АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А23-9993/2023

г. Калуга

11 октября 2024 года

  

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02.10.2024

Постановление изготовлено в полном объеме 11.10.2024

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

председательствующего судьи

судей 

 

при участии в заседании

от ответчика:

общества с ограниченной ответственностью «Альфа Владимир»

ФИО1,

ФИО2,

ФИО3,

 

представитель ФИО4 (дов. от 06.10.2023, диплом);

представитель ФИО5 (дов. от 17.07.2024);

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО6 на решение Арбитражного суда Калужской области от 22.03.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2024 по делу № А23-9993/2023, 

 

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее - истица, предприниматель, ИП ФИО7 к.) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Владимир» (далее - ответчик, общество, ООО «Альфа Владимир») о взыскании 1 094 371 руб.78 коп., в том числе: задолженности по арендной плате в размере 801 444 руб. и неустойки за период с 10.12.2021 по 10.12.2023 в сумме 292 927 руб.78 коп.

исковые требования мотивированы тем, что по условиям договора аренды арендодатель наделялся правом в одностороннем порядке изменить размер арендной платы при изменении индекса потребительских цен. Ответчик не внёс арендную плату с учётом её увеличения, произведённого по заявлению арендодателя.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 22.03.2024, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2024, в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных решения и постановления судов, истица обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объёме.

В обоснование доводов жалобы истица указывает, что суды необоснованно не учли тот факт, что по условиям договора аренды предусмотрена возможность в одностороннем порядке изменения (увеличения) размера арендной платы на индекс потребительских цен путем уведомления арендодателем арендатора о таком изменении.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ответчика возражали против доводов кассационной жалобы, просили обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены судебных актов.

Как следует из материалов дела, 20.12.2017 между ООО «Клуб Красоты» (арендодатель) и ООО «Альфа Владимир» (арендатор) заключен договор аренды № АВл-632-10/2017, по условия которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) сроком на 10 лет нежилые помещения №№ 429, 430, общей площадью 111,4 кв.м. (приложение № 1 к договору), этаж 1, кадастровый номер 40:27:030503:2892, расположенные по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора размер постоянной части арендной платы составляет 105 000 рублей в месяц, НДС не предусмотрен, и рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

Согласно пункту 3.1.2 договора переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы являются компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, услуг по содержанию и ремонту (ограничивающихся услугами по поддержанию в надлежащим техническом состоянии инженерных сетей тепло/водоснабжения и водоотведения, а также электросетей), и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг на основании показаний счётчиков либо при отсутствии счётчиков - пропорционально площади арендуемых помещений.

Пересмотр постоянной арендной платы возможен не чаще раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев), установленный (опубликованный) государственным органом статистики по Калужской области, но не более 10%. Повышение постоянной части аренды возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия договора (пункт 3.2 договора).

По акту приема-передачи от 24.01.2018 арендодатель передал, а арендатор принял указанное в договоре имущество.

Дополнительным соглашением от 01.10.2018 стороны определили, что во временное владение и пользование (аренду) передается нежилое помещение общей площадью 110,5 кв.м., этаж № 1, кадастровый номер: 40:27:030503:2892 (расположение помещения указано в приложении № 1 к дополнительному соглашению к договору и выделено на плане).

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.05.2021 ИП ФИО7 к. стала собственником нежилого помещения с кадастровым номером 40:27:030503:2892, находящегося в аренде у общества. Государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение к истице осуществлена 26.05.2021.

О состоявшемся переходе права собственности на спорное имущество арендатор (общество) уведомлен 26.05.2021.

Уведомлением от 02.07.2021 предприниматель, сославшись на пункт 3.1.1 договора аренды, известила общество об изменении размера постоянной арендной платы с его увеличением до 147 000 рублей, приложив проект дополнительного соглашения.

Ссылаясь на то, что ответчиком не исполнены обязательства по внесению постоянной части арендной платы за период с 01.12.2021 по 31.12.2023, составляющей разницу между увеличенным размером арендной платой и размером арендной платой, изначально установленной договором, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суды правомерно исходили из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт передачи объекта ответчику и его нахождение в пользовании арендатора в спорный период (с 01.12.2021 по 31.12.2023) подтвержден актом приёма-передачи от 24.01.2018 и не оспаривается обществом.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно части 1 статьи 65, статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений; обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Суды, оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом положений статей 309, 310, 421, 431, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора аренды, пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Исходя из буквального содержания пунктов 3.1.1 и 3.2 договора суды правильно отклонили доводы истицы о возникновении у ответчика обязанности уплачивать увеличенный размер арендной платы. Возможность увеличения арендной платы в одностороннем (уведомительном) порядке по требованию арендодателя условиями договора аренды не предусмотрена. Дополнительное соглашение об указанных изменениях стороны не заключили.

Пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 49 от 25.12.2018 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

При толковании условий договора в силу абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10 сформулирована следующая правовая позиция. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Применительно к рассматриваемому спору, проанализировав положения договора, суды правомерно пришли к выводу о том, что стороны не согласовали возможность одностороннего увеличения арендной платы по решению арендодателя, такое изменение возможно посредством заключения дополнительного соглашения по письменному предложению стороны; условия об уведомительном порядке изменения арендной платы на индекс потребительских цен договор не содержит.

Истица не учитывает, что согласованные сторонами условия рассматриваемого договора аренды содержат лишь положение о возможности изменения арендной платы, но только по соглашению сторон на основании письменного предложения арендодателя. При этом стороны не включили в договор условие об уведомительном порядке применения значения индекса потребительских цен (об одностороннем праве арендодателя на увеличение размера арендной платы на ИПЦ).

При указанных обстоятельствах, направление истицей в адрес ответчика проекта дополнительного соглашения с изменением размера арендной платы в одностороннем порядке, которое не было подписано со стороны ответчика, не возымело для сторон какого-либо правового значения, ввиду его не заключения в установленном договором и законом порядке.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 20.06.2023 № Ф10-2296/2023 по делу № А14-9801/2021 (определением Верховного Суда РФ от 26.09.2023 № 310-ЭС23-17591 отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ).

Кроме того суд округа отмечает, что истица, безосновательно в одностороннем порядке увеличивая размер арендных платежей, не только не учла необходимость заключения сторонами дополнительного соглашения к договору в соответствующей части, но и превысил допустимый 10% лимит такого увеличения со 105 тыс.руб. до 147 тыс.руб. (т.е. на 40%).

Также является необоснованной ссылка истицы и на разъяснения, приведенные в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», т.к. они содержат указания, на то, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твёрдый размер арендной платы либо порядок (механизм) её исчисления. Однако данные разъяснения не предоставляют истице права в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, согласованный сторонами при заключении договора аренды либо закреплённый договором механизм пересмотра размера арендных платежей по двустороннему соглашению сторон.

Суды, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признали исковые требования не обоснованными и неподлежащими удовлетворению.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Кроме того, доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка и по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

С учётом изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Калужской области от 22 марта 2024 года и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2024 года по делу № А23-9993/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО6 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

 

Председательствующий судья

 

Судьи

ФИО1

 

ФИО2

 

ФИО3