Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира, д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-6979/2019

26 января 2021 г.

г. Ханты-Мансийск

 

Резолютивная часть решения оглашена 19 января 2021 года

В полном объеме решение изготовлено 26 января 2021 года

 

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Сердюкова П.А., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации города Сургута (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628408, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 317861700058956, ИНН 

<

***>) об изъятии и продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>), ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Перспектива» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628426, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>. оф. 208), Служба жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628011, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>),

при участии представителей:

-от Администрации города Сургута– ФИО4 по доверенности от 17.02.2020 № 37 (с использованием он-лайн сервиса),

-от индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО5 по доверенности от 23.05.2020 № 1, ФИО6 по доверенности от 23.12.2020 № 2,

-от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «Перспектива», Службы жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры – не явились,

установил:

Администрация города Сургута (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель, ФИО2) об изъятии объекта незавершенного строительства, степень готовности – 10 процентов, с кадастровым номером 86:10:0101000:3747, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Требования со ссылкой на статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы истечением срока действия договора аренды земельного участка, представленного ответчику для завершения строительства спорного объекта.

Определением от 19.04.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 01.11.2019, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.06.2020 решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 01.11.2019 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Определением от 15.12.2020 судебное разбирательство по делу назначено на 19.01.2021 на 14 час. 30 мин., к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Перспектива», Служба жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

На основании статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представители ответчика с заявленными требованиями не согласились в полном объеме, по доводам, изложенным в отзыве на иск (том 2 л.д. 4, 122, том 4 л.д. 142).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре в отзыве на иск просит принять решение на усмотрение суда (том 1 л.д. 68, том 4 л.д. 2).

Заслушав представителей сторон, изучив доводы иска и отзывов на него, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Администрацией города Сургута (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 03.12.2015 № 460 (том 1 л.д. 16) (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101063:39, площадью 6 303 кв.м., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, мкр. 31 А, для строительства объекта «Корпус преждевременных родов и недоношенных детей», корпус 2, сроком с 01.11.2015 по 31.10.2018.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 06.11.2018 ответчику на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, степень готовности 10 процентов, кадастровый номер 86:10:0101000:3747, адрес объекта: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, мкр. 31 А.

ФИО2 приобрел объект незавершенного строительства у ФИО3 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.05.2013, которая, в свою очередь, приобрела его у общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» на основании договора купли-продажи от 23.06.2011 (том 1 л.д. 41).

Общество с ограниченной ответственностью «Перспектива» владело имуществом с 22.05.2007, при этом справкой от 26.04.2007 № 10054 подтверждается, что объект незавершенного строительства имел степень готовности 10 процентов (том 1 л.д. 45).

Администрация указывает, что приобретя право собственности 14.05.2013, разрешение на строительство предприниматель не получил, строительство объекта в установленный срок не завершил.

Поскольку срок действия договора аренды истек, а строительство объекта так и не было завершено, администрация обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения, исходя из следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлялся обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива», ФИО3, а впоследствии индивидуальному предпринимателю ФИО2 для строительства объекта с 2007 года. 

При этом фактически строительство объекта не велось с 2011 года, поскольку процент готовности объекта (10 процентов) остался неизменным с момента оформления его в собственность обществом с ограниченной ответственностью «Перспектива».

Судом установлено, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства предпринимателем реализовано, срок действия указанного договора истек 31.10.2018, строительство объекта недвижимости арендатором не завершено.

В силу пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства по вине третьих лиц.

В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (статьи 606, 610, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Судом установлено, что согласно условиям договора аренды от 03.12.2015 № 460 земельный участок предоставлялся для строительства объекта: Корпус преждевременных родов и недоношенных детей, корпус 2. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Земельный участок расположен в территориальной зоне ЗД.9.

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Из положений указанных норм следует, что правовое значение в рамках настоящего спора имеет вопрос о возможности строительства на спорном земельном участке именно того объекта, который указан в договоре - Корпус преждевременных родов и недоношенных детей, и была ли истцом как арендодателем исполнена обязанность по предоставлению земельного участка в состоянии, отвечающем цели предоставления земельного участка, определенной договором.

При этом возможность осуществления строительства объекта, указанного в договоре, должна быть обеспечена со стороны арендодателя в виде надлежащего исполнения им обязательства по предоставлению участка в состоянии, объективно позволяющем начать такое строительство. Также возможность осуществления строительства согласно условиям договора должна существовать в течение всего периода действия договора.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что предприниматель приобрел объект с функциональным назначением - Корпус преждевременных родов и недоношенных детей, договор аренды заключен с целью строительства этого объекта, следовательно, в рамках настоящего спора имеет правовое значение иной вопрос - каким образом нарушение срока строительства изначального объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления.

Исходя из того, что предпринимателю было известно функциональное назначение приобретенного им объекта, принимая во внимание содержание обязательств сторон по договору аренды, встречный характер обязательств арендатора, суд полагает, что предприниматель, вступая в договорные отношения с администрацией, даже имея в виду намерение в будущем изменить назначение объекта, вид разрешенного использования земельного участка и его отнесение к границам определенной территориальной зоны, имел разумные ожидания в отношении исполнения администрацией своих обязательств как арендодателем по заключенному договору аренды земельного участка, то есть обеспечения арендодателем соответствия земельного участка требованиям, позволяющим осуществлять строительство изначального объекта, указанного в договоре.

Предприниматель указывает, что ранее на его обращения об изменении территориальной зоны и разрешенного использования земельного участка ему было отказано по тому основанию, что земельный участок относится к общественно-деловой зоне, на которой предусмотрено строительство объектов регионального назначения - больничного комплекса, в соответствии с проектом планировки предлагаемый ответчиком объект не соответствует проектным решениям проекта планировки и проекта межевания территории «Застройка больничного комплекса в микрорайоне 31А город Сургут. Корректировка, утвержденного постановлением администрации от 05.03.2015 (согласно постановлению администрации от 08.10.2015 № 7089). Согласно постановлению администрации от 11.04.2018 № 2421 предложение было снова отклонено в связи с тем, что территория испрашиваемого земельного участка относится к общественно-деловой зоне, на которой предусмотрено строительство объектов здравоохранения для больничного комплекса в соответствии с действующим генеральным планом муниципального образования городской округ город Сургут, утвержденным 06.05.1991.

Однако впоследствии были изменены как территориальная зона, к которой относится земельный участок, так и установлено соответствие земельного участка иному виду разрешенного использования - гостиничное обслуживание, код 4.7.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В силу пункта 3 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проекта правил землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, сведений Единого государственного реестра недвижимости, сведений, документов, материалов, содержащихся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности, заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

Из положений указанных норм следует, что документы территориального планирования определяют расположение и назначение территориальных зон, содержание градостроительных регламентов.

При таких обстоятельствах существенным обстоятельством, имеющим значение для рассмотрения спора, является отсутствие препятствий к строительству изначального объекта с точки зрения требований градостроительного регламента, проекта планировки территории, разрешенного использования земельного участка. Все эти обстоятельства должны были учитываться администрацией при предоставлении земельного участка в аренду, поскольку арендодатель отвечает за соответствие предмета аренды условиям договора, участвует в определении цели использования земельного участка.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 19.06.2020 указал на необходимость при новом рассмотрении, исследовать вопрос о том, были ли с момента заключения договора аренды спорного земельного участка необходимые условия для выполнения работ по строительству спорного объекта - Корпус преждевременных родов и недоношенных детей, вследствие нахождения земельного участка в определенной территориальной зоне и вида его разрешенного использования, ввиду компетенции арендодателя по определению площади земельного участка, необходимости учета региональных нормативов строительства, связано ли нарушение срока строительства с действиями администрации, выраженными в предоставлении земельного участка с недостатками, несоответствием цели использования земельного участка документам территориального планирования, что ограничивает допустимость размещения объекта капитального строительства.

В силу части 2.1 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

При новом рассмотрении, определением 14.09.2020 по ходатайству индивидуального предпринимателя ФИО2 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «АСПК» ФИО7.

На разрешение судебной экспертизы поставлены следующие вопросы:

1) Каким образом был произведён расчёт площади земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101063:39 под строительство объекта незавершённого строительства: Корпус преждевременных родов и недоношенных детей, степень готовности - 10 %, с кадастровым номером 86:10:0101000:3747, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> необходимой для использования вышеназванного объекта по функциональному назначению?

2) Имелись ли с момента заключения договоров аренды земельного участка от 12.02.2013 № 94, от 03.12.2015 № 460 необходимые условия для выполнения работ по строительству объекта незавершённого строительства: Корпус преждевременных родов и недоношенных детей, вследствие нахождения земельного участка в определенной территориальной зоне и вида его разрешенного использования?

3) Имелась ли объективная возможность окончания строительства объекта: Корпус преждевременных родов и недоношенных детей, корпус 2, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 2 113,8 кв.м, степень готовности - 10 %, инв. № 71:136:001:001129130, в установленные в договорах аренды земельного участка от 12.02.2013 № 94 (с учетом разрешения Администрации города Сургута от 13.06.2013 на передачу прав и обязанностей по договору ФИО2), от 03.12.2015 № 460, сроки? Если нет, то по каким причинам?

В определении указано, что целью исследования является установление обстоятельств того, были ли с момента заключения договора аренды спорного земельного участка необходимые условия для выполнения работ по строительству спорного объекта – Корпус преждевременных родов и недоношенных детей, вследствие нахождения земельного участка в определенной территориальной зоне и вида его разрешенного использования, ввиду компетенции арендодателя по определению площади земельного участка, необходимости учета региональных нормативов строительства, связано ли нарушение срока строительства с действиями администрации, выраженными в предоставлении земельного участка с недостатками, несоответствием цели использования земельного участка документам территориального планирования, что ограничивает допустимость размещения объекта капитального строительства.

При исследовании эксперту предписано определить:

-имелись ли с момента заключения договора аренды земельного участка по адресу Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г.Сургут, мкр-н 31 А, территориальная зона ЗД.9, кадастровый номер участка 86:10:0101063:39 необходимые условия для выполнения работ по строительству объекта: Корпус преждевременных родов и недоношенных детей, вследствие нахождения земельного участка в определенной территориальной зоне и вида его разрешенного использования;

-имелись ли в предоставленном земельном участке недостатки (в определении площади земельного участка, в цели использования земельного участка относительно документов территориального планирования, иные недостатки, связанные с необходимостью учета региональных нормативов строительства), ограничивающие допустимость размещения объекта капитального строительства с учетом Типового проекта 252-7-5.84 «Корпус для преждевременных родов и недоношенных детей на 200 коек с консультативной поликлиникой», Разработчик «ГИПРОНИИЗДРАВ», 1984 г. Привязка ОАО «ЗапСибЗНИИЭП» 1988 г.,

-при производстве экспертизы провести непосредственное обследование объекта и земельного участка.

В распоряжение суда поступило экспертное заключение от 12.11.2020 № 014 (том 4 л.д. 95).

Согласно выводам эксперта расчёт площади земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101063:39 под строительство объекта: Корпус преждевременных родов и недоношенных детей, с кадастровым номером 86:10:0101000:3747, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> необходимой для использования вышеназванного объекта по функциональному назначению, производился на основании данных СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», Региональных нормативов градостроительного проектирования Ханты-Мансийского автономного округа - Югры. Согласно, табл. 11. пункту 2 Приказа Департамента строительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26.02.2009 № 31-НП «Об утверждении Региональных нормативов градостроительного проектирования Ханты-Мансийского автономного округа - Югры», нормы расчета площади территории для размещения объекта, (в гектарах, в квадратных метрах) для стационаров всех типов, составляет 140 кв.м. на 1 койку.

В соответствии с пунктом 1.5. расчетные показатели табл. 2. Региональных нормативов градостроительного проектирования от 29.12.2014 № 534-п, размер земельного участка для лечебно-профилактических медицинских организаций, оказывающих медицинскую помощь в стационарных условиях, составляет 60 кв.м. на 1 койку.

Проектная мощность в соответствии с типовым проектом 1984 г. Привязка ОАО «ЗапСибЗНИИЭП» в 1988 г. рассчитана на 200 коек.

Таким образом:

-  на период 2013 г. в соответствии с требованиями нормативных документов площадь земельного участка для строительства объекта «Корпус преждевременных родов и недоношенных детей», корпус 2, общая, адрес объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г.Сургут, мкр-н 31А, территориальная зона ЗД.9, из расчета 140 кв.м. на 1 койку (140 х 200) должна была составить 28 000 кв.м.

-  на период 2015 г. площадь земельного участка для строительства объекта «Корпус преждевременных родов и недоношенных детей», корпус 2, общая, адрес объекта: Ханты- Мансийский автономный округ - Югра, г.Сургут, мкр-н 31А, территориальная зона ЗД.9, из расчета 60 кв.м. на 1 койку должна была составить 12 000 кв.м.

Согласно выводам эксперта следует, что:

-с момента заключения договоров аренды земельного участка от 12.02.2013 № 94, от 03.12.2015 № 460 необходимые условия для выполнения работ по строительству объекта незавершённого строительства: Корпус преждевременных родов и недоношенных детей, вследствие нахождения земельного участка в определенной территориальной зоне и вида его разрешенного использования имелись, но без учета требований к необходимому минимальному размеру площади земельного участка,

-объективной возможности для окончания строительства объекта: Корпус преждевременных родов и недоношенных детей, корпус 2, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 2 113,8 кв.м, степень готовности - 10 %, инв. № 71:136:001:001129130, в установленные в договорах аренды земельного участка от 12.02.2013 № 94 (с учетом разрешения Администрации города Сургута от 13.06.2013 на передачу прав и обязанностей по договору ФИО2), от 03.12.2015 № 460 сроки не имелось, в связи с грубым несоответствием площади земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101063:39 требованиям региональных нормативов градостроительного проектирования. Вместо необходимых 12 000 кв.м, площадь земельного участка, на период заключения договора аренды в 03.12.2015 году практически вдвое меньше требуемого и составлял 6 303 кв.м.,

-необходимые условия для выполнения работ по строительству объекта: Корпус преждевременных родов и недоношенных детей, вследствие нахождения земельного участка в определенной территориальной зоне и вида его разрешенного использования имелись,

-представленный земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101063:39 общая площадь 6 303 кв.м не соответствовал требованиям региональных нормативов градостроительного проектирования, в части расчета площади земельного участка для строительства объекта незавершённого строительства: Корпус преждевременных родов и недоношенных детей, степень готовности - 10 %, с кадастровым номером 86:10:0101000:3747. На основании расчетов площади земельного участка, необходимого для строительства объекта - Корпус преждевременных родов и недоношенных детей, площадь застройки 2 113,8 кв.м, минимальных требований к площади земельного участка в целях соблюдения обеспеченности стоянок временного хранения транспортных средств, площади озеленения и элементов благоустройства, а также при суммировании полученных показателей следует что в представленном земельном участке имелись недостатки в определении площади земельного участка, ограничивающие возможность размещения объекта капитального строительства с учетом Типового проекта 252-7-5.84 «Корпус для преждевременных родов и недоношенных детей на 200 коек с консультативной поликлиникой», Разработчик «ГИПРОНИИЗДРАВ», 1984 г. Привязка ОАО «ЗапСибЗНИИЭП» 1988.

Таким образом, строительство в оговоренные в договоре аренды сроки не завершено ответчиком не по его вине, а вследствие действий администрации, выраженных в предоставлении спорного земельного участка в связи с грубым несоответствием площади земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101063:39 требованиям региональных нормативов градостроительного проектирования.

Предоставление земельного участка, на котором изначально отсутствует объективная возможность строительства конкретного объекта не соответствует стандарту добросовестного поведения и разумным ожиданиям участников гражданского оборота.

При этом подлежит отклонению довод администрации об отсутствии у нее возможности по внесению изменений в ПЗЗ и границы территориальных зон, как противоречащий положениям пунктов 2 и 3 статьи 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающих, что предложения о внесении изменений в ПЗЗ направляются, в том числе органами местного самоуправления в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на территории поселения, и основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в ПЗЗ является несоответствие ПЗЗ генеральному плану поселения.

В связи с наличием возражений, в порядке части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебное заседание 19.01.2021 был вызван эксперт, который дал следующие пояснения.

Согласно типового проекта 252-7-5.84 «Корпус для преждевременных родов и недоношенных детей на 200 коек с консультативной поликлиникой», Разработчик «ГИПРОНИИЗДРАВ», 1984г. Привязка ОАО «ЗапСибЗНИИЭП» 1988 г, корпус состоит из четырех блоков переменной этажностью четырех-, семиэтажных блоков.

Блок №1, №2 и №3 - 7 надземных этажей, подвал, размерами в осях 111x21 м.

Блок №4 - 4 надземных этажей, подвал, подземный этаж, размерами в осях 24x24 м.

Блок №4 и Блоки №1, №2 и №3 между собой соединены теплым переходом в уровне 2 этажа, теплый переход соединяет непосредственно Блок №4 и №3, теплый переход с размерами в осях 6x12м.

Блок №1, №2 и №3 - основные блоки с непосредственным размещением коечного фонда (200 коек).

Блок №4 - консультативная поликлиника.

Каркас сборный железобетонный серии 1.020.-1. Стены из однослойных легкобетонных панелей.

Ориентировочно общая площадь - 17 170 кв.м.

Корпус состоял из четырех блоков переменой этажностью четырех-, семиэтажных блоков.

Блок №1, №2 и №3 - 7 надземных этажей, подвал, размерами в осях 111x21 м, основные блоки с непосредственным размещением коечного фонда (200 коек).

Блок №4 - 4 надземных этажей, подвал, подземный этаж, размерами в осях 24x24 м, консультативная поликлиника.

Блок №4 и Блоки №1, №2 и №3 между собой соединены теплым переходом в уровне 2 этажа, теплый переход соединяет непосредственно Блок №4 и №3, теплый переход с размерами в осях 6x12м.

В процессе на объекте незавершенного строительства возводимый по типовому проекту 252-7-5.84 «Корпус для преждевременных родов и недоношенных детей на 200 коек с консультативной поликлиникой», Разработчик «ГИПРОНИИЗДРАВ», 1984г. Привязка ОАО «ЗапСибЗНИИЭП» 1988г., был демонтирован теплый переход, соединяющий блок №4 (консультативная поликлиника) и корпус с коечным фондом (блок №1, №2 и №3).

Фактически, после демонтажа теплого перехода произошло разделение здания «Корпус для преждевременных родов и недоношенных детей на 200 коек с консультативной поликлиникой», на два здания

«Корпус преждевременных родов и недоношенных детей», корпус 1 (Консультативная поликлиника, Блок №4) и

«Корпус преждевременных родов и недоношенных детей», корпус 2 (Блоки №1, №2 и №3 - основные блоки с непосредственным размещением коечного фонда, 200 коек).

Здания стали отдельными объектами капитального строительства. 

Такое разделение на два здания потребовало в соответствии с правилами кадастрового учета объектов недвижимости оформление документов технического учета на каждый объект отдельно (два самостоятельных объекта недвижимости)

«Корпус преждевременных родов и недоношенных детей», корпус 1 (Консультативная поликлиника, Блок №4)» и

«Корпус преждевременных родов и недоношенных детей», корпус 2 (Блоки №1, №2 и №3 - основные блоки с непосредственным размещением коечного фонда, 200 коек)».

Фактически эти два данных объекта, по-прежнему, объединены общим целевым назначением, но вследствие оформления двух объектов недвижимости общий земельный участок был разделен на два земельных участка. Сформировано два земельных участка с расположенными на каждом отдельного незавершенного строительством объекта недвижимости.

Объект «Корпус преждевременных родов и недоношенных детей», корпус 2 (Блоки №1, №2 и №3 - основные блоки с непосредственным размещением коечного фонда, 200 коек) имеет 7 надземных этажей, подвал, размеры в осях 111x21 м, размещение данного объекта с учетом ограничений по максимальному проценту застройки, отступов от границы земельного участка в период действия договора аренды от 03.12.2015 № 460 с 01.11.2015 по 31.10.2018 - было невозможно.

В силу части 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив экспертное заключение в совокупности с иными представленными суду документами и пояснениями, суд находит его допустимым доказательством.

При этом, суд отмечает также следующие обстоятельства.

Ответчик приобрел спорный объект в мае 2013 года.

Строительство объекта осуществлялось с 2007 года, а с 2011 года не велось.

В этой связи, после приобретения объекта ответчиком первоначально были приняты меры по техническому обследованию объекта, включая несущие конструкции.

Согласно техническому заключению открытого акционерного общества «Западно-Сибирский зональный научно-исследовательский и проектный институт типового и экспериментального проектирования жилых и общественных здании» 2013 года при обследовании несущих конструкций надземной части здания были выявлены многочисленные дефекты и повреждения конструкций железобетонного каркаса, перекрытия и конструкции лестничных клеток.

Учитывая утрату необходимости муниципального образования город Сургут в спорном объекте, предпринимателем была начата работа по изменению вида разрешенного использования земельного участка, в целях реконструкции спорного объекта.

Как отмечено выше, предложения администрацией неоднократно отклонялись.

Однако, впоследствии были изменены как территориальная зона, к которой относится земельный участок, так и установлено соответствие земельного участка иному виду разрешенного использования - гостиничное обслуживание, код 4.7.

Данное назначение земельного участка в настоящее время сохраняется, при этом, в случае удовлетворения иска, изъятию и предложению к продаже с публичных торгов будет подлежать объект: Корпус преждевременных родов и недоношенных детей, корпус 2, который не соответствует виду разрешенного использования.

Учитывая вышеприведенную совокупность обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что ответчик не имел возможности в пределах срока действия договора аренды получить разрешение на реконструкцию объекта в целях завершения строительства объекта с функциональным назначением с учетом изменения вида разрешенного использования земельного участка по вине арендодателя.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу закона, вопрос о ее распределении, в связи с отказом в иске, не разрешается.

Вместе с тем, по делу была назначена судебная экспертиза.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам,

Ответчиком на депозитный счет суда внесено 90 000 руб. 00 коп.

В судебном заседании представители ответчика заявили об отнесении на последнего судебных издержек, связанных с рассмотрением дела, в связи с чем вопрос об их отнесении на проигравшую сторону не рассматривается.

Руководствуясь статьями 9, 16, 65, 71, 110 – 112, 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Администрации города Сургута отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В силу статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                 П.А. Сердюков