Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-3464/2018

г. Владивосток

18 февраля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 февраля 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-222/2019

на решение от 12.12.2018 судьи Е.В. Кобко

по делу № А51-3464/2018 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока, 

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», оценщик ФИО2, 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии:

от ответчика ФИО3, по доверенности от 10.01.2019 сроком действия до 31.12.2019, удостоверение;

от истца ФИО4, по доверенности от 01.07.2018 сроком действия на 1 год, паспорт, 

ООО «Аналитик Центр», оценщик ФИО2, МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» в судебное заседание не явились 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности                       г. Владивостока (далее – УМС); муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН») об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 119,2 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...> (в здании (лит. А) номера на поэтажном плане 1-6 (III); 7 (V), этаж цокольный), изложив п. 3.1 в следующей редакции: «3.1 Цена продажи арендуемого имущества составляет 4 616 949 руб. 00 коп. (без учета НДС).», обязании УМС в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу направить в адрес истца подписанные договоры купли-продажи помещения по цене определенной судом (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Аналитик Центр», оценщик ФИО2

Определением суда от 29.06.2018 производство по делу приостанавливалось  до получения результатов экспертизы, определением от 20.09.2018 производство по делу возобновлено.

В ходе рассмотрения дела судом принят заявленный истцом отказ от требований к МКУ «АПМЗН», которое привлечено к участию в деле третьим лицом, производство по делу в части требований к МКУ «АПМЗН» прекращено.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 12.12.2018 исковые требования к УМС удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 12.12.2018 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что им предприняты все возможные меры, направленные на установление достоверной величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, в дело представлены документы безусловно подтверждающие достоверность рыночной стоимости, в том числе экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета от 16.08.2017 № 1539/17 требованиям законодательства.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ООО «Лев-Информ» поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, обжалуемое решение просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Представитель истца на доводы жалобы возразил. 

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодателем) заключен договор от 22.03.2013 №02-04047-003-Н-АР-6912-ОО аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, именуемое далее (объект), общей площадью 119,2 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...> (в здании (лит. А) номера на поэтажном плане 1-6 (III); 7 (V), этаж цокольный), расположенное по адресу: 

<

...> для использования в целях «офис», бытовое обслуживание, торговля, оказание медико-социальных и физкультурно-оздоровительных услуг.

Истец направил в адрес УМС заявление от 28.08.2015 на приобретение вышеуказанного объекта в собственность в порядке реализации преимущественного права, установленного Федеральным законом №159-ФЗ.

14.06.2016 письмом №5232СП УМС отказало заявителю в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.10.2016 по делу №А51-14612/2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2017, решение УМС об отказе в реализации преимущественного права ООО «Лев-Информ» на приобретение арендуемого имущества, оформленное письмами от 25.04.2016 №2306сп и от 14.06.2016 №5232-сп признано незаконным.

Суд обязал УМС совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в отношении следующего имущества:

- нежилых помещений общей площадью 46,4 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>; 

- нежилых помещений общей площадью 48,6 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>; 

- нежилых помещений общей площадью 119,2 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>. 

Во исполнение вышеуказанного решения суда, оценщиком ООО «Аналитик – Центр» ФИО2 произведена оценка рыночной стоимости нежилых помещений в здании (лит А), назначение: нежилое, общая площадь 119, 2 кв.м., этаж: цокольный, номера на поэтажном плане 1-6 (III); 7 (V).

Согласно отчету оценщика от 16.08.2017 №1539/17, итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости составила 6 981 356 руб. без учета НДС.

Истцом 27.12.2017 получен проект договора купли – продажи, в соответствии с п. 3.1 договора, цена продажи имущества определена ответчиком в размере 6 981 356 руб. на основании Распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 12.12.2017 №788/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества».

Посчитав, что величина рыночной стоимости имущества завышена, при этом в нарушение Закона №ФЗ-159 определена не на дату подачи заявления о реализации преимущественного права, а на дату составления отчета, ООО «Лев-Информ» направило предложение заключить договор купли–продажи муниципального имущества №304-ППВ с условием о рассрочке (поквартальной) в редакции протокола разногласий от 24.01.2018.

Предложенная истцом редакция договора пункта 3.1 договора содержала следующие условия: «Пункт 3.1. - Цена продажи арендуемого имущества составляет 4 970 000 руб.».

ООО «Лев - Информ» 15.02.2018 получено письмо МКУ «АПМЗН» №1-18/367 об отказе в подписании договора купли – продажи в редакции протокола разногласий от 24.01.2018. 

Поскольку с предложенной ответчиком редакцией истец не согласился, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 ГК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 119,2 кв.м. по адресу:                          

<

...>.

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрении суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены имущества. В данном случае, суд принимает положения пункта 3.1 договора в редакции истца по следующим основаниям.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ»).

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством РФ, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно статье 17.1 Закона № 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

При этом дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из материалов дела судом установлено, что с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа на приобретение арендуемого объекта недвижимости ООО «Лев-Информ» обратилось в УМС 28.08.2015.

При этом, представленные истцом в материалы дела отчет № 1539/17 ООО «Аналитик-Центр» и Экспертное заключение №34/101017/01-08 СРО «Региональная ассоциация оценщиков» правомерно не были приняты судом в качестве надлежащих доказательств по делу для целей заключения договора в порядке Федерального закона №159-ФЗ, поскольку оценка необоснованно проведена на дату – 16.08.2017, без учета момента обращения общества за выкупом спорного помещения по заявлению от 28.08.2015.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к указанию на соответствие отчета № 1539/17 ООО «Аналитик-Центр» и Экспертного заключения №34/101017/01-08 СРО «Региональная ассоциация оценщиков» требованиям действующего законодательства без опровержения вывода о том, что оценка произведена на ненадлежащую дату, в связи с чем  не имеют правового значения для настоящего спора.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

С целью определения действительной рыночной стоимости нежилых помещений в здании (лит.А), назначение: нежилое, общей площадью 119,2 кв.м., этаж: цокольный, номера на поэтажном плане 1-6 (III); 7 (V), расположенные по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 25:28:010025:1140, существующие ограничения (обременения) права: аренда, срок аренды по 21.03.2018 – ООО «Лев-Информ», памятник истории и культуры, по состоянию на 28.08.2015 с учетом и без учета НДС, судом первой инстанции по ходатайству ООО «Лев - Информ» назначалась судебная экспертиза, проведение которой поручено оценщику общества с ограниченной ответственностью «НЭОС «Гарант-Эксперт» ФИО5.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки №0265/18 от 22.08.2018 стоимость выкупаемых помещений, определенная экспертом по состоянию на 25.08.2015, составила 5 448 000 руб. с учетом НДС, без учета НДС оставила 4 616 949 руб.

Оснований для непринятия отчета № 0265/18 от 22.08.2018 апелляционным судом не выявлено, УМС отмеченный отчет аргументированным образом не оспаривало.

С учетом выводов эксперта, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что разногласия сторон по договору аренды от 22.03.2013 №02-04047-003-Н-АР-6912-00 подлежат урегулированию с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенного отчетом №0265/18 от 22.08.2018 по состоянию на 25.08.2015 в сумме 4 616 949 руб. (пункт 3.1 договора).

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 12.12.2018 по делу №А51-3464/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

С.М. Синицына