Арбитражный суд  Сахалинской области

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28,

http://sakhalin.arbitr.ru

Именем  Российской  Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А59-861/2019

г. Южно-Сахалинск

23 апреля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 апреля 2019 года. Полный текст решения изготовлен 23 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Киселева С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальная компания» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, оформленного уведомлением от 15.11.2018 № 65/001/023/2018-104/1, и возложении обязанности зарегистрировать право собственности заявителя на объект недвижимого имущества «Станция глубокой очистки» с кадастровым номером 65:01:0503001:556,

с участием представителей:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 12.02.2019,

от регистрирующего органа – ФИО3 по доверенности от 09.01.2019 № 12,

от третьего лица (ООО «СКФ «Сфера») – ФИО4 по доверенности от 23.11.2018 № 455/18,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Жилищно-коммунальная компания» (далее – общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением к Управлению Росреестра по Сахалинской области (далее – управление, регистрирующий орган), которое определением от 18.02.2019 принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу.

В обоснование заявленных требований указано, что у регистрирующего органа не имелось правовых оснований для отказа обществу в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости – «Станция глубокой очистки» с кадастровым номером 65:01:0503001:556, площадью 51,8 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>. В подтверждение испрашиваемой государственной  регистрации в управление был представлен полный и исчерпывающий пакет документов, которым подтверждается не только факт создания объекта недвижимости и его приобретения обществом по договору купли-продажи, но и права заявителя на земельный участок, на котором расположено спорное здание. В рамках приостановления регистрационных действий общество также устранило сомнения регистратора относительно выявленного расхождения в годе завершения строительства здания, содержащиеся в кадастре недвижимости и техническом плане здания. Однако регистратором не дана надлежащая оценка представленным документам, а также неправомерно не приняты во внимание информационные и дополнительные документы, которые в совокупности подтверждают законное обращение общества за государственной регистрацией права собственности. В итоге, допущенные регистратором нарушения привели к принятию незаконного решения, что существенно нарушает права общества в осуществляемой предпринимательской деятельности и влечет невозможность использовать объект недвижимости на законном основании.  По мнению заявителя, надлежащим способом устранения нарушений прав и законных интересов общества будет являться возложение на управление обязанности по государственной регистрации права собственности на объект недвижимости «станция глубокой очистки».

В судебном заседании представитель общества требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении и представленном письменном дополнении. Представитель также отметила, что в соответствии со статьями 26 и 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) отказ в государственной регистрации права возможен только по тем же основаниям, что и предшествующее отказу приостановление регистрации. Управление же, игнорируя установленный процессуальный порядок, при отказе в государственной регистрации права собственности указало дополнительные основания, чем грубо нарушило право заявителя на возможность устранения выявленных недостатков в рамках приостановления процедуры регистрации и получение в дальнейшем положительного результата – регистрации испрашиваемого права. Поскольку общество устранило причины приостановления государственной регистрации, то принятое управлением решение об отказе в регистрации права подлежит признанию незаконным.

Управление в представленном отзыве, поддержанном участвующим в судебном заседании представителем, с заявлением общества не согласилось и в его удовлетворении просило отказать, считая оспариваемое решение законным и обоснованным, а доводы заявителя несостоятельными ввиду наличия в поступивших на государственную регистрацию документах значительных недостатков. Кроме того, ссылаясь на договор купли-продажи как на правоустанавливающий документ, общество не учло, что право собственности продавца (ООО «СКФ «Сфера») на заявленный объект недвижимости не зарегистрировано, что исключает переход такого прав к покупателю. При этом в силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона, приобретается этим лицом. Данная норма предусматривает первичный способ приобретения права собственности, которое возникает с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ). Однако в ЕГРН отсутствуют сведения о регистрации права собственности как застройщиком (ООО «Архитектурное решение»), так и его правопреемником после реорганизации в форме присоединения к ООО «СКФ «Сфера». Поскольку сам по себе факт передачи спорного имущества заявителю не создает у последнего титула собственника без надлежащего правового основания, тем более в отсутствие в ЕГРН сведений о наличии у предшествующего правообладателя  зарегистрированного права собственности на указанный объект, покупатель должен доказать наличие права собственности у продавца на приобретаемое у него имущество и наличие законных оснований для перехода данного права к покупателю. По мнению управления, в рассматриваемой ситуации в силу действующего законодательства на спорный объект возникает необходимость в государственной регистрации права собственности ООО «СКФ «Сфера». Наряду с изложенным управление отметило, что в силу действующего законодательства сведения о технических характеристиках объекта, содержащиеся в ЕГРН и правоустанавливающем документе, должны соответствовать в обеспечение возможности внесения достоверных сведений о правах субъектов на недвижимое имущество в государственный реестр. Между тем общество не устранило причины, явившиеся основанием для приостановления государственной регистрации, а именно: выявленное противоречие в представленных документах относительно года завершения строительства спорного объекта (акт приемки законченного строительства объекта датирован 15.12.2003, а в кадастровом паспорте и техническом паспорте указан 2005 год). Таким образом, оспариваемый обществом отказ в государственной регистрации является законным и не нарушает права заявителя.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «СКФ «Сфера» в представленных письменных пояснениях и его представитель в судебном заседании поддержали доводы заявителя по существу спора. Третье лицо считает, что при наличии представленных для государственной регистрации документов, отсутствии спора в отношении объекта, наличии доказательств его законного строительства и приобретения, у регистратора отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права собственности общества на объект недвижимости «Станция глубокой очистки». Данная регистрация права за обществом также не нарушает и не затрагивает чьи-либо права и законные интересы. При этом полагает, что отсутствие регистрации права собственности за третьим лицом не является существенным обстоятельством в условиях представления заявителем на государственную регистрацию исчерпывающего перечня документов, подтверждающих как законность происхождения объекта, так и его куплю-продажу.

Заслушав участников процесса и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРЮЛ, общество зарегистрировано в качестве юридического лица 12 мая 2006 года Межрайонной ИФНС России  № 1 по Сахалинской области за основным государственным регистрационным номером 1066501065817, при постановке на налоговый учет присвоен ИНН 

<

***>.

Основным видом деятельности общества по данным ЕГРЮЛ является управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе (код ОКВЭД 68.32.1).

Как видно из материалов дела, 29 января 2018 года общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимого имущества – нежилого здания «Станция глубокой очистки» с кадастровым номером 65:01:0503001:556, общей площадью 51,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

К заявлению прилагались следующие документы: доверенность общества от 24.12.2014 на представителя ФИО2; кадастровый паспорт здания от 20.05.2016 № 65/201/16-43713; договор купли-продажи в жилой застройке «Земляничные холмы» от 01.10.2013 № КП-578-13; соглашение от 24.06.2016 к договору аренды земельного участка № 7936 от 12.09.2005; информационное письмо Департамента архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска от 25.10.2017 № 1450-026/07; акт приемки законченного строительства объекта приемочной комиссией; постановление Мэра города Южно-Сахалинска от 17.12.2003 № 2151 «Об утверждении акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта жилищно-гражданского назначения»; платежное поручение от 29.01.2018 № 43 об оплате госпошлины за государственную регистрацию прав; свидетельство о государственной регистрации юридического лица от 12.05.2006 № 000755173; свидетельство о постановке на учет юридического лица в налоговом органе от 12.05.2006 № 000217926; протокол внеочередного общего собрания участников общества от 29.03.2013 № ЕГА/2013; устав общества от 30.09.2010; технический план здания от 13.12.2016.

В рамках своих полномочий регистрирующий орган провел правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов, в ходе которой со ссылкой на статьи 14, 18, 40 Закона № 218-ФЗ, статью 51 Градостроительного кодекса РФ и статью 218 ГК РФ установил, что:

- на государственную регистрацию представлено постановление Мэра города Южно-Сахалинска от 17.12.2003 № 2151 об утверждении акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта жилищно-гражданского назначения от 15.12.2003. Однако согласно сведениям Кадастра недвижимости, а также представленного Технического плана здания, год завершения строительства здания – 2005 год;

- из представленного Технического плана здания также следует, что заявленный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0503001:153. Между тем содержание представленных документов не позволяет однозначно установить, по отношению к какому объекту недвижимости «Станция глубокой очистки» выполняет вспомогательные функции;

- иные документы, подтверждающие основания государственной регистрации прав собственности на двухэтажное здание «Станция глубокой очистки», в регистрирующий орган не представлены.

С учетом изложенного, а также в соответствии со статьей 7.1 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» государственным регистратором направлен соответствующий запрос с целью получения сведений, необходимых для государственной регистрации. 

Указанные обстоятельства согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона            № 218-ФЗ послужили основанием для приостановления государственной регистрации сроком до 8 мая 2018 года, о чем управление известило общество уведомлением от 08.02.2018.

По заявлению общества от 03.05.2018, поданному в порядке статьи 30 Закона № 218-ФЗ, управление письмом от 05.05.2018 проинформировало заявителя о приостановлении государственной регистрации до 5 ноября 2018 года.

В целях устранения препятствий в проведении регистрационных действий  общество 29 октября 2018 года представило в управление дополнительный документ – Отчет по результатам обследования объекта «Станция глубокой очистки» на предмет подтверждения-признания его объектом «Очистные хозяйственно-бытовых стоков ЕРШ-50» от 29.10.2018, подготовленный ООО «Трансстрой-тест».

По результатам рассмотрения представленных документов управление пришло к выводу, что заявителем не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации, в связи чем, уведомлением от 15.11.2018 № 65/001/023/2018-104/1 на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ отказало обществу в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

В обоснование данного решения управлением указано, что:

- согласно сведениям ЕГРН год завершения строительства заявленного объекта недвижимости 2005 год. При этом на государственную регистрацию права представлен Акт приемки законченного строительства объекта приемочной комиссией от 2003 года. Противоречия в указанных датах не позволяют однозначно установить, что представленный Акт выдан в отношении рассматриваемого объекта;

- право собственности ООО «СКФ «Сфера» на заявленный объект недвижимости не зарегистрировано;

- содержание представленных заявителем документов не позволяет однозначно установить по отношению к какому объекту недвижимости «Станция глубокой очистки» выполняет вспомогательные функции;

- согласно ответу Администрации города Южно-Сахалинска от 06.03.2018 № 481-026/07 разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию на объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0503001:153, не выдавались.

Не согласившись с полученным отказом, полагая, что принятое решение не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Проверив в судебном заседании доводы лиц, участвующих в деле, представленные в обоснование заявленного требования и возражений доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения заявления общества.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В корреспонденции с изложенным частью 4 статьи 200 АПК РФ предусмотрено, что при рассмотрении дел в порядке главы 24 названного Кодекса арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт (решение), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенных норм для признания ненормативного правового акта (решения) государственного органа недействительным (незаконным) необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие данного акта (решения) закону и нарушение им прав и законных интересов заявителя.

Исследовав и оценив на основании статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, суд не усматривает наличие совокупности названных условий в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (пункт 1 статьи 8.1 ГК РФ).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 8.1 ГК РФ).

Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия (пункт 4 статьи 8.1 ГК РФ).

Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами.

Пунктом 1 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Из буквального содержания и смысла данных норм следует, что строительство (создание) объекта недвижимости относится к первичным способам приобретения вещного права и имеет самостоятельные основания его возникновения.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

К вторичным способам приобретения права собственности относится, в частности, переход такого права по сделке об отчуждении объекта недвижимости.

При этом в пункте 2 статьи 218 ГК РФ закреплено, что иное лицо может приобрести право собственности при условии, что отчуждающее лицо имеет данное вещное право в установленном законом порядке, то есть при наличии соответствующей государственной регистрации.

Последующий переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно пункту 1 части 4 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов при отсутствии предусмотренных названным Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации.

Установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации (пункт 2 части 4 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав приведен в части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, к которым относится, в частности (пункт 5): не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статьей 27 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Судом установлено и материалами подтверждается, что по истечении срока приостановления государственной регистрации, то есть до 5 ноября 2018 года, общество не устранило обстоятельства, выявленные управлением в ходе проведенной правовой экспертизы, что в силе приведенных императивных норм исключает возможность для проведения испрашиваемой заявителем государственной регистрации.

Как указывалось выше, одним из оснований для приостановления регистрационных действий явилось выявленное регистратором противоречие между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости. Так, в подтверждение законности создания заявленного нежилого здания «Станция глубокой очистки» с кадастровым номером 65:01:0503001:556 обществом представлен Акт приемки законченного строительства  объекта  приемочной комиссией от 15.12.2003, утвержденный постановлением Мэра города Южно-Сахалинска от 17.12.2003 № 2151. Из акта усматривается, что в составе предъявленного к приемке объекта «Здание жилые общего назначения многосекционные (четырехквартирные жилые дома, строительные номера 2, 3, 5, 6, 10 – первый пусковой комплекс)» имеются очистные хоз-быт стоков Ерш-50 с производительностью 50 м³/сут. Однако согласно сведениям ЕГРН спорный объект недвижимости с кадастровым номером 65:01:0503001:556 построен и введен в эксплуатацию в 2005 году. Аналогичные сведения о годе (2005) завершения строительства содержатся в представленных обществом Техническом паспорте от 26.06.2006 на нежилое здание «Станция глубокой очистки» с инвентарным номером 10599 (адрес:                 

<

...>) и Техническом плане от 13.12.2016 на здание «Станция глубокой очистки хозяйственно-бытовых стоков» с кадастровым номером 65:01:0503001:556.

Довод общества о том, что «Очистные хоз-быт стоков Ерш-50», указанные в акте приемочной комиссии от 15.12.2003, фактически являются нежилым зданием «Станция глубокой очистки», расположенным по адресу: 

<

...>, опровергается также иными представленными заявителем документами.

При описании хронологии событий заявитель указал, что ранее спорный объект недвижимости в составе указанного жилого комплекса находился на земельном участке общей площадью 36 722 кв.м с кадастровым номером 65:01:05030016:0029, который в последующем (с 31.10.2011) был разделен на два земельных участка: с кадастровым номером 65:01:0503001:154, площадью 3,4518 га, и с кадастровым номером 65:01:0503001:153, площадью 0,2254 га. Между тем из представленной копии договора № 7936 от 12.09.2005 аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:05030016:0029 в его приложении «Характеристика земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости» в составе зданий, сооружений и помещений отсутствует объект недвижимости с названием «Станция глубокой очистки» или «Очистные хоз-быт стоков Ерш-50», как и иной объект с адресом: 

<

...>. Из названного приложения к договору аренды также усматривается, что по состоянию на 2005 год на данном земельном участке находилось 47 объектов (жилых помещений) в многоквартирных домах №№ 3, 3А, 4, 5, 5А, 7, 9, 9А, 11, 11А по ул. Солнечного света г. Южно-Сахалинска, тогда как согласно акту приемочной комиссии от 15.12.2003 было принято в эксплуатацию 5-ть четырехквартирных жилых дома (в общем 20 квартир). Сведений о строительстве на данном земельном участке иных жилых домов из документов не усматривается. 

Кроме того, согласно представленному для регистрации права собственности договору купли-продажи от 01.10.2013 № КП-578-13 продавцом оборудования (очистные хозяйственно-бытовых стоков Ерш-50) являлось ООО «СКФ «Сфера», однако в Техническом паспорте на нежилое здание «Станция глубокой очистки» с инвентарным номером № 10599, оформленным 26 июня 2006 года, в разделе I «Регистрация права собственности» указан владелец здания – ООО «Жилищно-коммунальная компания» (покупатель оборудования по договору).

Приведенные противоречия в документах в совокупности исключают возможность признать, что спорное нежилое здание было построено и введено в эксплуатацию в 2003 году, а также является объектом «Очистные хоз-быт стоков Ерш-50», поименованным в акте приемочной комиссии от 15.12.2003.

Ссылку общества на представленный в управление Отчет по результатам обследования объекта «Станция глубокой очистки» на предмет подтверждения-признания его объектом «Очистные хозяйственно-бытовых стоков ЕРШ-50» от 29.10.2018, подготовленный ООО «Трансстрой-тест», суд отклоняет как несостоятельную и не имеющую правового значения в рассматриваемых правоотношениях.

Поскольку согласно пункту 49 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ имеющееся противоречие между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости является самостоятельным основанием для приостановления осуществления государственной регистрации прав, то данный недостаток подлежал устранению путем представления иных достоверных первичных документов или в виде внесения необходимых изменений в указанные сведения ЕГРН об объекте недвижимости.

Относительно представленного Отчета ООО «Трансстрой-тест» от 29.10.2018 суд также полагает необходимым отметить, что в данном документе не приведены конкретные параметры, указанные в Паспорте «Станция глубокой очистки хозяйственно-бытовых сточных вод серии «ЕРШ» Е-50М1БПФ», на соответствие которым производилось сравнение со спорным объектом недвижимости с кадастровым номером 65:01:0503001:556. Немаловажен и тот факт, что названный Паспорт от 2003 года не содержит какие-либо идентифицирующие признаки данной Станции по отношению к иным подобным объектам (например, номера комплектующего оборудования).

Таким образом, за период приостановления регистрационных действий общество не устранило выявленное противоречие между сведениями ЕГРН и представленными документами.

Наряду с изложенным управление также правомерно в обоснование оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество указало на то, что право собственности ООО «СКФ «Сфера» (продавца) на заявленный объект недвижимости не зарегистрировано. При этом данному основанию корреспондирует следующая причина приостановления регистрационных действий – в регистрирующий орган не представлены иные документы, подтверждающие основания государственной регистрации прав собственности на двухэтажное здание «Станция глубокой очистки». 

Из приведенного выше правового регулирования (статьи 218, 219 ГК РФ) следует, что строительство объекта недвижимости является первичным способом приобретения права собственности и возникает оно с момента государственной регистрации такого права лицом, создавшим данную вещь. Особенности осуществления государственной регистрации права на созданные здания, сооружения и объекты незавершенного строительства предусмотрены статьей 40 Закона № 218-ФЗ. В последующем возможен переход вещного права, в том числе по сделке об отчуждении объекта недвижимости, который также подлежит государственной регистрации. При этом в силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ переход права собственности иному лицу возможен при условии наличия такого права у отчуждающего лица, то есть государственной регистрации права. 

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что в подтверждение приобретения спорного объекта недвижимости «Станция глубокой очистки» с кадастровым номером 65:01:0503001:556 общество представило в регистрирующий орган договор купли-продажи от 01.10.2013         № КП-578-13, по условиям которого продавец (ООО «СКФ «Сфера») обязуется передать в собственность покупателю (ООО «Жилищно-коммунальная компания») оборудование – очистные хозяйственно-бытовых стоков Ерш-50, расположенные на территории жилой застройки «Земляничные холмы».

1 октября 2013 года стороны договора также подписали Акт приема-передачи оборудования.

Однако, настаивая на изменении титульного владельца и переходе права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 65:01:0503001:556, общество не доказало наличие (государственной регистрации) такого права у продавца – ООО «СКФ «Сфера», что исключает какую-либо возможность перехода вещного права. 

Отсутствие у продавца права собственности в установленном законом порядке на объект недвижимости «Станция глубокой очистки» с кадастровым номером 65:01:0503001:556 также подтвердил представитель третьего лица в судебном заседании. 

В развитие изложенного представитель управления пояснила, что в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах субъектов на спорное имущество.

Учитывая, что по утверждениям заявителя и третьего лица спорный объект недвижимости был создан застройщиком ООО «Архитектурные технологии» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), которое согласно ЕГРЮЛ 26 ноября 2010 года прекратило деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ООО «СКФ «Сфера», то в соответствии с правилами универсального правопреемства (статья 58 ГК РФ) полномочиями по первичной государственной регистрации права собственности на указанное имущество наделено третье лицо.

Доказательств того, что в целях государственной регистрации перехода права собственности в управление одновременно с заявлением общества было подано заявление ООО «СКФ «Сфера» для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, материалы дела не содержат.

Довод заявителя о том, что представленный на государственную регистрацию пакет документов подтверждает возможность оформить в установленном порядке право собственности общества на заявленный объект недвижимости, суд отклоняет как необоснованный и не соответствующий действующему законодательству.   

Из материалов дела также не усматривается соблюдение сторонами договора купли-продажи от 01.10.2013 № КП-578-13 положений пункта 3 части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ, согласно которым при государственной регистрации права, возникающего на основании договора, такая регистрация осуществляется по заявлению обоих сторон договора.

В дополнение к изложенному суд полагает необходимым отметить следующее.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Оценив условия договора купли-продажи 01.10.2013 № КП-578-13, судом установлено, что договор не содержит данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передачи покупателю, ввиду отсутствия адреса, кадастрового номера, сведения о земельном участке, на котором расположен объект капитального строительства, и иные идентифицирующие признаки. 

Ссылка в договоре на инвентарный  номер (020001911), который является идентификатором в бухгалтерском учете конкретного юридического лица, не восполняет требования статьи 554 ГК РФ.

Следовательно, при таких недостатках представленный договор не является заключенным и не может влечь какие-либо правовые последствия. 

Принимая во внимание установленные фактические обстоятельства и имеющиеся в деле доказательства, суд соглашается с выводами управления о наличии оснований, предусмотренных статьей 27 Закона № 218-ФЗ, в связи с чем, принятое государственным регистратором решение об отказе в государственно регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, оформленное уведомлением от 15.11.2018 № 65/001/023/2018-104/1, является законным и обоснованным.

Тот факт, что в оспариваемом решении указаны дополнительные основания отказа в государственной регистрации, которые не являлись причиной приостановления регистрационных действий, суд признает несущественным недостатком. Поскольку представленный пакет документов однозначно исключал возможность регистрации права собственности общества на заявленный объект недвижимости, то принятое управлением решение в любом случае не нарушает права заявителя в осуществляемой экономической деятельности.

Иные доводы участников процесса суд не принимает как не имеющие правовое значение и не влияющие на исход по делу.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение государственного органа соответствует закону или иному нормативному правовому акту и не нарушает права и законные интересы заявителя, принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении требований общества в полном объеме.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенной части иска (заявления).

Принимая во внимание результаты рассмотрения дела, суд в силу данной нормы относит судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 3 000 рублей на общество.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, и 201 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальная компания» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, оформленного уведомлением от 15.11.2018 № 65/001/023/2018-104/1, и возложении обязанности зарегистрировать право собственности заявителя на объект недвижимого имущества «станция глубокой очистки» с кадастровым номером 65:01:0503001:556, отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение месяца со дня его принятия. 

Судья                                                                                                        С.А. Киселев