АРБИТРАЖНЫЙ СУД  САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-2956/2017

г. Южно-Сахалинск

09 октября 2017 года

Резолютивная часть решения вынесена 04 октября 2017 года, в полном объеме решение изготовлено 09 октября 2017 года.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Кучеренко С.О., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нестеровой Т.В.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление заместителя прокурора Сахалинской области (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) к Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования «Холмский городской округ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и к обществу с ограниченной ответственностью «Сахалин-Шельф-Сервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительными подпункта 4.3.2 пункта 4.3, подпункта 4.1.1 пункта 4.1., пункта 6.2 в части, предусматривающей расторжение договора по требованию Арендодателя, договора  аренды земельного участка от 15.08.2016 № 51, заключенного между ответчиками,

при участии представителей:

от Прокурора Сахалинской области - Кучиной А.С., личность установлена по служебному удостоверению ТО № 212597,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, 

 

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Сахалинской области обратился в суд с указанным иском.

Определением суда от 11.07.2017 исковое заявление принято к производству и назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 16.08.2017.

 

В судебном заседании представитель заявителя поддержала требования по доводам, изложенным в заявлении.

КУИ администрации МО «Холмский городской округ», ООО «Сахалин-Шельф-Сервис» уведомленные надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд находит основания для рассмотрения дела в судебном заседании в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 27.09.2017 до 04.10.2017 до 12 часов 30 минут.

 

Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В соответствии с п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 №15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

 

Из представленных материалов следует, что 15.08.2016 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Холмский городской округ» (далее - Арендодатель) и Совместным предприятием обществом с ограниченной ответственностью «Сахалин-Шельф-Сервис» (далее - Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 51 (далее - Договор).

Согласно п.п. 1.1, 1.2, 1.3 Договора Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов, общей площадью 1083,0 м2, с кадастровым номером 65:09:0000010:118, расположенный по адресу: 

<

...> с видом разрешённого использования - склады (под строительство бытового корпуса).

В соответствии с п. 6.2 Договора он может быть расторгнут по требованию Арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1, 4.4.8 Договора.

В соответствии с поди. 4.1.1 п. 4.1 Договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора: при использовании земельного участка не по целевому назначению; при использовании способами, приводящими к его порче; изъятия участка для муниципальных и государственных нужд.

В силу подп. 4.4.8 п. 4.4 Арендатор обязан содержать арендуемый земельный участок в надлежащем санитарном состоянии, не допускать его загрязнения и загромождения.

В силу подп. 4.3.2 п. 4.3 Договора Арендатор имеет право с согласия Арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам при заключении договора на срок более 5 лет.

Данный договор заключен на срок с 15.08.2016 по 14.08.2026 (п. 2.1 Договора).

Согласно имеющейся на Договоре отметке, 09.11.2016 он прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

 

Истец, полагая, что подп. 4.3.2 п. 4.3, подп. 4.1.1 п. 4.1 и п. 6.2 Договора противоречат требованиям действующего законодательства, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В силу части 3 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Пунктом 6 указанной статьи предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Таким образом, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено специальное правило, применяемое к договорам аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, срок действия которых превышает 5 лет. Согласно данному правилу для передачи арендатором земельного участка в субаренду достаточно уведомления об этом арендодателя.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Поскольку в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ имеется указание на пункт 6 данной статьи, регулирующий передачу арендованного земельного участка в субаренду, разъяснения, содержащиеся в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», распространяются и на случаи субаренды земельных участков.

Оспариваемый Договор аренды земельного участка заключен сроком более чем на 5 лет, следовательно, подп. 4.3.2 пункта 4.3 Договора, предусматривающий, что Арендатор имеет право передавать арендуемый земельный участок в субаренду с согласия Арендодателя, противоречит пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, в связи с чем, по смыслу статей 168, 180 ГК РФ является недействительным.

 

Кроме того, статьей 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Однако статья 22 ЗК РФ предусматривает особенности реализации прав арендодателя земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и предоставленных в аренду на срок более пяти лет. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения такого договора аренды только на основании решения суда и лишь при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Существенным нарушением условий договора согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Следовательно, учитывая положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Конструкция пункта 6.2 Договора, а именно перечисление через запятую «расторгнут по требованию Арендодателя, по решению суда…. а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1; 4.4.8» содержит перечисление возможного порядка расторжения Договора со стороны Арендодателя.

Суд приходит к мнению, что из буквального толкования подп. 4.1.1 п. 4.1, п. 6.2 Договора аренды следует, что в нем предусмотрено право расторжения настоящего Договора по инициативе арендодателя досрочно, минуя судебную инстанцию.

Согласно статье 431.1 ГК РФ положения настоящего Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

Оспоримая сделка, в силу статьи 166 ГК РФ, может быть признана недействительной если нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Наличие в Договоре условий, противоречащих законодательству, не соответствует принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и может повлечь нарушение прав неограниченного числа субарендаторов. При заключении оспариваемого договора аренды нарушены обязательные для сторон правила и условия его заключения, что свидетельствует о нарушении публичных интересов посредством исполнения названной сделки.

Кроме того, установление в Договоре права на его расторжение в одностороннем порядке предполагает возможность Арендодателем самостоятельно оценивать существенность, либо несущественность нарушения Арендатором условий Договора, что является исключительной компетенцией суда. Вместе с тем, необоснованное расторжение Договора повлечет прекращение обязательств по нему, в том числе, по перечислению арендных платежей в бюджет муниципального образования, что, в свою очередь, приведет к нарушению экономических интересов последнего.

 

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Признание недействительными оспоренных пунктов гражданско-правового договора  не повлияет на исполнение сторонами обязательств по договору и не повлечет ничтожности прочих условий настоящего договора.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок  недействительными государственная пошлина уплачивается в размере 6 000 рублей. Истец и Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Холмский городской округ» от уплаты государственной пошлины освобождены на основании подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, в связи с чем половина подлежащей уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей взыскивается с ООО «Сахалин-Шельф-Сервис» в доход федерального бюджета. 

 

Руководствуясь ст.ст.  167-170, 176 АПК РФ, суд 

 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования заместителя прокурора Сахалинской области удовлетворить.

Признать недействительным подпункт 4.3.2 пункта 4.3, подпункт 4.1.1 пункта 4.1., пункт 6.2 договора  аренды земельного участка от 15.08.2016 № 51, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования «Холмский городской округ» и обществом с ограниченной ответственностью «Сахалин-Шельф-Сервис» в части, предусматривающей расторжение договора по требованию Арендодателя.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сахалин-Шельф-Сервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) государственную пошлину в доход государства в федеральный бюджет в сумме 3 000 (три тысячи рублей).

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья                                                                                                             С.О.Кучеренко