АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-2247/2020

г. Ставрополь

06  августа  2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 августа  2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 06 августа  2021 года

Арбитражный суд в составе:

председательствующего  судьи

ФИО1 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Благодарный, ОГРНИП 304264226500066, индивидуального предпринимателя ФИО4, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ОГРНИП 304230513900021, 

к обществу с ограниченной ответственностью «КапиталИнвест», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, администрация Апанасенковского муниципального района Ставропольского края, с. Дивное Апанасенковского района Ставропольского края, ОГРН 

<

***>,

о признании  отсутствующим  права  собственности ООО «КапиталИнвест» в отношении объекта незавершенного строительства кадастровый номер - 26:03:070302:5306, расположенного по адресу: 

<

...>; 

о признании договора участия в долевом строительстве №4 от 28.07.2015 заключенным;                о признании права собственности за ФИО3 на долю в праве общей долевой собственности в размере 7,3/100 доли в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: 

<

...>, в виде помещений № №207-227 на поэтажном плане объекта незавершенного строительства на первом этаже общей площадью 346,1 кв.м.;

о признании права собственности за ФИО4 на долю в праве общей долевой собственности в размере 7,3/100 доли в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: 

<

...>, в виде помещений № №207-227  на  поэтажном  плане  объекта незавершенного  строительства на первом этаже общей площадью 346,1 кв.м.;    

о взыскании с ООО «Капитал Инвест» в пользу ФИО3 и ФИО4 денежных  средств в размере 2 445 282,5 руб.,  в равных долях ФИО3 и ФИО4 по 1 222 641, 25 руб. каждой в качестве неосновательного обогащения, полученного в виде взноса по договору участия в долевом строительстве №4 от 28 июля 2015г. и дополнительным соглашениям к нему; 

о взыскании с ООО «Капитал Инвест» в пользу ФИО3 и ФИО4  5 537 005 руб., в равных долях ФИО3 и ФИО4, т.е. по 2 768 502,5 руб.   пени  и процентов за неисполнение обязательства по договору участия в долевом строительстве №4 от 28 июля 2015г. и дополнительных соглашениях к нему;

о взыскании с ООО «Капитал Инвест» в пользу ФИО3 и ФИО4  судебных  расходов на оплату услуг представителя в размере              50 000 руб.,  в равных долях  по 25 000 руб. каждому истцу;

о  взыскании с ООО «КапиталИнвест» в пользу ФИО3 госпошлины  в размере 51 511  рублей,

о взыскании с ООО «КапиталИнвест» в пользу ФИО4 госпошлины в размере 51 511  рублей,

при участии в судебном заседании представителя истцов ФИО5 по доверенностям от 17.06.2019, 01.11.2018, от ответчика ФИО6 по доверенности от 12.04.2021, в отсутствие третьих лиц, извещены,

                                                               УСТАНОВИЛ:

индивидуальные предприниматели ФИО3 и ФИО4 (далее по тексту – предприниматели) обратились в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «КапиталИнвест» (далее – общество) с участием третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации Апанасенковского муниципального района Ставропольского края                            о признании  отсутствующим  права  собственности ООО «КапиталИнвест» в отношении объекта незавершенного строительства кадастровый номер - 26:03:070302:5306, расположенного по адресу: 

<

...>; о признании договора участия в долевом строительстве №4 от 28.07.2015 заключенным; о признании права собственности за ФИО3 на долю в праве общей долевой собственности в размере 7,3/100 доли в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: 

<

...>, в виде помещений № №207-227 на поэтажном плане объекта незавершенного строительства на первом этаже общей площадью 346,1 кв.м.; о признании права собственности за ФИО4 на долю в праве общей долевой собственности в размере 7,3/100 доли в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: 

<

...>, в виде помещений № №207-227  на  поэтажном  плане  объекта незавершенного  строительства на первом этаже общей площадью 346,1 кв.м.;     о взыскании с ООО «Капитал Инвест» в пользу ФИО3 и ФИО4 денежных  средств в размере 2 445 282,5 руб.,  в равных долях ФИО3 и ФИО4 по 1 222 641, 25 руб. каждой в качестве неосновательного обогащения, полученного в виде взноса по договору участия в долевом строительстве №4 от 28 июля 2015г. и дополнительным соглашениям к нему; о взыскании с ООО «Капитал Инвест» в пользу ФИО3 и ФИО4  5 537 005 руб., в равных долях ФИО3 и ФИО4, т.е. по 2 768 502,5 руб.   пени  и процентов за неисполнение обязательства по договору участия в долевом строительстве №4 от 28 июля 2015г. и дополнительных соглашениях к нему; о взыскании с ООО «Капитал Инвест» в пользу ФИО3 и ФИО4  судебных  расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб.,  в равных долях  по 25 000 руб. каждому истцу;  о  взыскании с ООО «КапиталИнвест» в пользу ФИО3 госпошлины  в размере 51 511  рублей, о взыскании с ООО «КапиталИнвест» в пользу ФИО4 госпошлины в размере 51 511  рублей.

Истец в судебном заседании просил удовлетворить исковые требования.

Ответчик в части требования о признании права собственности признал, в остальной части требований о взыскании штрафа и неустойки просил применить срок исковой давности и снизить размер неустойки. 

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещены.

Дело рассматривается в отсутствие третьих лиц в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

28.07.2015 между обществом (застройщик) и предпринимателями (участники долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №4, по условиям которого застройщик привлекает участников долевого строительства к финансированию объекта капитального строительства торгового здания, расположенного по адресу: 

<

...>. Застройщик обязался в установленный срок построить объект капитального строительства и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства. Участники долевого строительства инвестируют объект – нежилые помещения на поэтажном плане №207-227 общей площадью 346,1 кв.м, расположенные на первом этаже в строящемся объекте по вышеуказанному адресу и принимают объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 4.1 дополнительного соглашения №1 от 01.042016 к договору участия в долевом строительстве №4 от 28.07.2015 на момент подписания данного соглашения участники долевого строительства произвели оплату в размере 4 090 000 рублей, что подтверждено копиями квитанций к приходным кассовым ордерам, банковских чеков и не оспаривается ответчиком. Также финансирование строительства продолжалось и согласно акта сверки на 28.10.2016 составило 5 446 300 рублей, на 04.04.2017 – 6 665 800 рублей.

Стороны договора также пришли к соглашению об изменении цены договора – 6 748 950 рублей, из которых 658 950 рублей участники долевого строительства обязались оплатить после регистрации права собственности на помещение.

 В пункте 2.1 дополнительного соглашения от 01.04.2016 предусмотрена обязанность застройщика осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства объекта капитального строительства нежилого помещения в соответствии с проектной документацией сроками строительства 15.09.2016 и в установленном порядке получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Срок ввода в эксплуатацию – до 01.10.2016. В случае невыполнения обязательств застройщиком в срок, указанный в пункте 2.1 дополнительного соглашения застройщик выплачивает штраф в размере 100 000 рублей за каждый месяц просрочки.

Согласно пункту 2.8 договора участия в долевом строительстве №4 от 28.07.2015 в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участникам долевого строительства нежилых помещений застройщик уплачивает участникам долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки.

Указывая на то, что срок строительства объекта истек 15.09.2016, срок ввода в эксплуатацию истек 01.10.2016, однако фактически строительство объекта не завершено, объект на стадии 65% готовности, не введен в эксплуатацию и не передан участникам долевого строительства, предприниматели обратились с иском в суд. 

С учетом готовности объекта на 65%  истцами одновременно заявлены требования и о признании за ними права долевой собственности в размере 746/1000 долей в незавершенном строительством объекте в виде помещений №111-120 общей площадью 354,4 кв.м (уточненные площадь и нумерация помещений согласно технической документации) и о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 445 282 рубля 50 копеек, рассчитанного исходя из того, что 35% стоимости работ по соглашению за вычетом суммы, подлежащей внесению в кассу застройщика после сдачи здания в эксплуатацию должны быть возвращены предпринимателям. Также истцы просили признать зарегистрированное право собственности общества отсутствующим и взыскать с него пени и штрафы.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного кодекса, а способы защиты - в его статье 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

В соответствии со статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 59 Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

Как следует, из материалов дела истцы являются участниками строительства, что подтверждено договором, предусматривающим передачу помещений, которые будут созданы в будущем.

Здание не было построено обществом, помещения не переданы предпринимателям. В рамках настоящего спора они обратились с требованиями о признании за собой права на доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект в  виде конкретных помещений.

Между предпринимателями и обществом возникли основанные на договоре обязательственные правоотношения, в силу которых общество обязалось совершить в пользу предпринимателей определенное действие, а именно, передать им имущество в собственность (подпункт 1 пункта 1 статьи 8, пункты 1 и 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)).

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально - определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (статья 398 Гражданского кодекса).

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора.

В рассматриваемом случае строительство здания не завершено, в натуре помещения как оборотоспособные объекты не существуют. Представленная проектная документация с планом первого этажа и экспликацией помещений первого этажа не является документацией, подтверждающей существование отдельных законченных строительством спорных помещений. В установленном порядке технический учет, постановка на кадастровый учет здания с помещениями не проведены. В выписке из ЕГРН в сведениях об основных характеристиках объекта недвижимости имеются сведения только о самом нежилом здании 65% готовности площадью 2 375,5 кв.м.  Иных документов, подтверждающих существование отдельных помещений  не представлено. Также отсутствует обоснование соответствия указанных в плане и в договоре помещений с различной нумерацией и площадью.  

При таких обстоятельствах право собственности на доли в виде помещений не может быть признано судом.

Кроме того, обращаясь с настоящим иском, истцы указали размер долей, исходя из полной площади подлежащих строительству помещений, однако, цена контрактов, определяющая стоимость строительства этих помещений, оплачена не полностью.

Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 16, 18 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, пункте 3 Обзора судебного практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденных соответственно Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, 12.07.2017, требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде помещения в здании подлежит удовлетворению, если участником долевого строительства исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве в виде полной оплаты стоимости объекта строительства.

В силу изложенного, основываясь на вышеприведенной правовой позиции Верховного Суда РФ, в отсутствие доказательств полной оплаты объектов строительства, суд сделал вывод об отсутствии в рассматриваемой ситуации правовых оснований для признания за предпринимателями права долевой собственности на заявленные объекты незавершенного строительства, в связи с чем отказал в удовлетворении этих требований истцов.

Заявив требование о взыскании неосновательного обогащения, истцы не учли, что право требования возврата уплаченных денежных сумм может быть реализовано только после расторжения договора долевого участия в строительстве.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 1 части 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве).

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 данной статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве).

Таким образом, приведенными выше законоположениями закреплено право участника долевого строительства в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, расторгнуть данный договор, направив застройщику соответствующее уведомление, и только после этого получить денежные средства, уплаченные им в счет цены договора вместе с процентами за пользование указанными денежными средствами.

Поскольку предприниматели не отказались от договора долевого участия, право на получение уплаченных ими в счет цены договора денежных средств отсутствует. В связи с чем суд отказывает в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения.

Оценивая правомерность требований о взыскании штрафа, суд руководствуется следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан уплатить кредитору неустойку (денежную сумму, определенную законом или договором) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Закон № 214-ФЗ  в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Поскольку должник своевременно не исполнил своих обязательств по вводу объекта в эксплуатацию и передаче объекта долевого строительства предпринимателям в установленный договором срок, у последних возникло право требования уплаты неустойки.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно с учетом применения статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка и штраф  заявлены обоснованно.

Ответчик заявил о применении срока исковой давности и снижении размера неустойки.

Учитывая, что первоначально в рамках дела №А63-19797/2019 истцы обратились с требованиями в суд 14.10.2016, соответственно требования о взыскании штрафа заявлены в пределах исковой давности за период с 14.10.2016 по 01.10.2019. По расчету суда за указанный период (35 месяцев с 14.10.2016 по 14.09.2019 + 17 дней), исходя из размера штрафа 100 000 рублей за каждый месяц просрочки, сумма штрафа составила 3 554 839 рублей. Пеня по расчету истцов за период с 01.01.2017 по 01.03.2019 составила 1 937 005 рублей.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформированной при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (определение от 21.12.2000 № 263-0), предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена на установление баланса применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 01.07.2014 № 4231/2014 по делу № А40-41623/2013 и носящий общеобязательный характер, следует, что в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Правила статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают квалификацию судом в качестве злоупотребления правом требования о взыскании неустойки в той ее части, которая является очевидно чрезмерной, при установлении судом этого факта на основании возражений привлекаемого к ответственности лица. В рассматриваемом случае судом также учтена правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении Президиума от 15.07.2014 № 5467/14 по делу №А53-10062/2013, согласно которой неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Установленный договором размер штрафа 100 000 рублей в месяц является чрезмерно высоким.

Согласно пункту 8 названного Постановления, в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления может отказать этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применить иные меры, предусмотренные законом.

Поскольку размер штрафа является очень высоким, суд пришел к выводу о том, что имеются основания для снижения неустойки.

С учетом изложенного размер подлежащих взысканию пени и штрафа определен судом в указанном ответчиком размере 2 997 828 рублей 08 копеек, по 1 498 914 рублей 04 копейки. В удовлетворении остальной части требований о взыскании штрафа и пени следует отказать.

При определении разумности понесенных истцами расходов на оплату услуг представителя судом учтено, что  иск удовлетворен частично.

Оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 101, 106, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  пришел к выводу о  возмещении судебных  расходов на оплату услуг представителя в суммах по 12 500 рублей. 

При изложенных обстоятельствах судебные расходы на оплату услуг представителя подлежат взысканию в установленном судом размере.  В удовлетворении остальной части заявления следует отказать.

Расходы по государственной пошлине относятся на стороны согласно статье 110   АПК РФ. 

Руководствуясь статьями 110, 156, 167, 176, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КапиталИнвест»,                               г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, в пользу индивидуальных предпринимателй ФИО3, г. Благодарный, ОГРНИП 304264226500066, и ФИО4, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ОГРНИП 304230513900021, по 1 498 914 рублей 04 копейки, всего  2 997 828 рублей 08 копеек пени и штрафа, по 21 641 рублю 50 копеек судебных расходов по уплате государственной пошлины и по 12 500 рублей судебных расходов на оплату услуг представителя.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Исполнительные листы выдать после вступления в законную силу решения суда. 

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

      Судья

          ФИО1