Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-24352/2019

г. Хабаровск

28 февраля 2020 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 25.02.2020.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи С.Ю. Дацука, 

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи И.М. Богуновым,

рассмотрел в заседании суда дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Строй Монтаж» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 681006, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Алекс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 129281, 

<

...>)

о расторжении договора, возврате имущества,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель, доверенность от 11.11.2019;

от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом.

Общество с ограниченной ответственностью «Строй Монтаж» (далее – ООО «Строй Монтаж») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Алекс» (далее – АО «Алекс») о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 19.08.2019, возложении на ответчика обязанности возвратить продавцу производственный корпус, назначение: нежилое, общая площадь 2 225,2 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, Центральный округ, ш. Северное, д. 163, корп. 3, Лит. Б, кадастровый № 27:22:0010501:193.   

Исковые требования мотивированы неисполнением обязанности по оплате переданного в рамках указанного договора объекта недвижимости. Иск нормативно обоснован положениями статей 450, 452, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

АО «Алекс» в отзыве на иск (не содержащем какого-либо нормативного и фактического обоснования), представленном в суд на этапе подготовки дела к судебному разбирательству, выразило несогласие с заявленными требованиями, просило оставить их без удовлетворения.   

В судебном заседании представитель инициатора судебного разбирательства поддержал требования по доводам, изложенным в иске.

АО «Алекс», надлежащим образом извещенное о дате, времени и месте судебного заседания, явку представителя не обеспечило.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося лица, с соблюдением предписаний статьи 156 АПК РФ. 

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителя истца, арбитражный суд

У С Т А Н О В И Л:

19.08.2019 между ООО «Строй Монтаж» (продавец) и АО «Алекс» (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец принял обязательство передать в собственность покупателя объект недвижимости – производственный корпус, назначение: нежилое, общая площадь 2 225,2 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Хабаровский край,                                 г. Комсомольск-на-Амуре, Центральный округ, ш. Северное, д. 163, корп. 3, Лит. Б, кадастровый № 27:22:0010501:193; а покупатель – обязанность  принять названный объект и оплатить его стоимость. 

В соответствии с пунктом 5 договора от 19.08.2019 цена объекта составляет 5 580 000 руб. Этим же пунктом установлен график внесения оплаты, согласно которому указанная сумма подлежит поэтапному внесению 6 транзакциями, первая из которых (270 000 руб.) должна состояться в течение 3 дней с момента подписания договора, финальная (1 590 000 руб.) – в течение 145 дней с момента государственной регистрации права собственности.  

 Дополнительным соглашением № 1 от 19.08.2019 определены реквизиты счета продавца, на который надлежит производить перечисления.

Впоследствии соглашением от 25.10.2019 стороны скорректировали график оплаты, установив, что покупатель обязан внести 150 000 руб. в срок до 28.10.2019, 200 000 руб. – до 28.11.2019, а также по 300 000 руб. до 28.12.2019, 28.01.2020, 28.02.2020 соответственно, остаток стоимости недвижимости – до 28.03.2020. Полная оплата по договору должна быть совершена не позднее 01.05.2020 (пункт 1 соглашения от 25.10.2019). 

В силу пункта 10 договора от 19.08.2019 в случае когда покупатель не производит в установленные сроки очередной платеж за переданное помещение продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата объекта недвижимости, за исключением ситуации, при которой сумма внесенных платежей превышает 2/3 цены помещения. 

В порядке реализации достигнутых договоренностей ООО «Строй Монтаж» передало АО «Алекс» объект с кадастровым № 27:22:0010501:193 по акту от 22.08.2019. 

03.09.2019 в целях передачи правового титула, а также придания гражданским правам и обременениям режима публичной достоверности осуществлена государственная регистрация права собственности АО «Алекс» на указанное помещение (регистрационная запись 27:22:0010501:193-27/022/2019-8), а также ипотеки в силу закона (регистрационная запись 27:22:0010501:193-27/022/2019-9).

Платежным поручением от 20.08.2019 ответчик перечислил в пользу истца денежные средства в сумме 270 000 руб.

Иных платежей в соответствии с уточненным графиком не последовало.  

 

Уведомлением от 08.11.2019 АО «Алекс» поставлено в известность о нарушении установленных сроков оплаты по договору от 19.08.2019, ответчику предложено исполнить принятые обязательства, Общество проинформировано о расторжении договора, предупреждено о реализации ООО «Строй Монтаж» права на обращение за судебной защитой.

Несмотря на предпринятые меры, направленные на досудебное  урегулирование спора, претензия оставлена без удовлетворения, действий по ликвидации задолженности, возврату помещения не совершено. 

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Строй Монтаж» в арбитражный суд с настоящим иском. 

Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований.

Частью 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статья 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ). 

Пунктами 1, 2 статьи 551 ГК РФ определено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу пункта 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи,

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 статьи 486 ГК РФ) 

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункты 1, 2 статьи 489 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Совокупность представленных в материалы дела доказательств (договор от 19.08.2019, соглашения № 1 от 19.08.2019, от 25.10.2019, акт от 22.08.2019, оттиски о произведенных регистрационных записях                            №№ 27:22:0010501:193-27/022/2019-8, 27:22:0010501:193-27/022/2019-9), подтверждает факт передачи ООО «Строй Монтаж» в собственность АО «Алекс» объекта недвижимости – производственного корпуса, назначение: нежилое, общая площадь 2 225,2 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, Центральный округ, ш. Северное, д. 163, корп. 3, Лит. Б, кадастровый № 27:22:0010501:193.

Данных о наличии претензий покупателя относительно характеристик переданного объекта не представлено.

Как следует из материалов дела, совокупная стоимость недвижимости составила 5 580 000 руб.

Из приобщенного к материалам дела платежного поручения № 246 от 20.08.2019 усматривается, что ответчик перечислил в пользу истца 270 000 руб.

Доказательств перечисления АО «Алекс» в пользу ООО «Строй Монтаж» денежных средств в счет оплаты переданного объекта в оставшейся  части не имеется. 

Оценив указанные фактические обстоятельства, суд констатирует следующее. 

В ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение факты неоднократного нарушения АО «Алекс» установленного графика внесения платы за переданный в собственность объект недвижимости. 

Поскольку претензия истца о наличии задолженности с предложением погасить таковую, предупреждением о расторжении договора получена ответчиком, но оставлена без удовлетворения, суд приходит к выводу о соблюдении истцом установленного порядка уведомления о расторжении договора. 

Судом учтено, что по смыслу действующего законодательства расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений сторон, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны. Применению данной меры должно предшествовать предоставление обязанному лицу возможности исполнения принятых по договору обязательств. 

Вместе с тем суд не может не учитывать характер и продолжительность допущенных ответчиком нарушений.

 Принимая во внимание недопустимость отступления от основных положений гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), следует установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.

Применительно к приведенному подходу суд отмечает, что при заключении договора от 19.08.2019 сторонами был установлен конкретный порядок внесения платы за приобретенный объект, регламентированы сроки осуществления соответствующих платежей. 

Тем самым гарантированы охраняемые законом права продавца, которые состоят не только в получении согласованной платы, но и в своевременном перечислении таковой в полном объеме в строгом соответствии с согласованным графиком.

В данном случае суд основывается на базовых положениях гражданского законодательства, фактических обстоятельствах нарушения денежного обязательства из соответствующего договора.

Итоговая дата полного исполнения денежного обязательства, установленная соглашением сторон от 25.10.2019 (пункт 1), на момент судебного разбирательства не истекла.

Однако, положения ГК РФ не исключают возможности принудительного прекращения правоотношений сторон, при значительном отступлении от согласованного графика оплат. 

По смыслу положений параграфов 1, 7 главы 30 ГК РФ при наличии в договоре купли-продажи условия о том, что она подлежит оплате покупателем в рассрочку с соблюдением определенного графика платежей, нарушение такого обязательства может быть расценено как достаточное основание для расторжения договора и истребования имущества.

Из материалов дела усматривается, что фактически покупателем совершен единственный платеж на сумму 270 000 руб. 

Неоплаченный остаток превышает 5 000 000 руб.

Каких-либо данных о реальных мерах, предпринятых покупателем и направленных на ликвидацию долга, в материалы дела не представлено.

При изложенных обстоятельствах неоплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он рассчитывал при заключении договора купли-продажи, и, с учетом обстоятельств данного конкретного дела, является существенным нарушением обязательств по договору.

Суд отмечает, что сумма платежей, полученных истцом от покупателя, не превысила половину цены объекта, что указывает на принципиальную допустимость реализации избранной истцом правовосстановительной меры с позиции статьи 489 ГК РФ, а также пункта 10 договора от 19.08.2019. 

Ответчиком произведена государственная регистрация права собственности на спорный объект. 

Однако данное обстоятельство также не препятствует заявлению соответствующего требования.

В силу правовой позиции, приведенной в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

На основании совокупности установленных фактических обстоятельств, а также приведенных норм материального права, суд находит возможным удовлетворить заявленные требования в полном объеме.   

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано вразумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22ГКРФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. 

Из представленных материалов следует, что объект правоотношений продавцу не возвращен. При этом правовые основания для его дальнейшего использования или удержания у ответчика отсутствуют.

Частью 1 статьи 110 АПК РФ предписано, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 19.08.2019, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Строй Монтаж» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Алекс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Обязать  общество с ограниченной ответственностью «Алекс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) передать обществу с ограниченной ответственностью «Строй Монтаж» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) объект недвижимости – производственный корпус, назначение: нежилое, общая площадь 2 225,2 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, Центральный округ, ш. Северное, д. 163, корп. 3, Лит. Б, кадастровый № 27:22:0010501:193.   

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Алекс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строй Монтаж» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Алекс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                                       С.Ю. Дацук