Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А19-26901/2021

19 января 2023 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2023 года. 

Полный текст постановления изготовлен 19 января 2023 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Качукова С.Б., Яцкевич Ю.С., 

при участии в судебном заседании представителей: администрации города Иркутска – ФИО1 (доверенность от 10.01.2022, диплом, служебное удостоверение), индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 02.07.2021, диплом, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 14 июля 2022 года по делу № А19-26901/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05 октября 2022 года по тому же делу,

установил:

администрация города Иркутска (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) об истребовании из незаконного владения земельного участка с кадастровым номером 38:36:000018:128, расположенного по адресу: 

<

...>, возложении обязанности возвратить по акту приема-передачи указанный земельный участок и в течении трех месяцев после вступления решения суда в законную силу за счет собственных средств снести самовольные постройки, расположенные в границах земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены министерство имущественных отношений Иркутской области (далее – министерство), ФИО4, ФИО5, ФИО6, общество с ограниченной ответственностью «Фасад-Инжиниринг».

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 14 июля 2022 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05 октября 2022 года, в иске отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В кассационной жалобе выражается несогласие с выводами судов о том, что заявленные требования направлены на преодоление вступившего в законную силу судебного решения по другом делу, поскольку в данном решении не рассматривался вопрос о признании права собственности на спорный объект. Договор купли-продажи земельного участка между министерством и ФИО4 является ничтожным как противоречащий статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия завершенного строительством объекта недвижимости. Суды пришли к ошибочному суждению о добросовестности ответчика, приобретшего спорный земельный участок. Объект № 1 указанный в заключении БТИ является самовольной постройкой, поскольку на его возведение не получены необходимые разрешения. Право собственности на него зарегистрировано как на 1-этажный объект, хотя фактически он является 2-этажным. Судами не рассмотрены и не разрешены требования истца о сносе объектов № 2 и 3, неверно определен момент начала течения исковой давности, что привело к неправильному выводу о пропуске исковой давности. 

В отзывах на кассационную жалобу предприниматель ФИО2 и ФИО4, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, просили оставить их без изменения.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 12 января 2023 года судом объявлен перерыв с 11 часов 30 минут до 14 часов 30 минут, информация размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Присутствующие в судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии кассационной жалобы к производству выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Как установлено судами и следует из материалов дела, решением Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 03.06.2015 по делу № 2-1876/2015 признан заключенным ФИО6 и ФИО7 договор купли – продажи от 30.09.2012 одноэтажного кирпичного нежилого здания общей площадью 204 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, возложена обязанность произвести регистрацию перехода права собственности на указанный объект к ФИО6

15.09.2015 зарегистрировано право собственности ФИО6 на данный объект.

По договору купли-продажи от 18.09.2015 ФИО6 продала ФИО4 одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 204 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

02.10.2015 министерство в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации передало в собственность ФИО4 за плату земельный участок с кадастровым номером 38:36:000018:128 площадью 2919 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования: объекты коммунального и складского назначения.

В пункте 1.3 договора указано, что на участке имеется здание общей площадью 204 кв.м, с кадастровым номером 38:36:000018:19752.

По договору купли-продажи от 29.09.2020, заключенному между ФИО4 и ФИО5, последняя приобрела в собственность здание с кадастровым номером 38:36:000018:19752 и земельный участок с кадастровым номером 38:36:000018:128.

19.10.2020 указанное здание и земельный участок в собственность приобрел ФИО2

Ссылаясь на то, что при рассмотрении судом общей юрисдикции дела № 2-1876/2015 были представлены подложные документы, касающиеся существования нежилого здания площадью 204 кв.м, а ФИО7 никогда его собственником не являлся; договор купли-продажи земельного участка от 02.10.2015 является ничтожной сделкой как заключенный с нарушением статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации; постройки на земельном участке возведены в отсутствие необходимых разрешений, администрация обратилась в арбитражный суд с указанными выше требованиями. 

Разрешая возникший спор и отказывая в иске, суды руководствовались положениями статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 168, 200, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и приняв во внимание обстоятельства, установленные решением суда общей юрисдикции по делу № 2-1876/2015, исходили из того, что право собственности правопредшественников ответчика на спорное здание возникло в установленном порядке, договор купли-продажи земельного участка от 02.10.2015 соответствует закону, ФИО2 является добросовестным приобретателем спорного имущества. В отношении требований о сносе самовольной постройки суды посчитали, что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку о ее наличии администрации должно было стать известно из решения суда 03.06.2015 по делу № 2-1876/2015, отметив при этом, что надлежащим способом защиты права в данном случае является предъявление иска о приведении самовольно реконструированного объекта в первоначальное состояние. 

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов кассационной жалобы правильность применения судами норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Судами на основании полной и всесторонней оценке представленных доказательств установлено, что ответчик приобрел право собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 38:36:000018:19752 на основании ряда последовательных сделок. При этом право собственности первоначального отчуждателя данного объекта (ФИО7) подтверждено вступившим в законную силу решением суда от 03.06.2015 по делу № 2-1876/2015.

С учетом требований статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды обоснованно отвергли доводы истца об отсутствии спорного объекта в натуре и права собственности на него у первоначального владельца.

Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Продажа таких земельных участков осуществляется без торгов (статья 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Исходя из установленных выше обстоятельств, суды пришли к правильному выводу о том, что договор от 02.10.2015 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 38:36:000018:128, на котором расположено спорное здание, соответствует действующему законодательству, заключен уполномоченным на распоряжение им органом. 

В этой связи суды верно посчитали, что названный земельный участок выбыл по воле министерства, а ответчик является его добросовестным приобретателем, поскольку последний, проявив обычную степень осмотрительности, предпринял все необходимые меры, направленные на проверку его юридической судьбы.

Отказывая в удовлетворении требования о сносе самовольных построек, суды исходили из обоснованности доводов ответчика о пропуске исковой давности, указав, что о нарушении своего права истец должен был узнать не позднее 03.06.2015 из решения Куйбышевского районного суда г. Иркутска по делу №2-1876/2015, в котором администрация участвовала в качестве ответчика. 

Указанные выводы судов являются преждевременными, сделанными без учета всех имеющих значение для правильного рассмотрения спора обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств в связи со следующим.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что в настоящий момент на спорном земельном участке ведутся строительные работы по возведению капитального двухэтажного объекта незавершенного строительства (поименованный в иске под № 1), а также объектов № 2, № 3, разрешение на проведение которых ответчику не выдавалось.

Определяя начальный момент течения срока исковой давности с 2015 года (дата изготовления решения суда в полном объеме), суды не учли, что в рамках указанного спора, равно как и по договору купли-продажи от 19.10.2020 ответчиком было приобретено одноэтажное кирпичное здание общей площадью 204 кв.м, однако на момент проведения осмотра и составления заключения от 11.10.2021 индивидуально-определенные характеристики здания изменились, увеличилась его общая площадь и этажность (надстроен второй этаж).

При этом факт проведения строительных/ремонтных работ, по результатам которых изменились параметры здания (высота, площадь, строительный объем), в отсутствие разрешения ответчиком не отрицался, мер к получению разрешения на строительство (реконструкцию) спорного здания не предпринимал, что в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить основанием для возложения на лицо обязанности по приведению такого объекта в первоначальное состояние либо его сносу (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, начальный момент течения срока исковой давности по заявленному истцом требованию о сносе самовольных построек достоверно судами не установлен, в связи с чем, вывод судов о пропуске истцом срока исковой давности нельзя признать обоснованным.

Кроме того, суды в нарушение статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не рассмотрели требование истца о сносе расположенных на спорном земельном участке объектов №2 и № 3, что в совокупности привело к принятию неправильных судебных актов.

При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты в части отказа в удовлетворении требований об обязании предпринимателя снести самовольные постройки не могут быть признаны законными и обоснованными, как того требует часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В этой связи на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1 и 3 статьи 288 этого Кодекса подлежат отмене в указанной части с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное выше, установить все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, в том числе: наличие/отсутствие у истца материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, возведенной на принадлежащем ответчику земельном участке; не позднее какого времени были проведены и окончены работы, связанные с изменением характеристик спорного здания, являлись ли проведенные работы реконструкцией, капитальным или текущим ремонтом, и требовалось ли, в связи с этим, получение соответствующего разрешения на производство таких работ, были ли проведены указанные работы в соответствии со строительными нормами и правилами, соответствует ли спорное здание санитарным, экологическим, противопожарным и иным нормам и правилам, угрожает ли спорный объект и его эксплуатация жизни и здоровью граждан; с учетом мнений представителей сторон рассмотреть вопрос о необходимости и возможности назначения комплексной строительно-технической экспертизы спорного здания; в связи с заявлением ответчика о применении исковой давности определить возможность применения к спорным отношениям правовых норм, регулирующих исковую давность, установить начало течения срока исковой давности с учетом наличия контрольных функций, возложенных на администрацию города Иркутска.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 14 июля 2022 года по делу № А19-26901/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05 октября 2022 года по тому же делу отменить в части отказа в удовлетворении требований об обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 снести самовольные постройки, расположенные по адресу: 

<

...>.

В отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

В остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 

Судьи

Н.П. Кушнарева 

С.Б. Качуков 

Ю.С. Яцкевич