII-1 с кадастровым номером 69:40:0400052:355, площадью 137,3 кв. м, арендуемого по договору аренды от 03.06.2015 № 4788.

Пунктом 3.5 договора аренды предусмотрено, что при расторжении договора аренды исчисление арендной платы прекращается с месяца, следующего за месяцем расторжения договора.

Учитывая условия пункта 3.5 договора аренды, апелляционный суд находит обоснованными доводы Министерства о том, что при расчете арендной платы за октябрь 2017 года за весь месяц следует исходить из площади занимаемых Обществом помещений, равной 1 241,4 кв. м. 

Таким образом, размер арендной платы, подлежащей внесению ответчиком за период с 31.07.2017 по 31.10.2017, исходя из годового размера арендной платы, установленного по результатам судебной экспертизы в сумме 2 286 280 руб., размера доли площади земельного участка, занимаемого ответчиком, равного 1 253 кв. м, составит 266 236 руб. 88 коп. (2 286 280 руб. / 2 690 кв. м х 1 253 кв. м / 12 мес. х 3 мес.)

В период с 01.11.2017 по 29.12.2017 общая площадь помещений, занимаемых Обществом, составила 1 104,1 кв. м, в том числе 114 кв. м по договору аренды от 12.01.2015 № 4765, 197,2 кв. м по договору аренды от 30.06.2016 № 4872, 108,5 кв. м по договору аренды от 03.06.2015 № 4788            (245,8 кв. м – 137,3 кв. м), 432 кв. м на основании договора купли-продажи от 30.10.2014 № 106, 252,4 кв. м – площадь временных сооружений.

Данная площадь помещений пропорциональна площади земельного участка 1 114,5 кв. м (1 104,1 кв. м / 2 665 кв. м х 2 690 кв. м).

При таких обстоятельствах размер арендной платы за указанный период с учетом пункта 3.5 договора составит 157 872 руб. 31 коп. (2 286 280 руб. /            2 690 кв. м х 1 114,5 кв. м / 12 мес. х 2 мес.)

Установлено, что на основании соглашения от 09.11.2017, заключенного Департаментом и Обществом, расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 30.10.2014 № 106, по которому ответчику в собственность были переданы нежилое помещение II c кадастровым номером 69:40:0400052:73 площадью 321,2 кв. м и нежилое помещение III c кадастровым номером 69:40:0400052:72 площадью 110,8 кв. м, расположенные в здании по адресу: 

<

...>.

Пунктом 2 соглашения о расторжении договора купли-продажи предусмотрено, что Покупатель обязуется в срок до 31.12.2017 освободить и возвратить по акту приема-передачи приобретенное по договору купли-продажи недвижимое имущество. В пункте 6 соглашения указано, что оно вступает в силу с даты его подписания, при этом Покупатель вправе безвозмездно находиться в возвращаемых нежилых помещениях до 31.12.2017.

Акт приема-передачи помещений к соглашению о расторжении договора подписан 30.11.2017. Согласно пункту 3 акта освобождение нежилых помещений от имущества Покупателя и фактическая передача ключей от них осуществляется Покупателем в срок, предусмотренный соглашением о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенным 09.11.2017. Нежилые помещения считаются поступившими во владение Продавца с момента фактической передачи ключей от них и подписания сторонами акта о передаче ключей.

Акт приема-передачи ключей в материалы дела не представлен. В письме от 29.12.2017 Общество сообщило Департаменту, что освободило нежилые помещения, в подтверждение чего представило фотоматериалы, а также указало на отсутствие возможности передачи ключей, поскольку двери в этих помещениях не оборудованы замками. 

Апелляционный суд также обращает внимание, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 30.10.2014                 № 106, акте приема-передачи к нему от 25.11.2014 отсутствует указание на передачу Продавцом Покупателю ключей от отчуждаемых по договору нежилых помещений.

Государственная регистрация перехода права собственности на указанные нежилые помещения на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи произведена в Реестре 29.12.2017.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание подписание сторонами договора купли-продажи 30.11.2017 акта приема-передачи нежилых помещений, условия пунктов 2, 6 соглашения от 09.11.2017 о расторжении договора купли-продажи, предоставляющие Обществу право пользования возвращаемыми нежилыми помещениями до 31.12.2017, состоявшуюся 29.12.2017 государственную регистрацию перехода права собственности, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований учитывать площадь данных помещений при расчете арендной платы за период с 01.01.2018 по 31.05.2018.

Доводы Министерства, что в указанный период Общество продолжало занимать ранее принадлежавшие ему на праве собственности нежилые помещения в здании, не принимаются апелляционным судом.

В акте о результатах проверки использования государственного имущества Тверской области от 30.01.2018, подписанном представителями сторон и Дома искусств, информации относительно использования спорных помещений, ранее принадлежавших Обществу на праве собственности, не содержится.

В акте обследования земельного участка, находящегося в государственной собственности Тверской области, от 21.05.2018 зафиксирован факт использования Обществом земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400052:3, при этом каких-либо сведений в отношении спорных помещений площадью 432 кв. м не отражено.

Ссылка истца на акт о результатах проверки использования государственного имущества Тверской области от 19.09.2019 не принимается апелляционным судом, поскольку данный акт составлен за пределами рассматриваемого периода взыскания задолженности по арендной плате (с 31.07.2017 по 31.05.2018),  содержит сведения, актуальные на дату осмотра, и, таким образом, не может служить бесспорным доказательством занятия Обществом спорных помещений в исследуемый период.

Представленные истцом фотоматериалы из социальных сетей в Интернете не отвечают принципам относимости и допустимости доказательств, так как установить, относятся ли фотоснимки и размещенная в социальных сетях информация к спорному периоду, не представляется возможным.

Акт осмотра государственного имущества Тверской области от 28.02.2018 также не может быть принят в качестве достоверного доказательства использования Обществом помещений площадью 432 кв. м, поскольку составлен представителями Министерства, Комитета по делам культуры Тверской области без участия Общества, представителями Общества данный акт не подписан. Доказательств того, что Общество извещалось о проведении осмотра, не имеется. Упоминаемый в акте представитель Общества                   ФИО3 в судебном заседании в апелляционном суде факт участия в проведении осмотра отрицал.

Более того, апелляционный суд принимает во внимание, что на основании договора о передаче муниципального недвижимого имущества в безвозмездное пользование от 25.01.2018, заключенного Департаментом (Ссудодатель) и Домом искусств (Ссудополучатель), помещения площадью 432 кв. м, расположенные в здании по адресу: 

<

...>, переданы в безвозмездное пользование Дому искусств. В пунктах 2, 3 передаточного акта, являющегося приложением 2 к договору, указано, что имущество находится в хорошем техническом состоянии, а акт подтверждает фактическую передачу имущества Ссудодателем в пользование Ссудополучателю. Сведений о том, что передаваемые в безвозмездное пользование помещения используются иными лицами, в частности Обществом, ни в договоре, ни в акте не отражено.

Впоследствии на основании распоряжения Министерства от 16.03.2018                  № 302 нежилые помещения с кадастровыми номерами 69:40:0400052:72, 69:40:0400052:73 переданы в собственность Тверской области и закреплены на праве оперативного управления за Домом искусств. Доказательств того, что на момент передачи в областную собственность имущество находилось в фактическом пользовании Общества, не имеется.

Апелляционный суд также принимает во внимание представленную ответчиком переписку Общества и Дома искусств по вопросу передачи в аренду указанных помещений (письма Дома искусств от 21.03.2018 № 109, от 17.09.2018 № 218, письмо Общества от 23.04.2018 № 69/04).

Утверждение Министерства о невозможности осуществления Обществом основной деятельности без использования спорных помещений подлежит отклонению ввиду наличия в аренде у ответчика иных помещений в здании, предоставленных для размещения кафе, а также в пользовании временных сооружений, находящихся на земельном участке. 

Таким образом, в период с 01.01.2018 по 31.05.2018 общая площадь помещений, занимаемых Обществом, составила 672,1 кв. м, в том числе                     114 кв. м по договору аренды от 12.01.2015 № 4765, 197,2 кв. м по договору аренды от 30.06.2016 № 4872, 108,5 кв. м по договору аренды от 03.06.2015      № 4788 (245,8 кв. м – 137,3 кв. м), 252,4 кв. м – площадь временных сооружений.

Данная площадь помещений пропорциональна площади земельного участка 678,4 кв. м (672,1 кв. м / 2 665 кв. м х 2 690 кв. м).

При таких обстоятельствах размер арендной платы за указанный период составит 240 243 руб. 55 коп. (2 286 280 руб. / 2 690 кв. м х 678,4 кв. м / 12 мес. х 5 мес.).

С учетом изложенного общая сумма арендной платы, подлежащей внесению Обществом за период с 31.07.2017 по 31.05.2018, составила                     664 352 руб. 74 коп. Именно в указанной сумме требования Министерства признаются апелляционным судом обоснованными и подлежащими удовлетворению, в удовлетворении остальной части иска истцу следует отказать.

В связи с частичным отказом Министерства от исковых требований решение суда в данной части, на основании пункта 4 части 1 статьи 150, пункта 3 статьи 269 АПК РФ, подлежит отмене, а производство по делу – прекращению. В остальной части ввиду признания исковых требований Министерства обоснованными частично обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит изменению. 

Определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от             24 июля 2019 года в порядке статьи 265.1 АПК РФ приостановлено исполнение обжалуемого судебного акта до принятия судом апелляционной инстанции судебного акта по настоящему делу.

В силу части 4 названной статьи АПК РФ исполнение судебного акта приостанавливается на срок до принятия арбитражным судом апелляционной инстанции постановления по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, если судом не установлен иной срок приостановления.

В связи с рассмотрением апелляционной жалобы и принятием настоящего постановления приостановление исполнения решения подлежит отмене. 

Взысканные с Общества в рамках исполнительного производства                           № 13159/19-69040-ИП, возбужденного судебным приставом-исполнителем Центрального районного отдела судебных приставов г. Твери Управления Федеральной службы судебных приставов по Тверской области, в порядке исполнения решения суда по настоящему делу денежные средства подлежат учету на стадии исполнения судебного акта.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы, а также судебные издержки, связанные с проведением судебной экспертизы, на основании частей 1, 3, 5 статьи 110 АПК РФ, относятся на ответчика в размере, пропорциональном удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 265.1, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

принять отказ Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области (адрес: 170100, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) от иска в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «СИТИ-1» (адрес: 170000, 

<

...>; ОГРН 

<

***>,                         ИНН 

<

***>) 1 553 755 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.01.2016 № 34-1.

Решение Арбитражного суда Тверской области от 03 апреля 2019 года по делу № А66-1477/2019 в указанной части отменить, производство по делу – прекратить.

В остальной части решение суда изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СИТИ-1» в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области 664 352 руб. 74 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.01.2016 № 34-1.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СИТИ-1» в доход федерального бюджета 15 693 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска».

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «СИТИ-1» 593 руб. 70 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы и 2 374 руб. 80 коп. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда Тверской области от 03 апреля 2019 года по делу № А66-1477/2019, принятое определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2019 года, отменить.

Перечислить с депозитного счета Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью «Капитал Оценка» (место нахождения: 170006, 

<

...>;            ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 12 000 руб. за проведение судебной экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.В. Романова

А.Н. Шадрина