АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-15072/2018

г. Краснодар

24 января 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 16.01.2019г.

Полный текст решения изготовлен 24.01.2019г.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску  ООО «Сочитрансуниверсал», г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

 

к ООО «Центр экологического проектирования», г. Сочи (ИНН 

<

***>,                                       ОГРН 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

администрация города Сочи – исполнительно – распорядительный орган муниципального образования город – курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН 

<

***>), 354000, Краснодарский край, г. Сочи (далее – администрация)

ООО «Марк-Трейдинг», г. Москва

 

о расторжении договора субаренды, обязании возвратить участок

 

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился,  извещен;

от ответчика, третьих лиц: не явились, извещены. 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Сочитрансуниверсал», г. Сочи (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Центр экологического проектирования», г. Сочи о расторжении договора субаренды от 01.12.2015 № 22/2015 и обязании ответчика возвратить арендованный земельный участок по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты вступления в силу решения суда.

Требование мотивировано ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей по договору субаренды, а также передачей части имущества в субаренду в отсутствие согласия арендодателя и субарендодателя (уточненные требования в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Сочи и ООО «Марк-Трейдинг».

Стороны, третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения спора надлежащим образом уведомлены.

Дело рассматривается в порядке статей 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы дела, суд установил, что 03.01.2001 администрация (арендодатель) и АОЗТ «Сочиагростройинвест» (арендатор) заключили договор аренды               № 2073 земельного участка площадью 12414 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0205007:0003 для размещения производственной базы по ул. Пластунской, 165-а в Центральном районе г. Сочи на срок до 01.03.2048.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор имеет право предоставлять с согласия арендодателя во временное пользование на срок не более трех лет участок либо его часть третьим лицам на условиях, не выходящих за рамки настоящего договора.

Пунктом 3.1 договора установлено, что арендодатель  имеет право расторгнуть договор в случаях неисполнения арендатором его условий.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном порядке.

По договору от 20.01.2005 АОЗТ «Сочагростройсинвестсервис» передало                ООО «Сочитрансуниверсал» права и обязанности арендатора по договору аренды от 03.01.2001 № 2073.

1 декабря 2015 года ООО «Сочитрансуниверсал» (арендатор) и ООО «Центр экологического проектирования» (субарендатор) заключили договор субаренды                      № 22/2015 части земельного участка общей площадью 10525 кв. м из земель участка с кадастровым номером 23:49:0205007:0003 в целях его использования для размещения производственной базы на срок до 01.12.2018.

Пунктами 2.2, 2.3 договора субаренды установлено, что арендная плата по договору составляет 340 000 руб. в месяц и вносится субарендатором ежемесячно до первого числа каждого месяца, предшествующего расчетному.

Величина арендной платы фиксирована в течение года. По взаимному согласию сторон возможна корректировка арендной платы, но не более 5% от ежемесячного платежа (пункт 2.4 договора).

В соответствии с пунктом 4.2 договора субаренды в случае неуплаты субарендатором арендной платы в течение двух кварталов, договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо в судебном порядке.

Договор прошел государственную регистрацию 15.02.2016.

По акту приема-передачи от 01.12.2015 истец передал ответчику спорный земельный участок.

Ответчик обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем по состоянию на 04.05.2018 у ответчика имеется просроченная задолженность в размере  7 767 514, 42 руб.

4 мая 2018 года истец направил ответчику претензию с требованием о погашении имеющейся задолженности в десятидневный срок с даты ее получения.

Претензия оставлена субарендатором без ответа, задолженность по арендной плате не погашена.

14 мая 2018 года истец направил ответчику предложение о досрочном расторжении договора субаренды в виду невнесения арендной платы более двух кварталов подряд и возврате земельного участка. К письму истец приложил проект соглашения о расторжении договора субаренды от 01.12.2015 № 22/2015.

Письмо вручено адресату 18.05.2018, что подтверждается распечаткой с официального  сайта Почты России (трек-номер 35006307312149).

Соглашение о расторжении договора ответчиком не подписано, задолженность не погашена, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –                ГК РФ) предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктом 4.2 договора субаренды в случае неуплаты субарендатором арендной платы в течение двух кварталов, договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо в судебном порядке.

В данном случае материалами дела подтверждается невнесение арендатором арендных платежей в течение двух кварталов. Данное обстоятельство арендатором не опровергнуто.

Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ отзыв на иск не представил, также как  не представил доказательств погашения в полном объеме задолженности по арендной плате по договору субаренды от 01.12.2015 № 22/15.

Имеющаяся в деле копия акта сверки взаимных расчетов по договору субаренды по состоянию на 31.08.2017, согласно которому сальдо в пользу ООО «ЦЭП» составляет 2 200 756, 68 руб., судом во внимание не принимается как не подтвержденная первичными платежными документами.

При этом указанный акт подписан от имени ООО «Сочитрансуниверсал» конкурсным управляющим ФИО2

Однако на дату подписания акта сверки ФИО2 определением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2017 по делу № А32-41642/2015 отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего общества. Кроме того, решением Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2017 по делу № А40-211565/2016                  ФИО2 привлечен к административной ответственности за совершение административного правонарушения по части 3.1 статьи 14.13 КоАП РФ и ему назначено наказание в виде дисквалификации на два года.

Кроме того, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2018 по делу № А32-18335/2018 с ООО «Центр экологического проектирования» в                                   ООО «Сочитрансуниверсал» взыскана  задолженность за неисполнение обязательств по договору субаренды земельного участка № 22/2015 от 01.12.2015 по состоянию на 01.10.2018 в размере 7 862 514 рублей 42 копейки. Решение вступило в законную силу.

В соответствии с частью 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ               от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора по основанию его нарушения арендатором обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор                                    (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, истец направлял ответчику претензию от 04.05.2018 № 216-СТУ о необходимости погашения задолженности по арендным платежам в размере 7 767 514, 42 руб. и в связи с неисполнением требований по погашению долга претензию от 14.05.2018 № 227-СТУ о расторжении договора субаренды по соглашению сторон.

Распечаткой с официального сайта Почты России подтверждается факт вручения претензии о расторжении договора (трек-номер 35006307312149). Претензия от 04.05.2018 № 216-СТУ, направленная по юридическому адресу ответчика, адресату не вручена (трек-номер 3500630729952).

Согласно разъяснениям ВАС РФ, содержащихся в абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридических лиц» юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.).

Поскольку ответчик не изменял сведений в ЕГРЮЛ о месте нахождения и не извещал истца, а также суд о своем фактическом нахождении направление претензии по его адресу регистрации, указанному в ЕГРЮЛ обосновано.

При таких обстоятельствах отсутствие доказательств получения ответчиком предложения истца о погашении задолженности в установленный срок не может свидетельствовать о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок                     (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) (пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ                         от 11.01.2002 № 66).

С учетом вышеприведенных обстоятельств суд приходит к выводу, что со стороны истца не было допущено нарушений пункта 2 статьи 452 ГК РФ и пункта 3                           статьи 619 ГК РФ.

Учитывая нарушение ответчиком условий договора субаренды в виде неуплаты ответчиком арендной платы в течение двух кварталов подряд,  требование истца о расторжении договора субаренды является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует, что по договору субаренды от 15.09.2017 № 12/2017 ответчик передал ООО «Марк-Трейдинг» в субаренду часть открытой охраняемой территории производственно-складской базы, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205007:0003, площадью 1200 кв. м сроком на 11 месяцев.

При этом отсутствие согласия арендодателя и субарендодателя на передачу имущества в субаренду, на что ссылается истец, не является основанием для расторжения договора субаренды в силу нижеследующего.

Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ предоставляет арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при аренде на срок более чем пять лет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в                  пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Из содержания нормы пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ следует, что данное право арендатора может быть ограничено только федеральным законом. Правовой подход к норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ как к императивной норме, которая не может быть изменена договором аренды, выражен в пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

В силу изложенного пункт 4.1 договора аренды от 03.01.2001 № 2073 в части необходимости получения согласия администрации на передачу третьим лицам права аренды является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на день заключения указанного договора.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность данного условия не влечет недействительности договора аренды в иной части.

Поскольку право арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу такого участка в субаренду без согласия арендодателя предусмотрено императивной нормой Земельного кодекса РФ, которая не может быть изменена договором, постольку положенное в основание иска обстоятельство передачи спорного земельного участка (его части) ответчиком в субаренду не является основанием для его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Договор субаренды от 01.12.2015 № 22/2015 в качестве существенного условия договора, нарушение которого влечет досрочное расторжение договора, также не содержит условия о необходимости получения согласия арендодателя (арендатора) на передачу субарендатором прав по договору третьим лицам.

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ расторжение договора является способом прекращения возникших из него обязательств.

Поскольку суд удовлетворил требование истца о расторжении договора субаренды, постольку прекращено правовое основание владения и пользования ответчиком спорным земельным участком.

В соответствии с частью первой статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу изложенного подлежит удовлетворению заявленное требование о понуждении ответчика к возврату спорного земельного участка.

На основании статьи 110 АПК РФ уплату госпошлины следует возложить на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 70, 110, 123, 156, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор субаренды от 01.12.2015 № 22/15, заключенный между                      ООО «Сочитрансуниверсал», г. Сочи и ООО «Центр экологического проектирования»,                г. Сочи.

Обязать ООО «Центр экологического проектирования», г. Сочи в 10-дневный срок с даты вступления решения суда в законную силу возвратить                                                   ООО «Сочитрансуниверсал», г. Сочи земельный участок по акту приема-передачи.

Взыскать с ООО «Центр экологического проектирования», г. Сочи                             (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

 

Судья                                                                                                О.С. Левченко