ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А38-7105/2016

01 августа 2017 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 августа 2017 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Большаковой О.А., Бухтояровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «город Йошкар-Ола» на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 14.04.2017  по делу № А38-7105/2016, принятое судьей Куликовой В.Г. по иску общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «город Йошкар-Ола» об урегулировании разногласий, возникших  при заключении договора аренды, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «город Йошкар-Ола» (далее – Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка от 10.05.2016, в котором просил изложить пункт 2.3 договора в редакции, согласно которой стоимость арендной платы в год составляет 227 586 руб., сумма ежемесячной арендной платы составляет 18 965 руб. 50 коп. 

Иск заявлен на основании статей 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован уклонением ответчика от согласования направленного истцом протокола разногласий от 14.07.2016 к договору аренды от 10.05.2016 в части расчета годовой арендной платы.

Решением от 14.04.2017 Арбитражный суд Республики Марий Эл урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701004:3236 площадью 1228 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> изложив пункт 2.3 договора аренды в следующей редакции: «Арендная плата определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола» утвержденный решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 25.12.2015 №258-VI. Оценка размера годовой арендной платы произведена ООО «Экспертцентр-12», заключение № 008/17 от 18.01.2017 и составляет 37 931 руб. в месяц или 455 172 руб. в год», а также взыскал с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. и расходы на проведение экспертизы в размере 15 000 руб.

Не согласившись с принятым решением, Комитет обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт, установив условия пункта 2.3 договора аренды в редакции ответчика.

В апелляционной жалобе  и дополнениях к ней заявитель указывает, что договор аренды вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701004:3236 заключается без проведения торгов на прежних условиях, в связи с чем основания для удовлетворения требований истца об изменении ранее согласованного размера арендной платы отсутствовали. Обращает внимание на то, что арендная плата, установленная решением суда, не соответствует доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок и его разрешенного использования. Считает, что арендная плата на вновь образованный земельный участок должна устанавливаться исходя из размера арендной платы, установленной по итогам аукциона в отношении ранее существовавшего земельного участка, и составляет 6 144 518 руб. 04 коп. в год (512 043 руб. 17 коп. в месяц).

Общество в отзыве на апелляционную жалобу, дополнении к нему указало на законность и обоснованность решения, просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановлений администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 25.03.2014 № 690, от 18.07.2014 № 1791 и протокола приема заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 21.08.2014 между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 12.09.2014 № 6535/2014н, в соответствии с условиями арендодатель передал арендатору для строительства многоквартирного дома за плату во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 12:05:0701004:2834 общей площадью 1359 кв.м, расположенный по адресу: РМЭ, 

<

...>. 

Размер ежегодной арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701004:2834 был установлен по результатам аукциона на основании отчета независимого оценщика и составил 6 800 000 руб. в год и 566 666 руб. 67 коп. в месяц.

Постановлением Мэра г. Йошкар-Олы от 29.03.2016 было решено перераспределить земельные участки с кадастровыми номерами 12:05:0701004:76, 12:05:0701004:2834, 12:05:0000000:13979.

В результате перераспределения был образован в том числе земельный участок с кадастровым номером 12:05:0701004:3236 площадью 1228 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 и подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации Комитет без проведения торгов направил Обществу проект договора аренды от 10.05.2016 в отношении вновь образованного земельного участка, поскольку последний образован путем перераспределения земельного участка, который использовался Обществом на основании договора аренды.

В соответствии с пунктом 2.3 проекта договора аренды от 10.05.2016 стоимость годового размера арендной платы составила 6 144 518 руб. 04 коп., размер ежемесячной арендной платы составил 512 043 руб. 17 коп.

Общество, полагая, что размер арендной платы существенно завышен, обратился к Комитету как арендодателю с протоколом разногласий от 14.07.2016 к договору аренды от 10.05.2016.

По мнению истца, арендная плата должна определяться в соответствии с пунктом 19 главы III Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденного Решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 25.12.2015 № 258-VI, исходя из рыночной стоимости арендной платы, уменьшенной на понижающий коэффициент 0,5.

Таким образом, между сторонами возникли существенные разногласия относительно порядка определения размера арендной платы на стадии заключения договора аренды от 10.05.2016. 

Ссылаясь на неурегулированные с арендодателем в добровольном порядке разногласия по отдельным условиям договора аренды земельного участка (пункт 2.3), арендатор обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции обоснованно исходил из наличия оснований для урегулирования разногласий при заключении договора аренды в соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции исходил из того, что сохранение прежних условий договора аренды (в частности в отношении размера арендной платы) по существу представляет собой сохранение порядка ее расчета. Приняв во внимание, что по результатам аукциона размер арендной платы в отношении ранее существовавшего земельного участка был установлен в размере рыночной стоимости арендной платы, суд счел возможным при определении размера арендной платы в отношении вновь образованного земельного участка руководствоваться результатами подготовленного в ходе рассмотрения настоящего спора экспертного заключения № 008/17 от 18.01.2017, согласно которому рыночная стоимость арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 12:05:0701004:3236 площадью 1228 кв.м, расположенным по адресу: 

<

...> определена по состоянию на 10.05.2016 и составляет 37 931 руб. в месяц и 455 172 руб. в год.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционных жалоб, коллегия судей находит вышеизложенные выводы суда первой инстанции ошибочными, при этом исходит из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно подпункту 5 пункту 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, проведение торгов не требуется.

Из буквального толкования вышеназванных правовых норм следует обязательность сохранения при заключении договора аренды в отношении вновь образованного земельного участка согласованных сторонами в ранее заключенном договоре аренды условий, в том числе и в отношении размера арендной платы.

В рассматриваемом случае предметом договора, который планируют заключить стороны, является земельный участок с кадастровым номером 12:05:0701004:3236 площадью 1228 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> который был образован из земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701004:2834, что подтверждается кадастровым паспортом, а также письмом МУП «Йошкар-Олинское бюро по землеустройству». Доказательств обратного в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в дело не представлено, а судом не добыто.

Вновь образованный земельный участок предоставляется Обществу в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 и подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации как земельный участок, образованный из земельного участка, который ранее был предоставлен  истцу в аренду по договору от 12.09.2014 № 6535/2014н.

В свою очередь договор аренды земельного участка от 12.09.2014 № 6535/2014н был заключен сторонами по результатам проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 7 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей на момент заключения договора).

Арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Как следует из материалов дела, размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 12:05:0701004:2834 был сформирован по результатам торгов с определением начального размера арендной платы, равного рыночному, на основании заключения оценщика.

Заключая данный договор аренды, стороны достигли согласия по размеру арендной платы. При этом Общество, являясь победителем аукциона, возражений относительно условий договора при его заключении не заявляло, сомнений в достоверности величины арендной платы у него не возникало.

Согласно пункту 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Таким образом, заключение договора на условиях, отличных от условий, установленных на аукционе, недопустимо в силу закона.

Более того, норма пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации также предусматривает необходимость заключения договора аренды в отношении вновь образованного земельного участка с сохранением прежних условий.

Учитывая, что договор аренды вновь образованного земельного участка заключается без проведения торгов на прежних условиях, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что размер арендной платы должен определяться исходя из цены, установленной по результатам аукциона при заключении договора аренды от 12.09.2014 № 6535/2014н, и изменению не подлежит.

Более того, коллегия судей считает ошибочной позицию суда первой инстанции относительно того, что при установлении экспертным путем размера рыночной стоимости арендной платы в отношении вновь образованного земельного участка по существу ранее согласованный порядок определения размера арендной платы не изменился, поскольку в экспертном заключении рыночная стоимость арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 12:05:0701004:3236 определена по состоянию на 10.05.2016, в то время как условия договора аренды в отношении ранее существовавшего земельного участка согласованы 12.09.2014.

Проверив расчет размера арендной платы, произведенный Комитетом, суд апелляционной инстанции признает его верным в размере 6 144 518 руб. 04 коп. в год и 512 043 руб. 17 коп. в месяц.

Данная цена права аренды вновь образованного земельного участка рассчитана пропорционально площади образованного участка из земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701004:2834, предоставленного по договору аренды от 12.09.2014 № 6535/2014н. Размер арендной платы по результатам аукциона составлял 6 800 000 руб., площадь земельного  участка с кадастровым номером 12:05:0701004:2834 – 1359 кв.м, соответственно стоимость за 1 кв.м был равен 5003,68 руб. Площадь земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701004:3236 равна 1228 кв.м, соответственно размер арендной платы за земельный участок данной площади составит 6 144 518 руб. 04 коп.

При таких обстоятельствах исковые требования Общества об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701004:3236 площадью 1228 кв.м расположенного по адресу: 

<

...> подлежат рассмотрению по правилам статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Между тем пункт 2.3 договора аренды надлежит изложить в следующей редакции: «арендная плата  устанавливается в размере 6 144 518 руб. 04 коп. в год, сумма ежемесячной арендной платы составляет 512 043 руб. 17 коп.»

Принятое по делу решение подлежит изменению на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, апелляционная жалоба Комитета - удовлетворению. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 14.04.2017  по делу № А38-7105/2016 изменить, апелляционную жалобу муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «город Йошкар-Ола» - удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701004:3236 площадью 1228 кв.м расположенного по адресу: 

<

...>.

Пункт 2.3 договора аренды изложить в следующей редакции:

«Арендная плата устанавливается в размере 6 144 518 руб. 04 коп. в год, сумма ежемесячной арендной платы составляет 512 043 руб. 17 коп.»

Указанные условия договора аренды становятся обязательными для сторон с момента вступления в законную силу настоящего постановления.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Д.Г. Малькова

Судьи

Л.В. Бухтоярова 

О.А. Большакова