ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А35-4046/2015

г.Воронеж

03 февраля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2017 года   

Постановление в полном объеме изготовлено 03 февраля 2017 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

                                ФИО1,

судей

                                ФИО2,   

                                ФИО3, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4,

       при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО5: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО6: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью «Группа СДАМО»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела; 

от общества с ограниченной ответственностью «Лориус»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

      рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО5 и индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО6 на решение Арбитражного суда Курской области от 01.11.2016 по делу № А35-4046/2015 (судья Захарова В.А.) по иску Индивидуального предпринимателя ФИО5 к индивидуальному предпринимателю - главе крестьянского(фермерского) хозяйства ФИО6 о взыскании 470 108 руб. 74 коп., в том числе: задолженности по договорам аренды нежилого и жилого помещений, пени за несвоевременную оплату аренды нежилого и жилого помещений, третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью «Группа СДАМО», Общество с ограниченной ответственностью «Лориус», и по встречному иску индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО6 к индивидуальному предпринимателю ФИО5 о признании возвращенными, с 16.05.2012 ИП ФИО5 себе в пользование и во владение помещений, ранее переданных ИП ФИО6 по договору аренды нежилого помещения от 15.03.2011 № 1 и по договору аренды жилого помещения от 15.03.2011 №2; взыскании штрафных санкций на основании положений п. 4.5 договоров,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – ИП ФИО5) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к  индивидуальному предпринимателю – главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО6 (далее – ИП Глава К(Ф)Х ФИО6) о взыскании 470 108 руб. 74 коп., в том числе: задолженности по оплате аренды нежилого помещения в размере 90 237 руб. 60 коп. за период с 15.05.2012 по 13.05.2015, задолженности по оплате аренды жилого помещения в размере 216 000 руб. 00 коп. за период с 15.05.2012 по 13.05.2015, пени за несвоевременную оплату аренды нежилого помещения в размере 27 397 руб. 13 коп. за период с 15.05.2012 по 13.05.2015, пени за несвоевременную оплату аренды жилого помещения в размере 65 580 руб. 00 коп. за период с 15.05.2012 по 13.05.2015

 К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Общество с ограниченной ответственностью «Группа СДАМО» (далее – ООО «Группа СДАМО»), Общество с ограниченной ответственностью «Лориус» (далее – ООО «Лориус»).

В ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции ИП Глава К(Ф)Х ФИО6 заявил встречный иск (с учетом уточнения) к ИП ФИО5, в котором просил:

 - признать возвращенными с 16.05.2012 ИП ФИО5 себе в пользование и во владение помещений, ранее переданных ИП ФИО6 по договору аренды нежилого помещения от 15.03.2011 № 1 и по договору аренды жилого помещения от 15.03.2011 № 2;

 - взыскать с ИП ФИО5 штраф в части применения положений п. 4.5 договоров «при одностороннем досрочном прекращении последним договора аренды» в размере, по меньшей мере, 30079 руб. 20 коп., по договору аренды нежилого помещения от 15.03.2011 № 1 и 72000 руб. 00 коп., по договору аренды жилого помещения от 15.03.2011 № 2 (по п. 4.5. договоров аренды), всего сумму 102079 руб. 20 коп.

 

- взыскать штраф в части применения положений п. 4.5 договоров, «Арендодатель выплачивает Арендатору штраф в размере суммы арендной платы за 11 месяцев 29 дней в случае нарушения преимущественного права Арендатора на продление договора аренды», в размере, по меньшей мере, 30079 руб. 20 коп., по договору аренды нежилого помещения от 15.03.2011 № 1 и 72000 руб. 00 коп., по договору аренды жилого помещения от 15.03.2011 № 2 (по п. 4.5. договоров аренды), всего сумму 102079 руб. 20 коп.

-  взыскать штраф в части применения положений п. 4.5 договоров, «в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения обязательств по настоящему договору», в связи с чем ИП ФИО5 должен также выплатить ИП ФИО6 штраф в размере, по меньшей мере, 30079 руб. 20 коп., по договору аренды нежилого помещения от 15.03.2011 № 1 и 72000 руб. 00 коп., по договору аренды жилого помещения от 15.03.2011 № 2 (по п. 4.5. договоров аренды), всего сумму 102079 руб. 20 коп.

Решением Арбитражного суда Курской области от 01.11.2016 по делу №А35-4046/2015 судом отказано как в удовлетворении первоначальных, так и в удовлетворении встречных требований.

Не согласившись с указанным решением в части отказа в удовлетворении исковых требований, полагая его незаконным и необоснованным, ИП ФИО5 обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить данное решение в названной части и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований ИП ФИО5

С апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции обратился также ИП Глава К(Ф)Х ФИО6, выражая несогласие с данным судебным актом в части отказа в удовлетворении встречного иска, просил изменить мотивировочную часть решения, указав дату фактического прекращения отношений по договорам аренды  от 15.03.2011 №1 и №2  с 16.05.2012г., а также отменить названное решение в части отказа в рассмотрении ходатайства об уменьшении государственной пошлины.   

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 27.01.2017г. представители лиц, участвующих в деле, не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционные жалобы рассмотрены в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ в их отсутствие.     

Поскольку ИП ФИО5 обжалует решение суда в части отказа в удовлетворении своих требований, а ИП Глава К(Ф)Х ФИО6 - в части отказа в удовлетворении встречного иска, судом апелляционной инстанции проверяется законность и обоснованность названного решения суда в полном объеме.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела и изучив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб.  Суд при этом исходит из следующего. 

 Как усматривается из материалов дела, ИП ФИО5 является собственником: нежилого помещения №1 (1 этаж, подвал) площадью 212,9 кв.м в пристроенном помещении шестиэтажного жилого дома по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.04.2012 Серия 46-АЛ №013078 (взамен свидетельства от 16.09.2002 Серия 46-АВ №110025); трехкомнатной квартиры площадью 105,6 кв.м по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.06.2001 Серия 46-АВ №024827.

 15.03.2011 между ИП ФИО5 (арендодатель) и ИП ФИО6 (арендатор) подписаны договоры аренды нежилого и жилого помещений № 1 и № 2 и соглашение к ним от 15.03.2011.

 Согласно договору аренды нежилого помещений № 1 от 15.03.2011, арендодатель передал арендатору во владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> на 1-м и подвальных этажах пристройки (обеспечен теплом, водой и электроэнергией) сроком на 11 месяцев и 29 дней для размещения аппарата управления и других служб, производств арендатора. 

 Пункт 1.3 договора предусматривает, что неотъемлемой частью договора является поэтажный план с указанием помещений, передаваемых арендатору (Приложение №1), копия технического паспорта. Помещение оборудовано пожарной, охранной сигнализацией. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 15.03.2011 (пункт 1.12. договора, Приложение №2 к договору). 

 В пункте 2.2.2. договора стороны предусмотрели обязанность арендатора производить оплату занимаемых арендуемых помещений согласно Приложению №3.

Согласно договору аренды жилого помещений № 2 от 15.03.2011, арендодатель передал арендатору во владение и пользование жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> на 2-м этаже пристройки (обеспечен теплом, водой и электроэнергией, газом имеется отдельный вход) сроком на 11 месяцев и 29 дней для использования в целях арендатора. 

Пункт 1.3 договора предусматривает, что неотъемлемой частью договора является поэтажный план с указанием помещений, передаваемых арендатору (Приложение №1), копия технического паспорта. Помещение оборудовано пожарной, охранной сигнализацией. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 15.03.2011 (пункт 1.12. договора, Приложение №2 к договору).

 В пункте 2.2.2. договора стороны предусмотрели обязанность арендатора производить оплату занимаемых арендуемых помещений согласно Приложению №3.

Пунктом 4.5. договоров предусмотрено, что арендодатель выплачивает арендатору штраф в размере суммы арендной платы за 11 месяцев 29 дней в случае нарушения преимущественного права арендатора на продление договора аренды. Эти условия действуют также в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения обязательств по настоящему договору, в том числе при одностороннем досрочном прекращении последним договора аренды.

 Уведомлением от 15.02.2012 ИП ФИО5 сообщил арендатору об истечении сроков действия договоров и необходимости заключения новых договоров аренды с уточненными обязательствами.

В материалах дела имеются акты о препятствиях, чинимых ИП ФИО5 - арендодателем, в использовании ИП ФИО6 переданного ему в аренду имущества за период с 01.04.2012 по 16.05.2012, а также претензионные письма арендатора, адресованные арендодателю за указанный период и доказательства их направления в адрес адресата (дом дела 5 л. д. 13-27).

 Кроме того, в материалах дела также имеются копии следующих доказательств: решения Комитета ЖКХ г. Курска от 05.08.2013 о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по адресу: 

<

...>, акта приемочной комиссии от 29.09.2014 о принятии в эксплуатацию двухкомнатной квартиры №46 по ул. Школьная, д. 54, технических паспортов на квартиру №46, по состоянию на 14.08.2012 и на 18.11.2014.

Ссылаясь на то, что арендатор не возвратил помещения, являющиеся предметом спорных договоров, ИП ФИО5 обратился в арбитражный суд с настоящим требованием о взыскании арендной платы по указанным выше договорам и неустойки в виде пени за нарушение сроков внесения арендной платы.

 ИП Глава К(Ф)Х ФИО6, в свою очередь, указывая на то, что арендодателем были созданы препятствия в использовании арендатором спорных помещений, заявил вышеназванные встречные требования. 

Встречное исковое заявление ИП Главы К(Ф)Х ФИО6 в части взыскания с ИП ФИО5 штрафа на основании положений п. 4.5 договоров, за нарушение преимущественного права арендатора на продление договора аренды в размере, по меньшей мере, 30079 руб. 20коп., по договору аренды нежилого помещения от 15.03.2011 № 1 и 72000 руб. 00 коп., по договору аренды жилого помещения от 15.03.2011 № 2 (по п. 4.5. договоров аренды), всего 102 079 руб. 20 коп. судом оставлено без рассмотрения на основании п. 1 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

Проанализировав представленные материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда области об отказе в удовлетворении как первоначальных, так и встречных требований, в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли отношения по поводу аренды помещений на основании заключенных ими ранее договоров аренды.

Согласно  статье  606  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации (далее – ГК  РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 Нормами статей 611 и 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендодателя по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества и обязанность арендатор по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендную плату).

Арендное обязательство носит срочный характер, что следует из статьи 610 ГК РФ, согласно которой договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2. ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). 

По смыслу указанной нормы, договор не может считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок по истечению срока его действия при наличии возражений арендодателя.

Из материалов дела следует, что арендодатель возразил против возобновления заключенных с ответчиком договоров аренды на тех же условиях на неопределенный срок, что усматривается, в том числе, из уведомления от 15.02.2012, с учетом претензии от 01.03.2012, а также письма б/н и б/д, в котором арендодатель подтвердил факт прекращения договорных отношений.

Доказательств, опровергающих данное обстоятельство, заявителями в подтверждение соответствующих доводов апелляционных жалоб не представлено.  

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о прекращении между сторонами арендных отношений.

Основанием для обращения ИП ФИО5 с настоящим иском послужило то обстоятельство, что арендатор после прекращения арендных отношений не возвратил помещения, являющиеся предметом спорных договоров.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Акта возврата арендатором имущества арендодателю после окончания срока действия договора в материалы дела не представлено.

 Вместе с тем в материалах дела имеются акты о препятствиях, чинимых ИП ФИО5 - арендодателем, в пользовании ИП ФИО6 переданным ему в аренду имуществом за период с 01.04.2012 по 16.05.2012, а также претензионные письма арендатора, адресованные арендодателю за указанный период и доказательства их направления в адрес адресата.

 Кроме того, факт наличия препятствий со стороны арендодателя в пользовании арендатором переданным в аренду имуществом также установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 30.06.2014 по делу №А35-8105/2012 и не подлежит опровержению в силу статей 16 и 69 АПК РФ. 

 Из системного толкования норм ст. ст. 611, 614 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

При изложенных обстоятельствах суд области пришел к верному выводу об отсутствии оснований для взыскания спорных сумм арендной платы и неустойки.

Судом области верно отклонены доводы ИП Главы КФХ ФИО6 о необходимости оставления первоначального иска без рассмотрения ввиду несоблюдения истцом претензионного порядка, предусмотренного п. п. 6.1., 6.2. договоров.

 Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ (в редакции, действовавшей на момент подачи иска) арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, предусмотренный федеральным законом или договором.

Пунктами 6.1 и 6.2. договоров предусмотрено, что все споры или разногласия, возникающие между сторонами по настоящему договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в Арбитражном суде г. Курска.

 С учетом требований указанной правовой нормы, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что условия, изложенные в пунктах 6.1. и 6.2. договоров, нельзя расценивать как установление сторонами обязательного претензионного порядка разрешения споров по договорам.

Действующим законодательством применительно к рассматриваемому спору досудебный порядок урегулирования спора не предусмотрен.

Судебная коллегия соглашается и с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска в силу следующего.

 Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ. Вместе с тем возможность выбора лицом, полагающим свои права нарушенными, того или иного способа защиты предполагает необходимость учета им в соответствующем случае характера допущенного в отношении его нарушения, поскольку выбранный им способ защиты должен способствовать восстановлению его нарушенного права и удовлетворять материально-правовой интерес.

 Поскольку статьей 12 ГК РФ не предусмотрен способ защиты права, избранный ИП главой КФХ ФИО6, требование по встречному иску о признании возвращенными с 16.05.2012 ИП ФИО5 себе в пользование и во владение помещений, ранее переданных ИП ФИО6 по договору аренды нежилого помещения от 15.03.2011 №1 и по договору аренды жилого помещения от 15.03.2011 №2, не подлежит удовлетворению.

Учитывая, что договоры аренды прекратили свое действие ввиду истечения их срока, не имеется оснований и для применения ответственности в виде штрафа за односторонний отказ арендодателя от исполнения обязательств, предусмотренного указанными пунктами договоров, о чем было заявлено ИП главой КФХ ФИО6

 В силу изложенного решение Арбитражного суда Курской области от 01.11.2016 по делу №А35-4046/2015 следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.                  

 Доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.    

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу  части 4  статьи   270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.             

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционных жалоб, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на их заявителей и возврату либо возмещению не подлежат.       

 Руководствуясь ст. 110 ст. ст. 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 01.11.2016 по делу №А35-4046/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО5 и индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО6 - без удовлетворения.

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья 

ФИО1

Судьи       

ФИО2

ФИО3