ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49, факс 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А84-1659/2017

06 декабря 2017 года

город Севастополь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29.11.2017.

В полном объёме постановление изготовлено 06.12.2017.

 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  судьи  Тарасенко А.А.,  судей Евдокимова И.В. и Сикорской Н.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания           ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и общества с ограниченной ответственностью «Грин» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 16.08.2017 по делу №А84-1659/2017 (судья                    Погребняк А.С.)

по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к обществу с ограниченной ответственностью «Грин» 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Карбон»

о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить (возвратить) земельный участок,

при участии в судебном заседании:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО2 по доверенности от 09.01.2017;

от общества с ограниченной ответственностью «Грин» - ФИО3 по доверенности от 28.02.2017;

от общества с ограниченной ответственностью «Карбон» - ФИО4 по доверенности от 09.01.2017; ФИО3 по доверенности от 20.12.2016, 

 

у с т а н о в и л:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Грин» (далее – ответчик, ООО «Грин») о расторжении договора от 22.02.2006 аренды земельного участка площадью 83 930 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного между Севастопольским  городским советом и ООО «Грин» (ЧП «Грин»), зарегистрированного 22.02.2006 за №00027 в Книге регистрации договоров аренды земли (далее – договор аренды от 24.01.2006) и о понуждении освободить (возвратить) земельный участок.

Исковые требования мотивированы тем, что в нарушение условий договора аренды от 24.01.2006 ответчиком не предприняты меры по освоению арендованного земельного участка, в предусмотренный пунктом 9.2.2 договора аренды срок, а именно: на арендуемом земельном участке отсутствует завершенный строительством капитальный объект.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 16.08.2017 исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды земельного участка (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:015:0009) площадью 83 930 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный 24.01.2006 (зарегистрирован 22.02.2006 под №00027) между Севастопольским городским советом и ООО «Грин» (ЧП «Грин»). В остальной части исковые требования Департамента оставлены без удовлетворения. Решен вопрос об уплате государственной пошлины. Удовлетворяя исковые требования Департамента в части расторжения договора аренды от 22.02.2006, суд первой инстанции руководствовался тем, что ответчик не реализовал волю, выраженную собственником по застройке предоставленного в аренду земельного участка, отметив, что срок строительства истек в 2009 году. Отказывая в удовлетворении исковых требований об обязании ответчика в течении 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести земельный участок в пригодное для дальнейшего использования состояние, суд первой инстанции отметил, что ответчик является законным владельцем здания мастерской площадью 135,5 кв.м., административного здания площадью 279,4 кв.м., а так же недостроенного здания туристическо-гостиничного комплекса по ул.Летчиков, 10 в г.Севастополе. Суд указал, что удовлетворение требований истца в данной части нарушит имущественные права ответчика на указанные объекты, возведенные в соответствии с условиями договора аренды.

Не согласившись с указанным решением суда, Департамент обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований относительно возврата земельного участка; принять в данной части новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме. Полагает, что требования Департамента о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании привести земельный участок в пригодное для дальнейшего использования состояние не лишают ответчика права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Считает так же, что заявленные требования не лишают ответчика возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретения права аренды на него в установленном порядке.

Не согласившись с указанным решением суда, ООО «Грин» обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части расторжения договора аренды земельного участка; принять в данной части новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Полагает, что требования Департамента о расторжении договора аренды земельного участка по заявленным основаниям является незаконным ввиду того, что ответчиком предпринимались необходимые меры по соблюдению условий договора аренды. Считает так же, что обстоятельства, исключающие возможность ответчика приступить к строительству и завершить его в обусловленный договором срок не зависят от воли и действий ответчика. Указывает так же, что на основании решения Севастопольского городского совета от 16.04.2013 №5509 «О продлении на пять лет ЧП «Грин» срока строительства рекреационного комплекса на земельном участке общей площадью 8,3930 га, расположенном по ул.Летчиков, 10», срок освоения арендованного земельного участка продлен до 16.04.2018, в связи с чем заявленные исковые требования, по мнению ответчика, являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Представители Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, общества с ограниченной ответственностью «Грин», общества с ограниченной ответственностью «Карбон» в судебном заседании поддержали соответственно свои апелляционные жалобы и возражения против апелляционных жалоб.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 24.01.2006 между Севастопольским городским советом (арендодатель) и ЧП «Грин» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского совета от 05.10.2005 №3869 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для обслуживания рекреационного комплекса, в том числе земельный участок, площадью 7,6621 га, с отнесением земель к категории земель рекреационного назначения и земельный участок, площадью 0,7309 га, с отнесением земель к категории земель водного фонда, расположенных в 

<

...> (л.д.26-31 т.1). 

Пунктом  3.1 срок действия договора аренды установлен до 01.10.2030.

Целевое назначение земельного участка – строительство и обслуживание рекреационного комплекса (пункты 5.1, 5.2 договора).

В подпункте «г» пункта 9.2.2 договора аренды стороны оговорили обязанность арендатора начать освоение земельного участка и завершить застройку в соответствии с предусмотренным в пункте 5.2 целевым назначением – в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если надлежащим образом утвержденной проектной документацией предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

Пунктом 12.3 договора определено, что договор прекращает свое действие путем его расторжения по взаимному согласию сторон; решению суда по требованию одной из сторон, вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором; вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию, а так же по другим основаниям, предусмотренным законом.

Из условий договора усматривается, что стороны согласовали возможность арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях: использования арендатором земельного участка не по целевому назначению; неуплаты арендной платы арендатором в течение трех месяцев; не использования земельного участка под строительство в течение трех лет подряд (статья 416 ГК Украины). 

В пункте 12.6 договора стороны условились, что вопрос о дальнейшем использовании объектов недвижимости, возведенных на арендованном земельном участке, после прекращения договора аренды решается по соглашению сторон, кроме случаев, когда договор аренды расторгнут в порядке подпунктом  2 пункта 12.3 и пункта 12.4 договора. 

В соответствии с положением пункта 13.7 договора, в случае если арендатор в течение сроков, определенных договором, не исполнил часть либо все условия и обязательства, оговоренные в нем, то договор расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определенном договором. 

Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами 27.01.2006 (л.д.36 т.1). 

Судом первой инстанции установлено, что 01.09.2008 между сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор, согласно которому, в частности, подпункт «г» пункта 9.2.2 изложен в новой редакции. На основании указанного дополнительного соглашения срок освоения и застройки земельного участка продлен ответчику до 27.07.2009 (л.д.37-38 т.1). 

Из материалов дела усматривается, что 01.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя (Севземконтроль) составлен акт обследования №65/0501/ОБ/16 земельного участка, площадью 83 930 кв.м. по адресу: 

<

...> с указанием на то, что в юго-восточной части земельного участка расположен капитальный объект незавершенного строительства в уровне девятого этажа, земельный участок по периметру окружен забором. Также в акте указано, что на момент обследования, фактическое использование земельного участка не противоречит установленному виду разрешенного использования – строительство и обслуживание рекреационного комплекса (л.д. 62-66 т.1).

По результатам проведенного обследования земельного участка 18.01.2017 Департаментом вынесено предупреждение ООО «Грин» о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка. Ответчик обязан представить в адрес Департамента документы, подтверждающие завершение строительства рекреационного комплекса на земельном участке и подтверждение своевременного внесения арендной платы, при этом, в случае неисполнения заявленного Департаментом требования ответчику предложено расторгнуть договор и возвратить объект аренды в установленном порядке (л.д.80-84 т.1).

В ответ на указанное предупреждение 07.02.2017 ООО «Грин» обратилось в адрес Департамента с указанием на то, что на земельном участке имеются объекты недвижимого имущества, принадлежащие ему на праве собственности, а именно: нежилое здание – мастерская, кадастровый номер – 91:02:0010115:21; нежилое здание – административное здание, кадастровый номер 91:02:001015:20, что подтверждается кадастровыми паспортами на объекты. ООО «Грин» также указало, что им запроектировано строительство рекреационного комплекса, выполнен комплекс строительно-монтажных работ по строительству 1 и 2 очередей строительства: возведен каркас 4 домов. При этом, ответчик указал на то, что условия договора выполняются, намерения на досрочное расторжение договора отсутствует (л.д.55-56 т.2).

Полагая, что ответчиком не исполняются условия договора аренды земли в части завершения строительства объекта, Департамент обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

   Правовое значение для правильного рассмотрения спора имеет выяснение вопроса о том, имеет ли место нарушение правил договора либо закона о сроках для осуществления строительства.

Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь» от 21.03.2014 №6-ФКЗ (далее – Закон №6-ФКЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 23 Закона 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Истец ссылается на то, что ответчик уклоняется от осуществления строительства на земельном участке с 27.07.2009 (дата окончания срока строительства согласно договору) по настоящее время.

Суд первой инстанции с указанным утверждением согласился со ссылкой на положения статьи 32 Закона Украины от 06.10.1998 «Об аренде земли», статьи 619, 450 ГК РФ, обосновав свою позицию наличием оснований для расторжения договора ввиду нарушения обществом предусмотренных договором сроков для строительства объекта.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции ошибочными.

Из договора аренды земельного участка видно, что он заключен со сроком действия до 01.10.2030 (пункт 3.1 договора).

При этом в качестве обязанности арендатора в пункте 9.2.2 договора установлено соблюдение сроков для строительства объекта.

В частности, согласно первичной редакции договора, данный срок составлял 2 года с момента подписания акта приема-передачи земельного участка; затем срок для строительства, как указано выше, был установлен до 27.07.2009.

Более изменений в договор в пункт 9.2.2 о срока для строительства объекта не вносились.

Однако решением Севастопольского городского совета от 16.04.2013 №5509 частному предприятию «Грин» был продлен на 5 лет срок строительства рекреационного комплекса на земельном участке общей площадью 8,3930 га, по ул.Летчиков,10 в г.Севастополе, переданном в аренду на основании договора от 24.01.2006 (л.д.34-35 т.2).

Указанным решением Севастопольский городской совет обязал ЧП «Грин» внести изменения в договор аренды земельного участка, путем заключения дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды; организовать работу по проведению государственной регистрации права пользования (аренды) на земельном участке общей площадью 8,3930 га по адресу: ул.Летчиков 10, г.Севастополь, и установления ограничения в его использовании: продления на 5 лет срока строительства рекреационного комплекса. 

В соответствии с правилами статьи 9 Земельного кодекса Украины (далее ЗКУ) в полномочия Севастопольского городского совета входит решение вопросов предоставления земельных участков.

Порядок принятия решений о продлении срока строительства на ранее предоставленных в аренду земельных участках на момент возникновения спорных правоотношений был установлен решением Севастопольского городского Совета от 22.02.2011 №388 «Об урегулировании процедуры продления сроков освоения земельных участков по договорам аренды земли и особенностях начисления арендной платы в связи с несоблюдением сроков строительства объектов».

На нарушение указанного порядка либо правил статьи 9 ЗКУ истец (Департамент) не ссылается.

Таким образом, уполномоченный орган государственной власти Украины (Севастопольский городской совет) в установленном законом порядке принял решение о возможности продления срока для строительства на соответствующем земельном участке.

Пунктом 1 статьи 759 ГКУ предусмотрено, что по договору найма (аренды) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 93 ЗКУ право аренды земельного участка - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности.

Гражданское и земельное законодательство Украины не предусматривает условие о сроке для строительства объекта на предоставленном в аренду земельном участке в качестве существенного условия для данного вида договоров.

Пунктом 2 статьи 11 ЗКУ предусмотрено, что условие о завершении строительства на земельном участке является по своей природе ограничением в использовании земельного участка, которое может быть установлено договором.

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что на основании решения Севастопольского городского совета от 16.04.2013 №5509 арендодатель по существу высказал волю о возможности продления срока для строительства объекта, являющегося особым условием арендных отношений – ограничение в использовании земельного участка.

Поэтому, не являясь существенным условием арендного отношения, срок строительства в данном случае имеет преимущественно публично-правовое значение и зависит исключительно от воли публичного собственника – арендодателя земель, находящихся в государственной собственности.

Воля же публичного собственника оформляется в данном случае в виде ненормативных правовых актов.

В такой ситуации решение Севастопольского городского совета от 16.04.2013 №5509 является юридическим фактом, свидетельствующим о возможности установления новых сроков для строительства на соответствующем земельном участке.

При этом законодательство Украины не содержало правил об ограничении периода действия решений уполномоченных органов государственной власти о продлении срока строительства на предоставленных ранее в аренду земельных участках.

Принимая во внимание положения статьи 12 «Действие документов, выданных государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым и города Севастополя» Закона 6-ФКЗ, решение Севастопольского городского совета от 16.04.2013 №5509 следует признать действующим в настоящее время.

В своем обращении в адрес Севастопольского городского совета (арендодателя) общество просило заключить соответствующее дополнительное соглашение, однако Законодательное собрание города Севастополя в своем письме от 18.05.2014 №03-15/2208, указав на факт поступления соответствующего обращения в Севастопольский городской совет, сослалось на необходимость рассмотрения поставленного вопроса после урегулирования вопросов интеграции города Севастополя в финансовую, кредитную и правовую систему Российской Федерации (л.д.39-40 т.2).

Учитывая особенности регулирования правоотношений, связанных с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации, апелляционный суд приходит к выводу о том, что общество не нарушило сроки строительства, установленные правовым актом арендодателя - решением Севастопольского городского совета от 16.04.2013 №5509.

В силу пункта 1 статьи 2 Закона города Севастополя «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя», статьи 6 Закона города Севастополя «Об основах управления государственным имуществом города Севастополя», пунктов 1.1, 1.8 Положения о департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утв. постановлением Правительства города Севастополя от 22.09.2016 №883-ПП, департамент (истец) является функциональным правопреемником Севастопольского городского совета как арендодателя по договорам аренды земельных участков, заключенных до 18.03.2014. 

По мнению апелляционного суда, арендодатель в лице департамента, заявляя исковое требование о расторжении договора без учета своей же воли, выраженной в решении Севастопольского городского совета от 16.04.2013 №5509, допускает по существу злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Учитывая приведенную норму права, по своей правовой природе расторжение договора является санкцией, применяемой при злостном нарушении договорных обязательств.

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что само по себе отсутствие в договоре аренды земельного участка, заключенного до 18.03.2014, указания на новый срок строительства объекта, который при этом установлен уполномоченным органом государственной власти (арендодателем), не может быть основанием для вывода о пропуске данного срока и, соответственно, для расторжения договора аренды по мотиву пропуска этого срока.

Дополнительно апелляционный суд учитывает, что в настоящее время обществом на земельном участке сооружен объект (первая и вторая очередь строительства – каркас четырех домов) на основании Градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка от 31.08.2012 №ГУО-172, выданных Севастопольской городской администрацией, на основании Декларации о начале выполнения строительных работ от 11.06.2013, выданной  (зарегистрированной) инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в городе Севастополе.

Кроме того, на земельном участке находятся строения, принадлежащие обществу на праве собственности: нежилое здание – мастерская (кадастровый номер 91:02:0010115:21), нежилое здание – административное здание (кадастровый номер 91:02:001015:20).

Изложенное лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

18.06.2016 Национальным заповедником «Херсонес Таврический» было выдано заключение №354 о возможном начале ведения земляных работ в зоне первой очереди строительства и обслуживания рекреационного комплекса под контролем специалистов-археологов.

Распоряжением Департамента от 13.04.2016 №1128-РДЗ «Об утверждении плана границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:001015:8, расположенного по адресу: Летчиков 10, г. Севастополь» утвержден план границ земельного участка, расположенного по адресу: ул.Летчиков 10, г.Севастополь, вид разрешенного использования: для строительства и обслуживания рекреационного комплекса.

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба общества является обоснованной; решение суда первой инстанции в части  расторжения договора подлежит отмене.

Учитывая изложенное, апелляционная жалоба департамента удовлетворению не подлежит по двум основаниям: во-первых, необоснованность исковых требований о расторжении договора; во-вторых, во всяком случае, нахождение на земельном участке принадлежащих обществу правомерных строений исключает возможность возврата этого земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе  отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Таким образом, принимая во внимание неверное применение судом первой инстанции норм материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости частичной отмены решения суда первой инстанции.

Согласно статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

Таким образом, подлежат взысканию с Департамента в пользу ООО «Грин» судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Севастополь от 16.08.2017 по делу №А84-1659/2017 в части удовлетворения исковых требований: расторжения договора аренды земельного участка (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:015:0009) площадью 83 930 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного 24.01.2006 между Севастопольским городским советом и ЧП «Грин», а так же в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Грин» в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 6 000 руб. (пункты 1,2,4 резолютивной части решения суда) - отменить.

Принять в данной части новый судебный акт. 

В удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:015:0009) площадью 83 930 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного 24.01.2006 (зарегистрирован 22.02.2006 под №00027) между Севастопольским городским советом и обществом с ограниченной ответственностью «Грин» (ЧП «Грин»; ОГРН

<

***>, ИНН 

<

***>) отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда города Севастополь от 16.08.2017 по делу №А84-1659/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – без удовлетворения.

Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Грин» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                          А.А. Тарасенко

 

Судьи                                                                                                           И.В. Евдокимов

 

                                                                                                                      Н.И. Сикорская