СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-14564/2018-ГК

г. Пермь

20 ноября 2018 года

Дело № А60-34466/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 ноября 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего 	Макарова Т.В.,

судей 	Дюкина В.Ю., Зелениной Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мальцевой Н.А.,

при участии:

от истца – общества с ограниченной ответственностью «АПТОН «Профессионал»: Евсеева М.А., доверенность от 17.07.2017, паспорт; Мартиросян М.Р., доверенность от 17.07.2017, паспорт;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью «АПТОН «Профессионал»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 августа 2018 года 

принятое судьей Колясниковой Ю.С.,

по делу № А60-34466/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью «АПТОН «Профессионал» (ОГРН 1126681001446, ИНН 6681001362) 

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа (ОГРН 1026601126045, ИНН 6615001024)

третье лицо: Администрация Качканарского городского округа (ОГРН 1026601125264, ИНН 6615000260)

о взыскании неосновательного обогащения,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «АПТОН «Профессионал» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа о взыскании неосновательного обогащения в виде расходов на проведение капитального ремонта недвижимого имущества – части здания, площадью 125 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Качканар, 8 мкр., д. 18, кадастровый номер 66:48:0305003:950, в размере 2 637 806 руб. 00 коп.

Иск основан на том, что договор аренды в отношении указанного объекта недвижимости был признан недействительным, имущество возвращено в порядке реституции арендодателю в отремонтированном виде. 

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена – Администрация Качканарского городского округа.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.08.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

Истец, не согласившись с принятым судебным актом, обжаловал его в апелляционном порядке, просит решение отменить, принять новый судебный акт.

В апелляционной жалобе указывает на то, что проведение капитального ремонта в виде перепланировки помещений было необходимо арендатору для дальнейшей эксплуатации данных помещений. Ссылаясь на положения п. 2.2.4 и п. 2.2.5 договоров аренды №№ 4, 8, 14 в указанных договорах было прямо предусмотрено право арендатора провести капитальный ремонт самостоятельно, при условии согласования с арендодателем. Указывает на то, что капитальный ремонт в виде перепланировки помещений был произведен истцом в тот период времени, когда истец являлся собственником указанных помещений.  Оспаривает вывод суда о том, что ООО «Агентство правового и технического обслуживания недвижимости «Профессионал» понесены затраты на ремонт помещения в период, когда помещения были в аренде у истца, сделанный на основании протокола перепланировки № 7 от 11.06.2015. Настаивает на том, что взыскание затраченных на ремонт денежных средств должно являться следствием применения правил о двусторонней реституции. Считает, что сдача помещений после ремонта в аренду не подтверждает того, что произведенные неотделимые улучшения были использованы самим истцом.

Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.07.2017 по делу № А60-14919/2017 признан недействительным договор № 7 от 12.10.2015 купли - продажи недвижимого имущества: части здания нежилого назначения, общей площадью 125,5 кв. м., кадастровый помер 66:48:0305003:950, расположенного по адресу: г. Качканар, 8 микрорайон, 18, помещения 17-23, заключенный между обществом «АПТОН «Профессионал» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа.

Во исполнение указанного решения арбитражного суда общество «АПТОН «Профессионал» 20.02.2018 передало, и Комитет по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа принял нежилое помещение №№ 17-23 по поэтажному плану первого этажа, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Качканар, мкр 8-й, д. 18, общей площадью 125,5 кв. м, что подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи от 20.02.2018 (том 1, л.д. 19). 

В право собственности Качканарского городского округа на вышеуказанное недвижимое имущество зарегистрировано ЕГРН 12.02.2018 (выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости от 13.06.2018 № 99/2018/114380447).

Общество «АПТОН «Профессионал» в иске указывает на то, что в процессе рассмотрения дела № А60-14919/2017 арбитражным судом установлено, что оценка имущества на момент совершения сделки (договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.10.2015 № 7) не проводилась. Между тем, для определения стоимости на указанный период (по состоянию на 2015 год) общество «АПТОН «Профессионал» получило заключение № 1133 от 14.11.2017 о величине рыночной стоимости вышеуказанного объекта, которая составила 1 054 000 рублей. Право собственности за обществом «АПТОН «Профессионал» было зарегистрировано в ЕГРП 06.05.2016 за № 66-66/024-66/024/660/2016-284/5, и в 2016 году, являясь собственником помещения, общество «АПТОН «Профессионал» произвело строительные работы по перепланировке данного помещения и его ремонт, что значительно увеличило стоимость данного помещения.

В подтверждение факта и стоимости проведенного ремонта истец ссылается на то, что 20.02.2018 решением Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-555/2018 взыскан долг по договору бытового подряда № Ю_2 от 15.01.2016 с общества «АПТОН «Профессионал» в пользу общества «МетКон Сервис» в размере 2 637 806 руб.

Общество «АПТОН «Профессионал» полагает, что на 15.11.2017 рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Качканар, 8 микр., д.18, КН: 66:48:0305003:950 составляла 4 359 709 руб. 96 коп.  согласно заключению эксперта № 1133/1 от 15.11.2017.

Полагая, что в связи с применением реституции на стороне Комитета возникло неосновательное обогащение в размере 2 637 806 руб., общество «АПТОН «Профессионал» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных в ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о взыскании неосновательного обогащения подлежат доказыванию три факта: наличие обогащения на стороне одного лица (обогатившегося); происхождение этого обогащения за счет другого лица (потерпевшего); отсутствие достаточного, установленного законом или договором, основания обогащения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.01.2013 № 11524/12, основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

Следовательно, распределение бремени доказывания в споре о возврате неосновательно полученного должно строиться в соответствии с особенностями оснований заявленного истцом требования.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений (ст. 8, 9 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.07.2017 по делу № А60-14919/2017 договор от 12.10.2015 № 7 купли-продажи недвижимого имущества - часть здания нежилого назначения, общей площадью 125,5 кв. м, кадастровый помер 66:48:0305003:950, расположенного по адресу: г. Качканар, 8 микрорайон, 18, помещения 17-23, заключенный между обществом «АПТОН «Профессионал» и Комитетом признан недействительным. Указанное решение вступило в законную силу.

Применяя двустороннюю реституцию в качестве последствия недействительности сделки и обязывая вернуть спорное имущество, суд в рамках дела № А60-14919/2017 учел правовую позицию, изложенную в абз. 5 п.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому если иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли - продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли - продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

В материалы настоящего дела ответчиком представлены договоры аренды от 22.04.2013, 16.09.2014, 10.12.2013, а также соглашения от 12.10.2015 о расторжении указанных договоров в связи с заключением договора от 12.10.2015 № 7 купли-продажи недвижимого имущества.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст.ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

На основании п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Исходя из положений указанной нормы, право арендатора произвести капитальный ремонт арендованного имущества (в отсутствие у него такой обязанности, возложенной договором) с последующим возмещением арендодателем расходов на его проведение, возникает только в случае неисполнения арендодателем такой обязанности в установленный или разумный срок либо вызванной неотложной необходимостью.

В силу положений п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания.

Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений».

В пункте 3.4. Положения установлено, что к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. Примерный перечень работ по текущему ремонту приведен в Приложении 3 к Положению.

В соответствии с Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 «Об утверждении ведомственных	строительных норм	Госкомархитектуры

«Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (вместе с «ВСН 58-88 (р): Текущий ремонт здания» - ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей, перечень работ по текущему ремонту приведен в Приложении 7 к Положению.

Судом установлено, что в соответствии с условиями п. 2.2.3 договоров аренды от 22.04.2013, 16.09.2014, 10.12.2013 стороны согласовали, что арендатор имеет право производить за свой счет капитальный ремонт, реконструкцию, иные изменения, затрагивающие конструкцию объекта, только с письменного согласия арендодателя.

В силу п. 2.2.5 указанных договоров стороны согласовали, что стоимость неотделимых улучшений определяется комиссией на основании представленных документов о фактически выполненных работах. По дополнительному соглашению, производится перерасчет арендной платы на текущий год с учетом подтвержденных затрат.

Согласно п. 3.2.5 договоров арендатор обязан своевременно и за свой счет производить текущий ремонт арендуемых объектов.

Пунктом 3.2.13 договоров стороны согласовали, что в случае прекращения договора арендатор обязан вернуть объект со всеми произведенными неотделимыми улучшениями, исправно работающими сетями и коммуникациями. Стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается.

При этом, согласно письму арендатора от 06.06.2015 № 328-2015 сам истец указывает на то, что перепланировка необходима для последующего признания помещений самостоятельными объектами и дальнейшей эксплуатации арендатором.

В соответствии с выпиской из протокола от 11.06.2015 № 7 перепланировка в помещениях согласуется при условии согласования проекта в отделом архитектуры, градостроительству и земельным отношениям Администрации КГО за счет собственных средств. Неотделимые улучшения при этом остаются в собственности Качканарского городского округа.

Судом отклоняется довод истца о том, что он осуществил перепланировку, владея помещением как своим собственным.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.07.2017 по делу № А60-14919/2017 установлено, что в помещениях № 17-24, 37-45 (часть), 46-47 общей площадью 120 кв. м, расположенных по адресу: г. Качканар, 8 микрорайон, 18, в 2015 году произведена перепланировка, в связи с чем изменилась нумерация указанных помещений на 17-23 и увеличилась площадь данных помещений, которая составила 125,5 кв. м

На основании протокола между Комитетом (продавец) и обществом «АПТОН «Профессионал» (покупатель) 12.10.2015 заключен договор купли - продажи недвижимого имущества № 7, согласно п.1.1 которого продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество - часть здания нежилого назначения, общей площадью 125,5 кв м, кадастровый помер 66:48:0305003:950, расположенное по адресу: г. Качканар, 8 микрорайон, 18, помещения 17-23.

Таким образом, перепланировка в помещении была произведена до заключения договора купли-продажи.

Ссылка истца на решение Арбитражного суда Тюменской области 20.02.2018 по делу № А70-555/2018 в обоснование размера неосновательного обогащения судом также отклоняется.

На основании вышеизложенных норм права, суд пришел к выводу о том, что возмещению может подлежать не стоимость всех ремонтных работ, а стоимость тех улучшений, которые повлекли улучшение состояния принадлежащего ответчику имущества за счет того, что истец произвел ремонтные работы.

Таким образом, предметом возмещения является разница между стоимостью объектов до и после реконструкции и капитального ремонта.

Между тем решением Арбитражного суда Тюменской области взыскан долг по договору бытового подряда № Ю_2 от 15.01.2016 с общества «АПТОН «Профессионал» в пользу общества «МетКон Сервис» в размере 2 637 806 руб.

Следовательно, указанное решение вынесено касательно отношений между обществом «АПТОН «Профессионал» и его подрядчиком и не может служить доказательством возникновения неосновательного обогащения на взысканную сумму на стороне ответчика по настоящему делу.

В данном случае, истцом доказательств того, что произведенные строительные работы являлись капитальным ремонтом, а также то, что работы были произведены в связи с неотложной необходимостью, в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Кроме того, суд учитывает, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.07.2017 по делу № А60-14919/2017 установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, код основной деятельности общества «АПТОН «Профессионал» (код по ОКВЭД) 69.10 - деятельность в области права.

Согласно официального сайта общества «АПТОН «Профессионал» организация оказывает, в том числе следующие виды услуг в сфере недвижимости: консалтинг - консультации граждан и юридических лиц по вопросам приобретения и отчуждения любых объектов недвижимости, оценка - осуществление оценки любого имущества, включая имущество приобретенное с использованием денежных средств банка, и являющееся предметом ипотеки (кредит под залог недвижимого имущества), исследование объектов - в случае необходимости, агентство подготовит акт обследования объекта, осуществит исполнительную съемку объектов недвижимости на земельном участке.

Следовательно, общество «АПТОН «Профессионал» является специалистом в сфере оборота недвижимости.

Учитывая, что арендные отношения между сторонами существовали на протяжении продолжительного периода времени, а также то, что истец является профессиональным участником рынка недвижимости, суд приходит к выводу о том, что истец не мог не знать о состоянии помещений переданных ему в аренду и последствиях проведения ремонта в них.

Кроме того, судом учтено, что после проведенного ремонта в помещениях истцом заключен договор аренды от 09.01.2017 № 1 с обществом «Импорт-Лифт Сервис», который зарегистрирован в ЕГРН 08.02.2017.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истец извлекал прибыль от сдачи в аренду помещений после произведенного в них ремонта, следовательно улучшения были произведены в том числе в целях получения дальнейшей прибыли.

На основании изложенного суд пришел к выводу об отсутствии у истца права на возмещение расходов на проведение перепланировок, капитального и текущего ремонта, а потому заявленные исковые требования не подлежали удовлетворению.

Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству. 

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ и не могут являться основанием для отмены судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 августа 2018 года по делу № А60-34466/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

Т.В. Макаров 

 

Судьи

 

В.Ю. Дюкин 

 

Т.Л. Зеленина