Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-85264/20-60-613

09 апреля 2021г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 22 марта 2021г.

Решение суда в полном объеме изготовлено 09 апреля 2021г.

Арбитражный суд в составе: председательствующего Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Луганько Н.С.,

в заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 – представитель, по доверенности от 02.07.2020 г.;

от ответчика – ФИО2 – представитель, по доверенности от 22.01.2021г. - не допущен, в связи с непредставлением документа об образовании; после окончания перерыва - ФИО3 – представитель, по доверенности от 19.03.2021г.;

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: 

<

...>, зал 5072 дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Каролайт Центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 107497, Москва, ул. Иркутская, д. 17, стр.3, пом.15А, дата регистрации 03.07.2017) к Обществу с ограниченной ответственностью «Красный Дом» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 107076, Москва, Колодезный пер., д. 3, стр. 23, дата регистрации 09.12.2002) о взыскании 471.273руб. 73коп.

Судебное заседание по делу проводилось с перерывом 16.03.2021г. – 22.03.2021г.

Установил:

ООО "Каролайт Центр" обратилось в суд с иском к ООО "Красный Дом" о взыскании 471.273руб. 73коп., в том числе: 466.814руб. 42коп. обеспечительного взноса, 4.459руб. 31коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.01.2020г. по 02.04.2020г., на основании договора аренды нежилых помещений от 01.08.2018г. №К-2-08/18-336, а также о взыскании 50.000руб. судебных издержек.

Определением от 29.05.2020г. исковое заявление было принято к производству суда с рассмотрением дела в порядке упрощенного производства.

Определением суда от 25 августа 2020г. дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового заявления.

Исковые требования мотивированы отсутствием у ответчика оснований для удержания обеспечительного платежа договору аренды нежилых помещений от 01.08.2018г. №К-2-08/18-336.

Ответчик в удовлетворении заявленных требований просил отказать по доводам отзыва на иск.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что между 01.08.2018 между ООО «Каролайт Центр» (арендатор) и ООО «Красный дом» (арендодатель) был заключен договор аренды №К-2-08/18-336 нежилых помещений, общей площадью 141,80кв.м: нежилого помещения, общей площадью 20,52кв.м на 2 этаже в здании и места общего пользования, площадью 2,28кв.м по адресу: Москва, Колодезный 

<

...>; нежилого помещения, общей площадью 24,30кв.м. на цокольном этаже в здании и места общего пользования площадью 2,70кв.м. по адресу: Москва, Колодезный 

<

...>; нежилого помещения общей площадью 92кв.м. на первом этаже в здании по адресу: Москва, Колодезный пер. д. 3, стр. 2 пом. 1-2.

Указанные помещения приняты арендатором по акту от 01.08.2018г.

Согласно п.2.8 Договора обеспечительным взносом является сумма в размере арендной платы за один месяц (в первоначальной редакции договора - 106 283,33руб.), включая НДС 18%. Обеспечительный взнос удерживается арендодателем в течение всего срока действия договора без процентов как гарантия исполнения арендатором своих обязательств по договору и возвращается арендатору после возврата помещений.

Согласно п.2.10 Договора возврат обеспечительного взноса/его части осуществляется арендодателем в течение 30 рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи о возврате помещений и подписании акта сверки взаиморасчетов при отсутствии финансовых обязательств со стороны арендатора.

30.11.2018г. стороны подписали дополнительное соглашение №1, согласно которому арендатор обязался возвратить нежилые помещения общей площадью 22,80кв.м. – Москва, Колодезный 

<

...>, зафиксировали в п.3 соглашения общую площадью по договору 119квм.м., а также установили размер арендной платы – 81.583руб. 33коп.

01.12.2018г. стороны подписали дополнительное соглашение №2 к договору аренды, изменив с 01.12.2018г. общую площадь арендуемых по договору помещений и их состав, в связи с предоставлением арендатору в аренду помещений площадью 265,55кв.м. – Москва, Колодезный пер., д.3, стр.17, 1 этаж, что также повлекло изменение размера арендной платы. В данном соглашении стороны установили общую площадь арендуемых по договору помещений – 384,55кв.м.

01.01.2019г. сторонами подписано дополнительное соглашение №3 об изменении арендной платы, которым стороны также согласовали передачу арендатору в аренду помещений площадью 110,99кв.м. – 

<

...>, зафиксировав общий объем площадей по договору – 384,55кв.м.

Платежным поручением от 11.01.2019г. №3 истец перечислил ответчику обеспечительный платеж в сумме 158.511руб. 47коп.

Платежным поручением от 28.05.2019г. №162 истец перечислил ответчику обеспечительный платеж в сумме 341.715руб. 54коп.

03.06.2019г. стороны подписали дополнительное соглашение без номера, согласно которому стороны изменили общий объем арендуемых площадей с 03.06.2019г. с передачей арендатору нежилых помещений общей площадью 504,3кв.м., из которых: 487,9кв.м. – складские помещения, расположенные по адресу: 

<

...> и 16,13кв.м. мест общего пользования; также арендодатель обязался передать арендатору складское помещение общей площадью 265,55кв.м. – 1 этаж здания по адресу: Москва, Колодезный пер., д.3, стр.17. В п.4 соглашения стороны зафиксировали общий объем площадей 623,03кв.м.

Заключив 01.07.2019г. дополнительное соглашение к договору аренды, стороны изменили условия о размере арендной платы, а также изменили редакцию п.9.1 договора: «договор вступает в силу со дня его подписания представителями сторон и действует до исполнения сторонами всех своих обязательств в полном объеме. Срок аренды помещений устанавливается со дня подписания представителями сторон акта приема-передачи помещений и действует до 31.05.2020г. включительно. Если в соответствии с условиями договора ни одна из сторон не заявила о намерении его прекращения, договор автоматически пролонгируется на срок в 11 месяцев».

10.12.2019г. стороны заключили дополнительное соглашение без номера, согласно которому арендатор обязался передать арендодателю нежилые помещения общей площадью 504,03кв.м. в здании по адресу: 

<

...>. стр.17; стороны определили общий объем площадей по договору аренды – 137,99кв.м., изменили размер арендной платы.

Дополнительным соглашением от 31.12.2019г. стороны изменили с 31.12.2019г. арендные площади – арендатор обязался передать арендодателю нежилые помещения общей площадью 110,99кв.м. – г.Москва, Колодезный пер., д.3, стр.4, помещение №301; установили общий объем площадей по договору – 27,00кв.м.; изменили размер арендной платы.

В настоящее время истец арендует по договору аренды помещение общей площадью 24,30кв.м. на цокольном этаже в здании и места общего пользования площадью 2,70кв.м. – 

<

...>. 

Помещения площадью 20,52кв.м. и 92кв.м. (с местами общего пользования) истец возвратил Ответчику по передаточным актам в ноябре и декабре 2018 года.

12.03.2020 в связи с тем, что ответчик не возвратил обеспечительный взнос за 2помещения (офис и склад), истец направил ответчику претензию с требованиемвозвратить обеспечительный взнос в размере 466.814,42руб. и уплатитьпроценты за пользование денежным средствами в размере 2 699,19руб. втечение 10 календарных дней.                                                                 

Поскольку претензионные требования истца не были удовлетворены, последний обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал на то, что обеспечительный взнос по договору аренды нежилых помещений был принят Ответчиком к зачёту в связи с возникновением у Истца задолженности по договору аренды, зачёт обеспечительного взноса произведён Ответчиком на основании п.2.8 договора аренды. Конкретный список недостатков состояния помещения направлялся истцу и включает в себя покраску ламината, покраску стен в два слоя, грунтовку и шпаклёвку стен и пр.

Согласно ст.65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений

Оценив представленные в материалы дела документы, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.314 ГК РФ, если в обязательстве предусмотрен срок исполнения, оно должно быть исполнено в обусловленный договором срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно п.2 ст. 381.1 ГК РФ, в случае прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату. В момент, когда Истец возвратил помещения по передаточному акту, Договор аренды прекратился в соответствующей части, следовательно, у Ответчика возникла обязанность возвратить обеспечительный взнос за каждое возвращенное помещение.

В соответствии с п.1 ст.381.1 ГК РФ, обеспечительный платеж может использоваться сторонами по договору в качестве обеспечения исполнения обязанности возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора.

Стороны в договоре аренды (п.2.8.) предусмотрели, что арендодатель вправе в любое время удержать из обеспечительного взноса сумму штрафных санкций, задолженность по уплате арендной платы и другие суммы, которые должны быть уплачены арендатором в соответствии с договором согласно выставленным счетам. Перед тем, как удержать сумму штрафа, сумму задолженности или иные суммы арендодатель направляет арендатору уведомление за 3 рабочих дня до даты удержания с указанием причины удержания, суммы и счета на оплату указанной суммы.

Истец утверждает, что основания для удержания обеспечительного взноса отсутствуют. Ответчик за весь период аренды помещений не направлял арендатору уведомлений об удержании каких-либо сумм из обеспечительного взноса. Задолженности по арендной плате Истец не имеет, смету на восстановительные ремонтные работы помещения, акт и счет на оплату ремонтных работ в соответствии с п.3.2.4. арендатор не выставлял. Арендатор возвратил помещения в пригодном для дальнейшего использования состоянии с учетом нормального износа.

В соответствии с п.2.8 договора, в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания сторонами настоящего договора арендатор обязан перечислить на расчётный счет арендодателя сумму равную двукратному размеру ежемесячной арендной платы, исчисленной из базовой ежемесячной ставки

50% суммы в размере 106 283руб. 33коп. включая НДС 18%, засчитывается в счет ежемесячной арендной платы за первый месяц за первый месяц аренды

50% суммы в размере 106 283руб. 33коп., включая НДС 18% является обеспечительным взносом и удерживается арендодателем в течение всего срока действия договора без процентов как гарантия исполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору аренды.

Арендатор и арендодатель соглашается, что арендодатель вправе в бесспорном порядке (без обращения в суд) в любое время удержать из указанного обеспечительного взноса сумму штрафных санкций, предусмотренных условиями настоящего соглашения на основании ст. 410 ГК РФ, а также задолженности арендатору по уплате арендной платы и другие суммы, которые должны быть уплачены арендатором арендодателю в соответствии с настоящим договором, согласно выставленным счетам, сумму ущерба, причиненного арендодателю арендатором или привлеченными арендатором на любых основаниях третьими лицами. Перед тем, как удержать сумму штрафа, суму задолженности и другие суммы, указанные в настоящей статье, арендодатель направления арендатору уведомление в письменной форме за 3 (три) рабочих дня до даты такого удержания с указанием причины удержания. Его суммы и счет на оплату указанной суммы. Арендатор оплачивает штраф, задолженность согласно выставленному счету в течение 3 (трех) рабочих дней с даты получения уведомления либо направляет в адрес арендатора мотивированное возражение. В случае неполучения в указанный срок мотивированного возражения, требование об оплате считается признанной арендатором, а выставленная сумма подлежит оплате

В случае неперечисления арендатором, выставленной суммы по счету и не получения мотивированного возражения на уведомление в вышеуказанные сроки, суммы задолженности и другие указанные в данной статье суммы, могут быть удержаны арендатором из обеспечительного вноса на основании акта взаимозачета. При этом, арендатор обязан при уменьшении обеспечительного взноса более чем на 50% или превышении суммы штрафных санкций более, чем 50(пятьдесят тысяч рублей) оплатить 50% и сумму ее превышающую в целях пополнения обеспечительного взноса в течение 3 (трех) рабочих дней (п. 2.8).

Согласно пунктам 2,3 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора. Пунктом 4 названной законодательной нормы установлено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было ими исполнено по обязательству до момента его расторжения, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Обязанность стороны возвратить излишне полученное по обязательству предусмотренаст.1102 ГК РФ. Возврат обеспечительного взноса или его части осуществляется арендодателем при отсутствии финансовых обязательств со стороны арендатора по договору в течение 30 рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи о возврате помещений и подписания акта сверки взаиморасчётов (п. 2.10).

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела договор аренды является действующим.

Условия заключенного договора не предусматривают возврат обеспечительного платежа в случае уменьшения площади арендуемых помещений и размера арендной платы.

Обеспечительный взнос является гарантией выполнения арендатором своих обязательств по своевременному и полному внесению арендной платы, иных платежей, содержанию помещений и оборудования в исправном состоянии, соблюдению условий настоящего договора, по возврату помещений при расторжении настоящего договора в сроки, согласованные сторонами, по возмещению убытков, штрафных санкций, неустоек. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договору из обеспечительного взноса арендодателем в бесспорном порядке (без обращения в суд) удерживается сумма, необходимая для удовлетворения требований арендодателя, и возвращается лишь при условии прекращения арендных отношений, подписания акта о возврате помещений и акта сверки взаиморасчетов (п. 2.10).

Требования истца основаны не неверном толковании условий договора – истец полагает, что на стороне ответчика обязанность по возврату части обеспечительного платежа возникла в связи с частичным возвратом истцом помещений, являвшихся предметом договора аренды.

В соответствии с нормами ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как указано выше, в соответствии с п.2.8 договора, в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания сторонами настоящего договора арендатор обязан перечислить на расчётный счет арендодателя сумму равную двукратному размеру ежемесячной арендной платы, исчисленной из базовой ежемесячной ставки

50% суммы в размере 106 283руб. 33коп. включая НДС 18%, засчитывается в счет ежемесячной арендной платы за первый месяц за первый месяц аренды

50% суммы в размере 106 283руб. 33коп., включая НДС 18% является обеспечительным взносом и удерживается арендодателем в течение всего срока действия договора без процентов как гарантия исполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору аренды.

Арендатор и арендодатель соглашается, что арендодатель вправе в бесспорном порядке (без обращения в суд) в любое время удержать из указанного обеспечительного взноса сумму штрафных санкций, предусмотренных условиями настоящего соглашения на основании ст. 410 ГК РФ, а также задолженности арендатору по уплате арендной платы и другие суммы, которые должны быть уплачены арендатором арендодателю в соответствии с настоящим договором, согласно выставленным счетам, сумму ущерба, причиненного арендодателю арендатором или привлеченными арендатором на любых основаниях третьими лицами. Перед тем, как удержать сумму штрафа, суму задолженности и другие суммы, указанные в настоящей статье, арендодатель направления арендатору уведомление в письменной форме за 3 (три) рабочих дня до даты такого удержания с указанием причины удержания. Его суммы и счет на оплату указанной суммы. Арендатор оплачивает штраф, задолженность согласно выставленному счету в течение 3 (трех) рабочих дней с даты получения уведомления либо направляет в адрес арендатора мотивированное возражение. В случае неполучения в указанный срок мотивированного возражения, требование об оплате считается признанной арендатором, а выставленная сумма подлежит оплате

В случае не перечисления арендатором, выставленной суммы по счету и не получения мотивированного возражения на уведомление в вышеуказанные сроки, суммы задолженности и другие указанные в данной статье суммы, могут быть удержаны арендатором из обеспечительного вноса на основании акта взаимозачета. При этом, арендатор обязан при уменьшении обеспечительного взноса более чем на 50% или превышении суммы штрафных санкций более, чем 50(пятьдесят тысяч рублей) оплатить 50% и сумму ее превышающую в целях пополнения обеспечительного взноса в течение 3 (трех) рабочих дней (п. 2.8).

В п.2.9 договора стороны установили, что в случае, если арендодатель в любое время в течение срока действия договора производит удержание из обеспечительного взноса в соответствии с условиями договора, либо обеспечительный платеж по иным причинам становится меньше размера арендной платы на текущий день, арендатор обязан в течение 3х рабочих дней с даты предъявления соответствующего требования уплатить арендодателю сумму, необходимую для приведения обеспечительного взноса в соответствии с  арендной ставкой на текущий день.

Суд, в соответствии с положениями ст.431 ГК РФ истолковав условия договора, приходит к выводу от отсутствии предполагаемой истцом при подаче настоящего иска обязанности ответчика, поскольку стороны при заключении договора однозначно установили, что обеспечительный платеж удерживается в течение всего срока действия договора как гарантия исполнения арендатором своих обязательств по договору.

Указание в п.2.10 договора на возврат обеспечительного взноса или его части не может быть истолковано судом иначе, как возврат обеспечительного взноса при наступлении установленных п.2.8 и п.2.10 договора обстоятельств, часть обеспечительного взноса – обеспечительный взнос с учетом возможных удержаний арендодателем в соответствии с условиями договора.

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению заявленных требований.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца. 

Основания для возложения на ответчика судебных расходов сумме 50.000руб., связанных с оплатой истцом услуг представителя, отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12, 309, 310, 381.1, 606 ГК РФ, ст.ст.4, 65, 75, 101-103, 106, 110, 112, 131, 163, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований и во взыскании судебных издержек отказать полностью.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья                                                                                       О.П. Бунина