Именем Российской Федерации

МОТИВИРОВАННОЕ 

РЕШЕНИЕ

Дело  № А40-45705/20-11-339

г. Москва

13 мая 2020 года

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего судьи Дружининой В.Г.

Рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по иску 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИВИС" (115230 МОСКВА ГОРОД ПРОЕЗД ЭЛЕКТРОЛИТНЫЙ ДОМ 9КОРПУС 1 ПОМЕЩЕНИЕ VIII, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 26.12.2005, ИНН: 

<

***>) 

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АМБК" (117149 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА АЗОВСКАЯ 6 3 , ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.11.2014, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании по договору № 4/2 от 12.05.2017г. обеспечительного платежа в размере 480 000 руб., пени в размере 64 183,97 руб., задолженности (излишне уплаченные арендные платежи) в размере 48 670,97 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9 479,22 руб.

без вызова сторон

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО "ИВИС" обратилось в суд с иском к ООО "АМБК"  о взыскании по договору № 4/2 от 12.05.2017г. обеспечительного платежа в размере 480 000 руб., пени в размере 64 183,97 руб., задолженности (излишне уплаченные арендные платежи) в размере 48 670,97 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9 479,22 руб.

Определением от 16.03.2020 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Ответчиком представлен отзыв на иск, истцом представлены возражения с учетом отзыва ответчика.

06.05.2020 судом принята резолютивная часть решения по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства в порядке ст. 229 АПК РФ. 

В соответствии с ч. 2 ст. 229 АПК РФ по заявлению лица, участвующего в деле, или в случае подачи апелляционной жалобы по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, арбитражный суд составляет мотивированное решение.

Заявление о составлении мотивированного решения арбитражного суда может быть подано в течение пяти дней со дня размещения решения, принятого в порядке упрощенного производства, на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". В этом случае арбитражным судом решение принимается по правилам, установленным главой 20 настоящего Кодекса, если иное не вытекает из особенностей, установленных настоящей главой.

Мотивированное решение арбитражного суда изготавливается в течение пяти дней со дня поступления от лица, участвующего в деле, соответствующего заявления.

ООО "ИВИС" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о составлении мотивированного решения арбитражного суда.

Поскольку  заявление о составлении мотивированного решения поступило в сроки установленные ч. 2 ст. 229 АПК РФ, заявление подлежит удовлетворению.

Исследовав и оценив письменные доказательства,  суд считает исковые требования  не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 12.05.2017 г. между ООО «ИВИС» (арендатор) и ООО «АМБК» (арендодатель) был заключен Договор JNV 4/2 аренды нежилого помещения Р03-2016 общей площадью 231,1 кв. м. расположенного по адресу: 117149, Москва, ул. Азовская, д.6, к. 3, помещение условно обозначено «Блок 4/2».

Согласно п. 1 Дополнительного соглашения № 2 от 13.07.2018 г. к Договору аренды № 4/2 от 12.05.2017 г. срок аренды помещения и действия Договора истёк 22.07.2018 г.

21.07.2018 г. ООО «ИВИС» освободило арендованные помещения.

Истец указывает, что в нарушение условий заключенного договора, а именно п. 3.4 Приложения № 1 к Договору аренды № 4/2 от 12.05.2017 г., по состоянию на 05.03.2020 г. Арендодатель ООО «АМБК» не возвратил обеспечительный взнос в размере 480 000 руб.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

На основании положений ст. 395 ГК РФ на сумму невозвращенного обеспечительного платежа истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 9 479,22 руб. за период по 05.03.2020г.

Кроме того, истец также указывает, что в период действия договора ООО «АМБК» был неоднократно нарушен и. 4.3 Договора «Организовать обеспечение Помещения коммунальными услугами (водоснабжением, электроэнергией, центральным отоплением, канализацией)», а именно: в срок с 28.04.2018 г. с 20.00 часов по 02.05.2018 г. до 20.00 часов, а также 07.07.2018 г. с 10 до 16 часов в помещениях была полностью остановлена подача электроэнергии, в связи с чем истец  понес убытки, поскольку не имел возможности полноценно функционировать и предоставлять контрагентам доступ к электронным продуктам компании.

Как указывает истец, он неоднократно обращался к ответчику с требованием корректировки Актов № 230 и № 232 от 30.04.2018 г., № 308 и № 309 от 31.05.2018 г. (письма № 138 от 17.05.2018 г., № 180 от 14.07.2018 г.), поскольку не был произведен перерасчёт суммы арендных платежей за период, когда помещения не могли быть использованы по назначению.

Истец полагает, что  ООО «АМБК» в письме № 73 от 08.05.2018 г. признало факт нарушения и обязалось произвести перерасчёт при прекращении договоров аренда, однако, по состоянию на 05.03.2020 г. ООО «АМБК» не предоставило откорректированные акты за апрель, май, июль 2018 г. на сумму фактически оказанных в этих периодах услуг, а так же не произвело перерасчёт арендных платежей за апрель, май, июль 2018 г. с возвратом сумм излишне уплаченных арендных платежей за данный период в размере 48 670,97 руб.

Кроме того, на указанную сумму истцом также начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 9 479,22 руб.

Ответчик, возражая против иска, указывает на то, что в связи с плановой заменой электрооборудования существенного ухудшения условий пользования арендованным помещением и состояния помещения не имелось, в связи с чем основания для взыскания убытков отсутствуют.

Кроме того, ответчик также указывает, что согласно условиям договора аренды (п.п. 1.1 - 1.3 Приложения № 6 к договору аренды) у истца перед ответчиком возникло обязательство по оплате стоимости восстановительного ремонта освобожденного помещения в связи с прекращением договора аренды в размере 1 582 260,14 руб.. определенном на основании окончательного расчета стоимости компенсационных выплат, в связи с чем произвел из внесенного истцом по договору аренды обеспечительного взноса в размере 480 000 руб. удержание в свою пользу данной суммы денежных средств в счет стоимости восстановительного ремонта освобожденного помещения.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходит из следующего.

Согласно условиям договора аренды истец осуществлял пользование нежилым помещением площадью 231,1 кв.м., условно обозначенное по договору «Блок 4/2». расположенном на 4-м этаже в здании по адресу: 

<

...>. корп. 3. которое принадлежит на праве собственности ответчику. 

Помещение предоставлялось истцу (арендатору) для использования под офисные цели (п. 1.1 договора). 

Согласно п. 2.1 договора аренды помещение находилось в пользовании истца более трех сроков аренды подряд (четвертый срок подряд краткосрочной аренды на 11,5 месяцев) и срок его аренды по договору с учетом дополнительного соглашения № 2 от 13.07.2018 г. к договору аренды устанавливался до 22.07.2018 г.

На условиях договора, предусмотренных п.п. 3.2, 3.3, 5.2, п.п. 3, 3.1 Приложения № 1 к договору, истец перечислил в пользу ответчика обеспечительный взнос в общем размере 480 000 руб.

Согласно п. 3 Приложения № 1 к договору обеспечительный взнос вносится в целях гарантии и обеспечения надлежащего исполнения арендатором договора, в том числе условий по сохранности помещения, его оборудования, надлежащего содержания, сохранения отделки помещения и оборудования. Обеспечительный взнос гарантирует арендодателю в качестве обеспечительной меры выполнение арендатором обязательств по возмещению всех расходов, связанных с работами/услугами и временем на их проведение по восстановлению помещения в первоначальный вид после его пользования арендатором, в том числе по ликвидации (демонтажу) проложенных телефонных/компьютерных сетей и коммуникаций, изменению точек подключения, а также стоимости материалов, необходимых для выполнения данных работ/услуг и прочих работ по восстановлению помещения.

Согласно п. 3.3 Приложения № 1 к договору аренды арендодатель имеет право в безусловном порядке за счет обеспечительного взноса возместить ущерб, нанесенный ему в результате ненадлежащего выполнения арендатором условий договора аренды, а также в случае причинения ущерба его действиями зданию, арендованному помещению или находящемуся в нем оборудованию, удержать предусмотренный договором аренды штраф.

По условиям п. 3.4. Приложения № 1 к договору аренды  при условии выполнения арендатором всех обязательств, связанных с исполнением и прекращением договора аренды, обеспечительный взнос либо его часть возвращается арендодателю в течение 10 дней с момента подписания акта сверки расчетов после прекращения договора аренды.

Положениями ст. 381.1 ГК РФ предусматривается, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором. сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

22.07.2018г. срок действия договора аренды и срок аренды помещения по нему истек, действие договора аренды прекратилось, в связи с чем арендуемое помещение подлежало возврату по акту приема-передачи помещения.

В связи прекращением договора аренды в соответствии с его условиями арендодателем с участием арендатора был осуществлен осмотр арендованного помещения, по результатам которого оформлен и обоюдно подписан сторонами (арендатором - 22.07.2018 г.. арендодателем - 23.07.2018 г.) акт осмотра состояния и сохранности предоставленного помещения и оборудования. В данном акте указаны установленные и зафиксированные при осмотре полученные в результате пользования истцом арендованным помещением дефекты/повреждения/разрушения внутренней отделки помещения, его составных частей и элементов (пол, потолок, стены, дверные блоки, оконные блоки и т.д.), установленного в нем оборудования (инженерного, отопительного, сантехнического, электрического), а также внесенные изменения в электрическую сеть помещения (монтаж дополнительных электрических коммуникаций).

Для устранения выявленных и зафиксированных в акте осмотра дефектов/повреждений/разрушений помещения, полученных в результате пользования помещением истцом, необходимо проведение восстановительного ремонта, предварительный и окончательный компенсационной расчет стоимости которого был предоставлен истцу (приложение к акту от 22.07.2019г.-23.07.2019 г.. Указанный компенсационный расчет (предварительный и окончательный) был направлен в адрес истца по почте, который последний получил.

По направленному ответчиком в адрес истца предварительному расчету стоимости компенсационных выплат, связанных с восстановительным ремонтом и иным ущербом, нанесенному освобожденному 23.07.2018 г. помещению в результате его аренды (эксплуатации) арендатором (истцом), его размер составил 929 849,14 руб. 

По направленному ответчиком в адрес истца окончательному расчету стоимости компенсационных выплат, связанных с восстановительным ремонтом и иным ущербом, нанесенному освобожденному 23.07.2018 г. помещению в результате его аренды (эксплуатации) арендатором (истцом), его размер составил 1 582 260,14 руб. 

Согласно условиям договора аренды (пп. 1.1, 1.3 Приложения № 6 к договору аренды) в случае несогласия арендатора с расчетом компенсационных выплат и отказом от подписания акта сторона арендатора обязана предоставить оценку компенсационных выплат, составленную специалистами оценочной организации. При этом не предоставление такой оценки арендатором считается немотивированным отказом от подписания акта осмотра сохранности предоставленного помещения и оборудования и дает право арендодателю требовать от арендатора оплаты компенсационных выплат на основании одностороннего акта.

Согласно акту осмотра от 22.07.2018г.-23.07.2018 г. состояния и сохранности предоставленного помещения и оборудования  истец указанный акт подписал, таким образом, полностью согласился с указанными в нем дефектами/повреждениями/разрушениями помещения, полученными им в результате пользования, и необходимостью в связи с этим проведения восстановительного ремонта.

В письме исх. № 259 от 07.08.2018 г. истец посчитал невозможным согласование предоставленного предварительного расчета, то есть не согласился с ним. Направленный истцу окончательный расчет последний оставил без ответа и согласования. При этом в нарушение установленного п. 1.3 Приложения № 6 к договору аренды порядка не предоставил ответчика оценку, выполненную компетентной оценочной организацией. При этом ответчик не препятствовал истцу в проведении самостоятельной оценки стоимости восстановительного ремонта помещения, в том числе на основании подписанного сторонами акта от 22.07.2018г.-23.07.2018 г. состояния и сохранности предоставленного помещения и оборудования.

Таким образом, согласно условиям договора аренды (п.п. 1.1 - 1.3 Приложения № 6 к договору аренды) у истца перед ответчиком возникло обязательство по оплате стоимости восстановительного ремонта освобожденного помещения в связи с прекращением договора аренды в размере 1 582 260,14 руб.. определенном на основании окончательного расчета стоимости компенсационных выплат.

Суд соглашается с позицией ответчика о том, что, он, действуя на основании ст. 381.1 ГК РФ, условий договора аренды, обоснованно произвел из внесенного истцом по договору аренды обеспечительного взноса в размере 480 000 руб. удержание в свою пользу данной суммы денежных средств в счет стоимости восстановительного ремонта освобожденного помещения, размер которого составил 1 582 260,14 руб.

Таким образом, у ответчика перед истцом не возникло и не имелось обязательства по возврату обеспечительного взноса по договору аренды, в  связи с чем исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат.

Суд также не находит оснований для удовлетворения иска в части суммы убытком.

Как следует из искового заявления, по мнению истца, ответчик нарушил предусмотренные договором аренды условия по обеспечению арендованного помещения коммунальными услугами (в частности электроэнергией), в связи с чем действиями ответчика (отключения электроэнергии в арендуемом помещении в период с 28.04.2018 г. с 20-00 час. по 02.05.2008 г. до 20-00 час. а также 07.07.2018 г. с 10-00 час. до 16-00 час.) истцу причинены убытки в виде излишне уплаченной последним за этот период арендной платы на сумму 48 670,97 руб. в связи с ухудшением предусмотренных договором аренды условий пользования арендованным помещением.

В обоснование указанного истец ссылается на положения п. 4 ст. 614 ГК РФ. согласно которым арендатор вправе требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из представленного истцом расчета убытков по вышеуказанным обстоятельствам следует, что за указанный период аренды (с 28.04.2018 г. с 20-00 час. по 02.05.2008 г. до 20-00 час, а также 07.07.2018 г. с 10-00 час. до 16-00 час.) истец требует полностью исключить арендную плату из оплаты аренды, а не уменьшить её размер.

Вместе с тем, положения п. 4 ст. 614 ГК РФ не предусматривает полное освобождение арендатора от оплаты аренды по указанным в законе обстоятельствам.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Суд приходит к выводу, что в данном случае истцом не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие существенное ухудшение предусмотренных договором аренды условий пользования или состояния арендованного имущества, которые предоставляют право арендатору на соответствующее уменьшение размера арендной платы.

Согласно условиям договора аренды истцу было предоставлено помещение для использования под офисные цели (п. 1.1 договора аренды), что предполагает, в том числе размещение в помещении имущества арендатора, непосредственно связанного с его офисной деятельностью (офисная мебель, оргтехника, деловая документация, компьютерная техника, серверное оборудование и т.д.).

В соответствии с п. 1.5 приложения № 1 к договору аренды арендная плата включает в себя: стоимость коммунальных услуг, услуг по организации пропускной системы в здании, услуг по уборке мест общего пользования (лестничных маршей, лифтовых холлов, лестниц и других помещений, не входящих в состав арендованных площадей), земельные платежи, а также стоимость услуг, предоставляемых организациями, в том числе складирование и вывоз бытового мусора (отходы потребления). В состав бытового мусора не включаются: остатки производственного/офисного оборудования/техники (запасные части, расходный материал и пр.), крупногабаритный упаковочный материал. Расходы на их складирование и вывоз не включаются в стоимость арендной платы и оплачиваются арендатором самостоятельно. В стоимость арендной платы включаются работы по техническому обслуживанию арендованных помещений. При этом, стоимость материалов и оборудования, вышедшего из строя (как по вине арендатора, так и в связи с естественным износом) и подлежащего замене, оплачивается арендатором дополнительно.

В соответствии с разделом III приложения № 4 к договору аренды (Требования по установке и эксплуатации энергоемкого оборудования/устройств) используемое истцом в арендуемом помещении энергоемкое компьютерное оборудование (сервер) должно было размещаться в специально оборудованном арендодателем в здании серверном помещении, которое на период отключения арендованного помещения от электроэнергии было специально оборудовано (временно подключено) к автономному генератору, именно для этих целей арендованного ответчиком на основании договора на аренду оборудования № 0174/18 от 20.04.2018 г. для электроснабжения серверного помещения. Истец в нарушение условий договора аренды (приложения № 4) вышеуказанное энергоемкое компьютерное оборудование (сервер) в данном помещении не разместил, таким образом, принял на себя все риски и связанные с ними негативные последствия, включая отключение электроэнергии в здании.

Проведение необходимых электротехнических работ по замене (капитальному ремонту) в здании вводного распределительного электроустройства осуществлялось ответчиком планово, в связи с окончанием срока службы (эксплуатации) данного оборудования в соответствии с техническим регламентом, о чем истец, а также другие арендаторы помещений в здании были заблаговременно уведомлены в письменном вид, в подтверждение чего представлены соответствующие письма. При этом проведение указанных работ и связанное в связи с ними обязательное электроотключение осуществлялось ответчиком в нерабочие (праздничные/выходные) дни. Кроме того, как было указано выше, ответчиком были приняты необходимые меры для обеспечения необходимой электроэнергией серверного помещения в здании.

С учетом изложенного суд приходит к выводку, что  существенного ухудшения условий пользования арендованным помещением и состояния помещения не имелось, в  связи с чем основания для удовлетворения иска в данной части отсутствуют.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Расходы по госпошлине относятся судом на истца на основании ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного и руководствуясь ст.ст. 307, 309, 310, 381.1, 395, 614, 1102 ГК РФ, ст.ст. 65, 110, 167-171, 176, 226, 227, 228, 229 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать. 

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме.

Судья                                                                                                В.Г. Дружинина