АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

454000, г. Челябинск, ул. Воровского, 2

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-984/2017

13 июля 2017 года

город Челябинск

Резолютивная часть решения оглашена 13 июля 2017г.

Решение в полном объеме изготовлено 13 июля 2017г. 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным  имуществом в Челябинской и Курганской областях

к обществу с ограниченной ответственностью «Центроком», г. Челябинск 

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО СК «ЮжУралАско»

о взыскании 497 048 руб. 12 коп.

при участии в судебном заседании представителя ответчика: ФИО2 

Е.А., действующей на основании доверенности от 09.02.2017,  

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области (далее – истец, МТУФАУГИ) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Центроком», г. Челябинск (далее- ответчик, общество) о взыскании 434 627 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате по договору №2042-12 за период с 01.01.2014 по 31.10.2016 и 62 420 руб. 41 коп. пени за нарушение сроков внесения арендной платы.   

В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 614, 621, 330 Гражданского кодекса РФ и ст. 65 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которыми арендатор обязан вносить за пользование земельным участком установленную сторонами арендную плату.  

Ответчик в представленном отзыве против удовлетворения требований возражал, ссылаясь на отсутствие долга, а также на то, что истец при расчёте арендной платы не принял во внимание то обстоятельство, что ранее спорный участок принадлежал третьему лицу на праве бессрочного пользования, в связи с чем, положения Постановления Правительства №582 применению не подлежат (том 1 л.д. 109-112). 

Определением суда от 10.05.2017 (том 1 л.д. 140) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО СК «ЮжУрал-Аско», которое мнение по заявленным требованиям не представило, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие (том 1 л.д. 141). 

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением (арендодатель) и обществом «СК ЮЖУРАЛ-АСКО» (арендатор) был подписан договор аренды № 2042-12 от 12.05.2012 земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации с множественностью лиц на стороне арендатора (том 1 л.д.21-27).

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды совместно с другими арендаторами в обозначенных долях (так доля ответчика, ранее ООО «Центр Информправо», обозначена равной 3,81/100) земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации, с реестровым номером П11740004551 площадью 3556 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0507004:56 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...>, для  эксплуатации существующего производственно-лабораторного корпуса центра (п. 1.1 договора). На участке имеются нежилые помещения (п.1.1 договора).

Факт передачи в арендное пользование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507004:56 оформлен актом приема-передачи от 12.05.2012 (том 1 л.д.27-30).

Дополнительными соглашениями к договору были внесены изменения в его условия, в том числе в части арендаторов земельного участка (том 1 л.д.32-46).

В силу п.2.1 договора он заключен сроком на 3 года.

Согласно п.2.2 договора условия настоящего договора распространяются на отношения сторон фактически возникшие с 01.05.2012 (дата прекращения постоянного (бессрочного) пользования ЗАО «ЧелябПСК» на земельный участок).

Арендная плата начисляется с 01.05.2012. Порядок расчета арендной платы может быть изменен при проведении рыночной оценки стоимости земельного участка. Основанием для изменения арендной платы является письменное уведомление арендатора. Размер арендной платы определен в Приложении № 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (п.3.1,3.2 договора).

Арендная плата вносится арендаторами равными долями ежемесячно, не позднее 01 числа месяца, следующего за отчетным месяцем, срок уплаты за последний месяц года – до 25 декабря текущего года. Арендная плата за первый платежный период вносится в течение двадцати дней со дня заключения договора (п.3.3 договора).

Годовой размер арендной платы изменяется при изменении кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (п.3.5 договора).

Размер арендной платы пересматривается при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения (п.3.6 договора). 

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (п.5.2 договора). 

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0507004:56 поставлен на кадастровый учет. Данные кадастрового номера внесены в ГКН 15.10.2009 (том 1 л.д. 15-20), предыдущий номер земельного участка: 74:36:0507004:16. Участок поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием: для эксплуатации существующего производственно-лабораторного корпуса центра. 

Правообладателем земельного участка является Российская Федерация (том 1 л.д. 12). 

Сторонами подтверждается расположение на земельном участке нежилого здания, часть помещений в котором на праве собственности принадлежит ответчику (том 1 л.д.13-14).

Договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 3 ст. 433 ГК РФ). 

Договор аренды №2042-12 от 12.05.2012 зарегистрирован Управлением Росреестра в установленном законом порядке 21.09.2012, о чем свидетельствует штамп на самом договоре. 

Учитывая, что сторонами согласованы существенные условия договора, указанный договор признан судом заключенным. 

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона,  односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст.164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст.131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Частью 2 ст.65 АПК РФ установлено, что обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Факт использования земельного участка в спорный период времени ответчиком не оспаривается.  

В соответствии с п.п.7 п.1 ст.1, ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Формами платы за использование земли  являются земельный налог и арендная плата.  

Согласно пункту 16 постановления Пленума N73 при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее-  в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку спорный договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой, изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее также – постановление № 582, Правила). 

Указанным постановлением закреплен принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

Согласно п. 2 указанных Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее – земельные участки), в расчете на год (далее – арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При этом в п. 3 Правил (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 в связи с изданием постановления Правительства РФ от 30.10.2014 № 1120), утвержденных постановлением № 582, определены земельные участки, при расчете платы за пользование которыми подлежит применению кадастровая стоимость. Так арендная плата определяется в размере 2 % от кадастровой стоимости земельного участка, в отношении земельных участков право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. 

Изложенной норме корреспондирует норма п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которой при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах 2 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Ответчик, оспаривает расчеты арендной платы на 2014 - 2016 гг., ссылаясь на указанный выше порядок определения арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка и переоформление права бессрочного пользования.

Так, решением арбитражного суда от 10.05.2017 по делу №А76-32381/2015 установлено, что АОЗТ «Челябпроектстальконструкция» (ныне – ЗАО «ЧелябПСК») на основании государственного акта на право постоянного пользования Ч №000709-92 был предоставлен в постоянное пользование земельный участок площадью 0,4795 га для строительства и эксплуатации пристроя производственного корпуса к зданию ЦНТИ по ул. Красной в Центральном районе. В приложении определено место расположения земельного участка. Актом №16 от 29.05.1997 Государственной приемочной комиссии в эксплуатацию принят законченный строительством объект – производственный корпус ЗАО «ЧелябПСК»  общей площадью 8300 кв.м.  

Акт утвержден постановлением № 652-п от 29.05.1997 главы города Челябинска.

На основании договора купли- продажи от 21.08.2002 и договора мены от 10.06.2003 за ответчиком было зарегистрировано право собственности на помещения №32 и №13 возведенного здания. 

Таким образом, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, сособственниками помещений в рассматриваемом производственно-бытовом корпусе пользование участком осуществлялось на том же праве, что и ЗАО «ЧелябПСК» - праве постоянного (бессрочного) пользования.

Распоряжением от 12.05.2012 № 269-р ТУ Росимущества, в том числе в соответствии с п.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.201 № 137-ФЗ, с 01.05.2012 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ЗАО «ЧелябПСК» земельным участком с кадастровым номером 74:36:0507004:56 общей площадью 3556 кв.м. из земель населенных пунктов, находящимся по адресу – 

<

...>. Одновременно указанный участок предоставлен на праве аренды на три года собственникам помещений: ЗАО «ЧелябПСК», ответчику, ООО «Ковчег-II», ООО «ПРИМ», ООО «КП»-Челябинск», ООО «Ри-Сервис», ООО «Инфоцентр 1», ПАО СК «ЮжУоал-Аско», ЗАО «Газкомплект», ЗАО «Декор», ООО «НПКП ВИП», предприниматель ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФГУП «Ресурс», ФИО7, ФИО8

Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользование лицом, осуществлявшим пользование земельным участком, было переоформлено на право аренды, что свидетельствует о необходимости применения ко всем собственникам помещений в указанном здании, для эксплуатации которого предоставлен участок порядок определения арендной платы исходя из 2 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Позиция ответчика в указанной части признается обоснованной. Соответственно расчет арендной платы, произведенный истцом не подлежит применению.

ФГБУ «ФКП Росреестра» представило сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507004:56 (том 1 л.д.142-143):

-с 07.12.2011 по 23.01.2014 – 36 469 553 руб. 68 коп. (сведения о кадастровой стоимости внесены на основании результатов государственной кадастровой оценки (далее – ГКО), утв. постановлением правительства Челябинской области от 17.08.2011 № 284-П);

-с 24.01.2014 по 06.12.2015 – 15 754 000 руб. (сведения внесены на основании решения Арбитражного суда Челябинской области от 06.12.2013 по делу №А76-18276/2013);

-07.12.2015 внесена кадастровая стоимость в размере 31 199 810 руб. 60 коп. (данные о кадастровой стоимости определены на основании результатов ГКО, утв. Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10.11.2105 № 263-П).

Суд производит самостоятельный расчет подлежащей внесению арендной платы, который выглядит следующим образом:

-с 01.01.2014 по 09.01.2014 (9 дней) – 672 руб. 33 коп. Период ограничен датой вступления в законную силу решения Арбитражного суда Челябинской области от 06.12.2013 по делу №А76-18276/2013. Расчет: 36 469 553 руб. 68 коп. *2% /100*3,81 = 27 789 руб. 80 коп. в год или 2 315 руб. 82 коп. в месяц. Соответственно за 9 дней – 2 315 руб. 82 коп./31 день в месяце * 9 дней;

-с 10.01.2014 по 06.12.2015 годовой размер арендной платы составит 12 004 руб. 55 коп. (15 754 000 руб.*2%/100*3,81), в месяц – 1 000 руб. 38 коп. (12 004 руб. 55 коп./12). Соответственно с 10.01.2014 по 31.01.2014 (22 дня) арендная плата составит 709 руб. 95 коп. (1 000,38 руб./31*22), с 01.12.2015 по 06.12.2015 (6 дней) арендная плата составит 193 руб. 62 коп. (1 000,38 руб./31*6). За февраль- декабрь 2014г. –+ январь 2015- ноябрь 2015 за 22 месяца плата составляет 22 008 руб. 36 коп. Итого – 22 911 руб. 93 коп.  

-с 07.12.2015 по 31.12.2015 (25 дней) – 1 597 руб. 73 коп. (Расчет: 31 199 810 руб. 60 коп. * 2% /100*3,81 = 23 774 руб. 26 коп. в год или 1 981 руб. 19 коп. в месяц. Соответственно за 25 дней – 1 981 руб. 19 коп./31 день в месяце *25 дней). 

- 01.01.2016 по 31.10.2016 (10 месяцев) – 19 811 руб. 90 коп. (1 981 руб. 19 коп. *10 месяцев).

Всего ответчик должен был внести арендную плату в сумме 44 993 руб. 89 коп.

Между тем платежными поручениями №27 от 15.03.2017, №26 от 15.03.2017 общество за спорный период перечислило истцу 130 169 руб. 17 коп. (том 1 л.д. 147-148). 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика арендной платы по причине отсутствия задолженности как таковой. 

Истцом также заявлено требование о взыскании пени.

Считая, что ответчик пользовался его денежными средствами, истец обратился с требованием о взыскании пени в размере 62 420 руб. 41 коп. за период с 02.02.2014 по 01.11.2016 (том 1 л.д. 10). 

В соответствии со ст.330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. 

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Согласно условиям договоров, за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования  от размера невнесённой арендной платы за каждый день просрочки (п. 5.2).  

Платеж в размере 49 518,76 руб. внесен обществом 07.04.2014.

За период с 02.02.2014 по 01.03.2014 (28 дней) на сумму 1 382 руб. 28 коп. по ставке 8,25% пени составили 10руб. 64 коп.

За период с 02.03.2014 по 01.04.2014 (за 31 день) на сумму 2 382 руб. 66 коп. пени составили 20 руб. 31 коп.

За период с 02.04.2014 по 06.04.2014 (5 дней ) на сумму3 383 руб. 04 коп. пени составили 4 руб. 65 коп.

Итого -35 руб. 60 коп. 

Заявлений о снижении неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса РФ, о пропуске срока исковой давности от общества не поступало.

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст.333.18 Налогового кодекса Российской Федерации с учетом ст.ст.333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

В соответствии с п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ, истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании ст.110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Истец освобожден от уплаты госпошлины, следовательно, с ответчиков в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, подлежащая исчислению от размера удовлетворенных требований.

Руководствуясь ст.ст.110, 156, 167-170, ч.1 ст.171, ст.176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Центроком» в пользу Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях 35 руб. 60 коп. пени.  

В удовлетворении требований в остальной части отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Центроком» в доход федерального бюджета 1 руб. государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объёме) путём подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                                           Л.Д. Мухлынина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.