ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-1672/2021

27 июня 2022 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей Е.И. Пивцаева, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Рудько,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Администрации представитель не явился,

от Комитета представитель не явился,

от Общества представитель не явился

апелляционную жалобу администрации городского округа «Город Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 07.04.2022 по делу № А21-1672/2021 (судья С.А. Зинченко), принятое по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Балт-Аллюр СПМ» (236044, Калининградская обл. Калининград, ул. Интернациональная, д. 41, кв. 33; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к администрации городского округа «Город Калининград» (236022, Калининградская обл. Калининград, пл. Победы, д. 1; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» (236040, Калининградская обл. Калининград, пл. Победы, д. 1; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании незаконным требования об освобождении земельного участка от объекта незавершенного строительства, обязании устранить допущенные нарушения,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Балт-Аллюр СПМ» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области (далее – суд первой инстанции) с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявлением к администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация) о признании незаконным требования Администрации об освобождении земельного участка от объекта незавершенного строительства и применении в качестве меры к устранению допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя обязания Администрации заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства.

Определением от 30.03.2022 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве заинтересованного лица Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» (далее - Комитет).

Решением от 07.04.2022 признаны незаконными действия Администрации, выраженные в требовании о возврате земельного участка свободным от застройки; в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением в части признания незаконным требования Администрации об освобождении Участка от расположенного на нем объекта незавершенного строительства, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления Общества в этой части.

В обоснование жалобы Администрация указывает, что расторжение договора аренды земельного участка является основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка, полагает, что действия Общества отвечают признакам злоупотребления правом.

В возражениях на апелляционную жалобу Общество просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, указывает, что в случае нахождения на земельном участке незавершенного строительством объекта, возведенного на законных основаниях и принадлежащего арендатору, арендатор не может быть принужден к освобождению земельного участка независимо от прекращения договора аренды; согласно пункту 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя заключить договор на новый срок не обусловлена наличием либо отсутствием действующего разрешения на строительство.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку лицами, участвующими в деле, возражения не заявлены, законность и обоснованность обжалуемого решения проверена в апелляционном порядке в обжалуемой части.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) 28.10.2008 заключен договор № 009633 (далее - Договор) аренды земельного участка 689 кв. м с кадастровым номером 39:15:141403:35, расположенного по адресу: Калининградская обл., Калининград, ул. Аллея Смелых, д. 122 (далее - Участок), для строительства остановочного комплекса с торговым павильоном.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора он заключен на срок до 15.09.2011. Впоследствии на основании соглашений от 24.04.2012 № 009633-2, от 20.03.2013 № 009633-3, от 27.02.2015 № 009633-4 срок действия Договора продлен до 26.10.2016.

Письмом от 13.04.2020 № 028-68/у-3-1139 Администрация уведомила Общество о намерении расторгнуть Договор, предложила подписать соглашение от 13.03.2020 № 009633-5 о расторжении Договора.

На Участке расположен объект незавершенного строительства площадью 180 кв. м с кадастровым номером 39:15:141403:568 (далее - Объект), степенью готовности 95 процентов, право собственности на который зарегистрировано за Обществом 09.09.2016.

Ссылаясь на прекращение Договора, Администрация письмом от 29.01.2021 № и-кми-08/1605 предложила Обществу освободить Участок от расположенных на нем объектов недвижимости.

Полагая, что требование об освобождении Участка от расположенного на нем Объекта является незаконным и нарушает права собственника Объекта, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

С учетом правовой позиции, сформулированной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования в части признания незаконным требования Администрации об освобождении земельного участка свободным от застройки.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как установлено судебными актами по делу № А21-1025/2021, Договор действовал в режиме неопределенного срока.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Как указано выше, письмом от 13.04.2020 № 028-68/у-3-1139 Администрация направила предложение расторгнуть договор.

Подписанное сторонами соглашение о расторжении договора в материалах дела отсутствует.

Доказательства направления уведомления об отказе от исполнения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610, статьей 450.1 ГК РФ в материалах дела также отсутствуют.

Вместе с тем, ссылаясь на условия пункта 1.3 Договора, в соответствии с которыми на момент передачи Участка арендатору на нем не имелось строений и сооружений, Администрация потребовала освободить Участок от расположенного на нем Объекта. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно положениям пункта 1 статьи 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение в соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1 статьи 209 ГК РФ). В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества.

Право собственности Общества на Объект зарегистрировано 09.09.2016, то есть в период действия Договора, за государственным регистрационным номером 39-39/001-39/001/048/2016-2916/1, что подтверждается соответствующей выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Исходя из совокупности положений статей 130, 131, 209, 235 ГК РФ применения в данном случае положений статьи 622 ГК РФ повлекло бы уничтожение Объекта, являющегося объектом зарегистрированного права собственности, и прекращение зарегистрированного права собственности Общества, притом что на наличие у Объекта признаков самовольного строительства либо на некапитальность объекта Администрация в обоснование жалобы не ссылалась.

В соответствии с пунктом 21 Обзора судебной практики № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

При таких обстоятельствах, соответствующее заявление Общества о признании требования Администрации об освобождении Участка от принадлежащего Обществу на праве собственности Объекта незаконным обосновано удовлетворено судом первой инстанции.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, по существу свидетельствуют о несогласии с ними, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены вынесенного судебного акта в обжалуемой части.

Суд апелляционной инстанции не усматривает признаков злоупотребления правом в действиях Общества, так как в соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции также не допущено.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 07.04.2022 по делу № А21-1672/2021 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С.В. Изотова

Судьи

 

Е.И. Пивцаев

 М.А. Ракчеева