АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

14 марта 2018 года

Дело №

А56-46411/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 5 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 марта 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Телта»  генерального директора Авакяна Н.В. и Авакян Е.В. (доверенность от 01.01.2018), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Краевского А.А. (доверенность от 28.12.2017), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Чудаковой Н.Н. (доверенность от 09.01.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Телта» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.06.2017 (судья Герасимова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2017 (судьи Горбик В.М., Кашиной Т.А., Полубехина Н.С.) по делу    № А56-46411/2016,					

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Телта», место нахождения: 197101, Санкт-Петербург,  Каменоостровский пр., д. 34, ОГРН 1137847240332, ИНН 7813565553 (далее – общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076  (далее – комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 5Н общей площадью 119,4 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003083:1109, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 34, лит. А,  при реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 9 053 000 руб., НДС не облагается»; об обязании зачесть       2 937 000 руб. стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества на величину расходов по реконструкции указанного помещения в счёт оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в пункте 2.1 договора; об обязании зачесть стоимость величины арендной платы с 2012 г. в счёт оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в пункте 2.1 договора; о взыскании с комитета 6 000 руб. судебных расходов по уплате госпошлины, 35 000 руб. расходов по оплате экспертизы, 33 280 руб. расходов на оплату услуг представителя (с учётом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - фонд имущества), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУИОН).

В соответствии с резолютивной частью решения от 26.05.2017, объявленной в судебном заседании, суд решил: урегулировать разногласия, возникшие между комитетом и обществом при заключении договора купли-продажи названного нежилого помещения, изложив пункт 2.1 договора: «Цена продажи Объекта составляет 23 000 0000 руб., НДС не облагается»; зачесть стоимость неотделимых улучшений в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ); в остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Согласно решению суда от 02.06.2017, изготовленному в полном объеме, суд решил: урегулировать разногласия, возникшие между комитетом и обществом при заключении договора купли-продажи названного нежилого помещения, изложив пункт 2.1 договора: «Цена продажи Объекта составляет 23 000 0000 руб., НДС не облагается»; в остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановлением апелляционного суда от 01.12.2017 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда, ссылаясь на то, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судами неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Податель жалобы ссылается на то, что арендует подвальное помещение бывшей котельной с 1990 г., произвел реконструкцию помещения за  счёт собственных средств по утвержденной проектно-сметной документации с согласия арендодателя, в результате чего площадь помещения увеличилось на 50 кв. м, помещение стало двухуровневым, появился 1 этаж и подвал, с отдельным выходом на Каменноостровский пр.

Податель жалобы указывает, что при объявлении резолютивной части решения суд озвучил, что из общей стоимости цены продажи объекта вычитается стоимость неотделимых улучшений, однако при ознакомлении с полным текстом решения истец обратил внимание на отсутствие этого пункта, суд сослался на то, что допущена оговорка, которая подлежит исправлению применительно к статье 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ); суд апелляционной инстанции оставил этот довод истца без внимания.

Податель жалобы ссылается на то, что подал заявление в комитет о выкупе 26.03.2012 (вх. № 1640/12 от 26.03.2012) и затем повторно 26.12.2013 (вх. № 2/14 от 30.12.2013) и 21.10.2014 (вх. № 6284/14 от 23.10.2014) обратился с заявлениями и просил возобновить процедуру выкупа помещения, так как получал незаконные отказы, по его мнению, судебные акты по делам №№ А56-39192/2012, А56-80631/2013, А56-66955/2014, А56-87651/2014 доказывают чинение ответчиком истцу препятствий в реализации законного права на приобретение спорного помещения в собственность. Податель жалобы полагает, что суд неправильно определил дату, на которую должна быть определена стоимость объекта.

По мнению подателя жалобы, выкупная цена должна быть рассчитана исходя из цен 2012 г. на момент первоначального обращения истца к ответчику с заявлением о намерении реализовать своё право на приватизацию помещения 26.03.2012, поскольку ответчик незаконно отказывал истцу в реализации права на приватизацию, ссылается на то, что ответчик незаконно определил цену на 23.10.2014. Податель жалобы указывает, что предпринимал действия по оспариванию отказа в реализации права выкупа, в судебном порядке устранял препятствия по реализации своего права.

Податель жалобы считает, что ГУИОН не является независимым оценщиком, комитет и ГУИОН являются аффилированными лицами, поскольку они способны оказывать существенное влияние на деятельность друг друга, назначив оценщиком спорного помещения ГУИОН, на основании распоряжения от 21.04.2016 № 914-рз, комитет нарушил антимонопольное законодательство, Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Податель жалобы ссылается на то, что в заявлении 2012 г. и повторных заявлениях 2013 и 2014 гг. указывал на неотделимые улучшения помещений, проведенные им в установленном законом порядке и прилагал документы, предусмотренные Положением о согласовании производства капитального ремонта, иных неотделимых улучшений объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, и принятия решения о сумме и периоде возмещения затрат на их производство, утвержденных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.05.2007 № 499.

Податель жалобы ссылается на то, что комитет обеспечил проведение оценки рыночной стоимости спорного помещения со значительными нарушениями, и не обеспечил проведение оценки рыночной стоимости неотделимых улучшений помещения.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представители общества  поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители комитета и ГУИОН обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Фонд имущества о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Ссылаясь на то, что является арендатором упомянутого нежилого помещения и имеет преимущественное право на приобретение помещения в собственность, а также на то, что между ним и комитетом имеются разногласия относительно выкупной цены помещения, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

В обоснование иска общество сослалось на то, что первоначально обратилось с заявлением в Комитет по управлению городским имуществом (далее – КУГИ) о выкупе арендуемого помещения 26.03.2012 (вх. № 1640/12 от 26.03.2012), однако ему было отказано со ссылкой на то, что помещение включено в Перечень недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, и предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства; общество, считая необоснованным включение помещения в указанный перечень, обратилось с заявлением, однако письмом от 16.05.2012 № 2114 Управление (агентство) недвижимого имущества Петроградского района КУГИ отказало в передаче заявления общества в Городскую комиссию по распоряжению объектами недвижимости, истец оспорил отказ  в арбитражный суд, арбитражный суд по делу № А56-39192/2012 вынес решение  в пользу общества; на повторное заявление общества от 26.12.2013 (вх. № 2/14 от 30.12.2013) ответчик сообщил истцу письмом от 30.12.2013 № 2/14 от отсутствии преимущественного права на выкуп помещения в связи с задолженностью по арендной плате, однако судебными актами по делам №№ А56-80631/2013 и А56-66955/2014 установлено отсутствие у общества задолженности по арендной плате; на повторное заявления общества от 21.10.2014 (вх. № 6284/14 от 23.10.2014) ответчик в очередной раз отказал истцу, незаконность отказа подтверждается судебными актами по делу № А56-87651/2014. По мнению истца, ответчик преднамеренно препятствовал истцу в реализации преимущественного права приобретения объекта в собственность.

В обоснование требований истец ссылается на то, что между сторонами возник преддоговорный спор по условиям о цене предмета купли-продажи, считает, что рыночная стоимость объекта определена ответчиком на основании отчёта ГУИОН неверно, а также ссылается на то, что при определении рыночной стоимости объекта не учтена стоимость неотделимых улучшений помещения, произведенных за счёт общества, полагает, что выкупная цена помещения подлежит уменьшению на величину расходов общества на реконструкцию помещения, а также на величину арендной платы, перечисленной обществом по договору аренды помещения с момента подачи первоначального заявления о выкупе по настоящее время.

Суд первой инстанции установил цену продажи объекта 23 000 000 руб. исходя из рыночной стоимости помещения, определенной в отчёте ГУИОН по состоянию на 23.10.2014.

В резолютивной части решения, оглашенной в судебном заседании, суд решил зачесть стоимость неотделимых улучшений в счёт оплаты приобретаемого имущества, в остальной части в удовлетворении требований отказал. 

В мотивированном решении, изготовленном в полном объёме, суд сослался на имеющие преюдициальное значение обстоятельства, установленные судебными актами по ранее рассмотренному делу № А56-87651/2014, посчитал доказанным, что обществом произведена реконструкция спорного помещения за счёт собственных средств, согласованная в установленном порядке, сослался на то, что стоимость неотделимых улучшений в отчёте ГУИОН не определялась, указал, что суд лишен возможности определить стоимость неотделимых улучшений.

Суд сослался в мотивировочной части решения на то, что при оглашении резолютивной части решения 26.05.2017 судом допущена оговорка: ошибочно указано на зачёт стоимости неотделимых улучшений, посчитал, что указанная оговорка подлежит исправлению применительно к статье 179 АПК РФ, и отказал в этой части иска. 

Суд также отказал в удовлетворении требования о зачёте арендной платы, внесенной обществом по договору аренды с 2012, в счёт выкупной цены объекта, сославшись на то, что обязанность арендатора по внесению арендных платежей прекращается с момента перехода к арендатору права собственности на арендуемое помещение.

Суд апелляционной инстанции согласился с  выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция считает правомерными выводы судов первой и апелляционной инстанции о том, что размер арендной платы, перечисленный обществом по договору аренды арендодателю, не подлежит зачёту в счёт стоимости выкупной цены арендуемого помещения при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, поскольку требование истца в этой части основаны на неправильном применении норм материального права, не соответствуют положениям статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также не вытекают из положений Закона № 159-ФЗ.

Вместе с тем суд кассационной инстанции полагает, что решение и постановление подлежат отмене в связи с тем, что изложенные в них выводы не соответствую  установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также в связи с неправильным применением норм процессуального права.

Согласно части 5 статьи 170 АПК РФ резолютивная часть решения должна содержать выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований, указание на распределение между сторонами судебных расходов, срок и порядок обжалования решения.

В соответствии с частью 4 статьи 169 АПК РФ исправления в решении должны быть оговорены и удостоверены подписями всех судей в совещательной комнате до объявления решения.

В настоящем деле исправления в резолютивную часть решения, оглашенную в судебном заседании, внесены судом после объявления решения, внесенные исправления не удостоверены подписью судьи.

Частью 3 статьи 179 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава - исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

В данном случае исправления, внесенные судом первой инстанции в резолютивную часть решения, оглашенную в судебном заседании, изменяют содержание решения, следовательно, исправление судом допущенной в решении ошибки произведено с нарушением статьи 179 АПК РФ. 

Таким образом, резолютивная часть решения, объявленная в судебном заседании, не соответствует резолютивной части решения изготовленной в полном объеме. Указанное нарушение судом норм процессуального права повлекло неопределенность в толковании решения суда и привело к принятию судом неправильного решения по существу спора.

В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Посчитав доказанным, что истцом произведены неотделимые улучшения выкупаемого помещения с согласия арендодателя, суд счёл недоказанной стоимость неотделимых улучшений, отклонив  представленный истцом отчёт оценщика о стоимости неотделимых улучшений и сославшись на отсутствие иных доказательств. Суд исходил из того, что в представленном обществом отчёте стоимость неотделимых улучшений установлена на 2012 г. Однако суд ничем не обосновал, что стоимость неотделимых улучшений существенно изменилась, не учёл, что противоположной стороной по делу не представлены доказательства, опровергающие стоимость неотделимых улучшений, на которую ссылается истец.

Суд первой инстанции сослался на то, что отчёт ГУИОН выполнен на дату получения комитетом заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то есть 23.10.2014.

Суд посчитал, что общество не представило допустимых доказательств, которые могли бы опровергнуть определенную отчётом ГУИОН рыночную стоимость объекта по состоянию на 23.10.2014, указав, что отчёт ООО «Аврора Консалтинг Северо-запад» от 07.04.2016, представленный обществом, таким доказательством не является, так как выполнен на иную дату (26.03.2012).

Однако суды не проверили доводы истца о том, что первоначально обратился  в комитет с надлежащим заявлением о реализации преимущественного права на выкуп помещения 26.03.2012, но ответчик преднамеренно препятствовал истцу в реализации его права, в связи с чем общество вынуждено было в суде отстаивать свои права и повторно обращаться в комитет с заявлениями от 26.12.2013  и от 21.10.2014. В деле имеются заявления общества о выкупе названного помещения, поданные в комитет, в том числе первоначальное заявление от 26.03.2012 и повторные заявления от 26.12.2013 и от 21.10.2014. Кроме того, истец ссылается на то, что указанные обстоятельства установлены судебными актами по ранее рассмотренным делам и не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела. 

Суды не исследовали надлежащим образом обстоятельства, на которые ссылается общество, и не дали правовую оценку доводам истца о том, что действия ответчика были направлены исключительно на воспрепятствование реализации арендатором права на приобретение помещения. 

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора. Суду необходимо проверить доводы истца о том, что рыночная стоимость арендуемого помещения должна быть определена независимым оценщиком на момент обращение его с первоначальным заявлением о выкупе помещения, так как ответчик преднамеренно препятствовал истцу в реализации преимущественного права приобретения объекта в собственность, что, по мнению истца, подтверждается судебными актами по делам №№ А56-39192/2012, А56-80631/2013, А56-66955/2014, А56-87651/2014, в которых он вынужден был отстаивать своё право на выкуп объекта. 

При этом суду необходимо проверить, был ли представлен обществом при первоначальном обращении с заявлением о выкупе весь комплект документов, подтверждающих наличие у него преимущественного права на приобретения арендуемого помещения в собственность в порядке, установленном Законом   № 159-ФЗ, а также проверить, были ли совершены ответчиком действия, либо допущено бездействие, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации истцом права на приобретение арендованного помещения. 

При новом рассмотрении дела суду необходимо проверить доводы сторон, касающиеся включения в выкупную цену объекта стоимости неотделимых улучшений помещения, установив стоимость произведенных обществом неотделимых улучшений помещения при осуществлении его реконструкции.

	При новом рассмотрении дела суду следует проверить все доводы участвующих в деле лиц, после чего дать установленным обстоятельствам правовую оценку, а также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по кассационной жалобе.

	С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа   

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.06.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2017 по делу № А56-46411/2016 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М. В. Захарова

 А.В. Кадулин