АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

13 сентября 2023 года

Дело №

А56-72786/2022

Резолютивная часть постановления объявлена  11 сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Рудницкого Г.М. и Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-1» ФИО1 (доверенность от 07.11.2022),

рассмотрев  в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-1» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.10.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2023 по делу № А56-72786/2022,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, ОГРНИП 314774623901195, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-1», адрес: 188692, Ленинградская обл., Всеволожский м. р-н, Заневское г.п., 

<

...>, пом. 44Н, 44.1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - общество), о взыскании 904 696 руб. неустойки по договору участия в долевом строительстве от 12.07.2018 № Д/6-1/К1/3-И-380/О/П, а также просил суд взыскать с ответчика в его пользу 30 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, привлечена ФИО3.

Решением суда от 10.10.2022 с общества в пользу предпринимателя взыскано 904 696 руб. неустойки, 21 094 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску и 15 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, в остальной части заявления о взыскании судебных расходов отказано. 

Постановлением апелляционного суда от 27.02.2023 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление изменить, исчислив размер неустойки за период с 11.01.2022 по 28.03.2022, применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к взыскиваемой неустойке,  снизить размер иных выплат.

Податель жалобы ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, полагает, что суды не ознакомились с буквальным содержанием договора, неправильно установили обстоятельства, подлежащие исследованию по делу, не учли судебную практику. 

Податель жалобы ссылается на то, что судом неверно установлен срок передачи объекта долевого строительства, считает, что в соответствии со статьями 190, 431 ГК РФ и пунктом 5 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, исходя из буквального толкования пунктов 2.4, 2.5, 2.5.1, 7.2 договора, ввод объекта в эксплуатацию должен быть осуществлен застройщиком не позднее 30.06.2021, указывает на то, что 25.09.2020 в системе жилищного строительства наш.дом.рф и на сайте застройщика были размещены сведения об изменении проектной документации о продлении сроков строительства на 6 месяцев, об этом застройщик сообщил участнику долевого строительства в уведомлении от 02.10.2020 № 079/593. 

Податель жалобы ссылается на то, что днём исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта является 31.12.2021, учитывая праздничные нерабочие и выходные дни, установленный пунктом 2.5 договора срок передачи объекта истёк 10.01.2022, указывает на то, что расчёт неустойки, представленный истцом, не проверен судами, расчёт не соответствует части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) и правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в определении от 24.10.2017 № 41-КГ17-26, в последний день срока исполнения застройщиком обязательства действовала ставка рефинансирования – 8,5%, неустойка подлежит взысканию за период с 11.01.2022 по 28.03.2022 в сумме 156 068 руб. 40 коп., просит применить   статью 333 ГК РФ.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе, ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнения к кассационной жалобе. Суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства в связи с тем, что дополнения к кассационной жалобе поданы обществом посредством системы «Мой Арбитр» в день рассмотрения кассационной жалобы (11.09.2023) и доказательства, подтверждающие направления их другим участвующим в деле лицам, не представлены. 

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

ФИО3 (участник долевого строительства) и общество (застройщик) заключили договор от 12.07.2018 № Д/6-1/К1/3-И-380/О/П участия в долевом строительстве многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1044001:618, расположенном по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, дер. Кудрово, участок 2 (квартал 6, участок 6-1).

В соответствии с пунктом 2.1 застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект, названный в разделе 1 договора (многоквартирный дом), после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта и при условии полной оплаты объекта долевого строительства (квартиры) дольщиком передать ему соответствующий объект долевого строительства, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену, выполнить все условия договора и принять объект долевого строительства (при наличии полученного разрешения на ввод в эксплуатацию объекта).

Согласно пункту 2.3 договора характеристики подлежащей передаче квартиры определены в приложении № 1 к договору, местоположение квартиры на плате этажа объекта определяется в приложении № 2 к договору. 

Пунктом 3.1 договора цена договора согласована сторонами в размере 3 576 816 руб.

Согласно пункту 2.4 договора планируемый срок окончания строительства объекта – IV квартал 2020 года. Срок окончания строительства может быть сокращен застройщиком или продлен застройщиком согласно разрешению на строительство, о чем застройщик указывает в проектной декларации и изменениях к ней, а также доводит до сведения дольщика путем размещения информации на официальном сайте застройщика.

В пункте 2.5 договора сторонами согласован срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику - в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Согласно пункту 2.5.1 договора в случае, если строительство объекта не может быть завершено в плановые сроки по пункту 2.4 договора, застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения срока направляет дольщику соответствующую информацию путем размещения на своем официальном сайте изменений в проектную декларацию. Уведомление об изменении срока окончания строительства опубликовывается застройщиком в проектной декларации, размещаемой на соответствующем сайте. Уведомление может быть направлено застройщиком дольщику в адрес последнего либо на адрес электронной почты, указанный дольщиком в договоре. Стороны соглашаются, что заключения отдельных соглашений об изменении планового срока окончания строительства не требуется в силу договоренностей сторон по данному пункту на день заключения данного договора. Изменение сроков окончания строительства на условиях, согласованных сторонами этим пунктом, может осуществляться не более чем на 6 месяцев и один раз за весь срок реализации инвестиционного проекта по строительству объекта. Дольщик подтверждает, что согласованный названным пунктом договора порядок определения срока исполнения обязательств застройщиком согласуется с положениями статьи 190 ГК РФ; дольщик подтвердил, что условия данного пункта ему понятны и он выразил свою волю и согласие на указанное условие путем подписания данного договора. 

По акту приема-передачи от 18.05.2022 объект передан застройщиком дольщику.

Дольщик направил застройщику претензию от 20.06.2022 о выплате предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона   № 214-ФЗ неустойки в сумме 904 696 руб. за нарушение сроков передачи квартиры, начисленной за период с 01.07.2021 по 28.03.2022 по ставке Центрального банка Российской Федерации в размере 14%. 

На основании договора от 04.07.2022 уступки права требования                   дольщик передал индивидуальному предпринимателю ФИО2 право требование к обществу уплаты неустойки по договору от 12.07.2018 № Д/6-1/К1/3-И-380/О/П за период с 01.07.2021 по 28.03.2022 в сумме 904 696 руб.

Уведомлением от 04.07.2022 дольщик сообщил застройщику о произведенной уступке права требования неустойки по договору.

Предприниматель ФИО2, ссылаясь на договор цессии и на нарушение застройщиком установленных договором долевого участия в строительстве сроков передачи дольщику квартиры, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций посчитали установленными основания для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки за нарушение  застройщиком срока передачи объекта долевого строительства дольщику, согласившись с доводами истца относительно периода нарушения обязательства по передачи объекта застройщиком дольщику и с расчётом неустойки, составленным истцом.

Кассационная инстанция  полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи с тем, что выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела, сделаны без исследования имеющих значения для правильного разрешения дела обстоятельств и без оценки представленных в дело доказательств, не соответствует правоприменительной практике. 

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. 

Согласно части 2 той же статьи в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ (часть 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ).

По смыслу положений статьи 6 Закона № 214-ФЗ в совокупности с положениями статьи 4 этого Закона, существенным условием договора участия в долевом строительстве является условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и это условие с учетом также положений статьи 310 ГК РФ не может быть изменено застройщиком в одностороннем порядке. 

Понятие «срок передачи объекта долевого строительства» не тождественно понятию «срок окончания строительства», который определяется разрешительной документацией на строительство многоквартирного дома и об изменении которого застройщик обязан уведомить дольщика с соблюдением определенного порядка.     

Исходя из части 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, пунктов 2.4, 2.5.1 договора изменение срока окончания строительства связано с внесением изменений в разрешение на строительство и проектную декларацию с публичным размещением застройщиком соответствующей информации. При этом пунктом 2.5.1 договора возможность изменения срока окончания строительства ограничена частотой изменения (однократно за весь срок реализации инвестиционного проекта по строительству объекта) и периодом, на который может быть продлен срок (не более чем на шесть месяцев).      

Согласно статье 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.         

В данном случае срок передачи застройщиком дольщику объекта долевого строительства (квартиры) определен сторонами в договоре путем указания на период времени, который исчисляется с даты наступления конкретного события – получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Обстоятельства, связанные с установлением согласованного сторонами в договоре срока передачи объекта долевого строительства застройщиком дольщику, имеют существенное значение для правильного разрешения настоящего дела, однако не были включены судом первой инстанции в круг обстоятельств, подлежащих исследованию. 

Суд апелляционной инстанции не устранил указанные недостатки, не проверил имеющие существенное значение для правильного разрешения спора возражения ответчика, основанные на то, что застройщик 25.09.2020, более чем за два месяца до истечения первоначально указанного в договоре срока окончания строительства (IV квартал 2020 года), направил дольщику уведомление от 02.10.2020 № 079/593 о продлении срока строительства, что соответствующие изменения внесены в проектную декларацию, размещенную на официальном сайте застройщика, и опубликованы на этом же сайте, а также в системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф. Суд не дал этим обстоятельствам оценку.

Кроме того, апелляционный суд, ссылаясь на постановление Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 479, не учёл, что в соответствии с пунктом 1 указанного постановления в период неустойки не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления, то есть с 29.03.2022, в то время как по настоящему иску заявлена к взысканию неустойка за период с 01.07.2021 по 28.03.2022. 

Учитывая изложенное, кассационная инстанция  полагает, что решение и постановление подлежат отмене, а дело передаче на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, дать оценку имеющимся в деле доказательствам, истолковать условия договора по правилам статьи 431 ГК РФ, проверить обстоятельства, связанные с изменением срока передачи объекта и соблюдением застройщиком порядка уведомления дольщика об изменении срока строительства, дать оценку всем доводам и возражениям участвующих в деле лиц, проверить расчёты неустойки, представленные истцом и ответчиком, после чего дать установленным по делу обстоятельствам правовую оценку с учётом практики применения правовых норм, сформированной в пункте 5 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, а также решить вопрос о  распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по делу, в том числе по кассационной жалобе.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.10.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2023 по делу № А56-72786/2022 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Г.М. Рудницкий

 И.В. Сергеева