Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

            

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-27373/2016

г. Челябинск

03 ноября 2017 года

Резолютивная часть решения оглашена 27 октября 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 03 ноября 2017  года

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.Г. Гусев, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи В.В. Малыхиной, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Прокурора Челябинской области, 

к муниципальному образованию «Южноуральский городской округ» в лице администрации Южноуральского городского округа, ОГРН 

<

***>, г. Южноуральск Челябинской области, 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Южноуральск Челябинской области, 

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ОГРН 

<

***>,

о признании сделок недействительными и применении последствий  недействительности, признании отсутствующим прав,

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2 прокурор отдела, служебное удостоверение, ФИО3 прокурор управления, служебное удостоверение,

от ответчика ИП ФИО1 (далее ответчик предприниматель) – представителя ФИО4 по доверенности № 1 от 04.05.2016, удостоверение адвоката,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Челябинской области (далее – истец, прокурор) 08.11.2016 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик ИП ФИО1), муниципальному образованию «Южноуральский городской округ» в лице администрации Южноуральского городского округа (далее – ответчик администрация), в котором просит:

- признать недействительным (ничтожным) договор № 61 купли-продажи земельного участка общей площадью 1649 кв. метров с кадастровым номером 74:37:0209026:880, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный 23.09.2014 между муниципальным образованием «Южноуральский городской округ» и ИП ФИО1

- в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки обязать ИП ФИО1 вернуть администрации Южноуральского городского округа земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:880, взыскать с администрации Южноуральского городского округа в пользу ИП ФИО1 уплаченные по договору 72 972,00 рублей.

- погасить запись № 74-74-37/901/2014-269 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.10.2014 о регистрации права собственности ИП ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:880 на основании договора купли-продажи земельного участка №61 от 23.09.2014.

-признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ИП ФИО1 на сооружение - бесплатная автопарковка, площадью 1649 кв. метров, расположенное по адресу: 

<

...>.

-погасить запись № 74-74-37/020/2014-482 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.09.2014 о регистрации права собственности ИП ФИО1 на сооружение - бесплатная автопарковка площадью 1649 кв. метров.

-признать недействительным (ничтожным) соглашение №46 об изменении условий договора аренды № 25 от 28.05.2012 земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:880, заключенное 05.08.2014 между муниципальным образованием «Южноуральский городской округ» и ИП ФИО1

Определением от  09.11.2017  к участию в деле в  качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ответчик муниципальное образование «Южноуральский городской округ» в лице администрации Южноуральского городского округа в судебное заседание не явились, о дате месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 121-123 АПК РФ (л.д.101, 105-106 т.2).

В силу статьи 156 АПК РФ неявка лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела, если суд не признал их явку обязательной.

Истец считает, что договор № 61 купли-продажи земельного участка является ничтожной сделкой как несоответствующий требованиям земельного, градостроительного законодательства, закона о защите конкуренции. В качестве правового основания указаны нормы ст.ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст.ст. 30, 33, 34, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Ответчик ИП ФИО1 считает требования не подлежащими удовлетворению по доводам, изложенным в отзыве (л.д.108-109 т.1).

Ответчик муниципальное образование «Южноуральский городской округ» в лице администрации Южноуральского городского округа  считает требования прокурора обоснованными по доводам, изложенным в отзыве (л.д.88-89 т.1, л.д. 90-91 т.2).

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области представило письменное мнение по иску (л.д.165-167 т.1).

Заслушав представителей сторон, изучив и оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, арбитражный суд пришел к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, 23.05.2012 Администрацией Южноуральского городского округа вынесено Постановление №272 о предоставлении без проведения торгов ФИО1 земельного участка площадью 1 649 кв.м. с кадастровым номером 74:37:0209026:880 в аренду для размещения бесплатной автопарковки по адресу: 

<

...>, сроком до 01.06.2017 (л.д.16-17 т.1). 

На основании вышеуказанного постановления между Муниципальным образованием Южноуральский городской округ (арендодатель) и ФИО1 подписан договор аренды (на предоставление земельный участков из земель населенных пунктов) №25 от 28.05.2012 (л.д.18-21 т.1). Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) 27.06.2012, о чем свидетельствует штамп Управления Федеральном службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на договоре  (л.д.21 т.1).

Земельный участок площадью 1 649 кв.м. с кадастровым номером 74:37:0209026:880 в аренду для размещения бесплатной автопарковки по адресу: 

<

...> передан ФИО1 по акту приема-передачи 28.05.2012 (л.д.23 т.1).

Постановлением Администрации Южноуральского городского округа от 04.08.2014 №663/1 внесены изменения в  Постановление №272 от 23.05.2012 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка 74:37:0209026:880 на «для строительства бесплатной автопарковки» (л.д.27 т.1).

05.08.2014 стороны подписали Соглашение №46 от 05.08.2014, которым изменили вид разрешенного использования на «участок предоставляется для строительства бесплатной автопарковки» (л.д.24 т.1).

13.08.2014 ФИО1 выдано Разрешение на строительство объекта капитального строения – бесплатная автопарковка, общей площадью 1 649 кв.м. по адресу: 

<

...> (л.д.30 т.1).

На основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 20.08.2014, договора аренды №25 от 28.05.2012, Соглашения №46 от 05.08.2014, в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО1 на сооружение – бесплатная автопарковка, общей площадью 1 649 кв.м., литер:1 (л.д.28 т.1). 

23.09.2014 Администрацией Южноуральского городского округа вынесено Постановление №782 о предоставлении в собственность за плату ФИО1 земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов» общей площадью 1 649 кв.м., с кадастровым номером 74:37:0209026:880, расположенного по адресу: 

<

...>,  для строительства бесплатной автопарковки (л.д.55 т.1).

На основании вышеуказанного постановления между Муниципальным образованием Южноуральский городской округ и ФИО1 подписан договор №61 купли-продажи земельного участка от 23.09.2014, стоимостью 72 972 руб. (л.д.50-52 т.1).

Земельный участок передан по акту приема-передачи 02.10.2014 (л.д.53 т.1).

Переход права собственности от продавца к покупателю на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:880 зарегистрирован в ЕГРН 10.10.2014 (л.д.136 т.1).

На основании заявления Администрации Южноуральского городского округа (л.д.57 т.1) помощником прокурора г. Южноуральска и кадастровым инженером проведена проверка земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:880, площадью 1 649 кв.м., в ходе которой установлено, что указанный земельный участок представляет собой асфальто-бетонную площадку ровной поверхности, на котором находится некапитальный объект – торговый павильон «Русский Фейерверк» принадлежащий ИП ФИО5 (л.д.62 т.1).

В целях установления наличия/отсутствия у спорного сооружения  бесплатная автопарковка признаков недвижимого имущества по ходатайству Администрации Южноуральского городского округа  определением от 28.03.2017 по делу назначена судебная экспертиза, которая поручена эксперту Южно-Уральской торгово-промышленной палаты ФИО6 (л.д.192-193 т.1).

В ходе проведения экспертизы эксперт пришел к следующим выводам, которые отражены в заключении эксперта №026-05-0428 от 24.05.2017 (л.д.24-66 т.2):

- сооружение – Бесплатная автопарковка, площадью 1 649 кв.м., литера:1, соответствует требованиям, предъявленным к объектам капитального строительства, обладает признаком недвижимого имущества – невозможность перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба его назначению;

- сооружение – Бесплатная автопарковка, обладает самостоятельными свойствами такими как: открытая общедоступная  плоская площадка с капитальным (асфальтобетонным) покрытием и прочным основанием; площадь сооружения; местоположение, которые в совокупности являются полезными;

- сооружение – Бесплатная автопарковка, имеет конструктивные элементы, которые могут быть разрушены при перемещении данного объекта. Такими конструктивными элементами являются асфальтобетонное покрытие и щебеночное основание. 

Полагая отсутствующим у индивидуального предпринимателя  права собственности  на  указанную автопарковку как на объект недвижимости, а также считая, что  договор купли-продажи земельного участка и соглашение к договору аренды земельного участка являются недействительными (ничтожными) сделками по основаниям п. 1 ст. 166, п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, прокурор обратился с настоящим иском в суд. 

В соответствии с ч. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – АПК РФ) прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абз. 2, 3 ч. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе").

Согласно пункту 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ) положения Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции названного закона применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Спорные правоотношения возникли по поводу признания недействительными сделок -  договора купли-продажи и соглашения к договору аренды земельного участка, заключенных между ответчиками (один из которых является органом местного самоуправления) 23.09.2014 и 05.08.2014 соответственно, в силу чего они чего регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ, вступивших в силу с 01.09.2013.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исследовав представленные в дело договор купли-продажи земельного участка от 23.09.20144 и  соглашение №46 от  05.08.2014  об изменении условий договора аренды № 25 от 28.05.2012 земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:880, заключенные между муниципальным образованием «Южноуральский городской округ» и ИП ФИО1, суд приходит к выводу, что  указанные договоры  являются ничтожными сделками  применительно к положениям ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующие требованиям закона, исходя из следующего.

Как указано выше, по  договору купли-продажи земельного участка № 61, заключенному на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действующей на момент заключения оспариваемых сделок, т.е. до 01.03.2015), ИП ФИО1 предоставлен в собственность земельный участок для строительства бесплатной автопарковки.

Первоначально земельный участок по договору аренды № 25 от 28.05.2012 предоставлялся предпринимателю на основании ст. 34 ЗК РФ (для целей не связанных со строительством).

Соглашением № 46 от 05.08.2014 стороны изменили целевое использование земельного участка, нарушив порядок предоставления участка для строительства.

Оценив содержания и обстоятельства заключения указанных выше договора купли-продажи и соглашения к договору аренды земельного участка, суд пришел к выводу о том, что  действия сторон в данном случае были направлены  на обход установленной  Земельным кодексом РФ процедуры предоставления земельного участка в аренду для строительства. Ответчиками  нарушен порядок действий, которые необходимо совершить заявителю и уполномоченным органам с целью предоставления земельного участка в аренду для строительства, предусмотренный статьями 30, 31, 32, 38 ЗК РФ (в редакции на момент заключения соглашения).

 В силу положений  ст.30 ЗК РФ, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

 При этом предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно па торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38  Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 указанной нормы.

Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 предусмотрен порядок действий, которые необходимо совершить заявителю и уполномоченным органам с целью предоставления земельного участка в аренду для строительства. При этом, последовательность действий не является произвольной, детально регламентирована законодателем.

По смыслу приведенных выше норм, процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства,  представляет собой сложный юридический состав, соблюдение условий которого необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности предоставления таких земельных участков. Несоблюдение хотя бы одного из элементов данного юридического состава влечет недействительность всей процедуры выбора земельного участка для строительства и, как следствие, недействительность (ничтожность) заключаемых на ее основе договоров по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности.

Вместе с тем, администрацией Южноуральского городского округа в отношении спорного земельного участка не принято решение о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); не осуществлена публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Органом местного самоуправления земельный участок предоставлен ИП ФИО1 без предварительного согласования места размещения объекта, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В соответствии с п. 6 ст. 30 ЗК РФ в том случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его передача в аренду для строительства без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельного участка в случае, если имеется только одна заявка.

При отсутствии надлежащей публикации признаются нарушенными права и законные интересы граждан и юридических лиц в сфере землепользования, которые по смыслу п. 2 ст. 15, п. 4 ст. 30 ЗК РФ считаются равными и предполагают обязанность органов местного самоуправления обеспечить гарантии доступа населения к участию в принятии решений о предоставлении прав на землю в целях эффективного и рационального ее использования.

Публичное информирование направлено не только па защиту интересов населения в целом, по и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы па получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения.

Несоблюдение требования п.п. 1, 3 ст. 31 ЗК РФ в процессе предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта свидетельствует о нарушении императивно установленной федеральным законом процедуры.

В данном случае следует признать нарушенными также и  требования ст. 15. Федерального закона «О защите конкуренции», которым установлен запрет на действия (бездействие), приводящие к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в частности, предоставление незаконной преференции и создание дискриминационных условий обществу.

Кроме того, согласно п. 2.1.2 градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:880 от 2014 года открытое или встроенное место парковки легковых автомобилей  на каждые 30 кв. метров площади здания общественного назначения относится к условно разрешенным видам использования (т.1 л.д. 34).

Статьей 85 ЗК РФ определено, что порядок использования земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с зонированием их территорий.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков,землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельный участок.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства предусмотрен ст. 39 ГрК РФ, которым разрешение на условно разрешенный вид использования установлен через проведение публичных слушаний.

Предполагаемая цель использования испрашиваемого земельного участка (строительство автопарковки) не соответствует основным видам разрешенного использования для указанной территориальной зоны и относится к условно разрешенным видам использования. Вместе с тем, органом местного самоуправления никакие публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования не проводились.

Таким образом, по существу действия ИП ФИО1 и органа местного самоуправления  осуществлялись  с целью обхода обязательной процедуры торгов при  аренде и выкупе земельного участка для строительства автопарковки, установленной действовавшим законодательством.

С учетом вышеизложенного,  суд приходит  к выводу о том, что предоставление ИП ФИО1 земельного участка в указанном месте под строительство бесплатной автопарковки  повлекло  нарушение основных положений земельного законодательства об использовании земельных участков в соответствии с их предназначением и видом разрешенного использования.

Сделка заключена с нарушением приведенных норм права, посягает на права  неопределенного круга лиц на заключение договора в отношении данного земельного участка, создана незаконная практика предоставления земельных участков под строительство.  Поскольку  у администрации Южноуральского юродского округа не имелось правовых оснований для предоставления ИП ФИО1 спорного земельного участка для строительства, соглашение № 46 к договору аренды земельного участка №25 от 28.05.2012  следует признать заключенным с нарушением требований земельного и  градостроительного законодательства и, в силу ст. 168 ГК РФ,  ничтожным.

 При оценке договора купли-продажи земельного участка №61, заключенного ответчиками 23.09.2014, суд отмечает также следующее.

В соответствии с п.1 ст. 36 ЗК РФ, в редакции, действующей на момент совершения сделки, исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, т.е. объектов недвижимого имущества. Ответчик в обоснование возражений по иску ссылается на наличие на земельном участке  объекта недвижимости, принадлежащего  ему на праве собственности -  сооружение – бесплатная автопарковка площадью 1649 кв.м., право на которое зарегистрировано за предпринимателем в установленном порядке на основании разрешения на строительство и акта его ввода в эксплуатацию.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В то же время, сам по себе факт создания спорного объекта с помощью получения разрешительных документов не является основанием для возникновения у этого имущества статуса недвижимого.

В ходе судебного разбирательства по делу была назначена судебная экспертиза.

В ходе проведения экспертизы эксперт пришел к следующим выводам: 

- сооружение – Бесплатная автопарковка, площадью 1 649 кв.м., литера:1, соответствует требованиям, предъявленным к объектам капитального строительства, обладает признаком недвижимого имущества – невозможность перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба его назначению;

- сооружение – Бесплатная автопарковка, обладает самостоятельными свойствами такими как: открытая общедоступная  плоская площадка с капитальным (асфальтобетонным) покрытием и прочным основанием; площадь сооружения; местоположение, которые в совокупности являются полезными;

- сооружение – Бесплатная автопарковка, имеет конструктивные элементы, которые могут быть разрушены при перемещении данного объекта. Такими конструктивными элементами являются асфальтобетонное покрытие и щебеночное основание. 

Вместе с тем, согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и правовым позициям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлениях N 9626/08 от 16.12.2008, N 14971/09 от 02.03.2010, N 6200/10 от 20.10.2010, от 17.01.2012 N 4777/08, от 28.05.2013 N 17085/12 и от 24.09.2013 N 1160/13, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Выводы эксперта о наличии у объекта полезных свойств связаны с улучшениями земельного участка, которые не могут быть использованы без земельного участка.

В силу изложенного выше,  суд приходит к выводу о том, что  сооружение - бесплатная автопарковка, не обладает самостоятельными полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится,  и потому,  как не имеющее самостоятельного функционального назначения и конструктивных элементов, которые бы обеспечивали его неразрывную связь с землей, не  может быть признано недвижимым имуществом, а является элементом благоустройства земельного участка.

Выводы эксперта, проводившего экспертизу  по вопросу о том, возможно ли перемещение  объекта без причинения объекту несоразмерного ущерба его назначению, не могут быть положены в обоснование отнесения  указанного выше объекта к объекту недвижимости, исходя из следующего. 

 Понятие "недвижимость" является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что он прочно связан с землей, его нельзя переместить без причинения ему ущерба, получения технических документов.

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться в судебном порядке с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

В силу п. 23 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

На основании изложенного, автопарковка, выполненная путем укладки асфальтобетона на поверхность земли, в отсутствие ее подземной или надземной части не является сооружением и, как следствие, не отвечает признакам недвижимого имущества. Учитывая приведенные разъяснения, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства,  суд приходит к выводу, что сооружение - бесплатная автопарковка представляет собой асфальтобетонное покрытие, которое не может быть признано самостоятельным объектом недвижимости. Для эксплуатации автопарковки по назначению, а именно -  для временного хранения автомобилей, необходим  лишь непосредственно сам земельный участок, а иные элементы, в том числе покрытие,  лишь улучшают полезные свойства земельного участка и не имеют самостоятельных полезных свойств.

Кроме того, по смыслу норм статей 33, 35, 36 ЗК РФ земельный участок должен быть сформирован в объеме, необходимом для эксплуатации объекта недвижимости, то есть для целей возможности использования объекта согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п.п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Вместе с тем,  бесплатная автопарковка и спорный земельный участок по площади одинаковы.

Проведение в отношении  спорного объекта  -  в данном случае, автопарковки -  технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества,  и осуществление в отношении него технического учета автоматически не может служить основанием для признания объекта недвижимостью.

Наличие государственной регистрации права собственности ИП ФИО1 на спорную асфальтовую площадку также не может свидетельствовать само по себе  о правомерности  отнесения ее к недвижимому имуществу. Согласно разъяснениям, данным Президиумом ВАС РФ в постановлении от 04.09.2012 N 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не является препятствием для предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим по мотиву неправомерного отнесения объекта к недвижимому имуществу.

При указанных обстоятельствах государственная регистрация права собственности на сооружение - бесплатная автопарковка площадью 1649 кв. метров, как на объект недвижимости не влечет возникновения такого права, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения такого права.

Таким образом, сооружение, возведенное на земельном участке с кадастровым номером 74:37:0209026:880, не обладает признаками недвижимого имущества, указанными в ст. 130 ГК РФ, в связи, с чем у ИП ФИО1 отсутствовало право на приобретение спорного земельного участка в собственность по основаниям, предусмотренным абз. 2 п.1 ст. 36 ЗК РФ.

 Поскольку заключение спорного договора и соглашения повлекло нарушение прав Российской Федерации и муниципального образования в части ненадлежащего обеспечения государственного и муниципального управления земельными ресурсами, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установления обоснованной платы за землю, в том числе, интересов неопределенного круга лиц, заинтересованных в приобретении земельного участка в общем порядке, требования прокурора о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка № 61 от 23.09.2014  и  соглашения №46  от 05.08.2014 об изменении условий договора аренды № 25 от 28.05.2012 земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:880, заключенных ответчиками, подлежат удовлетворению.

 При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч.2 ст. 167 ГК РФ).

 В настоящем случае  последствием недействительности договора купли-продажи земельного участка является передача  земельного участка по акту приема-передачи Администрации, и возврат предпринимателю денежных средств, уплаченных за земельный участок,   при этом  суд учитывает, что   договор аренды спорного земельного участка  от 28.05.2012 № 25 действовал до 01.06.2017, т.е. прекратил свое действие к моменту принятия  настоящего судебного акта. Соответственно,  поскольку автопарковка объектом недвижимого имущества не является, то и возникновение права собственности на нее не подлежало государственной регистрации. Запись в ЕГРП в отношении несуществующего объекта не может быть сохранена по причине ее недостоверности.

 В связи с изложенным,  суд полагает подлежащим удовлетворению также требование прокурора о признании права собственности ИП ФИО1 на автопарковку, отсутствующим.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случаях, когда запись в названном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

 Поскольку в данном случае  судом установлено, что право собственности на движимое имущество  - автопарковку – зарегистрировано  за Предпринимателем как  право на недвижимое имущество, по основаниям, изложенным выше,  суд полагает правомерным избранный   Прокурором  исключительный способ защиты (ст.12 ГК РФ).  Нарушением прав неопределенного круга лиц в данном случае является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право  восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

На основании изложенного выше  суд считает, что исковые требования  Прокурора подлежат удовлетворению в полном объеме.

Поскольку    судом решен вопрос о применении последствий недействительности договора купли-продажи № 61 от 23.09.2014, настоящее решение суда является основанием для внесения указанных изменений в ЕГРН,   необходимость в заявлении  аналогичных самостоятельных требований отсутствует. Последствием признания  недействительным (ничтожным)   соглашения  № 46 к договору аренды земельного участка  в данном случае будет являться исключение соответствующей записи   из  ЕГРН, в связи с чем суд  полагает необходимым указать на  погашение записей в ЕГРН  в резолютивной части судебного акта.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины судебной экспертизы подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

В силу подп. 1, 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец Прокурор Челябинской области и ответчик Администрация Южноуральского городского округа  освобождены от уплаты государственной пошлины.

Учитывая, что исковые требования удовлетворены в полном объеме, судебные расходы по оплате судебной экспертизы относятся на ответчика, понесшего их (Администрацию Южноуральского городского округа), поскольку соглашения между ответчиками о распределении судебных расходов не заключалось.

 Обеспечительные меры  принятые арбитражным судом  по заявлению Прокурора области определением  от 09.11.2016, сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного  акта, которым закончено рассмотрение дела по существу, в силу положений ч.4 ст.96 АПК РФ.

 Согласно ч.2 ст.97 АПК РФ  обеспечение иска по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, ст. 176 АПК РФ, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить. 

1. Признать недействительным (ничтожным) договор № 61 купли-продажи земельного участка общей площадью 1649 кв. метров с кадастровым номером 74:37:0209026:880, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный 23.09.2014 между муниципальным образованием «Южноуральский городской округ» и ИП ФИО1.

 В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки:

обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 возвратить по акту приема-передачи администрации Южноуральского городского округа земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:880; 

 взыскать с администрации Южноуральского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 денежные средства в размере 72 972 руб. 

2. Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на сооружение - бесплатная автопарковка, площадью 1649 кв. метров, расположенное по адресу: 

<

...>. 

3. Признать недействительным (ничтожным) соглашение №46 об изменении условий договора аренды № 25 от 28.05.2012 земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:880, заключенное 05.08.2014 между муниципальным образованием «Южноуральский городской округ» и ИП ФИО1.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости:  

 записи № 74-74-37/901/2014-269 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.10.2014 о регистрации права собственности ИП ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:880 на основании договора купли-продажи земельного участка №61 от 23.09.2014. 

записи № 74-74-37/020/2014-482 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.09.2014 о регистрации права собственности ИП ФИО1 на сооружение - бесплатная автопарковка площадью 1649 кв. метров.

 записи № 74-74-37/026/2014-228 от 18.08.2014 о регистрации соглашения №46 от 05.08.2014 об изменении условий договора аренды № 25 от 28.05.2012.  

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 руб.          Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья           А.Г. Гусев

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru  или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.