АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5071/23 

Екатеринбург

25 августа 2023 г.

 

Дело № А60-39763/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Рябовой С.Э., Полуяктова А.С.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.03.2023 по делу № А60-39763/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

предприниматель ФИО1 лично, предъявлен паспорт, ФИО2 (доверенность от 15.08.2023);

общество с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Метрикс" (далее – общество "Группа компаний "Метрикс") – ФИО3 (доверенность от 01.06.2023 № 04-ГКМ-2023).

Администрация города Екатеринбурга (далее – Администрация) – ФИО4 (доверенность от 23.01.2023 № 35/05/01-14/0111),

Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга (далее – Департамент, ДУМИ) – ФИО4 (доверенность от 29.12.2022 № 40/05/02.06-14).

Предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ДУМИ об обязании заключить договор купли-продажи с изложением п. 2.1 договора в следующей редакции: "п. 2.1. Цена объекта составляет 4 038 350 рублей без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС" (дело № А60-39763/2022).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 17.09.2022 к участию в деле в качестве ответчика в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечена Администрация.

ДУМИ обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды от 02.11.2018 № 59000687, выселении из занимаемых помещений площадью 212,5 кв. м (подвал - помещения № 1-7, 17-24), расположенных по адресу: 

<

...>, взыскании почтовых расходов в сумме 337,83 руб. (дело № А60-49230/2022).

Определением суда от 21.11.2022 дела № А60-39763/2022, № А60-49230/2022 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу № А60-39763/2022. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено общество "Группа компаний "Метрикс".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.03.2023 (резолютивная часть решения от 03.03.2023) исковые требования Департамента удовлетворены. В удовлетворении иска предпринимателя ФИО1 отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что не соблюден предусмотренный договором аренды порядок проведения осмотра помещения со стороны арендодателя, при этом принципиально, что назначение помещения не предполагает необходимость постоянного и непосредственного нахождения ФИО1 в помещении. Предприниматель ФИО1 указывает, что судом не дана оценка представленным предпринимателем документам, подтверждающим использование помещений в соответствии с назначением, в частности, заявитель пояснил, что в арендуемых помещениях осуществлялась демонстрация музыкального оборудования и фотооборудования в целях его дальнейшей сдачи в прокат/продажи. Суд не дал оценки документам, представленным предпринимателем ФИО1 (договорам оказания услуг с ФИО5, ФИО6, ФИО7, договорам проката). Также заявитель отметил, что ФИО8 не является представителем ФИО1, прибыла в помещения по просьбе сына (ФИО1), поскольку в данное время (17.05.2022) администрацией был инициирован осмотр помещений.

Кроме того, заявитель жалобы ссылается на то, что суд самостоятельно осуществил добычу доказательств в поддержку Департамента, проведен осмотр и запрос в сети "Интернет" о нахождении в спорном помещении музыкальной студии. При этом ДУМИ не ссылался на такую информацию.

Кроме того, предприниматель считает, что обращение жителя дома ФИО9 не подтверждает использование помещения не по назначению. Указания жителя дома ФИО9 на то, что из подвала дома по адресу: 

<

...>, слышна игра на музыкальных инструментах, по мнению заявителя, не опровергают представленные ФИО1 доказательства надлежащего использования помещения (конторское и торговое). По мнению заявителя жалобы, суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

В отзывах на кассационную жалобу Департамент и Администрация просят оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 02.11.2018 между Департаментом (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург" № 59000687 (в редакции дополнительного соглашения от 01.02.2020), по условиям п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: 

<

...> - нежилое встроенное помещение (подвал - помещения № 1-7, № 17-24), общей площадью 212,5 кв. м, кадастровый номер 66:41:0704037:2587, для использования по назначению: под конторское, торговое.

Срок договора установлен с 12.11.2018 по 12.11.2023 (п. 1.2).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 12.11.2018.

Государственная регистрация договора произведена 19.12.2018.

Сторонами подписаны изменения в акт приема-передачи муниципального объекта (нежилого помещения) арендатору от 20.10.2020.

Предприниматель ФИО1 обратился к Департаменту с заявлением о заключении договора купли-продажи данного имущества.

Письмом от 10.06.2022 № 02.12-15/1/002/2945 Департамент направил заявителю проект договора купли-продажи объект муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 09.06.2022 № 2324. Согласно п. 2.1 договора купли-продажи цена объекта составляет 7 882 000 рублей без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС.

Истец не согласился с ценой, указанной в проекте договора ссылаясь на то, что в соответствии с заключением специалиста рыночная стоимость объекта составляет 4 038 350 руб., направил в адрес ответчика договор купли-продажи с протоколом разногласий от 14.06.2022.

Департамент с ценой, предложенной арендатором не согласился и направил письмо № 02.12-15/1/229 от 04.07.2022, указав, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом (статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Указанные обстоятельства послужили предпринимателю ФИО1 основанием для обращения в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемых помещений.

В свою очередь, Департамент, обращаясь в суд с иском, просит расторгнуть договор аренды от 02.11.2018 № 59000687 и выселить арендатора из занимаемых помещений, ссылаясь на то, что арендуемые помещения используются не по назначению.

Как указывает Департамент, по результатам проверки использования помещения, проведенной 23.03.2022, выявлено, что помещения № 5, 18, 21 используются под музыкальную студию. К акту (представлен в электронном виде) приложены фотографии помещений, на которых изображены установленные музыкальные инструменты, мебель, а также микрофоны и кабели для подключения инструментов.

По результатам проверки использования помещения, проведенной 17.05.2022, установлено, что помещение № 20 площадью 35,4 кв. м используется под видеостудию, помещения № 7, 22 общей площадью 25 кв. м используются под складские.

По результатам проверки использования помещения, проведенной 18.07.2022, было выявлено, что помещение № 3 площадью 29,5 кв. м используется под музыкальную студию, помещение № 19 площадью 24 кв. м используется под музыкальную студию.

Предпринимателю ФИО1 была направлена претензия от 08.04.2022 № 02.15-14/002/1797 с требованием в срок до 25.04.2022 устранить допущенные нарушения условий договора аренды.

20.05.2022 предпринимателю ФИО1 вновь была направлена претензия № 02.15-13/002/2496 с требованием расторгнуть договор в срок до 17.06.2022 и освободить арендуемые помещения.

Неисполнение предпринимателем ФИО1 претензионных требований явилось основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Разрешая спор, суд первой инстанции признал исковые требования Департамента о расторжении договора и выселении обоснованными и подлежащими удовлетворению, и, поскольку у предпринимателя ФИО1 отсутствует право на преимущественное приобретение вышеуказанного нежилого помещения, в удовлетворении требований предпринимателя ФИО1 суд отказал.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, подтвердил правильность содержащихся в нем выводов.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав мнение явившихся в судебное заседание представителей, проверив в соответствии со статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, Суд округа полагает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению в силу следующего.

Из материалов дела следует, что между Департаментом и предпринимателем ФИО1 заключен договор аренды от 02.11.2018 № 59000687 на использование нежилого помещения.

Срок договора установлен с 12.11.2018 по 12.11.2023 (п. 1.2).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 12.11.2018.

Государственная регистрация договора произведена 19.12.2018.

Сторонами подписаны изменения в акт приема-передачи муниципального объекта (нежилого помещения) арендатору от 20.10.2020.

Департаментом по результатам проверки использования помещения, проведенной 23.03.2022, выявлено, что помещения № 5, 18, 21 используются под музыкальную студию. К акту (представлен в электронном виде) приложены фотографии помещений, на которых изображены установленные музыкальные инструменты, мебель, а также микрофоны и кабели для подключения инструментов.

Предпринимателю ФИО1 была направлена претензия от 08.04.2022 № 02.15-14/002/1797 с требованием в срок до 25.04.2022 устранить допущенные нарушения условий договора аренды.

Из акта обследования нежилого помещения от 25.04.2022 составленного и подписанного представителями Департамента следует, что предприниматель ФИО1 использует помещение по адресу: 

<

...> - нежилое встроенное помещение, общей площадью 212,5 кв. м, кадастровый номер 66:41:0704037:2587 в соответствии с условиями договора от 02.11.2018 № 59000687.

Департаментом 17.05.2022 вновь проведена проверка использования помещения, по результатам которой установлено, что помещение № 20 площадью 35,4 кв. м используется под видеостудию, помещения № 7, 22 общей площадью 25 кв. м используются под складские.

20.05.2022 предпринимателю ФИО1 вновь была направлена претензия № 02.15-13/002/2496 с требованием расторгнуть договор в срок до 17.06.2022 и освободить арендуемые помещения.

При этом письмом от 10.06.2022 № 02.12-15/1/002/2945 Департамент направил заявителю проект договора купли-продажи объект муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 09.06.2022 № 2324. Согласно п. 2.1 договора купли-продажи цена объекта составляет 7 882 000 руб. без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС.

Предприниматель не согласился с ценой, указанной в проекте договора ссылаясь на то, что в соответствии с заключением специалиста рыночная стоимость объекта составляет 4 038 350 руб., направил в адрес ответчика договор купли-продажи с протоколом разногласий от 14.06.2022.

Департамент с ценой, предложенной арендатором не согласился и направил письмо № 02.12-15/1/229 от 04.07.2022, указав, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом (статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Департамент письмом от 15.07.2022 № 02.08-17/255 известил предпринимателя о том, что 18.07.2022 комиссией ДУМИ будет произведен осмотр помещения и проверка соблюдения условий договора.

По результатам проверки использования помещения, проведенной 18.07.2022, ДУМИ было выявлено, что помещение № 3 площадью 29,5 кв. м используется ФИО5 под музыкальную студию, помещение № 19 площадью 24 кв. м используется ФИО7 под музыкальную студию, помещения 1, 2, 4, 5, 18, 20, 25 на момент проверки закрыты, произведена фото фиксация (акт от 18.07.2022).

При этом предприниматель ФИО1  21.07.2022 обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемых помещений.

В свою очередь, Департамент, 06.09.2022 обратился в суд с иском о расторжении договора аренды от 02.11.2018 № 59000687, просил выселить арендатора из занимаемых помещений, ссылаясь на то, что арендуемые помещения используются не по назначению.

Таким образом, из хронологии событий усматривается, что проверки надлежащего использования арендованных помещений проведены Департаментом  23.03.22, 25.04.2022, 17.05.2022, претензии об устранении недостатков  направлены  08.04.2022 и 20.05.2002, требование о расторжении договора аренды  направлено письмом от 20.05.2022).

Однако при этом Департамент начинает процедуру оформления выкупа арендованных помещений, проводит оценку и направляет проект договора купли-продажи в адрес предпринимателя ФИО1 10.06.2022.

И лишь после обращения предпринимателя ФИО1 в суд с заявлением об урегулировании разногласий по цене (21.07.2022), Департамент обращается с заявлением в суд о расторжении договора аренды, ссылаясь на выявленные ранее нарушения условий договора (02.09.2022). 

Указанное поведение Департамента является противоречивым, непоследовательным.

Между тем согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенным в пунктах 1, 5 информационного письма Президиума от 05.11.2009 № 134, при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение ("Обзор судебной практики рассмотрения споров, вытекающих из административных правоотношений при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. 

С учетом установленных фактических обстоятельств, судам надлежало проанализировать и дать оценку действиям Департамента на предмет наличия/отсутствия имеющих своей целью воспрепятствование реализации субъектом малого или среднего предпринимательства права на приобретение арендованного имущества в соответствии с законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

При этом следует отметить, что проверка добросовестности осуществляется как при наличии обоснованного заявления стороны спора, так и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если другие стороны на них не ссылались. При установлении недобросовестности одной из сторон суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения применяет меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (абзацы 4 - 5 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Указанные обстоятельства подлежали включению в предмет доказывания  по настоящему делу, чего судами сделано не было.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, спор в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, проверить наличие/отсутствие в непоследовательном поведении Департамента действий с целью воспрепятствования преимущественного права на приобретение арендованного имущества, установить имелись ли у предпринимателя разумные ожидания на выкуп арендованного помещения, а также имело ли место со стороны предпринимателя нарушение условий договора аренды о запрете передачи помещения в пользование другим лицами и использование имущества не по назначению, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом положений, установленных статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разрешить спор в соответствии требованиями действующего законодательства, распределить судебные расходы, в том числе по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты приняты без исследования всех существенных обстоятельств спора, которые входят в предмет исследования и установления судом, исходя из предмета и основания исковых требований (статьи 6, 8, 9, 49, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду того, что правовая оценка всем необходимым обстоятельствам, имеющим значение для разрешения спора, судами не дана, выводы судов по существу спора нельзя признать обоснованными, в связи с чем на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты подлежат отмене.

Учитывая, что для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, данное дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.03.2023 по делу № А60-39763/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2023 по тому же делу отменить.

      Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             И.А. Краснобаева 

 

Судьи                                                                          С.Э. Рябова 

 

                                                                                      А.С. Полуяктов