АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-6675/2017

31 августа 2018 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения объявлена 28 августа 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 31 августа 2018 года.

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Долгалева Б.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости «ИнвестСтрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об обязании заключить договор аренды земельного участка,

 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности от 19.02.2018 (сроком на 3 года), личность удостоверена паспортом,

от ответчика – ФИО3 (удостоверение №  496/17 от 25.07.2017), по доверенности от 28.03.2018 № ИСХ-ДИО/4848 (сроком на 1 год), личность удостоверена паспортом, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости «ИнвестСтрой» обратилось в арбитражный суд с заявлением (вх. от 03.05.2017 № 45969) об обязании Департамента имущественных отношений Администрации города Омска заключить договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства) без проведения торгов.

Определением Арбитражного суда Омской области от 11.05.2017 возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 06.06.2017 суд назначил дело к судебному разбирательству.

В судебном заседании, состоявшемся 04.07.2017, в материалы дела поступило ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости «ИнвестСтрой» о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка.

Ходатайство судом удовлетворено, оценочная экспертиза назначена в Автономной некоммерческой организации центр развития экспертиз «Лаборатория экспертных исследований».

Определением Арбитражного суда Омской области от 01.08.2017 производство по делу № А46-6675/2017 приостановлено до получения заключения назначенной по делу оценочной экспертизы.

30.08.2017 в материалы дела поступило заключение эксперта № 315/CТ/С-17 Автономной некоммерческой организации центр развития экспертиз «Лаборатория экспертных исследований».

Протокольным определением от 28.09.2017 производство по делу возобновлено.

26.09.2017 в материалы дела поступило ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости «ИнвестСтрой» об уточнении требований по иску. Уточнения приняты судом.

С учетом уточнений истец просил суд:

Обязать Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости «ИнвестСтрой» (ИНН 

<

***>) договор аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства) без проведения торгов изложив пункт 2.1 в следующей редакции:

«Размер арендной платы за предоставленный Участок составляет 15 083 рубля 33 коп. в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение №2 к настоящему договору)»

Расчет приложения 2 к Договору аренды предложил изложить в следующей редакции:

«А=С*Р, где:

А- годовая арендная плата (руб./год)

С - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110210:596, площадью 3287 кв. м на дату оценки 03.02.2017 составляет 1 810 000 рублей (заключение эксперта 315/СТ/С-17);

Р-ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (10%)»

Последний абзац приложения 2 к договору изложить в следующей редакции:

«Годовой размер арендной платы составляет 181 000 рублей в год. Размер ежемесячной арендной платы составляет 15 083 рубля 33 коп. в месяц».

Суд, с учетом мнения ответчика, принял уточнения.

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной экспертизы, на разрешение которой просил поставить вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:35:110210:596, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 05.12.2016 и текущую дату.

Ходатайство судом удовлетворено, дополнительная оценочная экспертиза назначена в обществе с ограниченной ответственностью «ОМЭКС».

Определениями от 20.12.2017 назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено до получения заключения по ней.

08.02.2018 в материалы дела поступило заключение эксперта № 86/17 от 31.01.2018 общества с ограниченной ответственностью «ОМЭКС».

Протокольным определением суда от  06.03.2018 производство по делу возобновлено.

В связи с несогласием с выводами эксперта, от общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости «ИнвестСтрой» в материалы дела поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы с вопросом:

- какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110210:596, площадью 3 287 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 05.12.2016 и текущую дату.

Суд, рассмотрев материалы дела, полагал, что возникла необходимость назначения комиссионной экспертизы, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» (644010, 

<

...>).

Определениями от 17.05.2018 по настоящему спору назначена комиссионная экспертиза, производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения.

16.07.2018 через отдел приема и регистрации документов Арбитражного суда Омской области поступило заключение общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС», датированное 13.07.2018.

Протокольным определением от 16.08.2018 производство по делу возобновлено.

Истец уточнил заявленные требования, просил суд:

Обязать Департамент имущественных отношений Администрации города Омска заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости «ИнвестСтрой» договор аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства) без проведения торгов, изложив пункт 2.1. в следующей редакции:

«Размер арендной платы за предоставленный Участок с 20.01.2017 г. по 01.01.2018 г. составляет 3451 рублей 1 копеек в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение №2 к настоящему Договору).

Размер арендной платы за предоставленный Участок с 01.01.2018 г. составляет 8 942 рублей в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение №2 к настоящему Договору)»

Расчет приложения 2 к Договору аренды земельного участка изложить в следующей редакции:

«Размер  арендной  платы  за  предоставленный   Участок     с  20.01.2017 г.   по 01.01.2018 г. осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29 октября 2008 г. №179~п «Об утверждении Положения об арендной    плате    за    пользование    земельных  участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске»

Ап=Кс*Сап/12,

где An- ежемесячная арендная плата в месяц, рублей;

Кс  -  кадастровая  стоимость  земельного участка  с  кадастровым  номером 55:36:110210:596, площадью 3287 кв.м. составляет: 1380 441,39 рублей;

Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида использования земельного участка: 0,03 (Пункт 8 приложения№1 Постановления);

12 - количество месяцев в году.

Годовой размер арендной платы составляет: 41 413, 2 рублей/год. 

Размер ежемесячной арендной платы составляет: 3 451, 1 рублей в месяц,

Размер  арендной  платы   за  предоставленный   Участок с  01.01.2018  г. осуществляется в соответствии с постановлением     Правительства Омской области   от   31.05.2017  №   162-п  «О   внесении   изменения   в   постановление Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п».

А=С*Р, где

А  -  годовая арендная платы (руб./год);

С - рыночная    стоимость    земельного    участка    с    кадастровым    номером

55:36:110210:596, площадью 3287 кем   на текущую дату составляет: 3 156 000

рублей (Заключение Эксперта по арбитражному делу МА46-6675/2017)

Р - коэффициент - 3,4 (п.п. 3 пункта 5 порядка.)

Годовой размер арендной платы составляет: 107 304 рублей/год.

Размер ежемесячной арендной платы составляет: 8 942 рублей в месяц».

Суд, с учетом мнения ответчика, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял заявленные обществом с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости «ИнвестСтрой» уточнения.

Рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, истец является собственником незавершенного строительством объекта площадь застройки 264,8 кв.м. Указанный объект располагается на земельном участке с кадастровым номером 55:36:110210:596, площадью 3287 кв.м, расположенном в Кировском административном округе г. Омска относительно незавершенного строительством здания по адресу: 

<

...>. Земельный участок находится в государственной собственности.

Договор аренды земельного участка, государственная собственности, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства) без проведения торгов, был подписан ответчиком и передан истцу. Арендная плата за земельный участок была рассчитана№ ответчиком исходя из его рыночной стоимости на основании отчета   № 700-5-05 от 13.11.2016 года, где она была определена в 16 016 000 рублей по состоянию на 05.12.2016 года.

Таким образом, исходя из системы расчета, установленной п. 5 Постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», сумма ежемесячной арендной платы составила 152 313 руб. 33 коп., а в год сумма составила 1 827 760 руб.

10.02.2017  общество с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости «ИнвестСтрой» направило в адрес Департамента имущественных отношений Администрации города Омска протокол разногласий к договору аренды, согласно которому

Пункт 2.1 договора аренды предложил изложить в следующей редакции:

«Размер арендной платы за предоставленный участок составляет 15 475 рублей в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (прилождение № 2 к договору)»;

Расчет приложений № 2 к договору аренды предложил изложить в следующей редакции:

«А=С*Р где:

А – годовая арендная плата (руб./год)

С- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110210:596, площадью 3287 кв.м на дату оценки 03.02.2017 составляет 1 857 000 рублей (отчет 017.01-243/О от 06.02.2017)

Р – ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (10%)»;

Последний абзац приложения № 2 к договору предложил изложить в следующей редакции:

«Годовой размер арендной платы составляет 185 700 рублей в год. Размер ежемесячной арендной платы составляет 15 475,00 рублей в месяц».

Вместе с протоколом разногласий ответчику была передана копия отчета 017.01.-243/О.

Ответчик отказал в согласовании п. 2.1, а также части абзаца 3 и последнего абзаца приложения 3 к договору аренды в редакции истца. Истец не может принять редакцию указанных пунктов. Рыночная стоимость земельного  участка, изложенная в отчете,  недостоверна и сам отчет не может быть принят во внимание.

В связи с тем, что разногласия по договору не урегулированы, истец обратился в суд с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела в совокупности и взаимной связи, суд полагает заявленные требования подлежащими  удовлетворению по следующим основаниям.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок. В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Аналогичные правила применяются при заключении договора (определении его условий) в судебном порядке.

Судом установлено, материалами дела подтверждается, и ответчиком не оспаривается, что по существу предмета предлагаемого к подписанию договора аренды у сторон разногласий не имеется.

Как указывает истец и не оспаривает ответчик, соглашение сторонами не достигнуто в отношении определения размера арендной платы.

Так, согласно п. 2.1 проекта договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для завершения строительства, без проведения торгов размер арендной платы за предоставленный участок составляет 152 313,33 рублей в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (Приложение № 2 к настоящему договору). Согласно Приложению № 2 к договору аренды земельного участка  расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

А=СхРхИ/100%, где

А – годовая арендная плата (руб./год);

С – рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110210:596, площадью 3287 кв.м на 05.12.2016 составляет: 16 616 000,00 руб. (отчет от 09.12.2016 № 700-17-01);

Р – ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (11%);

И – коэффициент уровня инфляции, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного  финансового года (Федеральный закон о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период) - 1.

Годовой размер арендной платы составляет: 1827760,00 руб./год.

Размер ежемесячной арендной платы составляет: 152 313,33 руб. в месяц.

Между сторонами возникли разногласия в части размера рыночной стоимости земельного участка.

В связи с чем, в ходе рассмотрения дела по ходатайству истца Автономной некоммерческой организацией центр развития экспертиз «Лаборатория экспертных исследований»  была проведена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению № 315/СТ/С-17  рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером  55:36:110210:596, площадью 3 287 кв.м., расположенного в Кировском административном округе г. Омска относительно незавершенного строительством здания по адресу: 

<

...>, по состоянию на 05.12.2016 округленно составляет 1 810 000 рублей, по состоянию на текущую дату (а именно на дату проведения экспертизы- 24.08.2017) округленно составляет 2 190 000 рублей.

Не согласившись с заключением названной экспертизы Департамент имущественных отношений Администрации города Омска, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

По ходатайству ответчика экспертиза была назначена, проведение экспертизы поручено ООО «ОМЭКС».

Согласно заключению эксперта ООО «ОМЭКС» № 86/17 от 31.01.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110210-596, площадью 3 287 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 05.12.2016 составляет округленно 9 550 000 рублей, на дату 20.12.2017 – 8 810 000 рублей.

Вместе с тем, истец заявил о недостоверности и необоснованности проведенной экспертизы и  необходимости проведения повторной экспертизы.

Судом ходатайство удовлетворено, назначена комиссионная экспертиза, проведение поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС».

Согласно заключению эксперта от 13.07.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110210:596 по состоянию на 05.12.2016 составляет округленно (НДС не облагается) 3 721 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110210:596 по состоянию на текущую дату составляет  округленно (НДС не облагается) 3 156 000 рублей.

С учетом заключения общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС», истец сформулировал исковые требования в окончательном варианте.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ размер арендной платы за пользование землей определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды.

Истец полагает (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом 16.08.2018), что размер арендной платы за период с 20.01.2017 по 01.01.2018 должен определяться на основании постановления  Правительства Омской области от 29 октября 2008 г. №179-п «Об утверждении Положения об арендной    плате    за    пользование    земельных  участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске»

Ап=Кс*Сап/12,

где An- ежемесячная арендная плата в месяц, рублей;

Кс  -  кадастровая  стоимость  земельного участка  с  кадастровым  номером 55:36:110210:596, площадью 3287 кв.м. составляет: 1380 441,39 рублей;

Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида использования земельного участка: 0,03 (Пункт 8 приложения№1 Постановления);

12 - количество месяцев в году.

Годовой размер арендной платы составляет: 41 413, 2 рублей/год. 

Размер ежемесячной арендной платы составляет: 3 451, 1 рублей в месяц, а за период с 

Размер  арендной  платы   за  предоставленный   Участок с  01.01.2018  г.  в соответствии с постановлением     Правительства Омской области   от   31.05.2017                   №   162-п  «О   внесении   изменения   в   постановление Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п».

А=С*Р, где

А  -  годовая арендная платы (руб./год);

С - рыночная    стоимость    земельного    участка    с    кадастровым    номером

55:36:110210:596, площадью 3287 квм   на текущую дату составляет: 3 156 000

рублей (Заключение Эксперта по арбитражному делу МА46-6675/2017)

Р - коэффициент - 3,4 (п.п 3 пункта 5 порядка.)

Годовой размер арендной платы составляет: 107 304 рублей/год.

Размер ежемесячной арендной платы составляет: 8 942 рублей в месяц».

Ответчик не представил расчет арендной платы, подлежащий включению в условия договора аренды. 

Оценив доказательства и доводы сторон, суд приходит к обоснованности требований истца.

За период с 20.01.2017 по 01.01.2018 расчет арендной платы не может быть установлен в договоре в порядке,  установленном Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, исходя из следующего.

Согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2017 по делу № 50-АПГ17-18 основанием признания недействующим пункта 5 Порядка, утвержденного Постановлением № 108-п, явилось несоблюдение Правительством Омской области одного из установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а именно принципа экономической обоснованности определения размера арендной платы за земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке.

Верховный Суд Российской Федерации исходил из того, что, установив в пункте 5 Порядка, утвержденного Постановлением № 108-п расчет размера арендной платы в виде произведения рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, Правительство Омской области не представило каких-либо доказательств того, что им определялась доходность земельных участков с учетом их местоположения, наличия транспортной, коммунальной инфраструктуры.

Согласно статье 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

Одним из предусмотренных статьей 12 ГК РФ способов защиты гражданских прав является неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Несоответствие пункта 5 Порядка, утвержденного Постановлением № 108-п нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу - Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, имеет место изначально с даты введения в действие указанных нормативных положений исполнительного органа субъекта Российской Федерации - Правительства Омской области.

Организуя правовую защиту против предъявленного Департаментом иска, предприниматель заявлял о своем несогласии с размером арендной платы, произведенным истцом в соответствии с Постановлением № 108-п, фактически возражая относительно наличия экономического обоснования установленного им формирования регулируемой цены - арендной платы за земельный участок публичной собственности.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» разъяснено, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

Также, согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим обязательным принципам и ориентирам (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11).

Таким образом, указание в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2017 по делу № 50-АПГ17-18 на признание пункта 5 Порядка, утвержденного Постановлением № 108-п, недействующим с даты принятия настоящего определения, а не с даты принятия такого нормативного акта, не является основанием для отказа предпринимателю в защите права в рамках предъявленного к нему иска, основанного на таком нормативном акте, и не означает, что до принятия указанного судебного акта судом высшей судебной инстанции, установленный им порядок определения размера арендной платы за публичные земли на территории Омской области отвечал требованиям экономической обоснованности формирования регулируемой цены в целях его использования в расчете платы.

С учетом изложенного у суда отсутствуют основания для признания правомерным применения ответчиком признанного недействующим пункта 5 Порядка Постановления               № 108-п для определения размера арендной платы по договору аренды земельного участка за период с 20.01.2017 по 01.01.2018.

В такой ситуации суд приходит к выводу о том, что расчет арендной платы за данный период необходимо установить  в соответствии с ранее действовавшим нормативным актом, регулировавшим плату за землю, то есть в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске». Именно данным нормативным актом определялся размер арендной платы за предоставленные в аренду земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, до принятия Постановления              № 108-п.

Возможность расчета арендной платы на основании ранее принятого нормативного акта, регулирующего аналогичные отношения, подтверждается правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 (пункт 10 Обзора судебной практики Судебной коллегии по экономическим спорам).

Таким образом, договор аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства) без проведения торгов следует заключить, изложив пункт 2.1. в следующей редакции:

«Размер арендной платы за предоставленный Участок с 20.01.2017 г. по 01.01.2018 г. составляет 3451 рублей 1 копеек в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение №2 к настоящему Договору).

Размер арендной платы за предоставленный Участок с 01.01.2018 г. составляет                  8 942 рублей в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение №2 к настоящему Договору)»

Расчет приложения 2 к Договору аренды земельного участка изложить в следующей редакции:

«Размер  арендной  платы  за  предоставленный   Участок     с  20.01.2017 г.   по 01.01.2018 г. осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29 октября 2008 г. №179-п «Об утверждении Положения об арендной    плате    за    пользование    земельных  участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске»

Ап=Кс*Сап/12,

где An- ежемесячная арендная плата в месяц, рублей;

Кс  -  кадастровая  стоимость  земельного участка  с  кадастровым  номером 55:36:110210:596, площадью 3287 кв.м. составляет: 1380 441,39 рублей;

Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида использования земельного участка: 0,03 (Пункт 8 приложения№1 Постановления);

12 - количество месяцев в году.

Годовой размер арендной платы составляет: 41 413, 2 рублей/год. 

Размер ежемесячной арендной платы составляет: 3 451, 1 рублей в месяц», согласившись с расчетом истца.

Постановлением Правительства Омской области от 31.05.2017 № 162-п «О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года N 108-п»   пункт 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п, изложен в следующей редакции:

"5. Арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от видов разрешенного использования земельного участка согласно таблице:

 

N п/п

Вид разрешенного использования земельного участка

Коэффициент

1

Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания

4,3

2

Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения

3,6

3

Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений промышленности, коммунального хозяйства

3,4

4

Иные земельные участки

3,8

Настоящее постановление вступило в силу с 1 января 2018 года.

В связи с чем, договор аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства) без проведения торгов следует заключить, изложив пункт 2.1. в следующей редакции:

Размер  арендной  платы   за  предоставленный   Участок с  01.01.2018  г. осуществляется в соответствии с постановлением     Правительства Омской области   от   31.05.2017  №   162-п  «О   внесении   изменения   в   постановление Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п».

А=С*Р, где

А  -  годовая арендная платы (руб./год);

С - рыночная    стоимость    земельного    участка    с    кадастровым    номером

55:36:110210:596, площадью 3287 квм   на текущую дату составляет: 3 156 000

рублей (Заключение Эксперта по арбитражному делу МА46-6675/2017)

Р - коэффициент - 3,4 (п.п 3 пункта 5 порядка.)

Годовой размер арендной платы составляет: 107 304 рублей/год.

Размер ежемесячной арендной платы составляет: 8 942 рублей в месяц», согласившись с расчетом истца.

Таким образом, заявление истца удовлетворено судом в полном объеме.

По положениям статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В соответствии со статьёй 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам отнесена государственная пошлина.

Согласно частям 1, 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Принимая во внимание изложенное, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 руб.

 

Руководствуясь статьями 110, 167-173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости «ИнвестСтрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  удовлетворить полностью.

Обязать Департамент имущественных отношений Администрации города Омска заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости «ИнвестСтрой» договор аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства) без проведения торгов, изложив пункт 2.1. в следующей редакции:

«Размер арендной платы за предоставленный Участок с 20.01.2017 г. по 01.01.2018 г. составляет 3451 рублей 1 копеек в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение №2 к настоящему Договору).

Размер арендной платы за предоставленный Участок с 01.01.2018 г. составляет 8 942 рублей в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение №2 к настоящему Договору)»

Расчет приложения 2 к Договору аренды земельного участка изложить в следующей редакции:

«Размер  арендной  платы  за  предоставленный   Участок     с  20.01.2017 г.   по 01.01.2018 г. осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29 октября 2008 г. №179~п «Об утверждении Положения об арендной    плате    за    пользование    земельных  участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске»

Ап=Кс*Сап/12,

где An- ежемесячная арендная плата в месяц, рублей;

Кс  -  кадастровая  стоимость  земельного участка  с  кадастровым  номером 55:36:110210:596, площадью 3287 кв.м. составляет: 1380 441,39 рублей;

Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида использования земельного участка: 0,03 (Пункт 8 приложения№1 Постановления);

12 - количество месяцев в году.

Годовой размер арендной платы составляет: 41 413, 2 рублей/год. 

Размер ежемесячной арендной платы составляет: 3 451, 1 рублей в месяц,

Размер  арендной  платы   за  предоставленный   Участок с  01.01.2018  г. осуществляется в соответствии с постановлением     Правительства Омской области   от   31.05.2017  №   162-п  «О   внесении   изменения   в   постановление Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п».

А=С*Р, где

А  -  годовая арендная платы (руб./год);

С - рыночная    стоимость    земельного    участка    с    кадастровым    номером

55:36:110210:596, площадью 3287 квм   на текущую дату составляет: 3 156 000

рублей (Заключение Эксперта по арбитражному делу МА46-6675/2017)

Р - коэффициент - 3,4 (п.п 3 пункта 5 порядка.)

Годовой размер арендной платы составляет: 107 304 рублей/год.

Размер ежемесячной арендной платы составляет: 8 942 рублей в месяц».

Взыскать с Департамента  имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, юридический адрес: 644024, 

<

...>, зарегистрирован в качестве юридического лица: 25.11.2002) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости «ИнвестСтрой» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>,  юридический адрес: 644036, 

<

...> зарегистрировано в качестве юридического лица: 30.07.2007) 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в течение указанного срока в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                         Б.Г. Долгалев