ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А13-3096/2018

г. Вологда

21 ноября 2018 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2018 года.

В полном объёме постановление изготовлено 21 ноября 2018 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зориной Ю.В. и               Романовой А.В. 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1                 

при участии от некоммерческой организации «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» ФИО2 по доверенности от 02.10.2017, от жилищно-строительного кооператива «Строение № 19» ФИО3 по доверенности от 11.10.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции дело № А13-3096/2018 по иску некоммерческой организации «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» (место нахождения: 160009, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Покровский» (место нахождения: 197046, Санкт-Петербург, улица Большая Посадская, дом 1/10, помещение 27; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора купли-продажи от 19.11.2015, при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, жилищно-строительного кооператива «Строение № 19», акционерного общества специализированный застройщик «Строительная корпорация Вологодской области», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Вологодской области,

у с т а н о в и л:

некоммерческая организация «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» (место нахождения: 160009, 

<

...>; ОГРН 

<

***>,                               ИНН 

<

***>, далее - Фонд) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Покровский»                               (место нахождения: 197046, Санкт-Петербург, улица Большая Посадская, дом 1/10, помещение 27; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее - Общество) о расторжении договора купли-продажи от 19.11.2015, заключенного между Фондом и Обществом.

Решением суда от 25 мая 2018 года исковые требования удовлетворены. Договор от 19.11.2015, заключенный между Фондом и Обществом, расторгнут. 

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы и дополнения к ней сводились к следующему. Истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Фонд получил оплату по договору в размере 16 500 000 руб. Дольщики выразили свое согласие на заключение спорного договора купли-продажи. Денежные средства дольщиков Фонд Обществу не передавал. Существенные нарушения условий договора со стороны Общества отсутствуют.    

В силу части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 названного Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Определением от 01.10.2018 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела № А13-3096/2018 по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции; привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, жилищно-строительный кооператив «Строение № 19»; акционерное общество специализированный застройщик «Строительная корпорация Вологодской области»; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Вологодской области. 

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования.

Представитель жилищно-строительного кооператива «Строение № 19» требования Фонда считает законными и обоснованными.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы иска, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 19.11.2015 Фондом (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого покупатель приобретает у продавца незавершенный строительством многоквартирный дом, объект незавершенного строительства, кадастровый номер 35:21:0501001:4931, общей площадью застройки 3562,90 кв. м, степень готовности 7 %, расположенный по адресу: Вологодская область, г. Череповец.

В соответствии с пунктом 1.3 договора стоимость объекта составляет 16 500 000 руб. 

В соответствии с пунктом 5.1 договора покупателю известно об обременениях в виде обязательств по договорам долевого участия в строительстве данного объекта. Список договоров долевого строительства представлен в приложении №1 к договору. 

Покупатель готов принять на себя все обязательства застройщика, вытекающие из договоров.

В приложении № 1 к договору купли-продажи от 19.11.2015 в качестве участников долевого строительства указаны АО «Строительная корпорация Вологодской области» и ЖСК «Строение-19».

Согласно информации, представленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, указанными юридическими лицами оформлялись письменные согласия на совершение Фондом сделок, в том числе сделки купли-продажи с Обществом по распоряжению объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 35:21:0501001:4931 и правами на земельный участок, на котором расположен указанный объект, а также согласие на передачу ответчику прав и обязанностей по договорам участия в долевом строительстве после приобретения Обществом права собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства и прав на указанный земельный участок (письма от 27.10.2015).

Во исполнение принятых на себя обязательств по договору Фонд передал Обществу объект незавершенного строительства.

Оплата по договору произведена Покупателем в полном объеме, что подтверждается платежным поручением №112 от 24.12.2015 и не отрицается Фондом. 

Переход право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрирован за Обществом в установленном законом порядке.

Также, в отношении спорного объекта зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, а именно в пользу  ЖСК «Строение № 19» и АО «Строительная корпорация Вологодской области».

В обоснование исковых требований Фонд ссылается на то, что в результате заключенного договора купли-продажи от 19.11.2015 Общество приняло на себя обязательства застройщика, однако передачу в собственность участников долевого участия в строительстве жилых помещений не осуществило, что является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для их удовлетворения.

 Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Расторжение договора, влекущее для сторон такие серьезные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Исходя из требований пункта 2 статьи 452 ГК РФ следует, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации   № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Доказательства направления в адрес ответчика предложения о расторжении договора в материалах дела имеются (том 1, листы 50-51).

Как уже указывалось выше, между сторонами был заключен договор купли-продажи незавершенного строительством многоквартирного дома, кадастровый номер 35:21:0501001:4931, общей площадью застройки 3562,90 кв. м, степень готовности 7 %, расположенного по адресу: Вологодская область,              г. Череповец.

Оплата по договору произведена Покупателем в полном объеме.

Существенным нарушением условий договора Фонд считает тот факт, что Общество приняло на себя обязательства застройщика, однако передачу в собственность участников долевого участия в строительстве жилых помещений не осуществило.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 5.1 спорного договора отражено, что покупатель готов принять на себя все обязательства застройщика, вытекающие из договоров.

Таким образом, из текста договора не следует, что Общество приняло на себя обязанности застройщика, поскольку готовность принять обязанности не свидетельствует об их принятии.

Застройщиком в отношении спорного объекта недвижимости на момент совершения сделки купли-продажи являлся Фонд.

Общество  денежных средств участников долевого строительства не привлекало.

В соответствии с положениями главы 24 ГК РФ застройщик в отношении дольщиков выступает в качестве должника, а дольщики в отношении застройщика - в качестве кредиторов.

Для перевода обязательств застройщика, Фонд был обязан заключить с Обществом договор о передаче договоров долевого участия. 

В силу статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав (права на получение неоплаченных денежных средств с дольщиков) и обязанностей (передача дольщикам площадей по факту окончания строительства объекта) по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

При переводе долга с Фонда на Общество (обязательства по передаче дольщикам площадей на объекте) в соответствии со статьей 391 ГК РФ между Фондом (как первоначальным должником) и Обществом (как новым должником) должен был быть заключен договор о переводе долга (пункт 1 указанной статьи). 

Права требования застройщика к дольщикам (об оплате средств по договорам участия) также должны были быть оформлены договором между Фондом и Обществом о переходе прав кредитора (статья 382 пункт 1, статья 389.1.1 ГК РФ). 

В соответствии со статьей 384 ГК РФ право первоначального кредитора  (Фонда) переходит к новому кредитору (Обществу) в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. 

В соответствии со статьей 388.1 ГК РФ требование по обязательству, которое возникнет в будущем (будущее требование), в том числе требование по обязательству из договора, который будет заключен в будущем, должно быть определено в соглашении об уступке способом, позволяющим идентифицировать это требование на момент его возникновения или перехода к цессионарию.

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 389.1. ГК РФ требование переходит к цессионарию от цедента в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, при этом цедент обязан передать цессионарию все полученное от должника (дольщиков) в счет уступленного требования. 

Фонд не отрицает, что получил от дольщиков денежные суммы по договорам долевого участия. 

Таким образом, при переходе прав застройщика от Фонда к Обществу  указанные суммы должны были быть переданы от цедента к цессионарию – Обществу по договору уступки (в разрезе каждого дольщика).

Доказательств заключения договоров об уступке требования и о переводе долга между Фондом и Обществом, их государственной регистрации, в материалы дела не представлено. 

На вопрос суда апелляционной инстанции представитель Фонда пояснил, что вышеуказанные  договора, во исполнение пункта 5.1 спорного договора купли-продажи, сторонами не заключались.

Вышеприведенные обстоятельства также устанавливались при рассмотрении заявлений АО «Строительная корпорация Вологодской области» и ЖСК «Строение-19» о включении в реестр требований о передаче жилых помещений Фонда требования о передаче жилых помещений в спорном объекте (определения Арбитражного суда Вологодской области от 07.01.2018, от 16.02.2018, от 30.03.2018 по делу № А13-1500/2017 (том 1, листы 67-104)).

При указанных выше обстоятельствах дела, суд апелляционной инстанции полагает, что Фонд не доказал факт существенного нарушения Обществом договора купли-продажи от 19.11.2015, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы подлежат распределению в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 мая 2018 года по делу № А13-3096/2018 отменить.

В удовлетворении исковых требований некоммерческой организации «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» отказать.

Взыскать с некоммерческой организации «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Взыскать с  некоммерческой организации «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Покровский» 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.                               

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

         А.Н. Шадрина

 

Судьи

         Ю.В. Зорина

         А.В. Романова