ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. 8 (8332) 519-109

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-15355/2023

г. Киров

27 августа 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2024 года.   

Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2024 года.

 

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Горева Л.Н.,

судей Бармина Д.Ю., Малых Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Братухиной Е.В.,

 

при участии в судебном заседании:

представителя истца по веб-конференции – ФИО1 (доверенность от 29.08.2023),

 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.06.2024 по делу № А82-15355/2023

 

 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Юсодент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2

об урегулировании разногласий, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Юсодент» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области  с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее – ответчик, Комитет), просило:

- урегулировать разногласия между сторонами, возникшие при заключении договора купли продажи № 831/в от 26.07.2023 года следующего недвижимого имущества: нежилого здания, общей площадью 94,6 кв.м., кадастровый номер 76:23:010101:15358, расположенного на земельном участке общей площадью 294 кв.м., кадастровый номер №76:23:050102:239, по адресу: 

<

...>, изложив спорный пункт договора в следующей редакции: п. 2.1. «Цена продажи имущества составляет 2 078 500 рублей (два миллиона семьсот восемьдесят тысяч пятьсот) рублей 00 копеек без НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (заключение эксперта от 27.03.2024, исполнитель: ФИО3); 

- рыночную стоимость недвижимого имущества: нежилого здания, общей площадью 94,6 кв.м., кадастровый номер 76:23:010101:15358 , расположенного на земельном участке общей площадью 294 кв.м., кадастровый номер №76:23:050102:239, по адресу: 

<

...> с НДС установить равной 2 317 000 (два миллиона триста семнадцать тысяч) рублей 00 копеек.

В судебном заседании 22.05.2024 Общество уточнило исковые требования, просило урегулировать разногласия между сторонами, возникшие при заключении договора купли продажи № 831/в от 26.07.2023 года следующего недвижимого имущества: нежилого здания, общей площадью 94,6 кв.м., кадастровый номер 76:23:010101:15358 , расположенного на земельном участке общей площадью 294 кв.м., кадастровый номер №76:23:050102:239, по адресу: 

<

...>, изложив спорный пункт договора в следующей редакции: п. 2.1. «Цена продажи имущества составляет 2 078 500 рублей (два миллиона семьсот восемьдесят тысяч пятьсот) рублей 00 копеек без НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (заключение эксперта от 27 марта 2024, исполнитель: ФИО3).

Уточнение исковых требований принято судом первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2 (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 03.06.2024 уточненные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новое решение об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.

По утверждению апеллянта, оснований для установления иной цены продажи недвижимого имущества у Комитета не имеется, цена продажи имущества определена независимым оценщиком – частнопрактикующим оценщиком ФИО2 в размере 3 555 150 рублей без учета НДС. Комитет полагает, что проведенная экспертом общества с ограниченной ответственностью «Профессиональная оценка» ФИО3, не соответствует требованиям Федерального закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки и не может быть использован для целей совершения сделки. Более подробно позиция заявителя изложена в апелляционной жалобе.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу опровергает доводы ответчика, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 17.07.2024 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 18.07.2024 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной нормы стороны и третье лицо надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

В судебном заседании, проводимом посредством веб-конференции, представитель истца поддержал ранее занимаемую позицию по делу.

Ответчик и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, между Обществом (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключены: 

1) договор аренды недвижимого имущества № 1221-3 от 27.05. 2021 на срок с 01.06.2021 по 31.05.2031, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование диспетчерский пункт, общей площадью 94,6 кв.м., кадастровый номер 76:23:010101:15358 , по адресу: 

<

...>,

2) договор № 26430-н от 01.07.2021 аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка на срок с 01.06.2021 по 31.05.2031, согласно которому арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует земельный участок с кадастровым номером 76:23:050102:239 площадью 294 кв.м. из  земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для эксплуатации здания диспетчерской по адресу: 

<

...>.

Указанные выше объекты аренды были переданы истцу по акту приема-передачи. 

08.06.2023 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта. 

25.07.2023 принято постановление № 815 об условиях приватизации нежилого здания с земельным участком, расположенного по адресу: 

<

...>.

В адрес истца направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества № 831/в от 26.07.2023, в пункте 2.1 которого предусмотрено, что цена продажи имущества составляет 3 555 150 рублей без учета НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (Отчет № 086/2023, исполнитель частнопрактикующий оценщик ФИО2).

Не согласившись с установленной в проекте договора выкупной стоимостью объектов, истцом был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества № 831/в от 26.07.2023 с протоколом разногласий в отношении условий о выкупной цене.

 Согласно протоколу разногласий истцом было предложено изложить пункт 2.1. Договора в редакции истца и установить выкупную стоимость в размере 1 923 026,67 рублей без учета НДС, определенную по состоянию на 08.06.2023 обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт-инвест», отчет № №01-н/08/23. 

Подписанный истцом договор купли-продажи с протоколом разногласий направлен в адрес ответчика сопроводительным письмом № 5 от 22.08.2023.

Ответчик письмом от 28.08.2023№0111/746623 известил истца о непринятии условий договора в редакции истца, а также отклонил предложенный протокол разногласий. 

Наличие спора о выкупной цене объектов недвижимости явилось основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения).

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ). 

Полномочия продавца муниципального имущества от имени муниципального образования город Ярославль осуществляет Комитет, который выступает стороной по договору купли-продажи и направлял проект договора. 

Как следует из материалов дела, истец является субъектом малого предпринимательства и соответствует установленным в статье 3 Закона от № 159-ФЗ критериям. Наличие у истца преимущественного права на приобретение спорного недвижимого имущества подтверждается материалами дела, ответчиком не оспаривается.

Разногласия сторон сводятся к определению рыночной стоимости подлежащего отчуждению имущества, поскольку спор между сторонами, препятствующий заключению договора купли-продажи, возник в части выкупной цены спорного объекта. 

В связи с  недостижением соглашения относительно выкупной цены спорного имущества Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

В силу части 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона. 

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ). 

На основании статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Ответчиком в качестве доказательства действительной выкупной стоимости спорного недвижимого имущества был представлен отчет частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 28.06.2023 № 086/2023, согласно которому стоимость здания с земельным участком, подлежащая оплате покупателем, составляет 3 555 150 рублей без НДС. 

Истец полагал величину рыночной стоимости выкупаемых объектов, определенную на основании отчета ФИО2 от 28.06.2023 № 086/2023, недостоверной.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 19.12.2023 удовлетворено ходатайство истца о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов. 

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. соответствует ли отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 № 086/2023 на 08.06.2023 требованиям законодательства об оценочной деятельности?

2. в случае несоответствия отчета, определить размер рыночной стоимости следующих объектов недвижимости: нежилое здание общей площадью 94,6 кв.м. кадастровый номер 76:23:010101:15358 и земельный участок общей площадью 294 кв.м., кадастровый номер 76:23:050102:239, по адресу: 

<

...>, на 08.06.2023.

В соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Профессиональная оценка» ФИО3 от 27.03.2024 отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 № 086/2023 на 08.06.2023 не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, утвержденным Министерством экономического развития Российской Федерации, иным стандартам профессиональной практики (Стандартам профессиональных организаций), которые были использованы экспертом при проведении работы, итоговую стоимость объекта оценки, полученную в исследуемом отчете нельзя признать достоверной.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Профессиональная оценка» ФИО3 от 27.03.2024 рыночная стоимость здания с земельным участком по состоянию на 08.06.2023, НДС не облагается, составляет 2 078 200 рублей.

Доводы апеллянта сводятся к тому, что заключение эксперта от 27.03.2024 не соответствует требованиям Федерального закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки и не может быть использовано для целей совершения сделки.

Рассмотрев указанные доводы, суд апелляционной инстанции признает их несостоятельными и подлежащими отклонению в силу следующего.

Экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, сомнений в его достоверности не имеется; выводы являются полными и обоснованными, соответственно, экспертное заключение обладает признаками относимости и допустимости доказательства по делу. В ходе экспертизы было проведено ознакомление и изучение обстоятельств дела, произведены необходимые расчеты. 

Вопреки утверждению Комитета, экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, при проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

У апелляционной коллегии отсутствуют какие-либо основания усомниться в компетенции эксперта, документы, подтверждающие его компетенцию, в деле имеются, эксперт предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Эксперту отводов в суде первой инстанции не заявлено, независимость и беспристрастность экспертов никем не оспаривались.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Вопреки положениям указанной статьи Комитетом не приведены доводы, направленные на опровержение отчета эксперта (противоречие в выводах, их неоднозначности, непроверяемости, нарушения правил оценки, влияющих на определение итоговой рыночной стоимости объектов оценки и др.), не заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Как верно указал суд первой инстанции, отчет частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 28.06.2023 № 086/2023 не является заключением эксперта по смыслу статьи 86 АПК РФ, получен вне рамок судебного разбирательства, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

С учетом изложенного, судом первой инстанции в основу выводов о стоимости передаваемого имущества правомерно положено заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Профессиональная оценка» ФИО3 от 27.03.2024, являющееся надлежащим доказательством по делу.

Таким образом, уточненные исковые требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

С учетом изложенного апелляционный суд, исследовав все доводы апелляционной жалобы, находит обжалуемое решение обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела, представленных доказательств и норм действующего законодательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, изменения или отмены решения не имеется. Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.06.2024 по делу № А82-15355/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

 

Председательствующий                               

 

Судьи

 

Л.Н. Горев

 

Д.Ю. Бармин

 

Е.Г. Малых