Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-103142/2018

25 февраля 2019 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  07 февраля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  25 февраля 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НОВЕЛТИ-ИНВЕСТ" (адрес:  Россия 119048, г МОСКВА, 

<

...> ОГРН:  

<

***>);

ответчик: ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ТРЕСТ-102" (адрес: Россия 198152, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 

<

...> ОГРН: 

<

***>);

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

о признании незаконным отказа от исполнения договоров участия в долевом строительстве №№ 193, 194, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 208, 209, 210, 211, 212, 213, 214, признании незаконными действий по регистрации расторжения договоров и исключения из ЕГРН сведений о правах ООО «НОВЕЛТИИНВЕСТ» как участника долевого строительства, об обязании восстановить в ЕГРН сведения о правах ООО «НОВЕЛТИ-ИНВЕСТ» как участника долевого строительства на квартиры по договорам участия в долевом строительстве №№ 193, 194, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 208, 209, 210, 211, 212, 213, 214,

при участии

- от истца: ФИО2 по доверенности от 05.12.2018; 

- от ответчика: ФИО3 по доверенности от 11.07.2018,

- от третьего лица: не явился (извещен)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «НОВЕЛТИ-ИНВЕСТ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление) и закрытому акционерному обществу «ТРЕСТ-102» (далее – ответчик) о признании незаконным отказа от исполнения договоров участия в долевом строительстве №№ 193, 194, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 208, 209, 210, 211, 212, 213, 214, о признании незаконными действий по регистрации расторжения договоров и исключения из ЕГРН сведений о правах ООО «НОВЕЛТИИНВЕСТ» как участника долевого строительства, об обязании восстановить в ЕГРН сведения о правах ООО «НОВЕЛТИ-ИНВЕСТ» как участника долевого строительства 2 А56-103142/2018 на квартиры по договорам участия в долевом строительстве №№ 193, 194, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 208, 209, 210, 211, 212, 213, 214. 

В судебном заседании 13.12.2018 представитель истца заявил об уточнении исковых требований; просил суд признать незаконным отказ ЗАО «Трест-102» от исполнения договоров об участии в долевом строительстве №№ 193, 194, №198, №199, №200, №201, №202, №203, №204, №205, №206, №207, №208, №209, №210, №211, №212, №213, №214; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу восстановить в ЕГРН сведения о правах участника долевого строительства ООО «Новелти-Инвест» на квартиры по договорам об участии в долевом строительстве №№ 193, 194, №198, №199, №200, №201, №202, №203, №204, №205, №206, №207, №208, №209, №210, №211, №212, №213, №214; ходатайствовал об исключении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу из числа ответчиков по настоящему делу и привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением суда от 13.12.2018 приняты уточнения требований; Управление исключено из состава ответчиков, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

19.02.2015 между истцом и ответчиком были заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома (далее – ДДУ) на общую сумму 76 971 400 руб., в отношении следующего имущества: 

- договор № 193 - трехкомнатная квартира с условным номером 109;

- договор № 194 - двухкомнатная квартира с условным номером 147;

- договор № 198 - трехкомнатная квартира с условным номером 50;

- договор № 199 - двухкомнатная квартира с условным номером 75;

- договор № 200 - трехкомнатная квартира с условным номером 333;

- договор № 201 - двухкомнатная квартира с условным номером 11;

- договор № 202 - однокомнатная квартира с условным номером 57;

- договор № 203 - трехкомнатная квартира с условным номером 44;

- договор № 204 - двухкомнатная квартира с условным номером 12;

- договор № 205 - двухкомнатная квартира с условным номером 1;

- договор № 206 - двухкомнатная квартира с условным номером 3;

- договор № 207 - двухкомнатная квартира с условным номером 81;

- договор № 208 - двухкомнатная квартира с условным номером 69;

- договор № 209 – квартира-студия с условным номером 60;

- договор № 210 - двухкомнатная квартира с условным номером 35;

- договор № 211 - двухкомнатная квартира с условным номером 43;

- договор № 212 - двухкомнатная квартира с условным номером 90;

- договор № 213 - однокомнатная квартира с условным номером 95;

- договор № 214 - двухкомнатная квартира с условным номером 201;

со сроком передачи объектов готового строительства до 30.12.2016.

Указанные выше ДДУ были заключены между истцом и ответчиком во исполнение пункта 2.10 Инвестиционного договора № 6/05/14 от 07.05.2014, заключенного в свою очередь между ответчиком и ОАО «БалтДивижн» (Инвестор).

На основании соглашения, заключенного между ООО «Новелти-Инвест», ОАО «БалтДивижн» О «Трест-102», права и обязанности Инвестора по Договору перешли к ООО «Новелти-Инвест». В пункте 2.10 Договора указано, что в течение трех рабочих дней с момента перечисления инвестором каждого платежа Застройщик обязан передать Инвестору права на помещения в строящемся Объекте, путем заключения между сторонами договоров долевого участия.

В рамках исполнения своих обязательств по Договору Истец перечислил Ответчику денежные средства на общую сумму 78 986 046,26 руб.

При этом, разница между перечисленной истцом суммой денежных средств по Договору и стоимостью преданных ЗАО «Трест-102» в пользу ООО «Новелти-Инвест» прав на объекты недвижимости по ДДУ составила 2 014 646,26 руб. и была возвращена ООО «Новелти-Инвест».

Договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) многоквартирного дома были зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации за и картографии по Санкт-Петербургу.

По состоянию на дату государственной регистрации ДДУ фактически оплата была произведена, и задолженность по ДДУ у Истца перед Ответчиком отсутствовала. Факт оплаты не оспаривался Ответчиком.

Данные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами по делам № А56-71481/2016 и А56-66238/2018.

11.07.2018 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу направило в адрес Истца уведомление № №78/071/201/2018-67, 68, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85 в котором сообщило, что Ответчик обратился в Управление с заявлением об одностороннем расторжении ДДУ в связи с неоплатой. Уведомление получено истцом 20.06.2018.

Согласно тексту уведомления, Ответчиком было направлено в адрес Истца уведомление от 02.07.2018 об одностороннем отказе от исполнения договоров №01/551, 01/552, 01/553, 01/569, 01/560, 01/554, 01/568, 01/555, 01/567, 01/561, 01/562, 01/563, 01/565, 01/564, 01/566, 01/556, 01/559, 01/558, 01/557.

Согласно Уведомлению Управления от 16.07.2018 все ДДУ были расторгнуты на основании заявления Ответчика. Уведомление получено истцом 28.07.2018.

Ссылаясь на незаконность одностороннего отказа, истец обратился с настоящим иском.

Арбитражный суд полагает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по ДДУ допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности (пункт 7 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

 В соответствии с п. 4 ст. 450 ГК РФ сторона, которой ГК РФ, другими законами или договором право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора; оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Правоотношения участников договора долевого строительства, помимо основополагающих гражданского права, регулируются с применением положений федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ч. 5 ст. 5 № 214-ФЗ, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Исходя из положений ст.307, 309, ч.2 ст.314 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в установленный законом или договором срок.

Вместе с тем, вступившими в законную силу судебными актами по делам № А56-66324/2017 и № А56-66238/2018 содержится вывод, что перечисленные истцом (инвестором) денежные средства должны быть приняты застройщиком, исходя из условий инвестиционного договора, в зачет задолженности по договору участия в долевом строительстве. В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Кроме того, как следует из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.12.2016 по делу № А56-71481/2016, спорный инвестиционный договор квалифицирован как договор купли-продажи будущей вещи, оснований для иной квалификации указанного договора в настоящем деле суд не усматривает, в связи с чем соответствующие доводы отзыва подлежат отклонению.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При буквальном толковании пункта 2.12 инвестиционного договора следует, что актами зачета взаимных требований подтверждается факт оплаты по договорам инвестирования и долевого участия в строительстве, в связи с чем уклонение стороны инвестиционного договора от подписания такого акта представляет собой неисполнение договорного обязательства.

Стороны, устанавливая в пункте 2.12 договора обязанность подписать акт о зачете, ставили цель установления определенности в отношениях сторон по исполнению обязательств по инвестиционному договору и договорам долевого участия по оплате помещений, подлежащих передаче инвестору; посредством подписания акта подлежала прекращению обязанность инвестора по договору долевого участия по оплате на сумму, внесенную по инвестиционному договору, а также обязанность застройщика по передаче помещения по инвестиционному договору с сохранением его обязанности передать помещение, указанное в договоре долевого участия.

С учетом изложенного, применительно к настоящему делу подтверждается отсутствие неисполненной обязанности Истца по внесению денежных средств по ДДУ.

Принятие Ответчиком решения об одностороннем отказе от договоров и направление соответствующего уведомления повлекло изменение прав по отношению к ООО "Новелти-Инвест", с учетом чего правовое регулирование сторон, связанных с данным отказом, осуществляется с применением положений Главы 9 о сделках.

Согласно части 1 статьи 168 ГК РФ в действующей редакции сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.

Часть 1 ст. 167 ГК РФ предусматривает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ч. 3 ст. 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Поскольку односторонний отказ от договоров совершен ответчиком в отсутствие надлежащих правовых оснований и в противоречие с условиями заключенного между сторонами договора, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

По смыслу пунктов 52, 53 совместного постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»  решение суда о признании сделки недействительной, которым применены последствия ее недействительности, является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поскольку судом удовлетворено требование о признании одностороннего отказа незаконным, в качестве последствия признания такого отказа незаконным суд полагает возможным удовлетворение требований о восстановлении в ЕГРН сведений о правах истца как участника долевого строительства на квартиры по договорам об участии в долевом строительстве №№ 193, 194, №198, №199, №200, №201, №202, №203, №204, №205, №206, №207, №208, №209, №210, №211, №212, №213, №214.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Расходы истца по уплате госпошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать незаконным отказ Закрытого акционерного общества «ТРЕСТ-102» от исполнения договоров об участии в долевом строительстве №№ 193, 194, №198, №199, №200, №201, №202, №203, №204, №205, №206, №207, №208, №209, №210, №211, №212, №213, №214.

Восстановить в ЕГРН сведения о правах участника долевого строительства Общества с ограниченной ответственностью «НОВЕЛТИ-ИНВЕСТ» на квартиры по договорам об участии в долевом строительстве №№ 193, 194, №198, №199, №200, №201, №202, №203, №204, №205, №206, №207, №208, №209, №210, №211, №212, №213, №214.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «ТРЕСТ-102» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «НОВЕЛТИ-ИНВЕСТ» 12 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Выдать истцу справку на возврат из федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины, оплаченной по платежному поручению № 57 от 14.08.2018.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Кротов С.М.