АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-12510/2020

г. Ярославль

11 марта 2021 года

Резолютивная часть решения принята 10 марта 2021 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Тепениной Ю.М. 

при ведении протокола судебного заседания 

помощником судьи Загребневой Е.В.,

секретарем судебного заседания Михайловой А.А., 

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  

общества с ограниченной ответственностью "Чкаловский плюс" 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к акционерному обществу "Волна" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора Комитета по управлению муниципальным имуществом Мэрии города Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об изменении договоров аренды путем снижения арендной платы,

при участии:

от истца – ФИО2 (генеральный директор, решение № 1 от 01.12.2015), ФИО3 (представитель по доверенности от 05.10.2020, диплом от 13.06.2012 № 73491),

от ответчика – ФИО4 (представитель по доверенности от 11.01.2021, диплом от 16.04.2009 № 07820-ю),

от третьего лица – не явились (извещены),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Чкаловский плюс" (далее по тексту – ООО "Чкаловский плюс") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу "Волна" (далее по тексту – АО "Волна")

- об изменении пункта 5.5 договоров аренды № 06-68/2017 от 15.09.2017 и № 06-72/2017 от 19.09.2017, путем изложения его следующим образом: "арендодатель освобождается от обязанности оплачивать арендные платежи в случае, если арендованное имущество не используется арендатором по не зависящим от него обстоятельствам (ограничения государственных органов, введенные в целях борьбы с коронавирусом Covid-19)", 

- об освобождении от арендной платы по договорам аренды № 06-68/2017 от 15.09.2017 и № 06-72/2017 от 19.09.2017 с 28.03.2020 до отмены нормативными актами органов власти Ярославской области соответствующих ограничений и запретов. 

В ходе рассмотрения спора истец неоднократно уточнял исковые требования, в окончательной редакции просил снизить размер ежемесячной арендной платы в 10 раз:

- по договору № 06-68/2017 от 15.09.2017 с 28.03.2020 по 30.06.2020 до 32 124,6 руб., 

- по договору № 06-72/2017 от 19.09.2017 с 28.03.2020 по 31.07.2020 до 103 225,70 руб.

Исковые требования ООО "Чкаловский плюс" основаны на положениях статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" и Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" и мотивированы невозможностью использования арендуемых помещений в соответствующий период вследствие действия на территории субъекта (Ярославской области) ограничительных мер. Согласно позиции истца, с учётом снижения арендной платы в 10 раз размер платежей по обоим договорам составит 135 350,3 руб. и будет соразмерен остатку свободных денежных средств на расчетном счете ООО "Чкаловский плюс" на 31.07.2020.

Ответчик исковые требования не признал, представил письменный отзыв. Позиция АО "Волна" состоит в том, что основным видом деятельности ООО "Чкаловский Плюс" является «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом» (ОКВЭД 68.20.2). Данный вид основной деятельности не включен в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Соответственно у арендодателя в рассматриваемой ситуации отсутствует обязанность как по предоставлению отсрочки уплаты арендной платы, так и по уменьшению её размера. Дополнительно представитель ответчика подтвердил, что соответствующее имущество предоставлено для размещения бани, однако арендатор не лишен возможности использовать его для осуществления иной коммерческой деятельности (по предоставлению услуг салонов красоты и парикмахерских, медицинских услуг, услуг в сфере общественного питания, торговли и др., п. 1.1 договоров). Также представитель АО "Волна" указал, что с момента заключения договоров арендодатель увеличил размер арендной платы лишь в марте 2020 г. Кроме того, данный участник процесса пояснил, что с иными арендаторами ведутся переговоры относительно возможности снижения арендной платы, до настоящего времени договоренность по спорному вопросу не достигнута.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом Мэрии города Ярославля.

В судебном заседании, состоявшемся 03.03.2021, объявлялись перерывы до 10.03.2021 до 09 час. 20 мин., 16 час. 00 мин. После перерывов судебное заседание продолжено.

В судебном заседании 10.03.2021 представитель истца требования поддержал с учетом уточнения.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, поддержал доводы, изложенные ранее в отзыве и дополнениях. Согласно пояснениям данного участника спора, АО "Волна" несет социальную функцию, предоставляет льготы за свой счет без дотаций бюджета инвалидам, детям и гражданам пожилого возраста. Основным источником доходов ответчика являются доходы от физкультурно-оздоровительной деятельности и сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего обществу на праве собственности. В период с 28.03.202 деятельность бань была приостановлена. В спорный период АО "Волна" несло расходы по сохранению заработной платы работникам, а также другие постоянные расходы, осуществляло уплату налогов. При таких обстоятельствах, уменьшение размера арендной платы (в 10 раз) по исковым требованиям ООО "Чкаловский плюс" может привести к негативному финансовому состоянию АО "Волна".

От АО "Волна" поступило письменное ходатайство об истребовании у публичного акционерного общества "ТГК-2", акционерного общества "Ярославльводоканал", публичного акционерного общества "ТНС энерго Ярославль" информации и документов, подтверждающих потребление (не потребление) коммунальных ресурсов в натуральном выражении (объемы) за спорный период и аналогичные периоды прошлых лет. В обоснование ходатайства заявитель указал, что для правильного разрешения дела необходимо установить факт работы (не работы) бани № 9 через объемы потребления коммунальных услуг за спорный период с аналогичными периодами прошлых лет в разрезе поставщиков. АО "Волна" не имеет возможности получить  соответствующие доказательства, поскольку не является стороной договоров.

При разрешении данного ходатайства суд принимает во внимание следующее.

Согласно части 1 статьи 66  Арбитражного процессуального кодекса РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства. 

В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения (часть 4 статьи 66  Арбитражного процессуального кодекса РФ). 

Вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, до 03.03.2021г. доводы ответчика сводились исключительно к выражению несогласия с удовлетворением исковых требований, пассивному отрицанию обстоятельств, приводимых истцом в обоснование позиции по спору без документального подтверждения. 

При заявлении ходатайства об истребовании доказательств спустя более шести месяцев с момента принятия искового заявления к производству ответчик не представил суду доказательств, подтверждающих его обращение, как к арендатору с запросом о получении необходимых данных, так и к ресурсоснабжающим организациям.

В то же время из поведения истца в ходе рассмотрения спора не следует, что общество уклонялось от предоставления как суду, так и ответчику каких-либо документов и пояснений. Напротив, процессуальное поведение АО "Волна" не свидетельствует о возможности достижения какого-либо компромисса по вопросу уменьшения размера арендной платы.

Из хронологии рассмотрения настоящего спора усматривается, что у ответчика имелось достаточно времени для подтверждения своей позиции по спору, в том числе для заявления соответствующего ходатайства. До 10.03.2021 года ответчик такой возможностью в полной мере не воспользовался и в силу части 2 статьи 9 АПК РФ несет риск наступления последствий несовершения процессуальных действий. 

Удовлетворение ходатайства АО "Волна" приведет к необоснованному затягиванию судебного процесса и ущемлению прав истца на рассмотрение спора в установленные процессуальным законодательством сроки.

Таким образом, ходатайство АО "Волна" судом рассмотрено и отклонено.

Третье лицо извещено о судебном процессе надлежащим образом, направило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие Комитета по управлению муниципальным имуществом Мэрии города Ярославля.

Судом в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

15.09.2017 между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества № 06-68/2017, по условиям которого арендодатель (ответчик) сдаёт, а арендатор (истец) принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество для целевого использования под баню: нежилые помещения (№№ 1-5,8,12-22,33, часть помещения № 6 площадью 27,0 кв.м.), общей площадью 258 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...> (баня №10), в том числе для осуществления коммерческой деятельности арендатора, в том числе по предоставлению банных услуг населению и сопутствующих услуг: услуг салонов красоты и парикмахерских, медицинских услуг, услуг в сфере общественного питания, торговли, физкультурно-оздоровительных услуг населению и реализации сопутствующих товаров (п. 1.1 договора). 

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи 15.09.2017.

Согласно п. 3.1 размер арендной платы составляет 349 848 рублей с учётом НДС в год или 29 154 рубля в месяц из расчёта 130 рублей за 1 кв. м. в месяц с учётом НДС.

Арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год в сторону увеличения, но не более чем на 10%. Арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы. Направляемое арендодателем уведомление об изменении арендной платы является неотъемлемой частью настоящего договора. (3.2, 3.4).

В соответствии с п. 3.6 арендатор перечисляет арендную плату авансовыми платежами по 10 число текущего месяца.

19.09.2017 между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества № 06-72/2017, по условиям которого арендодатель (ответчик) сдаёт, а арендатор (истец) принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество для целевого использования под баню: нежилые помещения, общей площадью 1620,3 кв.м. (помещения подвала №№ 1-12, 14-23; помещения 1 этажа №№ 1-9, 30-37, 40-95; помещения 2 этажа №№ 1-30; помещения 3 этажа № 1-5; помещения 1 этажа №№ 10-26), расположенные по адресу: 

<

...>, (баня №9), для осуществления коммерческой деятельности арендатора, в том числе по предоставлению банных услуг населению и сопутствующих услуг: услуг салонов красоты и парикмахерских, медицинских услуг, услуг в сфере общественного питания, торговли, физкультурно-оздоровительных услуг населению и реализации сопутствующих товаров (п. 1.1).

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи 19.09.2017.

Согласно п. 3.1 размер арендной платы устанавливается по результатам аукциона в размере 3 422 076 рублей с учётом НДС в год или 285 173 рубля в месяц из расчёта 176 рублей за 1 кв. м. в месяц с учётом НДС.

Арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год в сторону увеличения, но не более чем на 10%. Арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы. Направляемое арендодателем уведомление об изменении арендной платы является неотъемлемой частью настоящего договора. При изменении арендной платы новая ставка аренды начинает действовать с первого числа месяца следующего за датой вручения Арендатору уведомления об изменений арендной платы. (3.2, 3.4, 3.5).

В соответствии с п. 3.6 арендатор перечисляет арендную плату авансовыми платежами по 10 число текущего месяца.

Уведомлениями от 25.02.2020 № 01-07/118, 01-07/119 арендодатель сообщил арендатору об увеличении размера арендной платы до 32 069 руб. в месяц (баня №10) и до 250 712 руб. в месяц (баня №9).

Далее, в адрес ООО "Чкаловский Плюс" ответчиком направлено извещение от 20.03.2020 № 01-07/180 о принятии мер по предотвращению коронавирусной инфекции.

26.03.2020 АО "Волна" обратилось к арендаторам с письмом № 01-07/196, в котором предложило приостановить деятельность по оказанию услуг бань населению с 28.03.2020 по 05.04.2020. В ответ на обращение от 26.03.2020 ООО "Чкаловский Плюс" в письме от 26.03.2020 просило не начислять арендную плату за период с 28.03.2020 по 05.04.2020.

ООО "Чкаловский Плюс" направило АО "Волна" письмо от 07.04.2020, в котором просило предоставить арендные каникулы с 28.03.2020 до отмены ограничений и запретов на территории Ярославской области, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции, в связи с невозможностью использовать арендуемые помещения и финансовыми трудностями.

Заявлением от 21.04.2020 арендаторы просили арендодателя предоставить арендные каникулы с 28.03.2020 по 01.10.2020 с последующей выплатой задолженности равными частями с 01.01.2021 в течение 2 лет, снизить арендную плату с 06.04.2020 по 01.10.2020 на 50% и заключить дополнительное соглашение, отменить повышение арендной платы согласно уведомлению от 25.02.2020 до конца 2020.

В письме от 02.06.2020 ООО "Чкаловский Плюс" указало на отсутствие возможности перечислять арендные платежи в связи с фактическим не использованием помещений вследствие эпидемиологической обстановки.

АО "Волна" направило в адрес ООО "Чкаловский Плюс" письмо от 04.06.2020 № 01-07/274, в котором обратило внимание арендатора на отсутствие оснований для предоставления отсрочки уплаты арендной платы.

В связи с тем, что соглашение об отсрочке либо уменьшении арендной платы сторонами договора не достигнуто, истец обратился в суд с соответствующим требованиями (с учетом уточнения).

Оценив доводы сторон, представленные доказательства, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ). 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу части 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее по тексту - Закон № 98-ФЗ) размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (часть 3 статья 19 Закона № 98-ФЗ).

Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности (часть 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ).

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (далее по тексту - Обзор от 30.04.2020), при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. 

Таким образом, из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы. 

Дополнительно следует отметить, что часть 3 статьи 19 Закона № 98 не связывает возможность уменьшения арендной платы с определенным видом деятельности.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата. Нормы Закона № 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере. Однако, такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для уменьшения размера арендной платы, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере. Указанное положение обусловлено, в том числе, необходимостью обеспечения защиты прав добросовестных арендодателей, исполнивших свои обязанности по договору надлежащим образом. 

В соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера"в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Ярославской области Постановлением Правительства Ярославской области от 07.02.2020г. № 100-п введен режим повышенной готовности.

Согласно Указу Губернатора Ярославской области от 18.03.2020 № 57 "О мерах по предупреждению завоза на территорию Ярославской области новой коронавирусной инфекции и ее распространения" (с изменениями на 9 декабря 2020 года) приостановлено: 

- проведение досуговых, развлекательных, зрелищных, культурных, физкультурных, спортивных, рекламных и иных подобных мероприятий с очным присутствием граждан, а также оказание соответствующих услуг, в том числе в парках культуры и отдыха, торгово-развлекательных центрах, на аттракционах и в иных местах массового посещения граждан, с 28 марта по 28 июля включительно,

- посещение гражданами зданий, строений, сооружений (помещений в них), предназначенных преимущественно для проведения указанных мероприятий (оказания услуг), в том числе ночных клубов (дискотек) и иных аналогичных объектов, кинотеатров (кинозалов), детских игровых комнат и детских развлекательных центров, иных развлекательных и досуговых заведений, с 28 марта по 28 июля включительно.

В соответствии с Постановлением Правительства Ярославской области от 03.04.2020 № 302-П "О работе организаций и индивидуальных предпринимателей в период с 12 по 15 мая" в указанный период разрешена деятельность парикмахерских и салонов красоты только в части парикмахерских услуг и услуг ногтевого сервиса при условии применения работниками и предоставления посетителям средств индивидуальной защиты, обязательного соблюдения режимов предварительной записи потребителей, одновременной загрузки мест обслуживания потребителей услуг не более 50 процентов от общего количества мест в залах обслуживания и обеспечения расстояния между местами обслуживания и обработкой помещений и дезинфекций после каждой групп посетителей.

Как следует из Постановления Правительства Ярославской области от 15.05.2020 № 418-П "О работе организаций и индивидуальных предпринимателей в период с 16 по 22 мая" в указанный период разрешена деятельность организаций и индивидуальных предпринимателей по предоставлению услуг парикмахерскими и салонами красоты только в части парикмахерских услуг и услуг ногтевого сервиса.

Согласно Постановлению Правительства Ярославской области от 05.06.2020 № 487-п организациям и индивидуальным предпринимателям, осуществляющим физкультурно-оздоровительную деятельность (в том числе, предоставление общегигиенических услуг), предписано осуществлять деятельность без очного присутствия посетителей. Установленное ограничение на очное присутствие посетителей с 08 июня не распространяется на организации и индивидуальных предпринимателей, оказывающих услуги, в том числе на территории Ярославского муниципального района при соблюдении дополнительных условий.

На основании положений Постановления Правительства Ярославской области от 07.09.2020 № 727-П организациям и индивидуальным предпринимателям, осуществляющим физкультурно-оздоровительную деятельность (в том числе, предоставление общегигиенических услуг), разрешено осуществлять деятельность при выполнении следующих  условий:

- загрузка в объеме не более 50 процентов от единовременной пропускной способности,

- наличие отдельного наружного (уличного) входа,

- площадь помещений, в которых оказываются услуги, не более 400 кв м,

- соблюдение предельного количества лиц, которые могут одновременно находиться в зале объекта, исходя из расчета 1 человек на 4 кв м,

- исполнение требований, установленных Методическими рекомендациями Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека МР 3.1/2.1.0181-20, утвержденными Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 19.05.2020.".

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами спора, ООО "Чкаловский Плюс" в арендуемых помещениях осуществляло коммерческую деятельность, исключительно по предоставлению банных услуг населению (баня № 10), а также преимущественно по предоставлению банных услуг населению, сдавало часть помещений субарендаторам для предоставления парикмахерских услуг, услуг ногтевого сервиса (баня № 9). Согласно данным Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности ООО "Чкаловский Плюс" является «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом» (68.20.2), одним из дополнительных видов деятельности является «Деятельность физкультурно-оздоровительная» (96.04). Указанный дополнительный вид деятельности относится к отраслям экономики, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, на основании Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 434. ООО "Чкаловский плюс" включено в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

В период действия ограничительных мер оказание основного вида услуг арендатором (банные услуги) было приостановлено, а оказание субарендаторами ООО "Чкаловский плюс" парикмахерских услуг, услуг ногтевого сервиса (баня № 9) существенно ограничено. Обратное из материалов дела не следует и арендодателем документально не подтверждено. 

Как следует из акта осмотра объекта аренды (баня № 9) от 07.05.2020, составленного представителями АО "Волна", деятельность по предоставлению услуг бани населению не осуществлялась, в помещениях первого этажа, арендуемых ООО "Чкаловский плюс", зафиксировано предоставление парикмахерских услуг (том 1 л.д. 99). Иных документальных подтверждений проведения арендатором мероприятий по контролю за осуществлением деятельности АО "Волна" не представлено. В то же время в силу положений п. 2.1.1, АО "Волна" было предоставлено право осуществлять контроль за состоянием арендуемого недвижимого имущества и за выполнением принятых на себя арендатором обязательств.  

В Обзоре от 30.04.2020, разъяснено, что если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или 8 частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Соответствующие обстоятельства ответчиком в рассматриваемой ситуации не доказаны.

С учётом изложенного суд усматривает наличие оснований для уменьшения размера арендной платы, предусмотренных Законом № 98-ФЗ. 

При этом, даже при признании обоснованными выводов ответчика о том, что вид основной деятельности ООО "Чкаловский плюс" «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом» (ОКВЭД 68.20.2) не включен в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, а, следовательно, истец обязан исполнять обязательства по договору, в данном случае не имеется оснований для отказа в удовлетворении требований  ООО "Чкаловский плюс" на основании части 3 статьи 19 Закона № 98.

Таким образом, доводы ответчика в соответствующей части судом рассмотрены и отклонены, суд исходит из обоснованности позиции ООО "Чкаловский плюс" о необходимости снижения арендной платы.

В ходе судебного разбирательства истец просил снизить размер ежемесячной арендной платы в 10 раз:

- по договору № 06-68/2017 от 15.09.2017 с 28.03.2020 по 30.06.2020 до 32 124,6 руб., 

- по договору № 06-72/2017 от 19.09.2017 с 28.03.2020 по 31.07.2020 до 103 225,70 руб.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства настоящего спора, а также размер, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации, суд приходит к выводу о том, что заявленная величина не отвечает признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом не обеспечивает баланс экономических интересов сторон договора.

Доводы истца о том, что с учётом снижения арендной платы в 10 раз размер платежей по обоим договорам составит 135 350,3 руб. и будет соразмерен остатку свободных денежных средств на расчетном счете ООО "Чкаловский плюс" на 31.07.2020, сами по себе не свидетельствуют об обоснованности приведенной обществом величины и должны быть оценены в совокупности с иными данными.

При определении размера арендной платы, подлежащей внесению обществом за спорный период, суд исходит из следующих обстоятельств.

Законодательство не предусматривает полного освобождения арендаторов, в том числе осуществляющих свою деятельность в наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции отраслях, от внесения арендной платы (однако, это не препятствует сторонами согласовать данное условие).

Как следует из положений договоров и уведомлений от 25.02.2020 № 01-07/118, 01-07/119, и не оспаривается сторонами, что до 01.04.2020 размер арендной платы по договору № 06-68/2017 составлял 29 154 руб., с 01.04.2020 - 32 069 руб.; по договору № 06-72/2017 размер арендной платы составлял 227 920 руб., с 01.04.2020 - 250 712 руб.;

При этом в силу положений п. 2.2.1 договоров арендатор обязан самостоятельно и за свой счет в течение 30 дней с момента начала действия договора заключить договоры поставки коммунальных услуг непосредственно со снабжающими организациями для обеспечения нормального функционирования электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации и здания бани. Арендатор обязан за свой счет обеспечить круглосуточную охрану имущества, санитарную и иную безопасность; поддерживать переданное в аренду имущество в исправном состоянии, производить текущий и капитальный ремонты, нести расходы на содержание имущества (п. 2.2.2, 2.2.11 договора). В соответствии с положениями п. 2.2.8, 2.2.10 договора арендатор обязан самостоятельно за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого недвижимого имущества, а также осуществлять сбор, вывоз и утилизацию отходов.

Таким образом, в данном случае арендная плата не включает в себя коммунальные и иные платежи, связанные со спорным имуществом. Бремя содержания имущества возложено на арендатора, у которого в период приостановления деятельности сохранялись соответствующие расходы.

Судом проанализированы данные, предоставленные истцом, касающиеся его взаимоотношений с субарендаторами (арендная плата в большинстве случаев снижена на 50%, но льготы предоставлены и в тот период, когда деятельность субарендаторам уже была разрешена). Также судом учтено, что заявлением от 21.04.2020 арендаторы просили арендодателя снизить арендную плату с 06.04.2020 по 01.10.2020 на 50%. 

Кроме того, при определении величины арендной платы суд считает необходимым принять во внимание позицию АО "Волна" по спору, отсутствие со стороны арендодателя каких-либо встречных предложений по величине уменьшения арендной платы, непринятия мер по достижению компромисса (как в рамках рассмотрения спора в суде, так и до обращения истца в суд с настоящим иском). В то же время при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (статья 307 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости внесения изменений в договоры аренды недвижимого имущества от 15.09.2017 № 06-68/2017, от 19.09.2017 № 06-72/2017 в части определения размера арендной платы: путем уменьшения размера арендной платы за март 2020  до суммы 26 520,69 руб., за апрель 2020  до суммы 9 620,7 руб., за май 2020  до суммы 9 620,7 руб., за июнь 2020  до суммы 26 831,15 руб. (договор № 06-68/2017), и уменьшения размера арендной платы за март 2020  до суммы 208 804,13 руб., за апрель 2020  до суммы 87 749,2 руб., за май 2020  до суммы 87 749,2 руб., за июнь 2020  до суммы 87 749,2 руб., за июль 2020  до суммы 87 749,2 руб. (договор № 06-72/2017).

Платежным поручением от 29.07.2020 № 146 ООО "Чкаловский плюс" в доход федерального бюджета перечислено 6 000 руб. государственной пошлины. Применительно к заявленным требованиям размер государственной пошлины, подлежащей перечислению в федеральный бюджет, составляет 12 000 руб. Исходя из положений статьи 110 АПК РФ и результатов рассмотрения настоящего спора, расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика, 6 000 руб. подлежат уплате АО "Волна" в федеральный бюджет.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Внести изменения в договор аренды недвижимого имущества от 15.09.2017 № 06-68/2017 в части определения размера арендной платы: уменьшить размер арендной платы за март 2020  до суммы 26 520,69 руб., за апрель 2020  до суммы 9 620,7 руб., за май 2020  до суммы 9 620,7 руб., за июнь 2020  до суммы 26 831,15 руб.

Внести изменения в договор аренды недвижимого имущества от 19.09.2017 № 06-72/2017 в части определения размера арендной платы: уменьшить размер арендной платы за март 2020  до суммы 208 804,13 руб., за апрель 2020  до суммы 87 749,2 руб., за май 2020  до суммы 87 749,2 руб., за июнь 2020  до суммы 87 749,2 руб., за июль 2020  до суммы 87 749,2 руб.

Взыскать с акционерного общества "Волна" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Чкаловский плюс" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 000 руб. в порядке возмещения расходов истца на уплату государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Взыскать с акционерного общества "Волна" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Тепенина Ю.М.