Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

 г. Ульяновск                                                                             Дело №А72-3808/2024

          23.09.2024                                                          

 

Резолютивная часть решения объявлена 10.09.2024

Решение в полном объеме изготовлено  23.09.2024

 

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Овсяниковой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Богдановой Н.С., рассмотрев в  судебном заседании заявление

Общества с ограниченной ответственностью «Форд» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г. Ульяновск

к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г. Ульяновск

при участии Прокуратуры Ульяновской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г. Ульяновск

третье лицо - Управление архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г. Ульяновск.

 

об оспаривании решения от 25.01.2024 №5526 об отказе в предоставлении ООО «Форд» земельного участка на праве аренды,

 

при участии:

от заявителя – ФИО1, паспорт, доверенность от 01.08.2024;

от ответчика – ФИО2, паспорт, доверенность №52 от 14.12.2023, диплом регистрационный номер 309 от 28.06.2014;

от Прокуратуры Ульяновской области – ФИО3, удостоверение ТО №368237, доверенность №Дов-2861-24/20730001;

 от УАИГ – не явился, извещен. 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Форд» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области с заявлением о признании незаконным и отмене решения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25.01.2024 №5526 об отказе в предоставлении ООО «Форд» земельного участка на праве аренды.

          Определением от 03.04.2024 указанное заявление оставлено без движения. 

          Определением от 18.04.2024 заявление принято судом к производству.

Определением от 27.05.2024  суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  Управление архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска.

Определением от 16.07.2024 удовлетворено ходатайство прокурора о вступлении в дело в порядке ст.52 АПК РФ.

Представитель заявителя заявленные требования поддерживает.

Представитель ответчика заявленные требования не признает.

Представитель Прокуратуры Ульяновской области заявленные требования поддерживает, представил пояснения, которые суд приобщил к материалам дела.

 

Как усматривается из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «Форд»  зарегистрировано в качестве юридического лица 26.11.2002. Основным видом деятельности Общества является Деятельность стоянок для транспортных средств  (Код ОКВЭД 52.21.24).

На основании Постановления Главы г. Ульяновска от 9.10.2009 №7800 в аренду ООО «Форд» предоставлен земельный участок площадью 6000 кв.м. с кадастровым номером 73:24:021102:67, расположенный по адресу: г. Ульяновск, юго-восточнее многоквартирного жилого дома №12 по пр-кту Созидателей, для размещения автомобильной стоянки; с Комитетом по управлению земельными ресурсами мэрии заключен соответствующий договор аренды от 15.10.2009 №24-2-014797, со сроком действия договора до 30.09.2012.

05.06.2013 между администрацией г. Ульяновска (Арендодатель) и ООО «Форд» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 24-2-179, согласно которому Арендодатель предоставляет Арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:24:021102:67 из земель населенных пунктов площадью 6000 кв.м., находящегося по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, юго-восточнее жилого дома №12 по пр-ту Созидателей, под строительство автостоянки (п. 1.1 договора).

Срок аренды участка устанавливался с 24.05.2013 до 30.04.2015 (п.4.1 договора). 

10 июля 2013 года договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.

Как указывает истец, при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор аренды от 05.06.2013 № 24-2-179 после 30.04.2015 был возобновлен на неопределенный срок. Указанное подтверждается письмами Администрации г.Ульяновска от 21.04.2015, а впоследствии – Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области от 14.06.2016, Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 12.08.2022.

Администрацией г.Ульяновска ООО «Форд» было выдано разрешение на строительство автостоянки от 25.08.2017 № 73-73-566-2017 (а до этого – разрешение на строительство №RU 73304000-93 от 2.03.2015), действие которого 22.08.2022 продлено до 10.09.2023. Согласно указанным документам, на земельном участке площадью 6000 кв.м Обществу разрешено возвести объект капитального строительства – автостоянку, включающий двухэтажный пост охраны площадью 81,4 кв.м. и 204 машиномест, в соответствии с разработанной проектной документацией и выданным градостроительным планом земельного участка от 14.08.2013.

В соответствии с технической документацией (техническим планом здания, подготовленным кадастровым инженером 2.12.2022), год завершения строительства автостоянки  юго-восточнее жилого дома №12 по пр-ту Созидателей – 2019. Технический план, в соответствии с заключением кадастрового инженера, подготовлен в результате выполнения кадастровых работ для ввода объекта капитального строительства (автостоянка) в эксплуатацию. Автостоянка расположена на земельном участке с кадастровым номером 73:24:021102:67. Площадь здания поста охраны – 81,4 кв.м, количество этажей – 2, площадь застройки 43,7 кв.м, объем 245 куб.м, количество машиномест – 204. Как указано в заключении кадастрового инженера (в составе технического плана) – «Все данные по факту и по проектной документации объекта капитального строительства совпадают».

Однако разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Обществом не было получено. В материалы дела представлены отказы, выданные Управлением архитектуры и градостроительства, начиная с 2019г., причинами которых являлись – несоответствие описания объекта по ранее выданному техническому плану разрешению на строительство и проектной документации (отказ от 8.10.2019), включение в площадь застройки по техническому плану от 15.07.2021 площади всех машиномест (отказ от 30.07.2021), невключение в технический план от 09.03.2022 сведений о количестве машиномест (отказ от 12.04.2022), отсутствие в техническом плане от 04.05.2022 сведений об объеме здания (отказ от 19.07.2022), а также иные недочеты оформленной технической документации.

10.03.2023 Обществу было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок  с кадастровым номером 73:24:021102:67.

18.11.2022 Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области направило в адрес ООО «Форд» письмо №73-ИОГВ-08-03/17890исх от 16.11.2022, в котором, ссылаясь на положения ст.ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, извещало арендатора о расторжении договора аренды в связи с истечением срока, по истечении 3-х месяцев с момента получения настоящего уведомления.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 25.12.2023 по делу №А72-7207/2023, вступившим в законную силу, суд отказал ООО «Форд» и прокурору в требованиях о признании незаконными действий Министерства по расторжению договора аренды земельного участка от 05.06.2013 № 24-2-179, указав на законное право арендодателя на отказ от договора и соблюдение им установленной процедуры. В требованиях арендатора об обязании арендодателя принять решение о предоставлении ООО «Форд» в аренду указанного земельного участка суд, указав на право собственника объекта недвижимости приобрести земельный участок в аренду сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов, отказал ввиду отсутствия в деле доказательств направления соответствующего заявления в адрес Министерства.

12.01.2024 ООО «Форд» обратилось в Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области с заявлением о предоставлении на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 73:24:021102:67, расположенного по адресу (местоположение): Ульяновская область, г. Ульяновск, р-н Заволжский, юго-восточнее жилого дома №12 по пр-ту Созидателей.

25.01.2024 Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области принято решение об отказе в предоставлении на праве аренды земельного участка, поскольку ООО «Форд» не является арендатором испрашиваемого земельного участка и у ООО «ФОРД» не зарегистрировано право собственности  на объекты недвижимости, расположенные на испрашиваемом земельном участке. Кроме того, согласно техническому  плану от 2.12.2022 на земельном участке с кадастровым номером 73:24:021102:67 площадью 6000 кв.м., расположено нежилое здание – пост охраны, площадью 81,4 кв.м. Плотность застройки земельного участка составляет менее 1,36%.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО «Форд» обратилось в суд с рассматриваемым заявлением. В обоснование заявленных требований указывает, что в рамках действующего договора аренды Администрацией г. Ульяновска ООО «Форд» в 2014-2015 г. выдавались разрешения на строительство, а впоследствии - от 25.08.2017 № 73-73-566-2017 (действие 22.08.2022 было продлено до 10.09.2023). ООО «Форд» в период действия договора аренды на соответствующем земельном участке на основании официально выданного разрешения на строительство возведён объект капитального строительства - автостоянка с асфальто-бетонным покрытием, элементами благоустройства (озеленения, освещения) и 2-этажным административным зданием (контрольно-пропускной пункт, пункт охраны). Необходимая для строительства проектно-разрешительная документация, включая документацию от ресурсоснабжающих организаций, получена, соответствующий объект официально подключен к системам коммунально-бытовой инфраструктуры. На административное здание 02.12.2022 официально получен технический план, а на земельный участок ранее (14.08.2013) - градостроительный план.

ООО «Форд» на протяжении ряда лет (с 2019 г.) велась переписка с Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Ульяновска по вопросу выдачи разрешения на ввод завершённого строительством объекта в эксплуатацию, однако выдачи данного разрешения добиться не смогло. В уведомлениях об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию указывалось, в первую очередь, на незначительные отклонения параметров возведенного объекта проектно-технической документации. Со стороны ООО «Форд» приняты все меры к устранению данных недостатков, в том числе скорректирована проектно-строительная документация, что во внимание принято не было.

По мнению заявителя, договор аренды земельного участка продолжал действовать и считался возобновленным на неопределенный срок, что на протяжении ряда лет официально подтверждалось сначала Администрацией г. Ульяновска, а затем -Министерством (последнее такое уведомление - от 12.08.2022). Основания для отказа от договора аренды от 05.06.2013 № 24-2-179 в одностороннем порядке отсутствовали. заявитель указывает, что о расторжении договора аренды обществу стало известно лишь при личном посещении Министерства 31.03.2023. 

Предоставленный земельный участок используется ООО «Форд» по назначению, арендные платежи вносятся регулярно, каких-либо нарушений условий договора не имеется, доказательства причинения государству, арендодателю ущерба отсутствуют. Объект капитального строительства Обществом построен, однако в выдаче разрешения на ввод автостоянки в эксплуатацию отказано в связи с отсутствием (расторжением) договора аренды земельного участка . Ранее правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства ООО «Форд» не воспользовалось.

 

Ответчик считает вынесенное решение законным и обоснованным, а заявленные требования не подлежащими удовлетворению. Указывает, что  с учётом положений статей 610, 621 ГК РФ, статей 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в адрес ООО «Форд» направлено уведомление от 16.11.2022 № 73-ИОГВ-08-03/17890исх о расторжении договора аренды земельного участка от 05.06.2013 № 24-2-179 с приложением акта возврата земельного участка.

Оценка законности действий Министерства по расторжению договора аренды земельного участка от 05.06.2013 № 24-2-179 была дана решением Арбитражного суда Ульяновской области от 25.12.2023 по делу № А72-7207/2023, оставленного без изменения судом апелляционной инстанции.

На заявление ООО «Форд» от 12.01.2024 № 31581 о предоставлении на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 73:24:021102:67 Министерством письмом от 25.01.2024 № 5526 было отказано ООО «Форд» в предоставлении указанного земельного участка.

ООО «Форд» не является арендатором земельного участка с кадастровым номером 73:24:021102:67. Соответствующая запись о регистрации права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:021102:67 исключена из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) 21.02.2023.

На основании изложенного, в совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, у Министерства отсутствуют правовые основания для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 73:24:021102:67 на новый срок.

Согласно сведениям ЕГРН за ООО «Форд» не зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, расположенные на испрашиваемом земельном участке, что свидетельствует об отсутствии у ООО «Форд» исключительного права на предоставление земельного участка с кадастровым номером 73:24:021102:67 без проведения торгов. Таким образом, в соответствии с п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ у Министерства отсутствуют основания для предоставления ООО «Форд» указанного земельного участка без проведения торгов.

Основания для заключения с ООО «Форд» договора аренды земельного участка с кадастровым номером 73:24:021102:67 в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отсутствуют, поскольку ООО «Форд» не является арендатором земельного участка с кадастровым номером 73:24:021102:67, а также не является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на указанном земельном участке.

Заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 73:24:021102:67 с ООО «Форд» на основании пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ не представляется возможным, поскольку ООО «Форд» не является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на указанном земельном участке.

Истец в исковом заявлении приводит доводы о том, что земельный участок с кадастровым номером 73:24:021102:67 площадью 6000 кв. м освоен ООО «Форд» полностью, поскольку на всей его площади обустроено асфальбетонное покрытие и административное здание (пост охраны) в качестве единого комплекса.

Вместе с тем, из правовой позиции, сформулированной в постановлении , Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 № 4777/08 следует, что асфальтовое покрытие как объект - сооружение не имеет ''самостоятельного функционального назначения, создано исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором расположено, поэтому является его неотъемлемой частью и не может в силу ст. 128, 130 ГК РФ относиться к недвижимому имуществу, в силу чего асфальтовое замощение не может являться самостоятельным объектом гражданских прав, право на который подлежит государственной регистрации, поскольку данное асфальтовое замощение является обычным благоустройством земельного участка, то есть составной частью данного земельного участка.

Таким образом, асфальто-бетонная площадка, составляющая территорию автостоянки на земельном участке с кадастровым номером 73:24:021102:67, представляет собой лишь асфальтовое замощение, по своим характеристикам не обладает самостоятельными полезными свойствами, не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к земельному участку и не относится к недвижимому имуществу.

 

Управление архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска  в письменных пояснениях указывает, что Согласно Генеральному плану города Ульяновска, утверждённому решением Ульяновской Городской Думы от 27.06.2007 № 83, рассматриваемый земельный участок расположен на территории коммерческо-деловых общественных центров вне жилых зон.

В соответствии со статьей 13 «Карта градостроительного зонирования» Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Ульяновск», утверждённых постановлением администрации города Ульяновска от 10.08.2021 № 1166, рассматриваемый земельный участок расположен на территории коммерческо-деловых общественных центров вне жилых зон.

Согласно статье 15 «Карта зон действия ограничений по условиям охраны окружающей среды» Правил землепользования и застройки рассматриваемый земельный участок частично расположен в границах санитарно-защитной зоны.

Администрацией города Ульяновска по заявлению ООО «Форд» выдано разрешение на строительство от 02.03.2015 № RU 73304000-93 автостоянки на земельном участке с кадастровым номером 73:24:021102:67 по адресу: 

<

...> юго-восточнее дома № 12.

По заявлению ООО «Форд» о продлении разрешения на строительство, администрацией города Ульяновска выдано разрешение на строительство от 25.08.2017 № 73-73-566-2017.

ООО «ФОРД» неоднократно обращалось в Управление архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска с заявлениями о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию автостоянки, расположенной на рассматриваемом земельном участке.

В соответствии с ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ по рассмотрению заявлений ООО «Форд» были направлены письма Управления архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска от 08.10.2019 № 01-13/10009, от 30.07.2021 № 01-13/7383, от 12.04.2022 № 01-13/3640, от 19.07.2022 № 01-13/7056, от 10.03.2023 № 01-13/2020 об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию автостоянки.

 

Прокуратура Ульяновской области поддерживает требования заявителя, указывая, что Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области вопреки положениям ч. 1 ст. 1 ЗК РФ, предусматривающим, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, в отсутствие фактов нарушений договора аренды земельного участка со стороны арендатора и оснований для расторжения договора, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ, договор аренды земельного участка с ООО «Форд» расторгнут в одностороннем порядке, несмотря на наличие возведенных на нем объектов капитального строительства и действующего до сентября 2023 г. разрешения на строительство, а в последующем министерство уклонилось от заключения договора аренды. Достоверно не установлены допущенные арендатором нарушения п.п. 3,4 ст. 39.6 ЗК РФ. Указанный земельный участок не может быть предметом аукциона, поскольку на нем расположен объект надвижимого имущества, принадлежащий ООО «Форд». Ранее ООО «Форд» за правом на предоставление земельного участка в порядке пп.1- п.2 ст.39.6 ЗК РФ не обращалось. Требования истца подлежат удовлетвореню.

 

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений статей 198, 201 АПК РФ, пункта 6 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8, оспариваемое решение органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть признано судом незаконным, при наличии одновременно двух условий: оно не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 данного Кодекса.

На сегодняшний день (с 1.01.2019) указанными полномочиями по предоставлению спорного земельного участка обладает Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Таким образом, подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Из содержания статьи 239.1 Гражданского кодекса, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

При этом в отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В случае завершения строительства на спорном земельном участке у публичного собственника этого участка отсутствует право на изъятие объекта недвижимости, предусмотренное пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса, так как оно распространяется на объекты незавершенного строительства.

Соответствующий правовой подход изложен в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699 по делу N А63-4067/2021, вошедшем в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2024 N 305-ЭС23-16057.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, спорный земельный участок предоставлен ООО «Форд» в аренду до 1.03.2015 для строительства объекта капитального строительства: фактически – комплекса автостоянки (как указано в техническом плане объекта недвижимости), состоящего вопреки доводам ответчика не просто из замощения земельного участка, а -  двухэтажного кирпичного административного здание (пост охраны) и 204 машиномест, более того, на сегодняшний день объект полностью завершен в соответствии с проектно-разрешительной документацией, строительство осуществлялось на основании законно выданного разрешения на строительство данного объекта.

В соответствии со статьей 287.1 ГК РФ право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное. Право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное.

Таким образом, довод ответчика, что в отсутствие государственной регистрации ООО «Форд» не является собственником построенной на законных основаниях, но не введенной в эксплуатацию автостоянки по указанному адресу, не соответствует нормам 218, 287.1 Гражданского кодекса РФ. 

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, в силу закона никому кроме ООО «Форд» земельный участок с кадастровым номером 73:24:021102:67, расположенный по адресу: г. Ульяновск, юго-восточнее многоквартирного жилого дома №12 по пр-кту Созидателей, под автостоянкой, не может быть предоставлен.

Право аренды ООО «Форд» указанного земельного участка хоть и было прекращено по заявлению арендодателя, однако не в связи с допущенными арендатором нарушениями, при которых права на землю в соответствии с нормами Земельного кодекса РФ (ч.2 ст.46, ч.2 ст.45 ЗК РФ)  прекращаются принудительно, и при которых предоставление земельного участка на новый срок не осуществляется.

Как указал суд в решении от 25.12.2023 по делу №А72-7207/2023, при оценке законности действий Министерства: «…При соблюдении арендодателем требований п.2 ст.610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды… Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, и арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора».

Следовательно, с учетом истечения срока действия договора аренды земельного участка, заключенного до 1.03.2015,  и отсутствия у Министерства права на изъятие объекта недвижимости по нормам ст.239.1 ГК РФ,  у Общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для оформления правоустанавливающих документов на завершенный строительством объект и его последующей эксплуатации применительно к положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса.

Материалами дела подтверждается довод заявителя, что размещение автостоянки по указанному адресу полностью соответствует городской документации градостроительного планирования: согласно градостроительного плана, размещение автостоянки относится к основным видам разрешенного использования земельного участка, зонирование которого по сведениям Управления архитектуры и градостроительства не изменилось; спорный участок относится к территории коммерческо-деловых общественных центров вне жилых зон. Доказательств иного назначения, а также правопритязаний на указанный земельный участок, ни ответчиком ни третьим лицом суду не представлены.

Между тем, в соответствии с правилами доказывания данной категории дел, именно Министерство должно было доказать суду невозможность предоставления земельного участка по указанному адресу в аренду заявителю на новый срок, для завершения строительства объекта, разрешение на строительство которого выдано в установленном законом порядке и которое не может быть введено в эксплуатацию из-за расторжения договора аренды на земельный участок.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2024 N 305-ЭС23-16057, действия Министерства, которое отказало заявителю в заключении договора аренды земельного участка со ссылкой на отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а в связи с отсутствием договора аренды земельного участка – в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не могут быть признаны разумными и обеспечивающими баланс публичных и частных интересов.

При таких обстоятельствах, решение Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25.01.2024 №5526 об отказе в предоставлении ООО «Форд» земельного участка на праве аренды является незаконным.

В силу части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Суд считает необходимым обязать ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «Форд» путем заключения в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу договора аренды земельного участка с кадастровым номером 73:24:021102:67 сроком на три года для завершения строительства объекта без проведения торгов.

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует возложить на ответчика.

Руководствуясь статьями ст. ст. 110, 167-171, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

Признать незаконным решение Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25.01.2024 №5526 об отказе в предоставлении ООО «Форд» земельного участка на праве аренды.

 Обязать Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «Форд» путем заключения в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу договора аренды земельного участка с кадастровым номером 73:24:021102:67 сроком на три года для завершения строительства объекта без проведения торгов.

Взыскать с Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Форд» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 руб. 00 коп.

Решение вступает в силу по истечении месяца с момента его принятия. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                  Ю.А. Овсяникова