АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Воронеж                                                                                     Дело №А14-9010/2022

«19» июня 2024 года

Дата изготовления текста резолютивной части решения – 04.06.2024.

Дата изготовления текста решения в полном объеме – 19.06.2024.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Белявцевой Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дашковой В.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 

<

***> ИНН 

<

***>), Ставропольский край, станица Ессентукская 

к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж

о признании незаконным отказа Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области в выкупе земельного участка с кадастровым номером 36:34:0102008:10, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 38 898 кв.м., выраженного в письме от 25.03.2022 №52-17-6661; об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:34:0102008:10, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 38 898 кв.м. по цене 471 413,57 руб.

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1, представитель по доверенности от 25.08.2023 (сроком на 1 год), диплом, паспорт,

от заинтересованного лица: ФИО2, представитель по доверенности №86 от 18.10.2023 (сроком на 1 год), диплом, паспорт,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – заявитель, ИП ФИО3, индивидуальный предприниматель) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (в настоящее время – Министерство имущественных и земельных отношений, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области в выкупе земельного участка с кадастровым номером 36:34:0102008:10, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 38 898 кв.м., выраженного в письме от 25.03.2022 №52-17-6661; об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:34:0102008:10, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 38 898 кв.м. по цене 471 413,57 руб.

В ходе рассмотрения лицами, участвующими в деле заявлены ходатайства о назначении судебной экспертизы. 

Определением суда от 07.06.2023 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Проектно-экспертное бюро «Аргумент» ФИО4 и ФИО5, на разрешение экспертов поставлен следующий вопрос: «Какова минимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих ИП ФИО3, расположенных на земельном участке по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 36:34:0102008:10, исходя из разрешенного использования, строительных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, принимая во внимание его функциональное назначение с учетом соблюдения строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и градостроительных норм?»

25.09.2023 в канцелярию суда поступило заключение эксперта №168/16 от 08.09.2023.

Определениями от 18.10.2023 и 27.12.2023 эксперты ООО «Проектно-экспертное бюро «Аргумент» ФИО4, ФИО5 были вызваны в судебное заседание для дачи пояснений по проведенной экспертизе.  

В судебном заседании 25.01.2024 состоялся допрос эксперта ФИО4, результаты которого зафиксированы аудиопротоколом.

Исходя из судебной экспертизы и пояснений эксперта, суд пришел к выводу, что, ввиду непредставления сторонами ряда документов (геодезической съемки, выписок на все принадлежащие ИП ФИО3 объекты, как основные, так и вспомогательные, расположенные на спорном земельном участке, и др.) и непередачи указанных документов эксперту, при проведении экспертизы установлены не все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора.

Тем самым, в целях достижения полноты исследования обстоятельств, входящих в предмет доказывания, и в связи с установлением доказательств, которые ранее не были представлены в материалы дела, суд на основании статей 82, 86, 87 АПК РФ счел необходимым возвратить ООО «Проектно-экспертное бюро «Аргумент» экспертное исследование для окончательного разрешения поставленных в определении от 07.06.2023 вопросов с учетом доказательств, которые ранее эксперту не предоставлялись.

С учетом доводов представителей лиц, участвующих в деле, исключения возможности неоднозначной трактовки результатов судебной экспертизы, суд счел необходимым уточнить ранее поставленный перед экспертом вопрос путем конкретизации перечня объектов, расположенных на спорном земельном участке и наличия государственной регистрации таких объектов на момент вынесения оспариваемого отказа: «Какова минимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации основных и вспомогательных объектов недвижимости, поименованных в сообщении о зданиях, сооружениях от 21.01.2021, принадлежащих ИП ФИО3, расположенных на земельном участке по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 36:34:0102008:10, исходя из разрешенного использования, строительных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, принимая во внимание его функциональное назначение с учетом соблюдения строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и градостроительных норм?»

18.04.2024 посредством сервиса подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» (22.04.2024 в канцелярию суда) поступило дополнение к ранее данному заключению эксперта №168/16 от 08.09.2023, которое с учетом мнения представителей лиц, участвующих в деле, приобщено судом к материалам дела.

В судебном заседании 18.04.2024 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв для ознакомления участников процесса с поступившим дополнением к заключению эксперта до 03.05.2024 до 12 час. 30 мин

В судебном заседании 03.05.2024 представитель заявителя поддержал требования по основаниям, изложенным в заявлении и дополнениях к нему.

В обоснование заявленных требований ИП ФИО3 ссылался на наличие у него на праве собственности объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0102008:10, расположенного по адресу: 

<

...>, предоставление указанного земельного участка из категорий земель «земли поселений» площадью 38 898 кв.м. с видом разрешенного использования «детский оздоровительный лагерь» как правопредшественникам, так и ИП ФИО3 для детского оздоровительного лагеря, отведение решением №987 исполнительного комитета Воронежского Городского Совета депутатов трудящихся от 27.12.1954 Шинному заводу спорного земельного участка для строительства пионерлагеря в границах, существующих по настоящее время, что, по мнению заявителя, свидетельствует о том, что для размещения детского оздоровительного лагеря необходима и достаточна именно испрашиваемая площадь участка, наличие у заявителя исключительного права на выкуп земельного участка, расположенного под принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости и необходимого для их эксплуатации.

Представитель заинтересованного лица возражал относительно удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему. В обоснование своих возражений заинтересованное лицо ссылалось на несоразмерность запрошенной ИП ФИО3 площади земельного участка площади принадлежащих ему на праве собственности помещений; недопустимость приватизации объектов социально-культурной сферы; неиспользование заявителем принадлежащих ему помещений по их функциональному назначению (как детский оздоровительный лагерь); непригодность принадлежащих заявителю помещений для использования их по целевому назначению; отсутствие сведений об ИП ФИО3 в реестре организаций отдыха детей и их оздоровления на территории Воронежской области, размещенному на специализированном информационном портале министерства образования Воронежской области «Отдых и оздоровление детей и молодежи Воронежской области»; нахождение в реестре организаций отдыха детей и их оздоровления на территории Воронежской области сведений о ДОЛ «Ласточка» как о недействующем лагере с указанием причины, по которой не действует учреждение, - здания разрушены; отсутствие у ИП ФИО3 ОКВЭД 85.41.91 (деятельность по организации отдыха детей и их оздоровления); предположительный характер доводов заявителя о возможном восстановлении лагеря; наличие в ЕГРЮЛ сведений об ФИО3 как об учредителе (соучредителе) следующих юридических лиц: ООО «Пик», ООО СЗ «АИВ», ООО «ЖК Шуберский», ООО «Клубный поселок Алексеевский», - которые в качестве основных или вспомогательных видов деятельности осуществляют строительство нежилых и жилых зданий (код 41.20), деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика (код 71.12.2), покупка и продажа собственного недвижимого имущества (код 68.10) и т.д., наличие сведений в Единой информационной системе жилищного строительства в отношении ООО СЗ «АИВ» о сдаче 6 многоквартирных домов («зеленые дома») в общей сложности на 148 квартир с общей жилой площадью 11,64 тыс. кв.м. на территории пос.Шуберское Воронежской области и о строительстве 1 много квартирного жилого дома в с.Новая Усмань Воронежской области на 103 квартиры с общей жилой площадью 5,89 кв.м. и др.

Представитель заинтересованного лица ходатайствовал о вызове в судебное заседание эксперта для снятия имеющихся в заключении эксперта противоречий.

Представитель заявителя возражал относительно удовлетворения ходатайства Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области о вызове эксперта.

На основании статей 86, 159 АПК РФ ходатайство Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области о вызове эксперта судом отклонено как необоснованное.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 03.05.2024 объявлялся перерыв до 21.05.2024 до 17 час. 00 мин.

В судебном заседании 21.05.2024 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 04.06.2024 до 17 час. 00 мин.

Из материалов дела следует, что 21.01.2022 ИП ФИО3 обратился в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с заявлением о предоставлении без проведения торгов за плату в собственность земельного участка, кадастровый номер 36:34:0102008:10, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 38 898 кв.м., разрешенное использование - детский оздоровительный лагерь, категория земель - земли населенных пунктов, ссылаясь на то, что на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0102008:10, расположенным по адресу: 

<

...>, расположены принадлежащие заявителю на праве собственности объекты недвижимости, а именно:

- нежилое здание, назначение нежилое, количество этажей 2, в том числе подземных 0, государственная регистрация права от 02.07.2021 г., №36:34:0102008:32-36/069/2021-44, площадью 495,6 кв.м;

- нежилое здание, назначение нежилое, количество этажей 2, в том числе подземных 0, государственная регистрация права от 02.07.2021 г., №36:34:0102006:57-36/069/2021-46, площадью 448,7 кв. м;

- нежилое здание, назначение нежилое, количество этажей 4, в том числе подземных 0, государственная регистрация права от 02.07.2021 г., №36:34:0102006:58-36/069/2021-46, площадью 1015,9 кв. м;

- нежилое здание, назначение нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, государственная регистрация права от 02.07.2021 г., №36:34:0102006:59-36/069/2021-46, площадью 542,8 кв. м;

- нежилое здание, назначение нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, государственная регистрация права от 02.07.2021 г., №36:34:0102006:60-36/069/2021-42, площадью 200,4 кв. м.

Указанные объекты недвижимого имущества были приобретены заявителем на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и передачи прав и обязанностей по договору аренды от 13.05.2021, заключенного между ИП ФИО3 и ООО «Дизайн Групп» (т.1 л.д.22-23). 

Одновременно по указанному договору к ИП ФИО3 перешли права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка №2875-03-09/мз от 09.12.2003, заключенного между Администрацией города Воронежа и ОАО «Воронежский шинный завод», предметом которого является аренда земельного участка общей площадью 38 898 +/- 77,8 кв.м., кадастровый номер 36:34:0102008:10, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: детский оздоровительный лагерь, адрес (местоположение): 

<

...>.

Также, как указывает заявитель и подтверждено материалами дела, на испрашиваемом земельном участке расположены вспомогательные объекты, право собственности на которые не было зарегистрировано за ИП ФИО3 на момент обращения с заявлением о выкупе земельного участка: сторожка, кинобудка, насосная, здание нежилое, этажей 2, здание нежилое, этажей 1, склад, водонапорная башня, трансформаторная подстанция, металлический гараж, сцена. Вместе с тем, указанные объекты были указаны в заявлении ИП ФИО3 о предоставлении земельного участка в собственность (т.1 л.д.10-14).

Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0102008:10, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 38 898 кв.м., ранее был предоставлен Администрацией города Воронежа ОАО «Воронежский шинный завод» на основании договора аренды №2875-03-09/мз от 09.12.2003 (т.1 л.д.15-17) в целях рекреации и организации детского оздоровительного лагеря.

В соответствии с постановлением Исполнительного комитета администрации города Воронежа Воронежской области №202 от 30.03.2000 (т.1 л.д.53) земельный участок площадью 3,8898 Га, расположенный по адресу: 

<

...>, занимаемый детским оздоровительным лагерем «Ласточка» принадлежал ОАО «Воронежшина» на праве бессрочного пользования.

А еще ранее, решением №987 Исполнительного комитета Воронежского Городского Совета депутатов трудящихся от 27.12.1954 (т.1 л.д.51) Шинному заводу был отведен спорный земельный участок для строительства пионерлагеря на 280 мест в границах, существующих по настоящее время.

На основании договора купли-продажи №630 от 05.12.1995 (т.1 л.д.48-50) оздоровительный лагерь «Ласточка», расположенный по адресу: г.Воронеж, 

<

...> был передан из Фонда имущества г.Воронежа Акционерному обществу открытого типа «Воронежшина» (свидетельство на право собственности №751 от 28.12.1995 (т.1 л.д.47)).

Таким образом, объекты недвижимости, входящие в комплекс оздоровительного лагеря «Ласточка», были приватизированы из государственной собственности.

Конкурсным управляющим ОАО «Воронежшина» ФИО6 было зарегистрировано право собственности лишь на 5 основных объектов недвижимости.

Таким образом, после того, как ДОЛ «Ласточка» был приватизирован и перешел в собственность ОАО «Воронежшина» ввиду отсутствия возможности дальнейшего содержания лагеря право собственности на объекты недвижимости, ранее входившие в состав комплекса имущества лагеря, на основании протокола собрания кредиторов ОАО «Воронежшина», состоявшегося 10.10.2001, акта приема-передачи имущества, перешло к иному лицу не как единый комплекс недвижимого имущества «Детский оздоровительный лагерь «Ласточка», а как отдельные объекты недвижимости (здания), что подтверждается выписками из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости (т.1 л.д.151-163), и по цепочке сделок перешли 26.04.2013 в собственность ООО «Дизайн-Груп», а 13.05.2021 – в собственность ИП ФИО3

Ссылаясь на наличие исключительного права выкупа земельного участка у собственника объектов недвижимости, расположенных на таком земельном участке, ИП ФИО3 обратился в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с заявлением о предоставлении земельного участка кадастровый номер 36:34:0102008:10, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 38 898 кв.м., разрешенное использование - детский оздоровительный лагерь, категория земель - земли населенных пунктов в собственность за плату (т.1 л.д.10-14).

25.03.2022 Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области направил в адрес заявителя уведомление об отказе в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка на основании пункта 19 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ.

Основанием для отказа, по мнению Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области является несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке.

Не согласившись с принятым Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области отказом, ИП ФИО3 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, при этом суд руководствовался следующим:

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Полномочия Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (в настоящее время – Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области) на рассмотрение заявления предпринимателя о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого имущества и принятия соответствующего решения, судом установлены и заявителем не оспариваются.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности урегулирован нормами главы V.1 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу приведенных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведенное на данном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования такого строения по назначению.

Исходя из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 06.03.2017 №305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 ГК РФ и статья 39.20 ЗК РФ) (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 №302-ЭС21-14414).

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии, в частности, следующих оснований: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (подпункт 1); разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (подпункт 14); предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (подпункт 19).

Статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) установлено, что собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (пункт 3). 

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 №8985/08 и от 19.11.2013 №8536/13, земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Указанные толкования норм ст. 36 ЗК РФ, редакция которой действовала до 01.03.2015, применимы и к актуальным положениям ст. 39.20 ЗК РФ, которые так же как и ст. 36 ЗК РФ определяют особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Из пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. 

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ. 

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован статьей 39.17 ЗК РФ, он предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов. 

Согласно пункту 1 статьи 39 ЗК РФ (действовавшего в момент заключения договора аренды земельного участка №2875-03-09/мз от 09.12.2003), в случае разрушения здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. В соответствии с пунктом 2 статьи 39 условия сохранения соответствующих прав за арендатором земельного участка определяются договором аренды.

Нормы пункта 1 статьи 39 ЗК РФ не наделяют собственника разрушенного объекта новыми правами на земельный участок, но позволяют ему сохранить правовой титул на землю в целях восстановления разрушенного объекта. 

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 08.06.2010 №292/10 по делу №А51-10601/2008, собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов. Нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник, в силу прямого указания закона, сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ. Подобная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 №6811/09 по делу №А51-6986/0834-156. Аналогичный правовой подход отражен также в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 №303-КГ15-10994.

Приведенная позиция сформулирована в период действия статьи 36 ЗК РФ, однако подлежит применению и в настоящее время. С 01.03.2015 особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружении, урегулированы в статье 39.20 ЗК РФ. 

Вывод о том, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для эксплуатации существующих зданий, сооружений, сделан и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 №8536/13. 

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 8.09.2015 №303-КГ15-10994 по делу №А04-7594/2014 сказано следующее. Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1.12.2009 №6811/09, от 8.06.2010 №292/10, исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 36 во взаимосвязи с положениями статьи 39 Кодекса приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Кодекса. 

Нахождение объекта в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона (статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации) сохраняет за собой право на земельный участок, а после восстановления может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным статьей 39.20 ЗК РФ. То есть до восстановления разрушенного здания его собственник не вправе воспользоваться исключительным правом приватизации, а может только использовать земельный участок для восстановления разрушенного объекта. 

Судом установлено, что разрешенное использование испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 36:34:0102008:10 – детский оздоровительный лагерь (т.2 л.д.143). Вместе с тем, принадлежащее заявителю имущество фактически разрушено, не образует названный комплекс и не может эксплуатироваться по назначению без реконструкции или нового строительства.

Материалами дела подтверждается, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 36:34:0102008:10, площадью 38 898 кв. м, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности заявителю, а именно: 

- нежилое здание, назначение нежилое, количество этажей 2, в том числе подземных 0, государственная регистрация права от 02.07.2021 г., №36:34:0102008:32-36/069/2021-44, площадью 495,6 кв.м;

- нежилое здание, назначение нежилое, количество этажей 2, в том числе подземных 0, государственная регистрация права от 02.07.2021 г., №36:34:0102006:57-36/069/2021-46, площадью 448,7 кв. м;

- нежилое здание, назначение нежилое, количество этажей 4, в том числе подземных 0, государственная регистрация права от 02.07.2021 г., №36:34:0102006:58-36/069/2021-46, площадью 1015,9 кв. м;

- нежилое здание, назначение нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, государственная регистрация права от 02.07.2021 г., №36:34:0102006:59-36/069/2021-46, площадью 542,8 кв. м;

- нежилое здание, назначение нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, государственная регистрация права от 02.07.2021 г., №36:34:0102006:60-36/069/2021-42, площадью 200,4 кв. м.

Указанные обстоятельства Министерством имущественных и земельных отношений Воронежской области не оспариваются.

В ходе рассмотрения настоящего спора заинтересованным лицом заявлено возражение о несоразмерности площади земельного участка, испрашиваемого предпринимателем в собственность, для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости. Это же обстоятельство послужило основанием для оспариваемого отказа, выраженного в письме от 25.03.2022 №52-17-6661.

В свою очередь собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом (объектами) недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта (см. Определения Верховного Суда РФ от 15.08.2018 №302-КГ18-11425 по делу №А33-1960/2017, от 31.07.2018 №305-ЭС18-10274 по делу №А41-34525/2017).

Необходимость оценки указанного обстоятельства обусловлена принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем, а также принципом целевого использования земельных участков (ст. ст. 1, 7 ЗК РФ), поскольку нормы ст. 39.20 ЗК РФ определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

Согласно пунктам 1, 2 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Приватизация земельного участка осуществляется собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, приобретение такого участка определяется в той части, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

С учетом положений ст. ст. 1, 39.1, 39.3, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

Таким образом, в рассматриваемом случае заявитель должен доказать соответствие разрешенного использования земельного участка целям его предоставления, то есть, что на испрашиваемом им земельном участке расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества, для эксплуатации которого и был предоставлен данный земельный участок.

При наличии возражений соответствующего органа исполнительной власти в отношении площади земельного участка, необходимой для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости, на данное лицо в силу положений ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ возлагается бремя доказывания указанного обстоятельства.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлениях от 01.03.2011 №13535/10, от 03.04.2012 №12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ (в настоящее время - ст. 39.20 ЗК РФ) арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Также Верховный Суд РФ в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам от 17.11.2021 №46-КАД21-18-К6 указал, что подпунктами 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Также приведенные нормы позволяют обеспечить необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Указанный принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться, исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 г. №935-О).

Аналогичные выводы относительно необходимости установления соразмерности между площадями испрашиваемого земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости изложены в Определении Верховного Суда РФ от 09.03.2022 №308-ЭС22-385 по делу №А32-5992/2020, Определении Верховного Суда РФ от 06.03.2017 №305-КГ16-16409 по делу №А40-100700/2015

Также, принцип соразмерности между площадями испрашиваемого земельного участка к выкупу без проведения торгов и находящихся на нем объектов недвижимости, нашел свое закрепление в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017), согласно которому предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Кроме того, пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» также регламентировано, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По смыслу п. 1 ст. 35 ЗК РФ во взаимосвязи с положениями ст. 39.20 ЗК РФ предоставленное право собственнику объектов недвижимости на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, корреспондирует обязанность собственника объекта недвижимости, требующего предоставление земельного участка, предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенного объекта недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Данная норма направлена на сохранение балансов интересов собственника земли и собственника недвижимости, поскольку реализация предоставленного законом собственнику недвижимого имущества права на переход прав на земельный участок не должна нарушать права собственника земли.

Лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (см. Определение Верховного Суда РФ от 26.04.2016 №64-КГ16-2).

С учетом указанных норм права, а также правовых подходов, выработанных Верховным Судом РФ, являются обоснованными доводы заинтересованного лица о том, что ограничение размера предоставляемой площади земельного участка путем ее определения в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией обусловлено необходимостью соблюдения принципов, которые обеспечивают публичность, открытость и прозрачность процедур предоставления земельных участков и гарантируют равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя положениями норм ЗК РФ, заявитель приобретет право собственности на земельный участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для ее эксплуатации. При этом исключительное право на приобретение участка, предусмотренное нормами ЗК РФ и ГК РФ, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка, необходимый для использования именно тех объектов недвижимости, в связи с наличием права на которые земельный участок испрашивается в собственность.

Как следует из материалов дела, площадь 5 основных объектов недвижимости, зарегистрированных на праве собственности за ИП ФИО3 на дату обращения в ДИЗО ВО с заявлением о выкупе земельного участка, расположенных на спорном земельном участке, имеют общую площадь 2 703,4 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0102008:10, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: детский оздоровительный лагерь, имеет площадь 38 898 кв. м.

Таким образом, площадь испрашиваемого земельного участка более чем в 14 раз превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости.

При этом суд также исходит из того, что формирование спорного земельного участка для детского оздоровительного лагеря на 280 мест в 1954 году и его предоставление заявителю на праве аренды по договору площадью 38 898 кв. м не может безусловно предопределять площадь землепользования, поскольку принцип возмездности арендного пользования определяет эффективность распоряжения публичных земель при их передаче в аренду, в силу чего площадь арендного землепользования не может определять и обуславливать площадь участка при его переходе из публичной в частную собственность, тем более в льготном порядке - без проведения торгов.

В этой связи являются обоснованными доводы ДИЗО о том, предоставление и отсутствие в дальнейшем какой-либо корректировки земельного участка площадью 38 898 кв. м, образованного в 1954 году для целей строительства детского оздоровительного лагеря на 280 мест, исходя из условий целесообразности, возможности и допустимости реализации строительства на нем административных зданий, не свидетельствует о соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенных на нем объектов недвижимости, поскольку арендные отношения в ранее определенных границах земельного участка не порождают безусловное право на приватизацию земли в том же размере без учета фактической занятости такого участка объектами недвижимости.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

По ходатайству сторон арбитражным судом была назначена судебная землеустроительная экспертиза.

Из заключения эксперта №168/16 от 08.09.2023 (с учетом дополнений к нему от 17.04.2024) следует, что минимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации основных и вспомогательных объектов недвижимости, поименованных в сообщении о зданиях, сооружениях от 21.01.2021, принадлежащих ИП ФИО3, расположенных на земельном участке по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 36:34:0102008:10, исходя из действующих норм и правил составляет 3 378,75 кв.м.

Минимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации основных и вспомогательных объектов недвижимости, принадлежащих ИП ФИО3, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0102008:10, с учетом разрешенного использования, составляет:

- исходя из «Региональных нормативов градостроительного проектирования Воронежской области» – 56 000 кв.м.;

- исходя из местных нормативов градостроительного проектирования городского округа город Воронеж – 42 000 кв.м.

Таким образом, экспертом сделан вывод о том, что минимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации основных и вспомогательных объектов недвижимости, поименованных в сообщении о зданиях, сооружениях от 21.01.2021, принадлежащих ИП ФИО3, расположенных на земельном участке по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 36:34:0102008:10, исходя из действующих норм и правил составляет 3 378,75 кв.м. Такая площадь определена безотносительно к фактическому виду деятельности, осуществляемой заявителем в принадлежащих ему зданиях/сооружениях, т.е. без учета функционального использования земельного участка – как это имеет место быть в рассматриваемой ситуации.

Как следует из мотивировочной части заключения эксперта, при определении минимальной площади земельного участка 56 000 кв.м. или 42 000 кв.м. с учетом вида разрешенного использования «детский оздоровительный лагерь», экспертом анализировалась вместимость такого лагеря, т.е. количество проживающих/отдыхающих, от чего прямо зависела и площадь, необходимая для эксплуатации основных и вспомогательных объектов недвижимости, принадлежащих ИП ФИО3, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0102008:10. 

Таким образом, определение минимальной площади земельного участка с учетом вида разрешенного использования «детский оздоровительный лагерь» осуществлялось как самим заявителем из расчета площади зеленых зон на количество отдыхающих (т.2, л.д.19, 26), так и экспертом в экспертном заключении (с учетом дополнений от 17.04.2024) исключительно от количества отдыхающих детей, а не от площади принадлежащей предпринимателю недвижимости. При этом учет в качестве количества отдыхающих 280 мест, указанное в постановлении 1954 года о предоставлении земельного участка под строительство лагеря, при том, что в настоящее время лагерь не функционирует уже более 20 лет, здания находятся в полуразрушенном состоянии, для восстановления лагеря требуется проведение либо масштабной реконструкции либо новое строительство – представляется необоснованным. Пока лагерь не будет восстановлен и не начнет функционировать, достоверно определить минимальную площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации расположенных на нем зданий/сооружений с учетом его функционального использования, не представляется возможным, поскольку в настоящее время «функциональное использование» земельного участка заявителем не осуществляется. 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Выводы, изложенные в заключении эксперта, не опровергают того обстоятельства, что на земельном участке расположено полуразрушенные нежилые здания, которое не используется как объект недвижимости, не эксплуатируется в соответствии с разрешенным видом использования «детский оздоровительный лагерь».

Вывод эксперта относительно того, что техническое состояние исследуемых объектов недвижимости (степень разрушения) не влияет на размер минимальной площади земельного участка, обусловлен тем, что обслуживание объекта предполагает его ремонт (восстановление в случае разрушения) (стр. 8 дополнения к заключению эксперта). Однако из материалов дела не следует, что заявителем проводятся ремонтные работы, строительные работы по восстановлению разрушенных объектов, новое строительство и т.п.

Как отметил эксперт (стр.9), единственным источником информации о вместимости явилось «Концептуальное предложение реконструкции детского оздоровительного лагеря «Ласточка» вместимостью 280 человек, расположенного по адресу: Курнатовского, 5, кадастровый номер 36:34:0102008:10». 

При этом, указанное концептуальное предложение реконструкции детского оздоровительного лагеря «Ласточка» вместимостью 280 чел., расположенного по адресу: Курнатовского, 5, кадастровый номер 36:34:0102008:10 (т.2 л.д.164-167а) также подтверждает лишь необходимость либо нового строительства, либо масштабной реконструкции существующих зданий для возможной эксплуатации в будущем принадлежащих ИП ФИО3 объектов недвижимости как детского оздоровительного лагеря, но не реальную эксплуатацию расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости в качестве такового. 

Указание экспертом в заключении на то, что исходя из условия о предназначении указанного земельного участка для размещения детского оздоровительного лагеря вместимостью более 280 чел., минимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации основных и вспомогательных объектов недвижимости, исходя из разрешенного использования, строительных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, принимая во внимание его функциональное назначение с учетом соблюдения строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и градостроительных норм, составит: 56 000 кв.м. (исходя из Региональных нормативов градостроительного проектирования Воронежской области, утвержденных приказом управления архитектуры и градостроительства Воронежской области №45-01-04/41 от 29.03.2016) или 42 000 кв. м  (исходя из местных нормативов градостроительного проектирования городского округа г.Воронеж, утвержденных Решением Воронежской городской Думы №340-IV от 31.08.2016) – не влияет на выводы суда, поскольку определение технического состояния объектов недвижимого имущества, а также установление факта эксплуатации спорного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования имеют существенное значение для рассмотрения настоящего дела, и, как уже было указано выше, эксплуатация принадлежащих заявителю объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке с учетом его функционального назначения, не осуществляется; доказательств реального использования спорного земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием - детский оздоровительный лагерь - заявителем в материалы дела не представлено.

Согласно представленным в материалы дела документам детский оздоровительный лагерь «Ласточка» продолжает свое существование лишь на бумаге, поскольку не функционирует на протяжении более 20 лет. Концептуальное предложение – это даже не проектная документация, предполагающая осуществление строительства/реконструкции в будущем, а некая визуализация намерений заявителя, реальность воплощения в жизнь которых ничем, кроме устных заверений представителя заявителя, не подтверждена.

При этом экспертом определялась минимальная площадь земельного участка при условии эксплуатации принадлежащих ИП ФИО3 объектов недвижимости с учетом функционального назначения земельного участка и из расчета 280 мест, в то время как за последние более чем 20 лет лагерь не принял ни одного ребенка (доказательств обратного заявителем в материалы дела не представлено), а сколько мест будет (и будет ли) в будущем после реконструкции/нового строительства объектов недвижимости и в каком качестве будут эксплуатироваться такие объекты документально не подтверждено.

Как указал сам заявитель, на основании дополнительного соглашения №1 к договору купли-продажи №630 от 05.12.1995 перечень зданий и сооружений оздоровительного лагеря «Ласточка» содержал 26 объектов. Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи №630 от 05.12.1995 указанные здания и сооружения образуют застроенный участок площадью 4 430 кв.м. 

Вместе с тем в сообщении о зданиях, сооружениях, расположенных на испрашиваемом земельном участке и принадлежащих заявителю правах (т.1 л.д.12-14) указано лишь 20 объектов, в материалы дела представлены выписки на 13 объектов общей площадью 2 933,5 кв.м. (в том числе: 2 703,4 кв.м. площадь 5 основных объектов недвижимости, зарегистрированных за ИП ФИО3 на дату обращения с заявлением о выкупе земельного участка т.1 л.д.26-45, и 230,1 кв.м. на 8 вспомогательных объектов – т.2 л.д.42-70).

Указанные обстоятельства, в любом случае, не позволяют сделать однозначный вывод о полном соответствии комплекса недвижимости ДОЛ «Ласточка» на момент ввода его в эксплуатацию на 280 мест и имущественного комплекса, оставшегося после прохождения процедуры банкротства ОАО «Воронежшина» в 2001 и перешедшего в собственность ИП ФИО3 в результате ряда сделок в 2021, а также с учетом длительного отсутствия эксплуатации имущественного комплекса как детского оздоровительного лагеря и разрушения большей части объектов, входящих в указанный имущественный комплекс.

Сами по себе предпринятые ИП ФИО3 в 2023 году действия по регистрации принадлежащих ему объектов недвижимости и вспомогательных зданий как единого недвижимого комплекса «детский оздоровительный лагерь» (т.4 л.д.40-55) без принятия мер по реальному восстановлению работы данного имущественного комплекса как детского оздоровительного лагеря, без проведения мероприятий, направленных на реальную реконструкцию и приведение принадлежащих ИП ФИО3 объектов недвижимости в состояние, пригодное для их использования по целевому назначению, не могут свидетельствовать об эксплуатации принадлежащих ему объектов как детский оздоровительный лагерь, равно как об использовании земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием и функциональным назначением.

Также судом учтено, что на момент вынесения оспариваемого отказа ДОЛ «Ласточка» не был зарегистрирован за ИП ФИО3 как единый имущественный комплекс, кроме того использование его как ДОЛ не возможно ни в силу компетенции (отсутствие сведений об ИП ФИО3 в реестре организаций отдыха детей и их оздоровления на территории Воронежской области, размещенному на специализированном информационном портале министерства образования Воронежской области «Отдых и оздоровление детей и молодежи Воронежской области»; нахождение в реестре организаций отдыха детей и их оздоровления на территории Воронежской области сведений о ДОЛ «Ласточка» как о недействующем лагере с указанием причины, по которой не действует учреждение, - здания разрушены; отсутствие у ИП ФИО3 ОКВЭД 85.41.91 (деятельность по организации отдыха детей и их оздоровления)), ни в силу физического состояния объектов недвижимости (здания разрушены).

При этом судом принимается во внимание, что земельный участок с видом разрешенного использования «детский оздоровительный лагерь», на котором расположены принадлежащие ИП ФИО3 объекты недвижимости и вспомогательные объекты, зарегистрированные в настоящее время как единый имущественный комплекс, предоставлен предпринимателю в аренду сроком до 22.08.2051, соответственно, за предпринимателем сохраняется право пользования земельным участком в предусмотренных договором целях, возможность восстановления детского оздоровительного лагеря и в случае, когда такой лагерь будет реально эксплуатироваться, то предприниматель не лишен права обратиться за выкупом соответствующего земельного участка площадью, необходимой для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в соответствии с функциональным назначением (с учетом реального количества отдыхающих, которых способен принять такой восстановленный/вновь построенный лагерь и т.п.).

В рассматриваемой ситуации отказ Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области в выкупе земельного участка с кадастровым номером 36:34:0102008:10, расположенного по адресу: 

<

...>, предоставление указанного земельного участка из категорий земель «земли поселений» площадью 38 898 кв.м. с видом разрешенного использования «детский оздоровительный лагерь» прав заявителя не нарушает, поскольку фактически детский лагерь не функционирует уже более 20 лет, а для осуществления мероприятий по его восстановлению отсутствие зарегистрированного на земельный участок площадью 38 898 кв.м. права собственности никак не влияет. 

Доводы Министерства имущественных и земельных отношений по Воронежской области о несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, изложенные в оспариваемом отказе от 25.03.2022 №52-17-6661, нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, в том числе подтверждены результатами судебной экспертизы, согласно которой минимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу: Воронежская область, ул. Курнатовского, 5, с кадастровым номером 36:34:0102008:10, находящихся в собственности ИП ФИО3 на 25.03.2022 (на дату оспариваемого отказа ДИЗО ВО), составляет 3 378,75 кв.м. (площадь определена без учета функционального использования «детский оздоровительный лагерь», что соответствует текущему положению дел, фактически заявителем земельный участок с учетом его функционального назначения не используется, детский оздоровительный лагерь не функционирует, принадлежащие заявителю объекты недвижимости не могут использоваться по назначению без проведения масштабной реконструкции или нового строительства и т.д.)

С учетом изложенного, основания для исчисления требуемой предпринимателю площади земельного участка с кадастровым номером 36:34:0102008:10 размере, превышающим 3 378,75 кв.м. (предпринимателем заявлено 38 898 кв.м.) судом не усматриваются. В нарушение требований земельного и процессуального законодательства предпринимателем не представлено доказательств, достаточно, полно и достоверно подтверждающих необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами №36:34:0102008:32, 36:34:0102006:57, 36:34:0102006:58, 36:34:0102006:59, 36:34:0102006:60.

Право собственности на иные объекты, находящиеся в границах земельного участка, за предпринимателем на дату оспариваемого отказа не были зарегистрированы, при этом экспертом указанные объекты были учтены при определении минимальной площади земельного участка в размере 3 378,75 кв.м., необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу: Воронежская область, ул. Курнатовского, 5, с кадастровым номером 36:34:0102008:10, находящихся в собственности ИП ФИО3 на 25.03.2022 (на дату оспариваемого отказа ДИЗО ВО). 

Принимая во внимание установленное судом в ходе рассмотрения дела соответствие оспариваемого решения ДИЗО ВО положениям земельного законодательства и сложившейся правоприменительной практики, суд приходит к выводу о том, что ДИЗО Воронежской области (в настоящее время – Министерство имущественных и земельных отношений) правомерно и при наличии на то законных оснований отказано ИП ФИО3 в предоставлении спорного земельного участка в собственность без проведения торгов.

Заявленный предпринимателем довод о том, что все пять объектов недвижимого имущества находятся в границах спорного земельного участка, заслуживает внимания, поскольку подтверждается представленными суду выписками из ЕГРН. Вместе с тем данное обстоятельство не влияет на выводы суда о законности оспариваемого решения ДИЗО ВО в связи с разрушенным состоянием всех данных объектов.

Поскольку объекты недвижимости находятся в разрушенном состоянии, установленный вид разрешенного использования не соответствует его фактическому использованию, соответственно, заявитель не может воспользоваться правом, предоставленным статьей 39.20 ЗК РФ, на приобретение земельного участка в собственность без торгов. В данном случае он сохраняет за собой право аренды, следовательно, его права и законные интересы не нарушены. 

То обстоятельство, что из государственного кадастра недвижимости принадлежащий заявителям объект не исключен, их право собственности отсутствующим не признано, не является основанием для признания оспариваемого отказа незаконным. 

Рассматриваемый спор касается права на выкуп арендуемого земельного участка, а не права собственности заявителя на объекты недвижимости. 

Отсутствие в собственности земельного участка под разрушенным объектом не ограничивает прав этого собственника как субъекта гражданского оборота.

Доводы заинтересованного лица о том, что объекты социальной сферы не могут быть приватизированы, судом отклоняются, поскольку данное основание в оспариваемом отказе в приватизации не изложено. Кроме того, ИП ФИО3 приобретал здания, расположенные на спорном земельном участке не как объект социально-культурной сферы, а как разрозненные здания, которые ранее были реализованы в ходе процедуры банкротства ОАО «Воронежшина» также как отдельные объекты недвижимого имущества, а не как имущественный комплект детский оздоровительный лагерь «Ласточка».

Все остальные доводы представителей лиц, участвующих в деле, судом исследованы и отклоняются, как не влияющие на выводы суда.

На основании вышеизложенного, оспариваемое решение ДИЗО ВО не может быть признано незаконным и нарушающим права и охраняемые законом интересы заявителя, решение ДИЗО ВО, выраженное в письме от 25.03.2022 №52-17-6661, соответствует требованиям ЗК РФ.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного заявление ИП ФИО3 не подлежит удовлетворению в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Размер государственной пошлины за рассмотрение заявленных требований в соответствии со статьей 333.21 НК РФ составляет 300 руб.

С учетом результатов рассмотрения ела относится на заявителя и возмещению не подлежит.

Денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно ч. 1 ст. 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы.

Как указано в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм.

Денежные средства за проведение экспертизы в размере 128 299 руб. внесены Департаментом имущества области на депозитный счет суда платежным поручением от 07.11.2022 №943405.

Денежные средства за проведение экспертизы в размере 60 135 руб. внесены Департаментом имущества области на депозитный счет суда платежным поручением от 17.01.2023 №11034. 

Стоимость экспертизы согласно письму экспертной организации от 17.03.2023 исх. №225/п и согласно счета №168/16 от 30.06.2023 составила 99 870 руб.

Следовательно, денежные средства в сумме 99 870 руб. подлежат перечислению эксперту за производство судебной экспертизы с депозитного счета арбитражного суда.

В свою очередь понесенные ДИЗО судебные расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 99 870 руб. подлежат возмещению за счет заявителя.

При этом оставшиеся после оплаты услуг эксперта за производство дополнительной судебной экспертизы на депозите суда денежные средства в сумме 88 494 руб. (188 434 руб. – 99 870 руб.), в том числе: 28 359 руб., внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Воронежской области по платежному поручению №943405 от 07.11.2022, а также 60 135 руб., внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Воронежской области по платежному поручению №11034 от 17.01.2023, - подлежат возврату заинтересованному лицу.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 180-181, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 

<

***> ИНН 

<

***>) о признании незаконным отказа Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области в выкупе земельного участка с кадастровым номером 36:34:0102008:10, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 38 898 кв.м., выраженного в письме от 25.03.2022 №52-17-6661, отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 

<

***> ИНН 

<

***>) из федерального бюджета РФ 2 700 руб. излишне уплаченной по платежному поручению №57 от 31.05.2022 государственной пошлины.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Проектно-экспертное бюро «Аргумент» 99 870 руб. за проведение судебной экспертизы по делу №А14-9010/2022 из денежных средств, внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Воронежской области по платежному поручению №943405 от 07.11.2022.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 

<

***> ИНН 

<

***>) в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 99 870 руб. за проведение судебной экспертизы по делу №А14-9010/2022.

Возвратить с депозитного счета Арбитражного суда Воронежской области Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области 88 494 руб., в том числе: 28 359 руб., внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Воронежской области по платежному поручению №943405 от 07.11.2022, а также 60 135 руб., внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Воронежской области по платежному поручению №11034 от 17.01.2023.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый  арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия путем подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд Воронежской области.

                 Судья                                                                                         Т.Л. Белявцева