ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г.Москва

15.05.2020                                                                                Дело № А41-58139/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12.05.2020

Постановление в полном объеме изготовлено 15.05.2020

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Петровой Е.А.

судей Зверевой Е.А. и Холодковой Ю.Е.

при участии в заседании:

от ФИО1 – ФИО2 по дов. от 02.02.2018;

от фин.упр. ФИО3 – ФИО4 по дов. от 20.02.2019 № 02;

от ФИО3 – ФИО5 по дов. от 14.08.2018;

от ФИО6 – ФИО7 по дов. от 22.03.2019,

рассмотрев в судебном заседании 12.05.2020 кассационную жалобу ФИО1

на постановление от 05.12.2019 Десятого арбитражного апелляционного суда, 

принятое по заявлению финансового управляющего имуществом должника

о разрешении разногласий по вопросу реализации недвижимого имущества должника, находящегося в залоге у ФИО1

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Московской области от 01.09.2017 ФИО3 (далее - ФИО3, должник) был признан несостоятельным (банкротом), в отношении него была открыта процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим имуществом должника утвержден член Ассоциации «СОАУ «Южный Урал» ФИО8.

20.06.2018 финансовый управляющий обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о разрешении разногласий по вопросу реализации имущества должника, находящегося в залоге у ФИО1. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 26.02.2019 ФИО8 был освобожден от исполнения возложенных на него обязанностей, финансовым управляющим имуществом должника утверждена ФИО9.

Определением Арбитражного суда Московской области от 05.08.2019 было утверждено Положение о начальной продажной цене предмета залога, порядке и условиях проведения торгов по продаже залогового имущества ФИО3, находящегося в залоге у ФИО1, в редакции, предложенной залоговым кредитором, со внесением изменений в пункт 2.1 в части установления начальной продажной цены и в пункт 3.3 в части установления шага аукциона:

установлена начальная продажная цена земельного участка площадью 1 500 кв. м с кадастровым номером 50:13:0050410:1, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский муниципальный район, в районе д. Кощейково, уч. 18, в сумме 2 329 200 руб.;

установлена начальная продажная земельного участка площадью 1 500 кв. м с кадастровым номером 50:13:0050410:62, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский муниципальный район, в районе д. Кощейково, в сумме 2 329 200 руб.;

установлен шаг аукциона при продаже залогового имущества должника в размере 5% от начальной продажной цены имущества, установленной для соответствующих торгов.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2019 определение суда первой инстанции было изменено в части установления продажной цены земельных участков:

установлена начальная продажная цена земельного участка площадью 1 500 кв. м с кадастровым номером 50:13:0050410:1, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский муниципальный район, в районе д. Кощейково, уч. 18, в сумме 9 411 500 руб.;

установлена начальная продажная земельного участка площадью 1 500 кв. м с кадастровым номером 50:13:0050410:62, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский муниципальный район, в районе д.Кощейково, в сумме 3 737 500  руб.

При рассмотрении настоящего обособленного спора в деле о банкротстве должника судами первой и апелляционной инстанций было установлено, что 09.11.2011 между закрытым акционерным обществом «ПВ-Банк» (далее - ЗАО «ПВ-Банк», Банк) и должником был заключен кредитный договор № 

<

***>, согласно условиям которого Банк предоставил ФИО3 кредит в размере 6 000 000 руб. сроком до 07.11.2014, под 17,5% годовых.

В обеспечение исполнения обязательств по вышеуказанному кредитному договору между Банком и должником был заключен договор ипотеки № 300-11/З от 09.11.2011, согласно условиям которого ФИО3 передал в залог Банку следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - под индивидуальное жилищное строительство, площадь 1 500 кв. м, кадастровый номер 50:13:0050410:1, адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Московская область, Пушкинский муниципальный район, д.Кощейково уч. 18;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - под индивидуальное жилищное строительство, площадь 1 500 кв. м, кадастровый номер 50:13:0050410:62, адрес: Московская область Пушкинский муниципальный район, в районе д. Кощейково, уч. 15.

Суды установили, что вступившим в законную силу решением Таганского районного суда города Москвы от 26.01.2017 по делу № 2-04/2017 солидарно с ФИО3 и ООО «Н2О-ТЕХНОЛОГИИ» в пользу Банка были взысканы задолженность по кредитному договору № 

<

***> в сумме 12 001 452,66 руб., а также судебные расходы в сумме 44 820,81 руб. 

Кроме того, указанным решением суда общей юрисдикции с ФИО3 в пользу Банка были взысканы судебные расходы в сумме 6 000 руб., а также обращено взыскание на заложенное имущество в виде двух вышеуказанных земельных участков с установлением начальной цены их продажи в размере 4 032 000 руб.

Определением Арбитражного суда Московской области от 04.07.2017 по настоящему делу требования Банка, обеспеченные залогом земельных участков ФИО3, вытекающие из кредитного договора № 

<

***>, в сумме 5 545 137,57 руб. основного долга, 4 423 518,44 руб. процентов за пользование денежными средствами и 2 347 305,22 руб. неустойки, были включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника.

Определением Арбитражного суда Московской области от 15.11.2017 была произведена процессуальная замена Банка на ФИО1 в реестре требований кредиторов ФИО3 по требованиям, установленным определением Арбитражного суда Московской области от 04.07.2017.

ФИО1 в материалы дела суда первой инстанции было представлено Положение о начальной продажной цене предмета залога, порядке и условиях проведения торгов по продаже залогового имущества, принадлежащего ФИО3

Согласно пункту 2.1 указанного Положения реализации подлежит принадлежащее должнику на праве собственности недвижимое имущество, являющееся предметом залога ФИО1, а именно:

- земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 500 кв. м, кадастровый номер 50:13:0050410:1, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский муниципальный район, в районе д. Кощейково, уч. 18;

- земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 500 кв. м, кадастровый номер 50:13:0050410:62, расположенный по адресу: Московская область Пушкинский муниципальный район, в районе д. Кощейково, уч. 15.

 Суды установили, что начальная цена продажи имущества была определена залоговым кредитором, исходя из его кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 в порядке статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации, и составляет для участка № 18-1 807 113 руб., для участка № 15-1 810 200 руб. (пункт 3.1 Положения).

Согласно пункту 3.3 Положения в редакции залогового кредитора шаг аукциона составляет 10% от начальной продажной цены имущества, установленной для соответствующих торгов (периода торгов).

Суды установили, что разногласия между залоговым кредитором и финансовым управляющим должника в отношении начальной цены продажи заложенного имущества свелись к различному подходу о наличии или отсутствии необходимости учёта при определении цены продажи факта нахождения на земельных участках объектов недвижимости, незавершенных строительством. 

Финансовый управляющий в своем заявлении, с учетом последующих уточнений, в том числе заявленных устно в судебном заседании 25.07.2019, просил внести изменения в пункты 2.1, 3.1 и 3.3 Положения.

По мнению финансового управляющего, пункт 2.1 Положения в части указания лотов, подлежащих продаже, должен был быть изложен в следующей редакции:

- земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 500 кв. м, кадастровый номер 50:13:0050410:1, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский муниципальный район, в районе д. Кощейково, уч. 18, с улучшением в виде расположенного на нем не зарегистрированного в установленном порядке объекта незавершенного строительства (двухэтажного жилого дома общей площадью 533,9 кв. м с учетом мансарды, степень готовности с учетом износа 44,5%);

- земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 500 кв. м, кадастровый номер 50:13:0050410:62, расположенный по адресу: Московская область Пушкинский муниципальный район, в районе д. Кощейково, уч. 15, с улучшением в виде расположенного на нем не зарегистрированного в установленном порядке объекта незавершенного строительства (недостроенный фундамент, состоящий из цокольного этажа общей площадью 194,3 кв. м, степень готовности с учетом износа 17,1%).

Также финансовый управляющий указал на необходимость установления начальной цены продажи участка № 18 в размере 9 411 500 руб. (стоимость самого земельного участка в сумме 2 911 500 руб. + стоимость объекта незавершенного строительства в сумме 6 500 000 руб.) и земельного участка № 15 в размере 3 737 500 руб. (стоимость самого земельного участка в сумме 2 911 500 руб. + стоимость объекта незавершенного строительства в сумме 826 000 руб.).

Финансовый управляющий просил внести изменения и в пункт 3.3 Положения, указав, что шаг аукциона составляет 5% от начальной продажной цены имущества, установленной для соответствующих торгов (периода торгов). 

В обоснование заявленных требований о внесении изменений в части наименования имущества, подлежащего продаже, а также начальной цены его реализации финансовый управляющий ссылался на заключение эксперта №76/06-19 от 19.06.2019, составленное ООО «ЭксКом» и ИП ФИО10

Суды установили, что согласно указанному заключению на земельных участках, являющихся предметом залога ФИО1, расположены объекты незавершенного строительства, а именно: недостроенный фундамент, состоящий из цокольного этажа общей площадью 194,3 кв. м, степень готовности с учетом износа 17,1% и двухэтажный жилой дом общей площадью 533,9 кв. м с учетом мансарды, степень готовности с учетом износа 44,5%.

Суд первой инстанции, устанавливая начальную продажную цену земельных участков в размере 2 329 200 руб. каждый, исходил из того, что указанные финансовым управляющим объекты незавершенного строительства не могут быть отнесены к неотделимым улучшениям земельных участков, поскольку, по сути, являются отдельными объектами недвижимости, подлежащими государственной регистрации в установленном законом порядке, а также указал на отсутствие государственной регистрации таких объектов. Суд первой инстанции отметил, что они не могут быть признаны объектами недвижимости, подлежащими продаже в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).

Кроме того, суд первой инстанции критически отнесся к доводам о том, что указанные объекты незавершенного строительства увеличивают стоимость земельных участков, поскольку без наличия в материалах дела строительно-технической документации не представляется возможным определить законность возведения и возможность дальнейшей достройки и регистрации объектов недвижимости.

Суд апелляционной инстанции, не согласившись с выводами суда первой инстанции в данной части, указал, что  занижение начальной продажной цены предмета залога нарушает права кредиторов и самого должника ввиду снижения возможности извлечения максимальной выгоды при продаже указанного предмета залога.

Суд апелляционной инстанции учёл, что согласно заключению эксперта №76/06-19 от 19.06.2019 рыночная стоимость земельного участка общей площадью 1 500 кв. м с кадастровым номером 50:13:0050410:1, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский муниципальный район, в районе д.Кощейково, уч. 18 составляет 2 911 500 руб., рыночная стоимость объекта незавершенного строительства на данном земельном участке составляет 6 500 000 руб.; рыночная стоимость земельного участка общей площадью 1 500 кв. м с кадастровым номером 50:13:0050410:62, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский муниципальный район, в районе д. Кощейково, уч. 18 составляет 2 911 500 руб.; рыночная стоимость объекта незавершенного строительства на данном земельном участке составляет 826 000 руб.

Применив нормы пункта 2 статьи 131, пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о законности, разумности и обоснованности установления начальной цены продажи участка № 18 в размере 9 411 500 руб. исходя из стоимости самого земельного участка в сумме 2 911 500 руб. и стоимости объекта незавершенного строительства в сумме 6 500 000 руб., а также земельного участка № 15 в размере 3 737 500 руб. исходя из стоимости самого земельного участка в сумме 2 911 500 руб. и стоимости объекта незавершенного строительства в сумме 826 000 руб.

Не согласившись с принятым по его заявлению постановлением суда апелляционной инстанции, ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе определение суда первой инстанции. 

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам и указывает, что объекты незавершенного строительства не подлежат учету при определении продажной стоимости земельных участков, поскольку не зарегистрированы в установленном законе порядке, а также считает, что данные объекты не являются залоговым имуществом.

Отзывов на кассационную жалобу ФИО1   в Арбитражный суд Московского округа не поступало.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы 12.05.2020 была размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет» 20.03.2020.

В заседании суда кассационной инстанции 12.05.2020 представители ФИО1 и должника поддержали доводы кассационной жалобы, просили постановление суда апелляционной инстанции отменить и оставить в силе определение суда первой инстанции, настаивая на том, что недостроенные объекты недвижимости, не прошедшие государственную регистрацию, не могут учитываться при продаже заложенных земельных участков, установленная судом апелляционной инстанции стоимость объектов сужает круг потенциальных покупателей.

Представители финансового управляющего должника и кредитора ФИО6 возражали против удовлетворения кассационной жалобы, полагали обжалуемое постановление законным и обоснованным, поскольку суд апелляционной инстанции учел принцип неразрывности земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости и принял судебный акт, подробно информирующий потенциальных покупателей о характеристиках отчуждаемых объектов, учитывающий права других кредиторов на погашение требований за счет средств, оставшихся от реализации заложенного имущества.

Явившиеся представители подтвердили, что кредитные средства, полученные должником от Банка, возврат которых был обеспечен залогом земельных участков, были предоставлены Банком в целях строительства двух объектов недвижимости (жилых домов) на заложенных участках.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие. Ходатайств, препятствующих рассмотрению кассационной жалобы, не поступило.

Изучив материалы дела, выслушав представителей ФИО1  финансового управляющего должника, должника и ФИО6, обсудив доводы кассационной жалобы и устных возражений на неё, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованного судебного акта, судебная коллегия суда кассационной инстанции пришла к выводу об отсутствии у нее достаточных полномочий по отмене постановления суда апелляционной инстанции по заявленным в жалобе доводам, направленным на установление судом кассационной инстанции иных обстоятельств, на иную оценку исследованных судами доказательств, что исключено из полномочий суда кассационной инстанции согласно положениям статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На недопустимость отмен судебных актов судов первой и апелляционной инстанций судом кассационной инстанции в подобных ситуациях неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации в своих определениях, в том числе по делам Арбитражного суда Московского округа №№ А40-161453/2012, А40-68167/2016, А40-184890/2015, А40-111492/2013 (по обособленному спору о признании недействительным договора поручительства от 15.08.2012) и судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что обязана действовать в строгом соответствии со своими полномочиями, предусмотренными статьей 286, частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом того толкования норм процессуального права о полномочиях суда кассационной инстанции, которое дано высшей судебной инстанцией.

Также судебная коллегия суда кассационной инстанции принимает во внимание правовую позицию высшей судебной инстанции относительно полномочий суда кассационной инстанции, выраженную в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.02.2017 № 305-КГ16-10901, согласно которой суд кассационной инстанции не вправе переоценивать выводы суда апелляционной инстанции, сформированные по результатам исследования и оценки доказательств.

Отклоняя кассационную жалобу залогового кредитора, суд кассационной инстанции отмечает, что доводы кассационной жалобы о том, что объекты незавершенного строительства  не являются залоговым имуществом, основаны на неправильном понимании заявителем норм материального права, поскольку согласно пункту 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что суд апелляционной инстанции правильно указал, что положение пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке о распространении при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, отражающее основной принцип земельного законодательства - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, объективно обусловлено спецификой указанных объектов и складывающихся имущественных отношений и направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота, равно как и статьи 218 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащие основания приобретения права собственности и связывающие возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество с моментом его государственной регистрации, которые направлены также на реализацию участниками гражданских правоотношений их имущественных прав и интересов, гарантированных статьей 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2013 № 741-О, от 24.10.2013 № 1673-О).

Таким образом, доводы кассационной жалобы не опровергают выводы суда апелляционной инстанций, по существу направлены на переоценку доказательств, которые суд оценил с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в целом повторяют доводы, которые были предметом исследования в суде апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка с указанием в судебном акте мотивов их отклонения, с которой судебная коллегия суда кассационной инстанции соглашается.

Учитывая вышеизложенное и поскольку судом апелляционной инстанции не было допущено таких нарушений норм материального и процессуального права  при рассмотрении обособленного спора, которые могут быть положены в основание отмены судебного акта при проверке его законности в порядке кассационного производства, то судебная коллегия суда кассационной инстанции, действующая строго в пределах своих полномочий, считает, что постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2019 по делу № А41-58139/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

 

Председательствующий – судья                                                        Е.А. Петрова 

 

Судьи:                                                                                                         Е.А. Зверева

 

                                                                                                                      Ю.Е. Холодкова