АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1687/2019

21 мая 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Головниной Е.Н., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от администрации г. Владивостока и УМС г. Владивостока:                        ФИО1, представитель по доверенностям от 15.04.2019 № 1-3/894                  и от 10.01.2019 № 28/1-73, соответственно

от иных лиц участвующих в деле: представители не явились 

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу администрации города Владивостока и Управления муниципальной собственности города Владивостока

на решение от 26.11.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2019

по делу № А51-2236/2018 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Левченко Е.А.,                     в апелляционном суде судьи Култышев С.Б., Глебов Д.А., Шевченко А.С.

По иску администрации города Владивостока

к обществу с ограниченной ответственностью «Новая Волна Синема», обществу с ограниченной ответственностью «Кинопрокат»

третьи лица: Управление муниципальной собственности города Владивостока, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, общество                   с ограниченной ответственностью «Тагрис»

о признании недействительным (ничтожным) договора от 18.01.2017, применении последствий недействительности ничтожной сделки

Администрация города Владивостока (ОГРН 

<

***>,                        ИНН 

<

***>; адрес (место нахождения): 690950, 

<

...>; далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Новая Волна Синема» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес (место нахождения): 690091,  

<

...>; далее – ООО «Новая Волна Синема») и обществу с ограниченной ответственностью «Кинопрокат» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес (место нахождения): 690002, 

<

...>; далее – ООО «Кинопрокат») о признании недействительным (ничтожным) заключенного между ответчиками договора от 18.01.2017 об уступке права аренды (3/10 долей в праве) на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020004:2, общей площадью 5 696 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (ориентир здание кинотеатра; почтовый адрес ориентира: 

<

...>) и применении последствий недействительности указанной сделки путем возврата сторон в первоначальное состояние.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС г. Владивостока), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – Управление Росреестра), общество с ограниченной ответственностью «Тагрис» (далее – ООО «Тагрис»).

Решением суда от 26.11.2018, оставленным постановлением                 Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2019 без изменения,                 в удовлетворении заявленного иска отказано полностью.

В кассационной жалобе администрация и УМС г. Владивостока выражают несогласие с принятыми по делу судебными актами и просят их отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме. 

Заявители жалобы приводят доводы о том, что переданная в пользование первоначальному арендатору ООО «Новая Волна Синема»           доля на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020004:2 была определена исходя из площади занимаемых именно данным ответчиком помещений в здании кинотеатра. Поэтому, в силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, права  и обязанности по договору аренды не могли быть переданы новому арендатору – ООО «Кинопрокат», которое пользуется совершенно иными помещениями в том же здании кинотеатра. Настаивают на том, что оспариваемая сделка по перенайму является ничтожной в силу статьи 168  ГК РФ. 

ООО «Кинопрокат» в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные. Полагает, что оспариваемое соглашение о перенайме не противоречит действующему законодательству и заключено ответчиками в соответствии с положениями статей 1, 421 ГК РФ, определяющими пределы свободы договора. 

От других участвующих в деле лиц отзывы на кассационную жалобу  не поступили. 

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель администрации и УМС г. Владивостока поддержал доводы поданной жалобы и дал необходимые пояснения по обстоятельствам спора.

Представители иных привлеченных к участию в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,                        в судебное заседание кассационной инстанции не явились. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы и пояснений представителя заявителей, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они отмене не подлежат в силу следующего. 

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Новая Волна Синема» (арендатор) заключен договор аренды от 14.12.1999 (в редакции дополнительного соглашения от 17.02.2001), предметом которого является муниципальное недвижимое имущество – нежилые помещения, общей площадью 1 079,2 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, на 1-м, 2-м и цокольных этажах кинотеатра «Москва», переданные арендатору на срок с 14.12.1999 по 13.12.2049 (пункты 1.1, 1.4 договора).

Аналогичный договор от 14.09.1999 № 18/99 (в редакции дополнительного соглашения от 17.02.2001) заключен между УМС                         г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Телерадиокомпания Новая Волна» (арендатор) в отношении нежилых помещений общей площадью 1 720 кв.м, также расположенных по адресу: 

<

...>, на 1-м, 2-м и цокольных этажах кинотеатра «Москва».

Впоследствии ООО «Телерадиокомпания «Новая Волна» по договору перенайма от 17.09.2002 передало ООО «Кинопрокат» все права и обязанности по договору аренды от 14.09.1999 № 18/99. 

Все сделки по аренде указанных помещений, в том числе дополнительные соглашения к ним и договор перенайма зарегистрированы в публичном реестре в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Согласно постановлению администрации от 17.11.2000 № 2120  прекращено право пользования МП «Кинотеатр «Москва» на земельный участок площадью 6 903 кв.м по адресу: Океанский проспект, 111, и данный участок предоставлен ООО «Новая Волна Синема» в аренду сроком на 49 лет для дальнейшей эксплуатации кинотеатра.

При этом на основании указанного постановления между администрацией (арендодатель) и ООО «Новая Волна Синема» (арендатор)          первоначально был заключен договор аренды от 07.12.2000 № 3167                       в отношении земельного участка площадью 6 962 кв.м, расположенного                 по адресу: Океанский проспект, 111, сроком действия на 49 лет.

Далее, постановлением администрации от 29.08.2001 № 1358 внесены изменения в постановление от 17.11.2000 № 2120, в связи с чем между сторонами заключено дополнительное соглашение от 29.08.2001 к договору от 07.12.2000 № 3167 и в пункте 1.1 данного договора предмет аренды определен как земельный участок площадью 5 696 кв.м по адресу: Океанский проспект, 111, под кинотеатр на долевом участии (доля 3/10, что составляет  1 708,8 кв.м).

Указанные договор аренды и соглашение к нему также зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи.

Впоследствии между ООО «Новая Волна Синема» (арендатор)                           и ООО «Кинопрокат» (новый арендатор) заключен договор от 18.01.2017              об уступке права аренды земельного участка, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира здание кинотеатра, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый номер 25:28:020004:2, общая площадь 5 969 кв.м, 3/10 доли в аренде, площадь аренды, передаваемой на основании договора, 1 708,8 кв.м, без выдела в натуре, разрешенное использование:             для дальнейшей эксплуатации кинотеатра (пункты 1.1-1.6 договора                       от 18.01.2017).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

О состоявшейся уступке ООО «Новая Волна Синема» уведомило администрацию путем направления соответствующего письма, полученного последней 20.02.2017.

Полагая, что заключенный между ответчиками договор перенайма земельного участка противоречит требованиям действующего законодательства, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском о признании данной сделки действительной (ничтожной) и применении последствий ее недействительности. 

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна                    по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта,              по общему правилу является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ). 

В иных, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ случаях,  сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения,                        не связанные с недействительностью сделки.

Однако, само по себе несоответствие сделки законодательству                   или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25                      «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25).

Предъявляя требования по настоящему делу, администрация настаивала на ничтожности заключенного между ответчиками договора               от 18.01.2017 об уступке права аренды земельного участка, являющегося предметом договора от 07.12.2000 № 3167.

При этом, как разъяснено в пункте 78 Постановления Пленума ВС РФ № 25, исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем)                   и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. 

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя         при условии его уведомления.

В данном случае, принимая во внимание срок действия договора аренды от 07.12.2000 № 3167 (49 лет) согласие администрации на заключение перенайма спорного земельного участка не требовалось, поэтому отсутствие такого согласия не влиять на действительность оспариваемого договора              от 18.01.2017. 

Отказывая в удовлетворении заявленных администрацией требований, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того,             что ООО «Кинопрокат» наряду с иными лицами является арендатором помещений в здании кинотеатра, расположенном в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:2, в связи с чем передача данному лицу прав и обязанностей по договору аренды от 07.12.2000 № 3167 не повлекла нарушений прав и законных интересов истца как арендодателя,  так и других лиц.

При этом судами отмечено, что администрация не подтвердила,                   что доля в праве аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:2, первоначально переданная ООО «Новая Волна Синема»                  в аренду, была сформирована исключительно лишь для обслуживания занимаемых им помещений, которые невозможно эксплуатировать без использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:2. 

Указанные выводы судов основаны на положениях пункта 1 статьи 652 ГК РФ, которым предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. 

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. 

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (пункт 2 статьи 652 ГК РФ).

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка            не может служить основанием для признания его недействительным.                  При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ (пункт 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ                    от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Поскольку администрация не доказала факта нарушения ее прав оспариваемым договором перенайма от 18.01.2017 и судами не было выявлено противоречий данной сделки требованиям действующего законодательства, то в такой ситуации отказ в иске следует признать соответствующим положениям статей 166, 168 ГК РФ. 

Приведенные заявителями в кассационной жалобе доводы сводятся лишь к констатации фактических обстоятельств спора и не свидетельствуют о незаконности принятых по делу судебных актов. Этим доводами дана надлежащая правовая оценка судами первой и апелляционной инстанций,              в связи с чем оснований для иных выводов по рассматриваемому спору             у суда округа не имеется. 

Утверждение заявителей о ничтожности оспариваемой сделки не нашло своего подтверждения, наличие у нее признаков недействительности судами не установлено. Ссылок на нормы права, которым не соответствует данная сделка, в жалобе не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 АПК РФ), судами также допущено не было. 

С учетом изложенного кассационная жадоба удовлетворению                        не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.11.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2019 по делу № А51-2236/2018 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу –          без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу  со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков                           

Судьи                                                                                                Е.Н. Головнина

         В.А. Гребенщикова