№ 09АП-89076/2023

Дело № А40-89785/23

г. Москва

16 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2024 года 

Постановление

 изготовлено в полном объеме 16 февраля 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Левченко Н.И., Алексеевой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Закрытого акционерного общества "Новый алгоритм", Акционерного общества "Квадра - генерирующая компания" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.11.2023 г. по делу № А40-89785/23 по иску Закрытого акционерного общества "Новый алгоритм" к Акционерному обществу "Квадра - генерирующая компания" о взыскании 37 262 668 руб. 68 коп., по встречному иску Акционерного общества "Квадра - генерирующая компания" к Закрытому акционерному обществу "Новый алгоритм" о взыскании 9 923 638 руб. 69 коп.

при участии в судебном заседании: от истца ФИО2 (по доверенности от 27.03.2023 г.), от ответчика ФИО3 (по доверенности от 23.12.2022 г.) 

 

У С Т А Н О В И Л:

Закрытое акционерное общество «Новый алгоритм» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с акционерного общества «Квадра - генерирующая компания» стоимости ремонта помещений по устранению всех дефектов и недостатков, превышающих нормальный износ согласно п. 5.4. договора аренды в размере 18 941 015 руб. 45 коп., неустойки в размере арендной платы предусмотренной договором за период всего срока ремонта помещений по устранению всех дефектов и недостатков помещений, превышающих нормальный износ, согласно п. 5.4. договора аренды в размере 18 321 653 руб. 23 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии с положениями ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, начисленную на сумму 18 941 015 руб. 45 коп. за период с 20.04.2023 г. по день фактического исполнения обязательства по ключевой ставке Банка России, действующей в соответствующие периоды по договору аренды нежилых помещений № 02/12 от 02.12.2016 г.

Определением от 25.05.2023 Арбитражным судом г. Москвы в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято встречное исковое заявление акционерного общества «Квадра - генерирующая компания» к закрытому акционерному обществу «Новый алгоритм» о взыскании неосновательного обогащения в размере 9 625 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 298 638 руб. 69 коп. за период с 21.11.2022 г. по 20.04.2023 г., начиная с 21.04.2023 г. по день фактической уплаты задолженности.

Первоначальные исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по договору аренды, в результате чего образовалась задолженность в заявленном размере.

В обоснование встречных исковых требований ответчиком указано на то, что истец в нарушении условий договора нарушил порядок зачета авансового платежа в виде обеспечительного взноса, в связи с чем, на стороне последнего образовалась задолженность в заявленном размере.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.11.2023 г. первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана стоимость ремонта помещений в размере 13 887 890 руб. 45 коп., неустойка в соответствии с п. 5.4. договора в размере 9 470 507 руб. 72 коп., в остальной части первоначальных исковых требований отказано, в удовлетворении встречного иска отказано.

Ответчик, не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречных исковых требований. 

Также не согласившись с принятым судом первой инстанции решением в части суммы присужденной ко взысканию с ответчика задолженности, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда в указанной части изменить, взыскать с ответчика стоимость ремонта помещений по устранению всех дефектов и недостатков, превышающих нормальный износ, согласно п. 5.4. договора аренды в размере 18 941 015 руб. 45 коп., и неустойку в размере арендной платы, предусмотренной договором, за период всего срока ремонта помещений по устранению всех дефектов и недостатков помещений, превышающих нормальный износ, согласно п. 5.4. договора аренды, в размере 18 321 653 руб. 23 коп., в остальной части решение оставить без изменения.

Стороны против удовлетворения жалоб друг друга возражали по доводам, изложенным в отзывах.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между ЗАО «Новый алгоритм» (далее – истец, арендодатель) и ПАО «Квадра - генерирующая компания» (далее – ответчик, арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений № 02/12 от 02.12.2016 г. (далее - договор), в соответствии с которым арендатор арендует у арендодателя нежилые помещения, общей площадью 3 613,6 квадратных метров, расположенных по адресу: 

<

...> (далее - помещения).

В соответствии с п. 2.2.24 спорного договора по окончанию срока действия договора либо при его досрочном прекращении возвратить помещение арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, в котором помещение было получено арендатором от арендодателя с учетом нормального износа и условий п. 10.8. договора, если иное не будет согласовано сторонами.

Согласно п. 5.1. договора арендатор обязан предоставить комиссии помещение в состоянии готовом к передаче арендодателю в соответствии с условиями договора.

В соответствии с п. 5.2 договора при передаче помещения составляется акт приема-передачи, который подписывается уполномоченными представителями сторон.

Пунктом 5.4 договора сторонами согласовано, что, если состояние возвращаемого помещения по окончании срока действия договора отличается от состояния помещения на момент передачи арендатору с учетом нормального износа и условий п. 10.8.   договора, то арендатор возмещает арендодателю стоимость необходимого ремонта. Стоимость и срок ремонта определяется независимым экспертом по выбору арендодателя.

Кроме того, арендатор обязуется выплатить арендодателю неустойку равную сумме арендной платы, предусмотренной договором (исходя из величины арендной платы, действующей перед прекращением договора), за период всего срока ремонта, определенного вышеуказанным независимым экспертом.

Пунктом 8.9 спорного договора установлено, что помимо случаев, указанных в договоре, любая из сторон вправе немотивированно отказаться от договора (ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора) с учетом следующих условий:

В случае реализации стороной права на отказ от исполнения договора, договор прекращается по истечении 180 дней со дня получения стороной уведомления другой стороны об отказе от исполнения договора, соответствующего подп. 8.9.1 настоящего пункта (п. 8.9.2 договора).

В соответствии с п. 12.5 договора, если по окончании срока действия договора (или при его досрочном прекращении) арендатор продолжает занимать помещение, либо в помещении находится имущество арендатора, при условии, что срок действия договора не продлен, арендатор обязан уплатить арендодателю в дополнение к уплате арендной платы (в размере, равном величине арендной платы, действующем перед прекращением договора) и любых других сумм, предусмотренных договором, неустойку в размере 50 % дневной арендной платы за каждый день такого занятия помещением.

Как усматривается из материалов дела, 13.05.2022 г. арендатор в соответствии с              п. 8.9 договора направил в адрес арендодателя уведомление об одностороннем внесудебном отказе арендатора от договора.

Уведомление арендатора об отказе от договора было получено арендодателем 18.05.2022 г., в связи с чем, последним днем аренды по договору должно было быть 14.11.2022 г.

В обоснование заявленных требований истцом по первоначальному иску указано, на то, что 14.11.2022 г. арендатор не совершил никаких действий, направленных на возврат арендодателю помещений. Акт приема-передачи помещения был подписан уполномоченными представителями арендатора и арендодателя только 24.11.2022 г., то есть период просрочки возврата помещения из аренды составил 10 дней, в связи с чем, за период просрочки возврата помещения была начислена арендная плата в размере 3 368 750 руб.

Согласно заключению специалиста ООО «Аверта Групп» № 24112022-1СТЭ от 07.03.2023 г. стоимость ремонта помещений по устранению всех дефектов и недостатков помещений, превышающих нормальный износ и указанных в дефектной ведомости (таблица 2 к заключению специалиста) составила 23 512 890 руб. 45 коп., срок проведения ремонта помещений по устранению всех дефектов и недостатков, превышающих нормальный износ, составит 35 рабочих дней, при условии работы двух квалифицированных строительных бригад по 20 человек с 40-часовой рабочей неделей.

В соответствии с п. 6.1. договора, в редакции дополнительного соглашения № 2 от 18.11.2020 г. к договору, размер арендной платы за арендуемое по договору помещение установлен за всё помещение в целом, согласован сторонами и составляет на срок с 01.11.2022 г. по 31.10.2023 г. включительно размер арендной платы за арендуемое по договору помещение составляет сумму из расчета 10 106 250 руб. РФ в месяц, включая НДС.

По утверждению истца, арендатор обязан уплатить арендодателю арендную плату за период с 25.11.2022 г. по 19.01.2023 г. (35 рабочих дней с даты передачи помещения арендодателю по акту приема-передачи) в размере 18 321 653 руб. 23 коп.

Таким образом, ответчик по первоначальному иску обязан был оплатить  ЗАО «Новый алгоритм» следующие суммы:

арендную плату за период просрочки возврата помещения арендодателю по акту приема-передачи в размере 3 368 750 руб.;

неустойку за просрочку возврата помещения арендодателю по акту приема-передачи в размере 1 684 375 руб.;

стоимость ремонта помещений по устранению всех дефектов и недостатков, превышающих нормальный износ, в размере 23 512 890 руб. 45 коп.;

неустойка в размере арендной платы, предусмотренной договором, за период всего срока ремонта помещений по устранению всех дефектов и недостатков помещений, превышающих нормальный износ, в размере 18 321 653 руб. 23 коп.

Соответственно, как указывает истец по первоначальному иску, общий размер задолженности арендатора перед арендодателем составил 46 887 668 руб. 68 коп.

В последующем, 15.03.2023 г. арендодатель отправил в адрес арендатор досудебную претензию с требованием погасить указанную задолженность, которая была оставлена арендатором без ответа.

В порядке п. 6.9 договора арендодатель 05.04.2023 г. произвел вычет из обеспечительного платежа в счет погашения следующей задолженности арендатора:

- в счет оплаты арендной платы за период с 15.11.2022 г. по 24.11.2022 г. в размере 3 368 750 руб.;

- в счет оплаты неустойки по п. 12.5. договора в размере 1 684 375 руб.;

- в счет частично оплаты стоимости ремонта помещений по устранению всех дефектов и недостатков, превышающих нормальный износ, в размере 4 571 875 руб.

Согласно расчету истца общий размер задолженности арендатора перед арендодателем составляет 37 262 668 руб. 68 коп., в том числе стоимость ремонта помещений по устранению всех дефектов и недостатков, превышающих нормальный износ в размере 18 941 015 руб., неустойка в размере арендной платы, предусмотренной договором, за период всего срока ремонта помещений по устранению всех дефектов и недостатков помещений, превышающих нормальный износ, в размере 18 321 653 руб. 23 коп.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия оставлена последним без удовлетворения, в связи с чем, со стороны истца по первоначальному иску последовало обращение с настоящим иском в суд. 

В обоснование возражений по первоначальному иску и доводов по встречному иску ответчик указал на то, что к 24.10.2022 во исполнение п. 5.2. договора аренды о порядке возврата помещения АО «Квадра» освободило помещения, вывезя принадлежащую арендатору мебель и технику, к 11.11.2022 г. был подготовлен акт приёма-передачи помещения. Однако уполномоченные представители арендодателя от принятия помещения 11.11.2022 г. уклонились, ссылаясь на необходимость детального осмотра всех возвращаемых помещений и составления акта о состоянии возвращаемого помещения.

Представители арендодателя 14.11.2022 г. повторно отказались от подписания акта приема-передачи имущества, ссылаясь на наличие неурегулированных разногласий относительно состояния возвращаемого имущества, приступив к осмотру помещении.

При этом, факт освобождения к 14.11.2022 г. арендуемых помещении подтверждается актом осмотра помещений от 14.11.2022 г. с приложением перечня дефектов и недостатков имущества, составленным и подписанным самим арендодателем.

Ответчик письммо от 18.11.2022 г. исх. № 935-14/6293-14.3 направил арендодателю для подписания акт приема-передачи имущества (возврата арендованного имущества), подписанный в одностороннем порядке.

Письмом от 22.11.2022 г. арендодатель вновь отказал в подписании акта приема-передачи, сославшись на наличие неурегулированных разногласий.

Арендодатель 24.11.2022 г. подготовил и предоставил арендатору свою редакцию акта приема-передачи помещений, который был подписан арендатором с разногласиями.

Таким образом, как указывает ответчик, фактически имущество освобождено и возвращено арендодателю до истечения срока действия договора (14.11.2022 г.), тогда как подписание двустороннего акта приема-передачи (документальное оформление возврата) состоялось по вине арендодателя только 24.11.2022 г.

С учетом прекращения договора аренды и возврата помещений арендатор в письме № 935-14/6827-14.3 от 09.12.2022 г. указал на отсутствие оснований для удержания обеспечительного платежа и необходимость его возвращения. Данное требование осталось без удовлетворения со стороны арендодателя.

В связи с этим 24.04.2023 г. арендатор вновь направил арендодателю письменную претензию (исх. № 935-14/2447-14.3 от 24.04.2023 г.) с требованием вернуть сумму обеспечительного платежа и оплатить проценты за пользование чужими денежными средствами. Данная претензия также была оставлена арендодателем без удовлетворения.

В этой связи ответчик обратился в суд со встречным иском, требуя взыскания с арендодателя сумму обеспечительного платежа.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, первоначальный иск удовлетворен частично, в удовлетворении встречного иска отказано. 

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалоб, исходя из следующего.

Вопреки доводам жалобы истца суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании с ответчика 3 368 750 руб. платы за пользование помещениями по договору за период с 15.11.2022 г. по 24.11.2022 г., а также 1 684 375 руб. неустойки по п. 12.5 договора аренды в счет арендной платы за указанный выше период, поскольку в данный период, исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств, истец фактически уклонялся от приемки имущества, то есть допустил просрочку кредитора (п.п. 1, 3 ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 названной статьи.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонился от приемки арендованного имущества.

С учетом положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не имеет права отказаться от приемки возвращаемого арендатором помещения после прекращения договора аренды вне зависимости от того привел ли последний названный объект в первоначальное состояние или нет, поскольку арендатором были предприняты все зависящие от него действия, направленные на оформление возврата объекта аренды. 

Отказ арендодателя принять по просьбе арендатора имущество из аренды препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной абз. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, как следствие, если такой отказ является необоснованным, арендодатель считается просрочившим кредитором (п. 3 ст. 405, п. 1 ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации), что исключает применение положений абз. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора; акт возврата помещений не является единственным доказательством освобождения арендованного имущества, его отсутствие не лишает силы иных доказательств прекращения использования объекта аренды.

Как правомерно установлено судом первой инстанции, во исполнение п. 8.9.2. договора аренды нежилых помещений № 02/12 арендатор, наделенный правом одностороннего внесудебного отказа от исполнения договора при условии письменного уведомления арендодателя за 180 дней до прекращения арендных отношений, 13.05.2022 г. направил арендодателю уведомление об отказе от договора аренды (исполнения договора аренды) № КА-32/2367, с учетом которого последним днем аренды являлось 14.11.2022 г.

По состоянию на 24.10.2022 г. во исполнение п. 5.2. договора аренды о порядке возврата помещения АО «Квадра» освободило помещения, вывезя принадлежащую арендатору мебель и технику, к 11.11.2022 г. был подготовлен акт приёма-передачи помещения. Однако уполномоченные представители арендодателя от принятия помещения 11.11.2022 г. уклонились, ссылаясь на необходимость детального осмотра всех возвращаемых помещений и составления акта о состоянии возвращаемого помещения.

С учетом данного обстоятельства, 14.11.2022 г. (в последний день действия договора аренды) уполномоченные представители АО «Квадра» вновь прибыли по месту нахождения возвращаемого помещения с целью документального оформления возврата помещения - подписания акта приема-передачи.

Однако представители арендодателя вновь отказались от подписания акта приема-передачи имущества, ссылаясь на наличие неурегулированных разногласий относительно состояния возвращаемого имущества, приступив к осмотру помещений.

Производство осмотра продолжалось в течение длительного промежутка времени, в результате чего 14.11.2022 г. арендодателем не был подписан акт приема-передачи.

Вместе с тем, факт освобождения к 14.11.2022 г. арендуемых помещений подтверждается актом осмотра помещений от 14.11.2022 г. с приложением перечня дефектов и недостатков имущества, составленным и подписанным самим арендодателем. 

Указанное обстоятельство истцом не оспаривается. 

В связи с затягиванием арендодателем приемки помещения арендатор 18.11.2022 г. письмом исх. № 935-14/6293-14.3 направил арендодателю для подписания акт приема-передачи имущества (возврата арендованного имущества), подписанный в одностороннем порядке.

Письмом от 22.11.2022 г. арендодатель вновь отказал в подписании акта приема-передачи, сославшись на наличие неурегулированных разногласий.

Арендодатель 24.11.2022 г. подготовил и предоставил арендатору свою редакцию акта приема-передачи помещений, который был подписан арендатором с разногласиями, обусловленными необоснованным указанием 24.11.2022 г. как даты фактической передачи имущества, а также включением в состав акта перечня неподтвержденных повреждений арендованного имущества.

Таким образом, материалами дела документально подтверждено, что фактически имущество освобождено и возвращено арендодателю до истечения срока действия договора (14.11.2022 г.), тогда как подписание двустороннего акта приема-передачи (документальное оформление возврата) состоялось по вине арендодателя только 24.11.2022 г.

При указанных обстоятельствах, как правомерно указано судом первой инстанции, подписание сторонами возвратного акта приема-передачи 24.11.2022 г., а не              14.11.2022 г. произошло исключительно по вине арендодателя. 

При этом после 14.11.2022 г. пользование помещением арендатором не осуществлялось. 

Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют. 

Отсутствие подписанного возвратного акта приема-передачи само по себе не свидетельствует о продолжении пользования помещением после 14.11.2022 г. 

Апелляционный суд полагает, что договор аренды прекратил свое действие 14.11.2022 г, принимая во внимание неоднократность обращения арендатора к арендодателю с заявлениями о согласовании различных сроков окончания договора аренды, арендные правоотношения прекращены на основании прямого волеизъявления обеих сторон, в связи с чем, арендодатель заранее знал о дате прекращения договора (14.11.2022 г.) и мог/должен был предпринять меры к оценке состояния принадлежащего ему и переданного по договору аренды в аренду имущества, а также его своевременной приемке, однако этого не сделал.

Фактически доводы жалобы ЗАО «Новый алгоритм» сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции относительно характера действий истца, выразившихся в уклонении от приемки ранее переданного ответчику во временное пользование имущества под предлогом необходимости подписания акта осмотра помещений, как просрочки кредитора. 

Апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции дал правомерную оценку действиям истца, в связи с чем, у последнего отсутствуют законные основания требовать взыскания с ответчика платы за пользование помещениями в период времени с 15.11.2022 г. по 24.11.2022 г., а также неустойки по п. 12.5 договора.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и имеющихся в деле доказательств признал начисленную неустойку чрезмерной и не соответствующей последствиям заявленного нарушения обязательства, ввиду чего снизил ее. 

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Согласно положениям ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.

При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Суд первой инстанции, учитывая факт того, что заявленная ко взысканию неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательств, правомерно пришел к выводу о наличии оснований для ее снижения до 9 470 507 руб. 72 коп.

При этом суд первой инстанции обоснованно исходил из конкретных обстоятельств дела, приняв во внимание, что неустойка по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора, посчитал заявленную ко взысканию с ответчика сумму неустойки явно несоразмерной последствиям нарушения им обязательств из договора, в связи с чем снизил неустойку в два раза.

По мнению суда апелляционной инстанции, уменьшение судом первой инстанции заявленной истцом ко взыскании неустойки до суммы в указанном размере является правомерным.

Довод заявителя относительно того, что неустойка была снижена без законных на то оснований, отклоняется апелляционным судом.

Истцом не представлено доказательств возникновения негативных последствий в связи с неисполнением ответчиком в установленные сроки обязательств в большем размере, нежели взысканная судом неустойка.

Доводы жалобы ответчика по первоначальному иску и, соответственно, истца по встречному иску также подлежат отклонению. 

В обоснование доводов жалобы ответчик указывает на то, что удовлетворяя требования истца о взыскании стоимости ремонта 13 887 890 руб. 45 коп. и отказывая во взыскании обеспечительного платежа в размере 9 625 000 руб., суд первой инстанции неверно применил нормы ст.ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 9, 65, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По мнению апеллянта, суд установил лишь размер предполагаемых убытков истца. Факты нарушения обязательств ответчиком и их причинной связи с заявленными убытками судом не установлены. Доводам об отсутствии на стороне ответчика нарушений условий договора оценка не дана.

Вместе с тем, в соответствии с п. 2.2.24 договора аренды арендатор обязан по окончании срока действия договора либо при его досрочном прекращении возвратить помещение арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, в котором помещение было получено арендатором от арендодателя с учетом нормального износа и условий п. 10.8 договора аренды.

Порядок возврата помещения из аренды регламентируется разделом 5 договора аренды, в соответствии с которым возврат арендуемого из договора аренды помещения осуществляется двусторонней комиссией, состоящей из представителей арендодателя и арендатора; арендатор обязан предоставить комиссии помещение в состоянии, готовом к передаче арендодателю в соответствии с условиями договора; при передаче помещения составляется акт приема-передачи, который подписывается уполномоченными представителями сторон.

Таким образом, именно ответчик обязан вернуть арендуемое им помещение истцу. Однако ответчик надлежащим образом не исполнил данную обязанность.

В соответствии с п. 5.4. спорного договора, если состояние возвращаемого помещения отличается от состояния помещения на момент передачи арендатору с учетом нормального износа, то арендатор возмещает арендодателю стоимость необходимого ремонта. Стоимость и срок ремонта определяются независимым экспертом по выбору арендодателя.

Согласно разъяснениям п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление № 7), по смыслу положений ст.ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор должен представить доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязанность доказывания факта неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства (противоправности), наличия убытков (вреда), причинной связи между неисполнением или ненадлежащим исполнением договорного обязательства и убытками возложена законом на истца.

Действующее гражданско-правовое регулирование института ответственности по общему правилу исходит из того, что лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство, несет ответственность при наличии вины (п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В абзаце 4 п. 5 постановления № 7 указано, что вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (п. 2 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Однако ответчик не представил соответствующие доказательства.

Таким образом, требование о взыскании убытков может быть удовлетворено при доказанности факта нарушения стороной обязательств по договору, наличия причинной связи между понесенными убытками и ненадлежащим исполнением обязательств, документальным подтверждением размера убытков, вины лица, нарушившего обязательство, если в соответствии с законом или договором вина является основанием ответственности за причинение убытков.

Как усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком 02.12.2016 г. подписан акт приема-передачи по договору аренды нежилых помещений № 02/12 от 02.12.2016 г., согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял помещения в аренду.

В п. 2 акта от 02.12.2016 г. арендатор, подписывая акт приема-передачи, подтвердил, что помещение передано ему в состоянии и технической оснащенности, соответствующей условиям договора аренды, недостатки и дефекты помещения отсутствуют, арендатору переданы ключи от помещения.

В п. 3 акта от 02.12.2016 г. арендатор подтвердил, что он обладает должной компетенцией для квалифицированного осмотра и проверки помещения и инженерного оборудования / коммуникаций, находящихся в помещении, что арендатор привлек всех необходимых ему экспертов и специалистов для осмотра помещения перед подписанием акта приема-передачи. Переданные по акту приема-передачи помещения пригодны для их использования в соответствии с условиями договора аренды.

Таким образом, акт от 02.12.2016 г. является подтверждением того, что помещение передано арендодателем арендатору в удовлетворительном состоянии, не требующем проведения ремонтных работ и пригодном для использования в соответствии с профилем арендатора.

Однако помещения были возвращены ненадлежащего качества, о чем арендодателем было указано в акте приема-передачи. При этом, арендатор в акте сделал отметку о том, что он не согласен с перечнем выявленных дефектов и что претензии арендодателя относительно состояния имущества (выявленные дефекты) будут рассмотрены дополнительно. Ответа от арендатора по выявленным дефектам помещения не последовало.

Поскольку в нарушение условий договора аренды помещение на момент возврата не имело надлежащий товарный вид, позволяющий его эксплуатировать, имело сколы, трещины, загрязнение и иные повреждения, было не готовым для дальнейшей эксплуатации, в силу п. 5.4 договора арендатор обязан возместить арендодателю расходы на устранение указанного ущерба.

В связи с тем, что состояние возвращаемого помещения отличалось от состояния помещения на момент передачи арендатору с учетом нормального износа, и не согласования арендатором и арендодателем дефектов и недостатков состояния возвращаемого помещения, которые превышают нормальный износ, арендодатель был вынужден обратиться к независимому эксперту для определения стоимости и срока ремонта помещения.

Согласно заключению специалиста ООО «Аверта Групп» № 24112022-1СТЭ от 07.03.2023 г. специалистом составлена дефектная ведомость (таблица 2 к заключению), где перечислены все дефекты и недостатки помещения, превышающие нормальный износ. Стоимость ремонта помещений по устранению всех дефектов и недостатков помещений, превышающих нормальный износ и указанных в дефектной ведомости (таблица 2 к заключению), составляет 23 512 890 руб. 45 коп.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендатор обязан уплатить арендодателю стоимость ремонта помещений по устранению всех дефектов и недостатков, превышающих нормальный износ.

Для объективной оценки состояния помещений был осуществлен выезд специалистов ООО «Аверта Групп» в 2 этапа, 02.12.2022 г. и 06.12.2022 г., по адресу: г, Москва, Звенигородское шоссе, дом 18/20, корпус 2. При осмотре всех помещений, проведенных специалистами 02.12.2022 г. и 06.12.2022 г., были выявлены множественные дефекты отделочных материалов, светильников, обрамлений окон ПВХ. Под определением «дефекты» следует понимать неудовлетворительное состояние материалов, например, такие как: порванный линолеум, расколотая керамогранитная плитка, отверстия в стенах, вздувшийся паркет, сломанные оконные ручки и др. Определение нормального физического износа материалов подразумевает, что лри завершении эксплуатации помещений допускается загрязнение отделочных материалов, сантехники и окон, расшатывание дверных и оконных ручек, запорных арматур и других подвижных элементов (краны, механизмы открывания окон, дверные петли и т.п.)

Для сравнения дефектов, не превышающих нормальный износ, и дефектов с повышенным износом была составлена таблица.

По данным из таблицы следует, что большинство дефектов, указанных в дефектной ведомости, являющейся приложением к акту приема-передачи помещений 24.11.2022 г., превышают естественный износ.

Представленная ответчиком рецензия на заключение ООО «Аверта Групп» со ссылкой на допущенные экспертом нарушения Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и строительным СП и ГОСТов не может быть принята во внимание апелляционным судом, поскольку Федеральным законом от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" определено, что настоящий Федеральный закон определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации (далее - государственная судебно-экспертная деятельность) в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве. Согласно ст. 1 Федерального закона № 73-ФЗ государственная судебно-экспертная деятельность осуществляется в процессе судопроизводства государственными судебно-экспертными учреждениями и государственными судебными экспертами (далее также - эксперт), состоит в организации и производстве судебной экспертизы. Таким образом, Федеральный закон № 73-ФЗ не может регулировать действия экспертов, осуществляющих внесудебную экспертизу.

В связи с этим ссылка ответчика на Федеральный закон № 73-ФЗ в рассматриваемом случае неправомерны.

Согласно п. 2 СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений", носят рекомендательный характер.

Также не принимаются во внимание и доводы жалобы ответчика относительно наличия оснований для дальнейшего снижения неустойки, поскольку судом апелляционной инстанции усматривается, что при дальнейшем снижении неустойки будет нарушен баланс интересов сторон, что является недопустимым в силу действующего законодательства Российской Федерации.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10.11.2023 г. по делу № А40-89785/23 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья:                                                                 О.Г. Головкина 

 

Судьи:                                                                                                          Е.Б. Алексеева 

 

                                                                                                                      Н.И. Левченко