АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-16754/2021

г. Краснодар

21 октября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 21 октября 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего судьи Плаксий А.В., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 27.12.2021), в отсутствие ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304231818300075), от лица, не участвующего в деле (подателя кассационной жалобы в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), – жилищно-строительного кооператива «Северный» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2 и жилищно-строительного кооператива «Северный» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2022 по делу № А32-16754/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) с исковым заявлением, в котором просила:

– признать прекращенным договор от 10.04.2012 № 4000004345 аренды земельного участка площадью 5700 кв. м с кадастровым номером 23:40:0413073:99; 

– указать, что данное решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи о договоре от 10.04.2012 № 4000004345 аренды данного земельного участка. 

Иск основан на положениях статей 209, 289, 413, 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 46 Земельного кодекса (далее – Земельный кодекс), статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) и мотивирован следующим. С момента перехода права собственности на первое помещение в многоквартирном доме земельный участок с кадастровым номером 23:40:0413073:99, переданный ранее предпринимателю в аренду для целей строительства многоквартирного жилого дома, поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, договор аренды земельного участка от 10.04.2012 № 4000004345 является прекращенным в силу закона, а запись об аренде подлежит погашению в ЕГРН. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра). 

Определением от 07.09.2021 жилищно-строительному кооперативу «Северный» (далее – кооператив) отказано в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2022, иск администрации удовлетворен. Договор от 10.04.2012 № 4000004345 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413073:99 признан прекратившим свое действие с 28.02.2017. Указано, что решение является основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413073:99 арендой, зарегистрированной на основании договора от 10.04.2012 № 4000004345. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 6 тыс. рублей. 

Суды установили, что 16.04.2013 на земельный участок площадью 5700 кв. м с кадастровым номером 23:40:0413073:99, вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, зарегистрировано право муниципальной собственности. На основании постановления администрации от 09.04.2012 № 795 между администрацией (арендодатель) и ОАО «Геленджикское ДРСУ» (арендатор) заключен договор от 10.04.2012 № 4000004345 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413073:99 в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на аренду сроком на 49 лет для размещения многоэтажного жилого дома. На основании договора аренды от 10.04.2012 № 400004345 и ряда сделок перенайма (выписка из ЕГРН от 29.03.2021 № КУВИ-002/2021-28276762) 16.08.2019 зарегистрировано право аренды в пользу предпринимателя. Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:40:0413071:71, 23:40:0413073:8, 23:40:0413073:9. Объект с кадастровым номером 23:40:0413071:71 наименование «мощение» 17.02.2020 снят с кадастрового учета. Здание «многоквартирный дом» с кадастровым номером 23:40:0413073:9 снято с кадастрового учета 30.10.2020. Объектом на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413073:99 является здание «многоквартирный дом» площадью 4679 кв. м с кадастровым номером 23:40:0413073:8, год завершения строительства – 2001, в котором и расположены соответствующие жилые и нежилые помещения, поставленные на кадастровый учет (выписка из ЕГРН от 29.12.2021 № КУВИ-002/2021-174206977). Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 27.09.2016 по иску предпринимателя к администрации за предпринимателем признано право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме площадью 4643,7 кв. м, количеством этажей – 10, в том числе подземных – 1, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413073:99. По сведениям ЕГРН первая государственная регистрация права собственности на квартиру в указанном многоквартирном жилом доме (квартира  № 11, кадастровый номер 23:40:0413073:12) состоялась 28.02.2017. По договору купли-продажи 17.04.2017 зарегистрировано прекращение права собственности предпринимателя на данную квартиру (выписка из ЕГРН от 08.09.2021 № КУВИ-002/2021-119157044). Приказом управления архитектуры и градостроительства администрации от 15.01.2021 № 3 ранее выданное предпринимателю разрешение от 04.06.2018 № RU23303000-357-2018 на строительство объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом в микрорайоне Северный, 20, в г. Геленджике» отменено. Постановлением администрации от 15.01.2021 № 37 отменено постановление администрации от 10.08.2017 № 2795 «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства». Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2021 по делу № А32-16784/2021 отказано в удовлетворении требований предпринимателя о признании незаконными постановления администрации от 15.01.2021 № 37 и приказа управления архитектуры и градостроительства администрации от 15.01.2021 № 3. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021 решение от 13.08.2021 отменено, требования предпринимателя удовлетворены. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.02.2022 постановление апелляционного суда от 25.11.2021 отменено, решение от 13.08.2021 оставлено в силе. Полагая, что законных оснований для сохранения арендных отношений после регистрации в ЕГРН права на помещения в многоквартирном жилом доме не имеется, администрация обратилась в арбитражный суд с данным иском. Судебные инстанции при разрешении спора руководствовались статьями 289, 407, 413, 606, 611 Гражданского кодекса, статьей 36 Жилищного кодекса, статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Суды учли также разъяснения, приведенные в совместном постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22), постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73). В рамках дела № А32-16784/2021 суд кассационной инстанции указал, что по сведениям ЕГРН первичная государственная регистрация прав на 72 квартиры и 2 нежилых помещения, входящих в состав многоквартирного жилого дома (кадастровый номер 23:40:0413073:8), осуществлена за предпринимателем на основании решения Геленджикского городского суда от 07.09.2016 по делу № 2-2825/2016. С 2017 года на данные объекты (помещения) осуществлялась государственная регистрация перехода прав к третьим лицам. На момент обращения заявителя в 2018 году за разрешением на строительство второго многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413073:99, данный участок находился в общей долевой собственности собственников помещений дома (кадастровый номер 23:40:0413073:8). Данные обстоятельства установлены в рамках дела № А32-23278/2018. В протоколе от 30.03.2018 № 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме (на который ссылается предприниматель в подтверждение получения согласия на строительство второго дома) отсутствуют согласования собственников квартир № 3, 17, 18, 19, 20, 22, 28, 39, 40, 48, 49, 51, 55, 58, 67, 69, 70, 71, 72, а также собственника нежилого помещения. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме без согласия всех собственников помещений этого дома недопустимо. Следовательно, последующее намерение предпринимателя возводить на спорном участке еще один многоквартирный дом, не может быть реализовано, так как на момент его обращения за разрешением на строительство земельный участок уже находился в общей долевой собственности собственников помещений в построенном многоквартирном доме. Следовательно, данный земельный участок не мог быть передан предпринимателю в аренду органом местного самоуправления. Суд апелляционной инстанции дополнительно отметил, что в настоящее время выданное предпринимателю разрешение на строительство нового многоквартирного дома отменено, в связи с чем у ответчика не имеется законных оснований для возведения многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413073:99. Довод предпринимателя о том, что земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, не принят судом апелляционной инстанции, как не имеющий правового значения для разрешения спора о наличии у ответчика права аренды в отношении земельного участка. Поскольку с 28.02.2017 (дата государственной регистрации права собственности за предпринимателем на квартиру № 11 с кадастровым номером 23:40:0413073:12) право аренды прекращено в силу закона, наличие в ЕГРН записи об аренде нарушает принцип достоверности сведений ЕГРН и не отражает действительных вещных прав в отношении земельного участка под многоквартирным домом. Надлежащее исполнение обязательств предпринимателем по договору аренды само по себе не может влечь сохранение правоотношений, которые прекращены в 2017 году. Довод предпринимателя о нарушении прав собственников помещений многоквартирного дома, которые не привлечены к участию в деле, отклонен апелляционным судом ввиду того, что решение о прекращении права аренды за предпринимателем не принято о правах и обязанностях указанных лиц. Сама по себе заинтересованность инициативной группы жильцов в исходе спора не свидетельствует о нарушении судебным актом их прав и законных интересов. Установив, что договор аренды от 10.04.2012 № 4000004345 прекращен, а требование администрации (арендодателя) направлено на констатацию прекращения этих отношений, состоявшееся в силу прямого указания закона, и на погашение в ЕГРН недостоверной записи об обременении земельного участка арендой, судебные инстанции удовлетворили заявленный иск.

Предприниматель обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды при разрешении спора необоснованно не учли, что на земельном участке площадью 5700 кв. м с кадастровым номером 23:40:0413073:99 возводится еще один многоквартирный жилой дом, часть данного земельного участка находится в фактическом пользовании ответчика (застройщика). Следовательно, в состав общего имущества собственников помещений могла войти только та часть земельного участка, на которой непосредственно размешен многоквартирный жилой дом (земельный участок непосредственно занятый многоквартирным домом). Остальная часть земельного участка продолжает оставаться в фактическом владении и пользовании предпринимателя, который осуществляет на нем строительство второго многоквартирного жилого дома, что подтверждается представленными ответчиком документами. Кроме того, указанный участок должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет, что в нарушение требований действующего законодательства сделано не было. Суды также не привлекли собственников помещений в многоквартирном доме к участию в деле при разрешении спора о прекращении договора аренды земельного участка в связи с переходом права собственности земельным участком в общую долевую собственность собственников этих помещений. Допущенное нарушение норм процессуального права является существенным, учитывая, что данный спор напрямую затрагивает права и законные интересы собственников помещений в жилом доме, возведенном на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413073:99. Судебные инстанции при разрешении спора не учли также, что постановлением администрации от 16.12.2013 № 3338 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413073:99 изменен с «для размещения многоэтажного жилого дома» на «земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов». Фактически строительство на земельном участке осуществляется в два этапа, в проектной документации произведены расчеты по элементам благоустройства (детские, спортивные площадки, площадки для отдыха, озеленение и т.д.) в отношении двух многоквартирных домов. Кроме того, суды не дали правовой оценки доводам предпринимателя о том, что им регулярно вносится арендная плата по договору аренды земельного участка. Истец по настоящее время принимает эти платежи, признавая, тем самым, факт нахождения земельного участка в пользовании ответчика и действительность договора аренды. Суд апелляционной инстанции также нарушил принципы состязательности и равноправия сторон, поскольку необоснованно отказал ответчику в удовлетворении документально подтвержденного ходатайства об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью предпринимателя.

Кооператив также обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Лицо, не привлеченное к участию в деле, просит указанные акты отменить в части, признать договор аренды от 10.04.2012 № 4000004345 недействительным (ничтожным) с даты его заключения, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. На участке с кадастровым номером 23:40:0413073:99 расположен объект – многоквартирный дом площадью 4679 кв. м с кадастровым номером 23:40:0413073:8, год завершения строительства – 2001, в котором и расположены соответствующие жилые и нежилые помещения, поставленные на кадастровый учет (выписка из ЕГРН от 29.12.2021 № КУВИ-002/2021-174206977). Выводы судов противоречат доказательствам, изложенным и подтвержденным в ходатайствах заявителей о признании третьими лицами, и содержит ошибочный вывод об окончании строительства и признании объекта, расположенного на земельном участке, зданием «многоквартирный дом», построенным в 2001 году. Из прилагаемых к ходатайствам доказательств (письма управления Росреестра и других) следует, что сведения о многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 23:40:0413073:8 и расположенных в нем помещениях были внесены 28.03.2009. По заявлению администрации зарегистрированы еще 5 объектов в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413073:99 в период с 2009 по 2011 годы (23:40:0413071:71, 23:40:0413071:72, 23:40:0413073:9, 23:40:0413070:33, 23:40:0413075:25). При этом многоквартирный дом с кадастровым номером 23:40:0413073:8 и многоквартирный дом с кадастровым номером 23:40:0413073:9 были идентичными (представляют собой 9-ти этажные жилые дома). Во исполнение распоряжений руководства Краснодарского края и Прокуратуры Краснодарского края по рассмотрению обращений кооператива управление Росреестра удалило сведения об отсутствующих в границах земельного участка объектов: 23:40:0413071:71, 23:40:0413071:72, 23:40:0413073:9, 23:40:0413070:33, 23:40:0413075:25. Также удалена запись в ЕГРН о введении в эксплуатацию в 2001 году многоквартирного дома с кадастровым номером 23:40:0413073:8 как техническая ошибка. Таким образом, предпринимателем в отсутствие в решении Геленджикского городского суда указания на кадастровый номер многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413073:99 были зарегистрированы квартиры в не сданном в эксплуатацию и недостроенном застройщиком (ООО «Ален констракшн») 72 квартирном строящемся доме с кадастровым номером 23:40:0413073:8. Отсутствие факта строительства предпринимателем на земельном участке многоквартирного дома в 2016 году и злоупотребление правом аренды влечет его недействительность с даты перенайма. Кроме того, в данном деле должен быть применен ненормативный акт, который вступил в силу ранее, а именно постановление главы города-курорта Геленджик от 05.10.2000 № 1251, сведения о зарегистрированном праве из ЕГРН объектов капитального строительства от 28.03.2009 на многоквартирный дом с кадастровым номером 23:40:0413073:8. Решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-15524/2011 вступило в силу 30.12.2011 и разрешало судьбу титульных долевых собственников всего участка и недостроенного многоквартирного дома и подтвержденного факта регистрации в управлении Росреестра застройщиком ООО «Ален Констракшн» границ земельного участка зарегистрированного 09.04.2012 кадастрового паспорта на земельный участок 23:40:0413073:99. Согласно поручению администрации Краснодарского края от 10.02.2021 № П5340.1-21-37 департамент по надзору в строительной сфере (от 12.03.2021 № 69-635-ОП/21) на обращение кооператива сообщил о расторжении договора аренды земельного участка между сторонами данному спора. Суды не применили также к правоотношениям сторон подпункт 5 пункта статьи 39.14 Земельного кодекса. Материалы дела не содержат доказательств одобрения перенайма от 23.06.2016 о переуступке прав арендатора предпринимателю. Кроме того, согласно кадастровой выписке земельный участок с кадастровым номером 23:40:0413073:99 не имеет разрешенного использования – «эксплуатация жилого дома с кадастровым номером 23:40:0413073:8», границы жилого дома и придомовой территории не поставлены на кадастровый учет. Поскольку границы земельного участка под жилым домом не определены, то определить право собственников квартир в спорном земельном участке в рамках данного спора не представляется возможным. Признание заявителем недействительным постановления главы администрации № 795 и незаконными действий (бездействия) управления Росреестра в части регистрации квартир в недостроенном доме не восстановит права в отношении проданных предпринимателем квартир. С учетом изложенного, основания для удовлетворения заявленных требований до определения прав собственников квартир в не сданном в эксплуатацию доме на земельный участок, необходимый для обслуживания многоквартирного дома, отсутствуют. Установление фактического владельца спорным имуществом (правами на земельный участок) влияет на вывод о возможности восстановления права (отсутствии такового) кооператива избранным им способом защиты. Кооператив как некоммерческая организация, действующая в интересах дольщиков, и компетентный орган, контролирующий земельные отношения в Краснодарском крае, имел право признания договоров недействительными, так как регистрация договоров купли-продажи квартир физическим лицам в многоквартирном доме, не введенном в эксплуатацию, влечет признание судом данных доказательств противозаконными. Данный спор непосредственно затрагивает как интересы кооператива, так и интересы граждан, инвестиции которых были направлены на строительство многоквартирного дома, жилые и нежилые помещения в котором в силу бездействия администрации перешли в собственность третьих лиц. Заявление кооператива об участии в деле направлено на защиту прав граждан-дольщиков многоквартирного дома.

От администрации и управления Росреестра отзывы на жалобы в суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель администрации возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. 

От предпринимателя поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное следующим. Ответчик выехал за пределы Краснодарского края, 19 и 20 октября 2022 года он будет находиться в г. Щелково Московской области, куда вызван для участия в следственных действиях, что подтверждается представленными повестками о вызове на допрос. Соответственно, предприниматель не может участвовать в судебном заседании по рассмотрению его кассационной жалобы как лично, так и посредством системы видеоконференц-связи. Рассмотрение кассационной жалобы в отсутствие  ответчика может серьезно нарушить его интересы как участника спора. 

Представитель администрации возражал против удовлетворения ходатайства, ссылался на процессуальную возможность рассмотрения жалобы предпринимателя в его отсутствие, либо направления ответчиком представителя для участия в судебном заседании.    

Изучив доводы ходатайства предпринимателя, заслушав позицию представителя администрации, судебная коллегия не находит оснований для его удовлетворения.

В случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными (часть 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Суд кассационной инстанции осуществляет проверку законности судебных актов исходя из материалов дела, содержания судебных актов и доводов, приведенных в жалобе (часть 1 статьи 286 Кодекса), поэтому присутствие (либо отсутствие) в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, не может влиять на такую проверку.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания в порядке, установленном Кодексом (статьи 121, 123). Неявка в судебное заседание суда кассационной инстанции лица, подавшего жалобу, и (или) других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства (часть 3 статьи 284 Кодекса). Таким образом, нормы главы 35 Кодекса предоставляют суду кассационной инстанции право на рассмотрение кассационной жалобы в отсутствие лиц, участвующих в деле (при условии их надлежащего извещения). Желание (намерение) предпринимателя участвовать в судебном заседании не порождает у суда кассационной инстанции установленной законом обязанности по отложению судебного разбирательства. 

Изучив материалы дела и доводы жалоб, выслушав представителя администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 16.04.2013 на земельный участок площадью 5700 кв. м с кадастровым номером 23:40:0413073:99, вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, зарегистрировано право муниципальной собственности. 

На основании постановления администрации от 09.04.2012 № 795 между администрацией (арендодатель) и ОАО «Геленджикское ДРСУ» (арендатор) заключен договор от 10.04.2012 № 4000004345 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413073:99 в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на аренду сроком на 49 лет для размещения многоэтажного жилого дома. 

На основании договора аренды от 10.04.2012 № 400004345 и ряда сделок перенайма (выписка из ЕГРН от 29.03.2021 № КУВИ-002/2021-28276762) 16.08.2019 зарегистрировано право аренды в пользу предпринимателя. 

Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:40:0413071:71, 23:40:0413073:8, 23:40:0413073:9. Объект с кадастровым номером 23:40:0413071:71 наименование «мощение» 17.02.2020 снят с кадастрового учета. Здание «многоквартирный дом» с кадастровым номером 23:40:0413073:9 снято с кадастрового учета 30.10.2020. Объектом на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413073:99 является здание «многоквартирный дом» площадью 4679 кв. м с кадастровым номером 23:40:0413073:8, в котором и расположены соответствующие жилые и нежилые помещения, поставленные на кадастровый учет (выписка из ЕГРН от 29.12.2021 № КУВИ-002/2021-174206977). 

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 27.09.2016 по иску предпринимателя к администрации за предпринимателем признано право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме площадью 4643,7 кв. м, количеством этажей – 10, в том числе подземных – 1, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413073:99. 

По сведениям ЕГРН первая государственная регистрация права собственности на квартиру в указанном многоквартирном жилом доме (квартира 11, кадастровый номер 23:40:0413073:12) состоялась 28.02.2017. По договору купли-продажи 17.04.2017 зарегистрировано прекращение права собственности предпринимателя на данную квартиру (выписка из ЕГРН от 08.09.2021 № КУВИ-002/2021-119157044). 

Приказом управления архитектуры и градостроительства администрации от 15.01.2021 № 3 ранее выданное предпринимателю разрешение от 04.06.2018 № RU23303000-357-2018 на строительство объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом в микрорайоне Северный, 20, в г. Геленджике» отменено. 

Постановлением администрации от 15.01.2021 № 37 отменено постановление администрации от 10.08.2017 № 2795 «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства». 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2021 по делу № А32-16784/2021 отказано в удовлетворении требований предпринимателя о признании незаконными постановления администрации от 15.01.2021 № 37 и приказа управления архитектуры и градостроительства администрации от 15.01.2021 № 3. 

Ссылаясь на отсутствие оснований для сохранения арендных отношений по договору от 10.04.2012 № 4000004345 (в редакции соглашений о перенайме) после регистрации в ЕГРН права на помещения в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413073:99, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса). 

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).

С государственной регистрацией прав Закон № 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (пункты 1 – 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункты 1 и 2 статьи 407 Гражданского кодекса).

Обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (статья 413 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса и статьей 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном участке объекты.

В пункте 66 постановления от 29.04.2010 № 10/22 также разъяснено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (статья 42 Закона № 218-ФЗ).

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, возникающее в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещения в таком доме, не требует отдельного подтверждения его возникновения посредством государственной регистрации.

В пункте 26 постановления от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) содержатся следующие разъяснения. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании стать 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска администрации. Суды при разрешении спора установили, что 28.02.2017 произведена первая государственная регистрация права собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме (квартира № 11, кадастровый номер 23:40:0413073:12), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413073:99 и переданном ранее в аренду для целей строительства многоквартирного жилого дома. В этой связи судебные инстанции признали, что договор аренды от 10.04.2012 № 4000004345 прекратил свое действие в силу закона (статья 413 Гражданского кодекса). Возникновение у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на указанный земельный участок влечет утрату предпринимателем (арендатором) права аренды в отношении этого участка. Поэтому имеются законные основания для погашения в ЕГРН недостоверной записи об обременении арендой земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413073:99.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе предприниматель приводит доводы о том, что в состав общего имущества собственников помещений могла войти только часть земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413073:99, на которой непосредственно размещен многоквартирный дом, поскольку на этом участке ответчиком (застройщиком) возводится еще один многоквартирный дом. Эти доводы проверялись судами, которыми обоснованно отклонены с учетом результатов разрешения спора по делу № А32-16784/2021. Намерение предпринимателя возводить на этом участке еще один многоквартирный дом, не может быть реализовано, так как на момент его обращения за разрешением на строительство земельный участок уже находился в общей долевой собственности собственников помещений и не мог быть передан в аренду администрацией. В настоящее время разрешение на строительство нового многоквартирного дома, ранее выданное предпринимателю, отменено, законность отмены подтверждена в судебном порядке, поэтому у ответчика отсутствуют правовые основания для возведения указанного объекта на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413073:99.

Исследовались судами и доводы предпринимателя о том, что земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет, а также о том, что собственники помещений в многоквартирном доме необоснованно не привлечены к участию в деле. Ответчик полагает, что данный спор напрямую затрагивает права (законные интересы) собственников помещений в жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413073:99. Обстоятельства, на которые ссылается предприниматель, не имеют правового значения для разрешения спора о возможности сохранения за ответчиком права аренды в отношении указанного земельного участка. Удовлетворение иска администрации о прекращении права аренды предпринимателя не принято о правах и обязанностях собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413073:99

Ссылка подателя жалобы на постановление администрации от 16.12.2013 № 3338 несостоятельна с учетом результатов разрешения спора по делу № А32-16784/2021. То, что предпринимателем вносится арендная плата по договору, которые администрация принимает, само по себе не означает, что договор аренды земельного участка является действующим. Обстоятельства, установленные судами при разрешении спора, свидетельствуют об обратном (арендные отношения прекращены в 2017 году).

Не принимается и довод жалобы о том, что суд апелляционной инстанции нарушил принципы состязательности и равноправия сторон, необоснованно отклонив ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства. Отказ апелляционного суда в удовлетворении ходатайства предпринимателя об отложении судебного заседания мотивирован тем, что у ответчика имелось достаточно процессуального времени для раскрытия всех доказательств, обосновывающих его правовую позицию, в том числе в суде первой инстанции. При этом в случае невозможности обеспечить личное участие в судебном заседании, интересы предпринимателя может представлять иное доверенное лицо. Суд апелляционной инстанции не обязывал явкой участвующих в деле лиц, которые не заявили ходатайств о необходимости приобщения каких-либо новых доказательств. Поскольку имеются все необходимые документы и доказательства для полного и всестороннего изучения дела, удовлетворение заявленного ходатайства приведет к необоснованному затягиванию процессуальных сроков рассмотрения жалобы. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления применительно к доводам кассационной жалобы предпринимателя.

Государственная пошлина уплачена предпринимателем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек от 27.07.2022).

Изучив доводы кассационной жалобы кооператива, суд округа пришел к выводу о необходимости прекращения производства по данной жалобе. 

В соответствии со статьей 42 Кодекса лица, не участвовавшие в деле, о правах и обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным Кодексом. 

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» (далее – постановление от 30.06.2020 № 13) разъяснено следующее. Право на обжалование судебных актов в порядке кассационного производства имеют как лица, участвующие в деле, так и иные лица в случаях, предусмотренных Кодексом. К иным лицам в силу статьи 16 и статьи 42 Кодекса относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт. В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке кассационного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора. В случае когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя. Если после принятия кассационной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 статьи 150 Кодекса производство по жалобе подлежит прекращению. При рассмотрении дела по жалобе лица, не участвовавшего в деле, суд кассационной инстанции определяет, затрагивает ли принятый судебный акт права или обязанности заявителя, и, установив это, решает вопрос об отмене судебных актов судов первой и апелляционной инстанций, руководствуясь пунктом 4 части 4 статьи 288 Кодекса.

Таким образом, для возникновения у лиц, не привлеченных к участию в деле, права на обжалование судебных актов необходимо, чтобы судебные акты были приняты непосредственно о правах и обязанностях таких лиц. При этом судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются обязанности на это лицо. Применительно к положениям статьи 65 Кодекса доказательства наличия нарушенных прав и законных интересов представляют лица, названные в статье 42 этого Кодекса.

С учетом изложенного, для возникновения права на обжалование судебных актов у лиц, не привлеченных к участию в деле, необходимо, чтобы такие судебные акты не просто затрагивали права и обязанности этих лиц, а были приняты непосредственно о правах и обязанностях этих лиц. Иное понимание нормы статьи 42 Кодекса привело бы к необоснованному расширению круга лиц, участвующих в деле. Наличие у лица заинтересованности в исходе дела само по себе не свидетельствует о наличии предусмотренных указанной нормой оснований для обжалования судебных актов арбитражного суда по делам, в которых такое лицо участия не принимало.

В обоснование нарушения своих прав и интересов обжалуемыми судебными актами кооператив ссылается на то, что является некоммерческой организацией, действующей в интересах дольщиков, и компетентным органом, контролирующим земельные отношения в Краснодарском крае. Кооператив имеет право на признание договора аренды (в редакции соглашений о перенайме) недействительным, так как регистрация договоров купли-продажи квартир физическим лицам в многоквартирном доме, не введенном в эксплуатацию, влечет признание судом данных доказательств противозаконными. Полагает, что спор по данному делу непосредственно затрагивает интересы кооператива и граждан, инвестиции которых были направлены на строительство многоквартирного дома, жилые и нежилые помещения в котором в силу бездействия администрации перешли в собственность третьих лиц. Заявление кооператива об участии в данном споре направлено на защиту прав и законных интересов граждан-дольщиков многоквартирного дома.

Вместе с тем из содержания обжалуемых судебных актов не следует, что они приняты о правах и обязанностях кооператива. Ни в мотивировочной, ни в резолютивной частях этих судебных актов, которыми прекращен договор аренды от 10.04.2012 № 4000004345 с 28.02.2017, а регистрационная запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413073:99 арендой погашена в ЕГРН, не содержится суждений и выводов непосредственно о правах и обязанностях подателя жалобы. Права данного лица относительно предмета спора не установлены, какие-либо обязанности на него судами не возложены. Вопросы, касающиеся прав конкретных собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, судами при разрешении спора не исследовались. Таким образом, права и обязанности кооператива, не привлеченного к участию в настоящем деле, обжалуемыми судебными актами не затрагиваются. Следовательно, у него отсутствует право на обжалование решения и апелляционного постановления в порядке кассационного производства на основании статьи 42 Кодекса. Поэтому производство по кассационной жалобе кооператива подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Кодекса (пункт 3 постановления от 30.06.2020 № 13). Иных нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), также не установлено.

При подаче жалобы кооператив в подтверждение факта уплаты государственной пошлины в доход федерального бюджета представил чек-ордер от 28.09.2022. 

Положения части 3 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации не допускают возможности подтверждения факта уплаты государственной пошлины копией соответствующего документа. 

Поскольку подлинный чек-ордер от 28.09.2022 в суд округа не представлен, перечисленная по нему государственная пошлина (в отсутствие оригинала платежного документа) возврату указанному заявителю не подлежит. 

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.08.2022 по ходатайству предпринимателя исполнение судебных актов по данному делу приостановлено на срок до окончания рассмотрения кассационной жалобы. В пункте 25 постановления от 30.06.2020 № 13 разъяснено, что о приостановлении исполнения судебного акта выносится отдельное определение. С учетом срока приостановления исполнения судебного акта (часть 4 статьи 283 Кодекса) на отмену приостановления исполнения судебного акта указывается в постановлении суда кассационной инстанции, принимаемом по результатам рассмотрения кассационной жалобы, либо в отдельном определении.

Руководствуясь статьями 150, 159, 274, 283, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства индивидуального предпринимателя ФИО2 об отложении судебного заседания по делу № А32-16754/2021 отказать.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2022 по делу № А32-16754/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Производство по кассационной жалобе жилищно-строительного кооператива «Северный» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2022 по делу № А32-16754/2021 прекратить.

Отменить приостановление исполнения решения от 26.04.2022 и апелляционного постановления от 29.06.2022 по делу № А32-16754/2021, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.08.2022.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий       В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                 В.А. Анциферов

                                                                                                                            И.В. Сидорова