Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-44597/25-191-355

г. Москва

25 июля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 25 июля 2025 года  

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи  Волковой Е.И., единолично 

при ведении протокола помощником судьи Жировым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ЦентрСреда" (125222, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ МИТИНО, УЛ ДУБРАВНАЯ, Д. 33, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.09.2024, ИНН: 

<

***>)

к ответчику: Федеральному государственному унитарному предприятию "Инженерно-технический центр Министерства обороны Российской Федерации" (125284, Г.МОСКВА, Ш ХОРОШЁВСКОЕ, Д. 40А, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.01.2003, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 3 557 274 руб. 24 коп.,

при участии в заседании: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЦентрСреда" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию "Инженерно-технический центр Министерства обороны Российской Федерации" о взыскании денежных средств, уплаченных по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве хозяйственного ведения от 26.11.2024 №2024/151 в размере 3 557 274 рубля 24 копейки.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против исковых требований по доводам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, между Обществом с ограниченной ответственностью «ЦентрСреда» (Арендатор) и Федеральным государственным унитарным предприятием «Инженерно-технический центр Министерства обороны Российской Федерации» (Арендодатель) заключен Договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за Арендодателем на праве хозяйственного ведения от 26.11.2024 №2024/151 (далее - Договор аренды), в отношении нежилого здания «Склад» с кадастровым номером 77:09:0001022:8571, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Войковский, ул. Адмирала ФИО1, д. 6 (далее - Объект, Склад).

ООО «ЦентрСреда» после заключения договора аренды установлены существенные факты, которые не были отражены в аукционной документации, которые могли бы повлиять на принятие арендатором решения о заключении договора аренды, в связи с чем был организован совместный осмотр объекта. Письмом от 10.12.2024 ООО «ЦентрСреда» уведомило посредством электронной почты, указанной в договоре аренды, ФГУП «Инжтехцентр Минобороны России» о дате и времени планируемого осмотра.

По результатам осмотра составлен акт от 16.12.2024, которым установлено следующее:

- зафиксированы протечки кровельной гидроизоляции на некоторых участках покрытия;

- часть ограждающих светопрозрачных конструкций отсутствует ввиду их разрушения, а именно: отсутствует остекление, разрушены и деформированы металлические рамы светопрозрачных конструкций, отсутствующим пролет светопрозрачных конструкция рядом с воротами, находящиеся на фасаде, закрыт профлистом и не выполняет своих функций по теплозащите;

- аварийная отдельно стоящая не перекрытая стена, являющаяся частью вспомогательных помещений, с выбоинами и разрушениями;

- отсутствуют инженерные коммуникации, вентиляционные каналы находятся в аварийном состоянии;

- часть земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001022:1004, на котором располагается склад, вместо разгрузочной площадки захламлен плитами и строительными материалами. Указанная часть земельного участка является единственным возможным подъездом к складу, иные места для разгрузки/погрузки отсутствуют, что делает невозможным использование склада по целевому назначению.

Вместе с тем, аукционная документация не содержала сведений о выявленных недостатках. Из фотографий, содержащихся в аукционе, невозможно было установить захламление земельного участка, препятствующее подъезду к зонам загрузки/разгрузки и использованию Объекта в соответствии с его целевым назначением. Аукционная документация также не содержит сведений о земельном участке, на котором располагается объект, при наличии необходимости использования соседних земельных участков не указано на необходимость оформления сервитута.

Учитывая указанные обстоятельства, ООО «ЦентрСреда» направило 17.12.2024 в адрес ФГУП «Инжтехцентр Минобороны России» письмо о намерении обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды в судебном порядке, предусмотренном ст. 612, 620 ГК РФ, с приложением акта осмотра объекта от 16.12.2024.

В свою очередь, ФГУП «Инжтехцентр Минобороны России» письмом от 17.12.2024 № исх/2024-1770 уведомил ООО «ЦентрСреда» об одностороннем отказе от исполнения договора с имеющимися нарушениями, а именно: невнесением арендной платы и образованием задолженности в размере 2 569 142 руб. 51 коп. и непредставлением для регистрации договора в территориальное подразделение федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку ООО «ЦентрСреда» со своей стороны также намеревалось расторгнуть договор аренды в связи с невозможностью использовать объект аренды Общество направило ответ от 17.12.2024 о готовности передать объект по акту приема-передачи и сообщило о несогласии с предъявленными нарушениями договора со стороны арендатора и позиции о необоснованности начисления арендной платы за весь срок аренды в связи с невозможностью использования объекта аренды.

Также указанным письмом ООО «ЦентрСреда» потребовало возвратить внесенные денежные средства в связи с существенными нарушениями со стороны арендодателя, сдавшего в аренду объект недвижимости, невозможным к использованию.

Между сторонами подписан акт приема-передачи от 19.12.2024, которым ООО «ЦентрСреда» вернуло объект ФГУП «Инжтехцентр Минобороны России».

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оспаривая доводы истца, ответчик в ранее представленном отзыве указал, что истец в рамках аукциона до заключения договора подавал заявку 10.10.2024 на осмотр Объекта, который произведен 15.10.2024. Согласно заявке на участие в аукционе, истец подтвердил, что ознакомлен в том числе с реальным состоянием объекта.

В справке о состоянии Объекта, содержащейся в аукционной документации, указано об отсутствии подключения к инженерным сетям и коммуникациям (Приложение № 3). Объект, его технические характеристики соответствует условиям договора аренды. Согласно акту приема-передачи от 26.11.2024 арендодатель сдал, а арендатор принял объект, объект соответствует требованиям договора.

Арендатор подписал и договор аренды, и приложение № 1 к нему, и акт приема-передачи от 26.11.2024 без замечаний.

Согласно п. 5.3 договора, в целях обеспечения исполнения арендатором своих обязательств по договору арендатор в течение 5 (пяти) рабочих дней после подписания договора обязуется перечислить арендодателю обеспечительный платеж в трехкратном размере ежемесячной арендной платы, определенной в п. 5.1 договора.

При этом арендодатель и арендатор пришли к соглашению учесть задаток для участия в аукционе в сумме 1 368 182,40 руб., внесенный Арендатором по аукциону № 21000022330000000250 в счет обеспечительного платежа по договору.

Задаток для участия в аукционе в сумме 1 368 182,40 руб. внесен истцом 18.11.2024. Платежным поручением от 03.12.2024 истец внес обеспечительный платеж в сумме 2 189 091,84 руб. Общая сумма внесенного обеспечительного платежа, равного трехкратному размеру ежемесячной арендной платы, составила 3 557 274,24 руб.

В связи с нарушениями условий договора со стороны арендатора (невнесение арендной платы, непредставление договора для его регистрации в территориальное подразделение федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), предприятие направило в его адрес уведомление от 17.12.2024 № исх/2024-1770 об одностороннем отказе от исполнения договора. 

При этом, согласно п. 5.3 договора при досрочном расторжении договора по инициативе или вине арендатора (в т.ч. в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора) или при немотивированном отказе последним от приема помещения и подписания акта приема-передачи помещения по причинам, не зависящим от арендодателя, сумма, внесенная в качестве обеспечительного платежа, возврату не подлежит. 

Таким образом условие договора устанавливает для арендатора последствие виновного расторжения договора – невозврат денежных средств.

Как следует из материалов дела, во исполнение протоколов аукциона на право заключения договора аренды федерального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за ФГУП «Инжтехцентр Минобороны России», от 25.10.2024 № 21000022330000000250-02, от 15.11.2024 № 21000022330000000250-03, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор  аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве хозяйственного ведения от 26.11.2024 №2024/151.

По условиям названного договора арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять федеральное имущество - нежилое здание «Склад» (кадастровый номер 77:09:0001022:8571), и расположенное по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Войковский, ул. Адмирала ФИО1, д. 6, именуемое в дальнейшем объектом, для использования в соответствии с целевым назначением (в качестве нежилого). Общая площадь передаваемого в аренду Объекта - 1 846,4 кв. м. Состав и особенности передаваемого в аренду Объекта (в том числе особенности целевого использования Объекта) содержатся в актах приема-передачи и иных документах, которые являются приложением к настоящему договору.

В соответствии со статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В настоящем случае судом установлено, что о состоянии объекта истцу было известно на момент заключения договора, поскольку объект аренды был осмотрен истцом 15.10.2024. Кроме того, в справке о состоянии объекта, содержащейся в аукционной документации, указано об отсутствии подключения к инженерным сетям и коммуникациям. Суд учитывает, что истец также подписал без замечаний 26.11.2024 акт приема-передачи объекта аренды.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 20.12.2018 N 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь приведенными нормами права, суд учел, что истец, действуя разумно и добросовестно, имел возможность при заключении спорного договора аренды установить наличие недостатков объекта аренды путем визуального осмотра объекта аренды, а также лотовой документации.

В связи с нарушениями условий договора со стороны арендатора (невнесение арендной платы, непредставление договора для его регистрации в территориальное подразделение федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), предприятие направило в его адрес уведомление от 17.12.2024 № исх/2024-1770 об одностороннем отказе от исполнения договора. 

При этом, согласно п. 5.3 договора при досрочном расторжении договора по инициативе или вине арендатора (в т.ч. в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора) или при немотивированном отказе последним от приема помещения и подписания акта приема-передачи помещения по причинам, не зависящим от арендодателя, сумма, внесенная в качестве обеспечительного платежа, возврату не подлежит. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат. В настоящем случае истец, заключая сделку не проявил должной степени заботливости и осмотрительности.

Расходы по госпошлине в порядке ст. 110 АПК РФ остаются на истце.

Руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12,  606, 611, 612  ГК РФ, ст.ст. 9, 41, 65, 110, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "ЦентрСреда" отказать.

            Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Е.И. Волкова