ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-17160/2018

Дело № А40-93835/17

г. Москва

27 июля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2018 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2018 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,

судей Н.И. Левченко, Е.Б. Расторгуева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО «Бомар»

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 февраля 2018 года

по делу № А40-93835/17, принятое судьей Рыбиной Д.С.

по иску ООО «Бомар»

к Департамент городского имущества  города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 (по доверенности от 21.10.2017)

от ответчика: ФИО3 (по доверенности от 25.12.2017)

                                                               У С Т А Н О В И Л:

             ООО «Бомар» (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших между истцом и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту также – ответчик) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (этаж 1 пом.1 комн.1-4,4а,4б,5,5а,6-8,8а,9-26,26а,27) площадью 381,1 кв.м с кадастровым номером 77:05:0003004:9524, расположенного в здании по адресу: 

<

...>, путем изложения п.3.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта составляет 24.712.000 рублей 00 копеек в соответствии с отчетом об оценке ООО «Аргент Бизнес» от 20.02.2017 № WS1027/17. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется»; путем изложения п.3.4 договора купли-продажи в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца, следующего за соответствующим кварталом, на который предоставляется рассрочка. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 478.494 рублей 70 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.»

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.02.2018 требования истца удовлетворены с учетом заключения эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Агентство судебных экспертов» ФИО4 от 29.09.2017 № 137, полученного в результате проведения судебной оценочной экспертизы, пункт 3.1 договора купли-продажи изложен в следующей редакции: «Цена объекта составляет 41.429.000 рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ООО «Агентство судебных экспертов» от 29.09.2017 № 137. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется».

Не согласившись с указанным решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить состоявшееся решение.

В ходе судебного разбирательства в суде  апелляционной инстанции истец заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, которое удовлетворено судом.

Определением суда от 04.07.2018 в связи поступлением результатов повторной экспертизы производство по делу  возобновлено.

В судебном заседании апелляционного суда представитель  истца заявил, что с результатами повторной экспертизы согласен, просит урегулировать разногласия по цене  спорного объекта, установленной в результате повторной экспертизы. Представитель ответчика  на вопрос суда  пояснил, что с результатами экспертизы не ознакомлен,  по существу заявить возражения не может, заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для ознакомления с результатами экспертизы. Указанное ходатайство протокольным определением  отклонено, поскольку определение суда о возобновлении производства по делу в связи с поступлением  в суд заключения экспертизы от 04.07.2018 опубликовано 09.07.2018 в  картотека арбитражных дел, а ответчиком  вплоть до судебного заседания 24.07.2018 заявление об ознакомлении  с материалами дела, в том числе с результатами экспертизы, в установленном порядке не подано. Вместе с тем, представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом,  истец на основании договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города  Москвы, от 30.04.2003 № 06-00318/2003 с учетом дополнительного соглашения к нему,  арендует нежилое помещение (этаж 1 пом.1 комн.1-4,4а,4б,5,5а,6-8,8а,9-26,26а,27) площадью 381,1 кв.м с кадастровым номером 77:05:0003004:9524, расположенное в здании по адресу: 

<

...>, и находящееся в собственности города Москвы.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Полагая, что в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец 21.11.2016 обратился к ответчику с заявлением вх. № 33-5-176753/16-(0)-0 о приобретении арендуемого помещения в собственность. Рассмотрев обращение, ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 39.513.000 рублей 00 копеек без НДС в соответствии с отчетом ЗАО «МБЦ» от 26.01.2017 № Д858-0016/17-1.

Истец, считая выкупную цену объекта завышенной, обратился к независимому оценщику. Согласно отчету ООО «Аргент Бизнес» от 20.02.2017 № WS-1027/17 рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составляет 24.712.000 рублей 00 копеек без НДС.

Истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к нему, предложив цену выкупаемого имущества в размере 24.712.000 рублей 00 копеек без НДС. Ответчик уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий к нему, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования об урегулировании возникших между истцом и ответчиком разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, суд первой инстанции исходил из необходимости установления стоимости приватизируемых помещений в 41.429.000 рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ООО «Агентство судебных экспертов» от 29.09.2017 № 137 по состоянию на дату подачи заявления о выкупе.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (пункт 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92).

С целью разрешения разногласий относительно цены выкупаемых помещений судом первой инстанции назначена экспертиза,  проведение которой было поручено эксперту ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО4 Согласно заключению эксперта ООО «Агентство судебных экспертов» от 29.09.2017 № 137 рыночная стоимость вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 21.11.2016 составляет 41.429.000 рублей 00 копеек без НДС.

В силу ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Оценивая заключению эксперта ООО «Агентство судебных экспертов» от 29.09.2017 № 137 , суд апелляционной инстанции согласился с позицией истца о том, что в заключении эксперта № 137 от 29.09.2017 отсутствует надлежащим образом произведенный расчет физического износа здания по нормативной методике. Заключение эксперта № 137 от 29.09.2017 основывается на общей площади нежилого помещения (этаж 1 пом.1 комн.1-4, 4а, 4б, 5, 5а, 6-8, 8а, 9-26, 26а, 27) с кадастровым номером 77:05:0003004:9524, расположенного в здании по адресу 

<

...> в 384,4 кв.м., однако, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 28.10.2009 (том 2, л.д. 54), экспликацией БТИ по состоянию на 06.04.2009 (том 2, л.д. 53) и дополнительным соглашением от 28.12.2009 к договору № 06-00318/2003 от 30.04.2003 на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности Москвы по адресу: Чонгарский бульвар, д.4 корп.2, общая площадь указанного объекта недвижимости составляет 381,1 кв.м. В расчете стоимости на основе сравнительного подхода (том 3, л.д. 29) у объектов аналогов существенно отличается местонахождение, площадь и качественная характеристика здания, что может влиять на ценообразование.

Учитывая указанные обстоятельства, суд, руководствуясь ст.87 АПК РФ определением от  23 мая 2018 г.  назначил по делу № А40-93835/17 повторную судебную оценочную экспертизу, поручив проведение экспертизы эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Агентство экспертизы и оценки» ФИО5.  В соответствии с заключением эксперта от 27.06.2018  рыночная стоимость спорного нежилого помещения  составила 28 800 000 руб.

Суд апелляционной инстанции, оценив представленное экспертное заключение по результатам повторной экспертизы по правилам ст. 71 АПК РФ, полагает, что экспертом надлежащим образом обоснован выбор методов оценки, методология, корректировки, ценообразующие факторы. Ответчиком  в материалы дела не представлены достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости разрешения спора путем урегулирования разногласий по цене объекта, определенной в результате повторной судебной оценочной экспертизы.

Судебные расходы по экспертизе  и по госпошлине   в порядке ст.110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 февраля 2018 года по делу № А40-93835/17 изменить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) и ООО «Бомар» (ОГРН 

<

***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (этаж 1 пом.1 комн.1-4,4а,4б,5,5а,6-8,8а,9-26,26а,27) площадью 381,1 кв.м с кадастровым номером 77:05:0003004:9524, расположенного в здании по адресу: 

<

...>, путем изложения п.3.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта составляет 28 800 000 (двадцать восемь миллионов восемьсот тысяч) руб. копеек в соответствии с заключением эксперта ООО ««Агентство экспертизы и оценки»» от 27.06.2018. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется»; путем изложения п.3.4 договора купли-продажи в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца, следующего за соответствующим кварталом, на который предоставляется рассрочка. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 480 000 (четыреста восемьдесят тысяч) руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «Бомар» (ОГРН 

<

***>) 80.000 рублей 00 копеек расходов на оплату  экспертизы от 29.09.2017 и повторной  экспертизы от 27.06.2018, расходы  по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

Перечислить с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда на счет ООО «Агентство экспертизы и оценки»»  денежные средства за проведение повторной судебной оценочной экспертизы в размере 40 000 (сорок тысяч) руб., перечисленные на депозит суда ООО "БОМАР" платежным поручением N 43 от 21.05.2018.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья                                                                                            Д.Н. Садикова

 

Судьи                                                                                                                               Н.И. Левченко

 

Е.Б. Расторгуев