ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-430/2016

город Ростов-на-Дону

19 марта 2018 года

15АП-11347/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Ильиной М.В., 

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 01.08.2016;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 07.11.2017;

от третьих лиц: от Министерства обороны Российской Федерации: ФИО3 по доверенности от 22.12.2016,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью «Ларго»

на решение Арбитражного суда Ростовской областиот 06.06.2017 по делу № А53-430/2016

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ларго»

к федеральному казенному учреждению «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации,

при участии третьих лиц: федерального государственного казенного учреждения «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений», Министерство обороны Российской Федерации

о взыскании платы за коммунальные услуги и услуги по административно- хозяйственному обслуживанию здания,

принятое судьей Корхом С.Э.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ларго» обратилось в арбитражный суд с иском к ФГКУ «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской о взыскании оплаты за коммунальные услуги в сумме 399 804,37 руб. и услуги по административно- хозяйственному обслуживанию здания в сумме 1 977 485,86 руб. Настоящий предмет спора рассматривается судом в результате удовлетворения ходатайства истца об уменьшении исковых требований.

Решением арбитражного суда Ростовской области 18.07.2016 с ФГКУ «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ларго» было взыскано 399 804,37 руб. задолженности за предоставленные коммунальные услуги теплоснабжения, принадлежащего ФГКУ «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации нежилого помещения по адресу: 

<

...> и теплоснабжение, электроэнергию, водоснабжение и водоотведение мест общего пользования за период с марта 2014 года по март 2015 года, а также 496 719,57 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества за период с марта 2014 г. по апрель 2015 г. Плата за содержание и ремонт общего имущества взыскана исходя из ставок муниципального тарифа, утвержденного распоряжением Мэра города Ростова-на-Дону от 05.12.2008 № 380, исходя из расчета 15,61 руб.  за кв. м площади жилого помещения.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2016 решение от 18.07.2016 изменено, иск удовлетворен в полном объеме. Суд счел правомерным применение истцом тарифов за содержание и ремонт общего имущества, утвержденных собственниками в установленном порядке, в связи с чем не применил муниципальный тариф в соответствии с названным распоряжением Мэра города Ростова-на-Дону.

Постановлением арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.02.2017 решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.07.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2016 по делу № А53-430/2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Отменяя судебные акты судов нижестоящих инстанций, суд кассационной инстанции указал на необходимость исследования при новом рассмотрении следующих обстоятельств: заключили ли стороны в соответствии с условиями договора аренды договор на оплату услуг, если нет, то каковы причины и не усматриваются ли в действиях общества по уклонению от заключения данного договора с последующим предъявлением требования учреждению признаки злоупотребления правом (статья 10 Кодекса).

В постановлении от 06.02.2017 суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду следует дать также оценку доводам учреждения о том, что на момент проведения спорных собраний собственников помещений действие доверенности от 01.11.2010 было прекращено в силу закона ввиду прекращения деятельности лица, ее выдавшего, а на собрании 15.11.2011 от общества участвовал представитель, который не мог одновременно представлять и интересы учреждения ввиду отсутствия у него соответствующей доверенности.

Также кассационным судом указано на необходимость рассмотреть ходатайство истца о его замене в порядке процессуального правопреемства, предложив представить названную выше доверенность общества от 01.08.2016.

При повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции истец отказался от заявленного ходатайства о процессуальном правопреемстве.

Решением от 06.06.2017 в иске отказано.

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, иск удовлетворить.

Жалоба мотивирована следующим.

1. Заключение договора на оплату эксплуатационных и административно-хозяйственных работ (договора на оплату услуг) по условиям п. 3.1.1. договора аренды должно было осуществиться «в пятидневный срок после вступления в силу договора аренды». В связи с тем, что договор аренды в силу не вступил, то соответственно, отсутствовали основания для заключения договора на оплату услуг.

2. В соответствии с п. 5.9. договора аренды обязательства по оплате коммунальных, а также эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг, предусмотренные договором на оплату услуг, возникают у Арендатора с момента подписания Учреждением и Арендатором акта приема-передачи объекта аренды. В свою очередь в силу п. 3.1.2. передача объекта аренды от Арендодателя к Арендатору по акту приема-передачи происходит также «в пятидневный срок после вступления в силу договора аренды». В связи с тем, что договор аренды в силу не вступил, то соответственно отсутствовали основания для передачи объекта аренды от Арендодателя к Арендатору, в связи с чем передача данного объекта в аренду не была и не могла быть произведена.

3. По мнению Истца, в случае, если условием сделки предусмотрен специальный механизм ее исполнения в определенной части, то соответственно в этой части сделка может быть исполнена только при наличии и согласовании сторонами такого механизма ее исполнения. Соответственно, при отсутствии механизма исполнения сделки, условия такой сделки не могут считаться согласованными сторонами (то есть стороны не могли прийти к соглашению по условиям пользования имуществом в части несения спорных расходов на коммунальное обеспечение арендованного имущества и расходов по оплате услуг за обслуживание мест общего пользования), в связи с чем применение к спорным правоотношениям положения, предусмотренного абзацем 3 пункта 14 постановление Пленума ВАС РФ № 73 (необходимость согласованного сторонами условия пользования имуществом по несению спорных расходов) - является недопустимым.

4. Важным в данном вопросе является не само наличие обязательства в договоре, а соглашение сторон по способу исполнения данного обязательства, что в определенных случаях дает право воспользоваться отмеченным судом разъяснением, содержащемся в абзаце 3 пункта 14 постановление Пленума ВАС РФ № 73.

5. Кассационный суд не делал выводы и не давал указаний на предмет исследования иных положений договора аренды с целью установления фактического обстоятельства о наличии между сторонами соглашения по условиям пользования арендованным имуществом в части несения спорных расходов при отсутствии заключенного между ними договора на оплату услуг.

6. Позиция ответчика, а также позиция суда, о том, что в связи с переходом к нему права оперативного управления на объект аренды, к нему также в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ перешло право стороны арендодателя в договоре аренды данного объекта, не прошедшего государственную регистрацию, - является несостоятельной.

7. Содержание судебных актов, принятых по делу № А53-15922/2014, с точки зрения истца не позволяет установить фактическое обстоятельство передачи объекта аренды от предполагаемого арендодателя к предполагаемому арендатору по акту приема-передачи.

8. При рассмотрении дела № А53-15922/2014 судом был сделан вывод об установлении фактического обстоятельства только лишь в части направления в адрес ООО «Ларго» актов приема-передачи - на что было указано в судебном решении по данному делу от 25.11.2014, но никак не было установлено обстоятельство фактической передачи объекта аренды по акту приема-передачи в определенную дату.

9. Судом не были установлены дата и место совершения действий, связанных с передачей объекта аренды по акту приема-передачи.

10. Поступление помещений в пользование арендатора по акту приема - передачи до момента проведения государственной регистрации договора аренды (которая не была произведена) - противоречит условиям (п. 3.1.2.) договора аренды № 141/3/АИ-131 от 23.08.2011.

11. В протоколе собрания № 1 отражено фактическое обстоятельство о том, что «собрание продолжено в том же составе 15.11.2011 г. в 11-00» (том 1 л.д. 22), то есть с участием тех же лиц, что и ранее проведенное собрание от 08.11.2011, в том числе с участием директора ООО «Ларго» ФИО5 Помимо этого, в своих письменных объяснениях ФИО5 подтверждает факт своего участия в собрании 15.11.2011, при этом объясняет факт отсутствия своей фамилии в листе регистрации участников незначительным опозданием к началу собрания.

12. В материалы дела был представлен Протокол № 4 общего собрания собственников от 13.03.2014, проведенного по инициативе ООО «Ларго», на котором в числе прочего был рассмотрен отчет управляющей компании по итогам года. Исходя из содержания листа регистрации участников собрания и результатов голосования по поставленным на повестку дня вопросам очевидно следует, что деятельность ООО «Ларго» в качестве управляющей компании поддерживают более 50 % собственников помещений от общего их числа (а именно - 51,55 % согласно результатов голосования, содержащихся в Приложении № 2 к Протоколу приняли Отчет управляющей компании), в том числе среди них отсутствуют какие-либо претензии в части применяемого тарифа по оплате за оказываемые управляющей компанией услуги по АХО.

13. В оспариваемом решении от 06.06.2017 суд первой инстанции указал на то, что на основании пункта 3.2.10. договора аренды на арендатора возлагается обязанность по несению расходов на содержание арендованного имущества.

Со стороны ООО «Ларго» предъявлен иск к ответчику о взыскании с него задолженности в качестве неосновательного обогащения в связи с несением истцом расходов, связанных с содержанием общедомового имущества, а не с содержанием имущества, являющегося предметом договора аренды.

Заявитель ссылается на судебную практику по делу № А53-28586/2015.

В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

14. Договор аренды № 141/3/АИ-131 от 23.08.2011 также не содержит условий, в соответствии с которыми на арендатора нежилых помещений была бы возложена обязанность по несению спорных расходов по содержанию общедомового имущества.

15. Независимо от передачи спорных помещений в аренду, независимо от факта их использования истцом, а также независимо от заключенности или не заключенности договора аренды, расходы на содержание и ремонт общего имущества, а также на коммунальные услуги, потребленные на обслуживание мест общего пользования во всех случаях подлежит взысканию с собственника в силу закона.

16. Суд первой инстанции в оспариваемом решении указал на совпадение при рассматриваемых спорных правоотношениях в одном его лице арендатора и управляющей зданием компании.

В то же время суд первой инстанции в решении также сделал вывод о том, что ООО «Ларго» не имело законных оснований на осуществление деятельности в качестве организации, управляющей зданием и осуществляющей его обслуживание.

Суд первой инстанции, указав в решении на совпадение в лице ООО «Ларго» управляющей организации и арендатора, при этом отметив в решении что ООО «Ларго» не имело право осуществлять деятельность в качестве управляющей зданием организации - сделал тем самым взаимоисключающие выводы, что указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

17. Обстоятельство, связанное с предполагаемым уведомлением (не уведомлением) собственников помещений о проведении общих собраний - не опровергает факт оказания ООО «Ларго» услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества в спорном периоде.

18. Наличие лицензии предусмотрено только в отношении предпринимательской деятельности по управлению многоквартирным домом, тогда как в настоящем споре ООО «Ларго» осуществляло деятельность по управлению административным зданием.

19. Обязательным условием для применения разъяснения, содержащегося в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011, предусматривающего удовлетворение требований, основанных на договоре аренды недвижимого имущества, не прошедшем в установленном порядке государственной регистрации, является не только достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям пользования таким имуществом, в том числе по условиям несения оплаты по спорным платежам, но и исполнение сторонами такого соглашения.

20. Договор аренды помещений № 141/3/АИ-131 от 23.08.2011 сторонами не исполнялся вовсе - не в части его государственной регистрации (п. 2.2.), не в части передачи помещений предполагаемому арендатору по акту приема-передачи (п. 3.1.2), не в части заключения сторонами дополнительного договора на оплату услуг (п. 3.1.1), который в случае его заключения сторонами при наличии в нем соответствующих условий, мог предусматривать возложение на арендатора обязанностей по оплате коммунальных и прочих эксплуатационных расходов только в отношении объекта аренды (то есть только в отношении нежилых помещений), но при этом такой договор не мог включать в себя условия о возложении на арендатора помещений обязанности по несению расходов на содержание общедомового имущества, поскольку исходя из позиции ВАС РФ - на арендатора помещений такая обязанность возложена быть не может.

Как следует из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10, на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложена быть не может.

21. Стороны по настоящему делу являлись участниками ранее рассмотренного дела № А53-28990/2015, в связи с чем в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для настоящего дела обстоятельства, установленные при рассмотрении дела № А53-28990/2015.

К числу таких обстоятельств, установленных при рассмотрении дела № А53-28990/2015 и которые не подлежат доказыванию при рассмотрении настоящего дела, относится установленное обстоятельство о том, что предполагаемое подписание сторонами спора договора аренды нежилых помещений № 141/3/АИ-131 от 23.08.2011 не влияет на обязанность именно правообладателя этих помещений (ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО») производить оплату за коммунальное обеспечение и обслуживание мест общего пользования в здании, при этом такая обязанность возлагается на правообладателя (арендодателя) независимо от заключения или не заключения арендатором помещений (ООО «Ларго») соответствующего договора с исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией) и фактического использования общего имущества.

22. При несении расходов по содержанию объекта аренды (которые не являются спорными) бремя таких расходов могло быть возложено на арендатора помещений, но только при наличии соответствующих указаний на то в договоре аренды, либо при заключении сторонами специального договора. В рассматриваемом споре не могут быть применимы положения договора аренды № 141/3/АИ-131 от 23.08.2011 в части возложения на арендатора обязанностей по несению коммунальных расходов в отношении объекта аренды, поскольку договор аренды признан незаключенным, а применение к спорным правоотношениям правила, предусмотренного п. 14 Постановления Пленума ВАС № 73 «Об отдельных вопросах практики применения ГК РФ о договоре аренды» допустимо только в случае заключения сторонами договора аренды дополнительного договора на оплату услуг, в котором сторонами должен был быть согласован механизм реализации при возложении на арендатора обязанности по несению коммунальных расходов в отношении объекта аренды - на что указал суд кассационной инстанции в постановлении от 06.02.2017 г. (абз. 2 стр. 7 постановления) и который сторонами не был заключен.

23. При отсутствии доказательств заключения сторонами договора аренды дополнительного договора на оплату услуг и при отсутствии доказательств существования такого договора «де-факто» и доказательств его направления в адрес ООО «Ларго» на рассмотрение и подписание, в соответствии с выводами суда кассационной инстанции, - для суда первой инстанции при повторном рассмотрении дела отсутствовали основания для иной оценки правоотношений сторон, связанных с исполнением обязательств по несению спорных расходов, вопреки той оценке, которая была дана судом кассационной инстанции, а именно - «в случае заключения между сторонами договора на оплату услуг задолженность за указанные услуги не подлежала взысканию с учреждения». Из чего следует, что при иных обстоятельствах (то есть при отсутствии заключения такого договора) обязательства по оплате спорных расходов должны быть возложены на Учреждение, то есть на арендодателя (Ответчика).

24. При рассмотрении дела № А53-15922/2014 суд посчитал достаточным основанием для взыскания с Ответчика арендной платы за испрашиваемый период только установление фактического обстоятельства, связанного с направлением в адрес ООО «Ларго» актов приема-передачи в отношении объекта аренды (на что указано в судебном решении от 25.11.2014, абз. 6 стр. 6). Но при рассмотрении настоящего спора, с учетом действия п. 5.9. договора аренды - данное обстоятельство не является значимым, поскольку значимым для настоящего дела может являться только установление обстоятельства, связанного с фактической (физической) передачей объекта аренды во владение ООО «Ларго» по акту приема-передачи в определенную дату.

25. Принимая во внимание разъяснения Верховного Суда РФ, содержащиеся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2 за 2015 год (вопрос № 5), на арендатора нежилого помещения может быть возложена обязанность по заключению от своего имени только лишь договора с поставщиком коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), а также возложена обязанность по оплате таких услуг в соответствии с условиями такого договора, но только при наличии соответствующего положения об этом в договоре аренды. При этом ООО «Ларго», являясь в спорный период управляющей всем зданием организацией, в то же время не являлось поставщиком коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), поскольку само приобретало коммунальные услуги у ресурсоснабжающих организаций на основании заключенных с ними договоров для целей обеспечения ими всего здания, в том числе в отношении мест общего пользования.

26. Дословное прочтение и толкование пункта 3.2.7. договора аренды указывает на то, что арендатор имеет обязательство по оплате оказанных коммунальных услуг в адрес арендодателя, то есть собственника помещений, но не в адрес ресурсоснабжающей организации или в адрес управляющей компании, причем такое обязательство возникает в том случае, как следует из содержания указанного пункта договора - в случае предоставления Учреждением (то есть арендодателем) показаний счетчиков. Но в течение всего спорного периода от Учреждения в адрес ООО «Ларго», как предполагаемого арендатора помещений, каких-либо показаний счетчиков (при их наличии на объекте аренды как таковых) не поступало, что само по себе не позволяло предполагаемому арендатору исполнить подобное обязательство по оплате коммунальных услуг (даже в случае если бы такое обязательство в действительности было бы исполнимо). Что касается оплаты эксплуатационных и административно - хозяйственных услуг, то исходя из содержания пункта 3.2.7. договора аренды, без наличия предусмотренного данным пунктом договора аренды дополнительного Договора на оплату услуг, невозможно установить - какие взаимные обязательства сторон договора тем самым подразумеваются. В любом случае положения данного пункта договора не устанавливают для предполагаемого арендатора обязанностей по несению спорных расходов по содержанию общего имущества здания и не предусматривают возложение на арендатора обязанностей по заключению прямых договоров с управляющей компанией и ресурсоснабжаюшими организациями в части обслуживания мест общего пользования.

27. При рассмотрении настоящего дела (спора) судом первой инстанции не были разделены понятия: 1) расходы на содержание индивидуального имущества - которое в рассматриваемом случае могло являться предметом договора аренды от 23.08.2011, в случае его исполнения и 2) расходы на содержание общего имущества здания - которое не является предметом договора аренды, но при этом в рассматриваемом деле является предметом спора.

Даже в случае признания договора аренды действовавшим, на ООО «Ларго», как на предполагаемого арендатора нежилого помещения в здании, ни договором аренды, ни дополнительным к нему договором на оплату услуг - не могла быть возложена обязанность по несению расходов на содержание и ремонт общедомового имущества, а также обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на оказание таких услуг. Соответственно в лице ООО «Ларго» не могло произойти совпадение в одном лице кредитора и должника.

28. Поскольку договор аренды помещений является незаключенным - по нему не могло перейти в порядке ст. 617 ГК РФ право стороны арендодателя по договору к Ответчику, в связи с чем отсутствуют основания для утверждения о том, что Истец является обязанной стороной к Ответчику в силу действия договора аренды от 23.08.2011 г., в том числе в части несения за него расходов на содержание мест общего пользования в здании.

Иные доводы и дополнения заявителя корреспондируют вышеизложенным и также сводятся к позиции о незаключенности договора аренды, не передаче имущества истцу, отсутствия у арендатора обязанности оплачивать расходы на содержание общего имущества, незаключенности договора по оплате услуг, не применимости положений незаключенного договора аренды. 

В отзыве на жалобу ответчик и третье лицо возражали против ее удовлетворения.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц правовые позиции по делу поддержали.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, принадлежали на праве оперативного управления ФГКУ «Загородная квартирно-эксплуатационная часть района» Минобороны России (далее – Загородная КЭЧ района).

В соответствии с приказом Министра обороны РФ от 17.12.2010 № 1871 «О реорганизации федеральных государственных учреждений Министерства обороны РФ» проведена реорганизация квартирно-эксплуатационных частей районов, в том числе в Северо-Западном регионе.

Согласно приложению №1 к указанному приказу, Загородная КЭЧ района прекратила свою деятельность как юридическое лицо путем реорганизации в форме присоединения к ФГКУ «Северо-Западное ТУИО» Минобороны России.

Соответствующая запись имеется в Едином государственном реестре юридических лиц.

На основании распоряжения Правительства РФ № 422-р от 29.03.2012 тип федеральное государственное учреждение «Северо-Западное ТУИО» Минобороны России изменен на федеральное государственное казенное учреждение «Северо-Западное ТУИО» Минобороны России.

При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом (пункт 2 статьи 58 ГК РФ).

Таким образом, к ФГКУ «Северо-Западное ТУИО» Минобороны России перешло право оперативного управления на данные нежилые помещения.

На основании Приказа Министра обороны Российской Федерации № 2658 от 31.08.2012 г. за ФГКУ «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ФГКУ «Северо- Кавказское ТУИО») на праве оперативного управления был закреплен объект недвижимого имущества, а именно - нежилое помещения (в совокупности несколько помещений), расположенное на 2-6 этажах 7-ми этажного административного здания по адресу: 

<

...> общей площадью 2272,9 кв. м.

Право оперативного управления учреждения на данный объект было зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ростовской области, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2014 г.

Принадлежащие ФГКУ «Северо- Кавказское ТУИО» помещения расположены на 2-6 этажах 7-ми этажного административного здания и составляют суммарную площадь 2272,9 кв. м. Остальные помещения принадлежат в общей сложности 13 собственникам и иным правообладателями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Всего общая площадь помещений в здании составляет 5 685,3 кв. м. (полезная площадь, принадлежащая в совокупности всем правообладателям помещений в здании без учета мест общего пользования). Кроме того, в здании также имеются места общего пользования (коридоры, лестничные площадки, туалеты), суммарная площадь которых составляет ориентировочно 517,8 квадратных метров.

Для надлежащего решения вопросов, связанных с эксплуатацией здания в целом, его содержанием, техническим состоянием, необходимостью определения порядка получения и оплаты владельцами коммунальных услуг и разрешения других финансовых хозяйственных вопросов по инициативе ООО «Ларго» было организовано и созвано общее собрание собственников (владельцев) помещений в Здании, которое состоялось 08-15 ноября 2011 года.

ООО «Ларго» было выбрано для осуществления функций организации, управляющей Зданием, обслуживающей его, а также для представления интересов собственников Здания в отношениях с третьими лицами по вопросам управления, обслуживания и эксплуатации Здания, что оформлено Протоколом № 1 от 08-15 ноября 2011 года).

29 ноября 2011 года состоялось собрание собственников помещений в Здании, которым были приняты условия и утверждены договоры, заключаемые между собственниками (владельцами) помещений в Здании и ООО «Ларго», как управляющей организацией: договор административно-хозяйственного обслуживания (далее - договор АХО) и договор комиссии (Протокол № 2 от 29 ноября 2011 года).

На основании данного договора за услуги по хозяйственно-административному содержанию здания, истец заявляет о взыскании 1 977 485,86 руб. исходя из тарифа 56,56 руб./кв.м./месяц х 2 497,33 руб. = 141 248,99 руб. / месяц х 14 месяцев 1 977 485,86 руб.

Истец также заявляет о взыскании задолженности за коммунальные услуги, которые имеют следующее содержание: обеспечение тепловой и электрической энергией, а также водоснабжение и водоотведение мест общего пользования в сумме 399 804,37 руб.

Снабжение всего здания вышеуказанными ресурсами осуществлялось на основании договорных отношений ООО «Ларго» с ресурсоснабжающими организациями г. Ростова-на-Дону. Данное обстоятельство обусловлено тем, что все ресурсы поступают в здание через один ввод, который находился на балансе ООО «Ларго», в связи с чем, у каждого из собственников отсутствует возможность самостоятельного получения энергоресурсов для своих собственных нужд, в том числе и у ответчика.

Все помещения, принадлежащие Ответчику общей суммарной площадью 2272,9 кв. м. подключены к общей системе теплоснабжения дома, конструкцией которой не предусмотрено принудительное перекрытие доступа тепла к его помещениям в связи с чем, теплоснабжение данных помещений происходит постоянно (не зависимо от его желания) в течение всего отопительного сезона (с октября по апрель).

Ответчиком также осуществлялось потребление электроэнергии в части обеспечения мест общего пользования (коридоров, туалетов, лестничных площадок, лифта). Размер оплаты за потребление электрической энергии по местам общего пользования в части, возлагаемой на ответчика, определяется пропорционально к общему размеру оплаты в зависимости от пропорционального отношения общей площади принадлежащих ему помещений ко всей совокупной площади помещений в здании, принадлежащих всем владельцам, то есть в пропорции 2272,9 / 5 685,3 = 0,399.

Суммарный размер ежемесячного платежа за потребление электроэнергии по местам общего пользования определялся в зависимости от общего объема электроэнергии, фактически потребленной при использовании помещений общего пользования всеми владельцами помещений в здании, то есть электроэнергии, используемой именно на нужды только мест общего пользования; при этом в данном случае не учитывается объем потребленной энергии при использовании непосредственно принадлежащих потребителю помещений.

Таким образом, истец заявляет о взыскании задолженности за коммунальные услуги в общем размере 399 804,37 рублей, из них:

291 260,53 - за потребление тепловой энергии в помещении Истца, а также в местах общего пользования соразмерно доле ответчика в общем имуществе здания;

52 878,39 - за предоставленные услуги по водоснабжению и водоотведения в местах общего пользования соразмерно доле ответчика в общем имуществе здания;

55 665,45 - за потребление электроэнергии в местах общего пользования соразмерно доле ответчика в общем имуществе здания.

ООО «Ларго» в адрес ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России были направлены счета и акты на рассмотрение, последующее подписание и оплату за период, в течение которого ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России было правообладателем рассматриваемых помещений в административном здании, а ООО «Ларго», в свою очередь, исполняло функции управляющей компании, то есть за период с 01.03.2014 года 30.04.2015 г.

Однако оплаты со стороны Ответчика не последовало, как не последовало и обоснованных возражений.

Всего истец заявляет о взыскании задолженности за коммунальные услуги в сумме 399 804,37 руб. и услуги по административно-хозяйственному обслуживанию здания в сумме 1 977 485,86 руб.

 

Суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

На основании Приказа Министра обороны Российской Федерации № 2658 от 31.08.2012 за ФГКУ «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных  отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ФГКУ «Северо- Кавказское ТУИО» на праве оперативного управления был закреплен объект недвижимого имущества, а именно – нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на- Дону, Ленинский район, ул. Московская, 43/13, литер А, состоящие из: Комнат на 2 этаже №№ 15-21, 21а, 216, 21в, 21г, 22, 22а, 22б, 22в, 23, места общего пользования, комнаты №№ 1,6-13, комнат на 3 этаже №№ 2-4,17-21, 21а, 216, 21 в, 21 г, 21д, 21е, 22-24, 24а, места общего пользования, комнаты №№ 1,5-12,16а., комнат на 4 этаже №№ 2,3,12,14- 29,25а, места общего пользования, комнаты №№ 1,4-11., Комнат на 5 этаже №№ 2,3, 13- 21, 21а, 20а, места общего пользования, комнаты 1, 4-11., комнат на 6 этаже №№ 2, 3, 12- 17, 19-23, 13а, 17а, 19а, 22а, 23а, места общего пользования, комнаты 1, 4-11.

Право оперативного управления учреждения на данный объект было зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ростовской области, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2014 г.

Между тем, 23.08.2011 между Министерством обороны Российской Федерации и учреждением, являющимися арендодателями, с одной стороны, и ООО «Ларго», являющимся арендатором, с другой, был заключен договор аренды недвижимого имущества № 141/3/АИ-131), предметом которою являлись спорные нежилые помещения в здании, расположенном по адресу: 

<

...>.

Обстоятельства, связанные с заключением договора аренды и его исполнением сторонами исследованы и установлены в рамках дела № А53-15922/2014. Решением арбитражного суда Ростовской области с ООО «Ларго» в пользу ФГКУ «Северо- Кавказское территориальное управление имущественных отношений» взыскана сумма задолженности по арендной плате исходя из условий договора аренды № 141/3/АИ-131 от 23.08.2011.

Решение суда первой инстанции от 25 ноября 2014 г. оставлено без изменения судами апелляционной и кассационной инстанции, Определением ВС РФ от 02.10.2015 г. в передаче кассационной жалобы на рассмотрение коллегии отказано.

В рамках дела № А53-15922/2014 судами установлено, что на основании приказа Директора Департамента имущественных отношений Министерства обороны РФ № 176 от 28.04.2011 организован и проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды нежилых помещений общей площадью 2272, 9 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Московская, 43/13, литер А, состоящее из: комнат на 2 этаже NN 15-21, 21а, 216, 21в, 21г, 22, 22а, 226, 22в, 23, места общего пользования, комнаты NN 1,6-13; комнат на 3 этаже NN 2-4,17-21, 21а, 216, 21в, 21г, 21д, 21е, 22-24, 24а, места общего пользования, комнаты NN 1,5-12,16а; комнат на 4 этаже NN 2,3,12,14- 29,25а, места общего пользования, комнаты NN 1,4-11; комнат на 5 этаже NN 2,3. 13-21, 21а, 20а, места общего пользования, комнаты 1,4-11; комнат на 6 этаже NN 2, 3, 12-17, 19- 23, 13а, 17а, 19а, 22а, 23а, места общего пользования, комнаты 1,4-11.

По итогам проведенного аукциона согласно протокола от 13.07.2011 победителем признано общество с ограниченной ответственностью «Ларго», как предложившее наибольший размер ежемесячной арендной платы в сумме 571 612 рублей 53 копейки.

Согласно характеристике объекта (приложение № 2 к документации об аукционе - л.д. 175, т.1) состояние объекта хорошее: внутренняя отделка простая, отдельный вход со двора, подключен к инженерным коммуникациям и обеспечен водой, электроснабжением, ТЭЦ, телефон отдельная проводка, паркет, линолеум, на плитке имеются трещины, потолки подвесные со встроенными светильниками и др.

Судом апелляционной инстанции установлено, что участник аукциона в лице общества, принимая участие в торгах и знакомясь с документацией, не заявлял о недостоверности аукционной документации или о внесении в неё каких-либо корректирующих сведений.

В протоколе о проведении торгов указано, что проект договора аренды передается победителю в течение трех дней с даты подписания протокола. Как указывает истец, подписанные проекты договора аренды были переданы ответчику для подписания и регистрации в установленном законом порядке, поскольку по условиям аукциона и проекта договора обязанность по регистрации договоров возложена на арендатора.

Вместе с тем, ответчик не исполнил обязанность по регистрации договора аренды и не возвратил подлинники договоров. Истцом в материалы дела представлена копия договора аренды от 23.08.2011 за N 141/3/АИ-131 в отношении вышеуказанного имущества, в котором указано, что он заключен между Министерством обороны Российской Федерации и Федеральным государственным казенным учреждением «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России, (арендодатели), с одной стороны, и ООО «Ларго», арендатором, с другой.

Пунктом 2.1. указанного договора срок его действия установлен на пять лет до 31.08.2016.

Из пункта 2.2 договора аренды следует, что он подлежит государственной регистрации.

Также в материалы дела А53-15922/2014 представлена копия акта приема-передачи арендованного имущества, на которой также имеется подпись директора и оттиск печати ООО «Ларго». Светокопий договора аренды и акта приема-передачи с иных содержанием в дело сторонами не представлялось

С момента проведения торгов и направления договора аренды для подписания ответчик арендную плату за пользование нежилым помещением не уплачивал ни Министерству обороны Российской Федерации ни никакому управлению. Не выплачивалась арендная плата и после регистрации права оперативного управления на арендуемые помещения за истцом.

В рамках дела № А53-15922/2014 суды установили, что с учетом содержания пункта 2.2 договора и отсутствием его государственной регистрации, названный выше договор является незаключенным.

Между тем, с учетом положений, изложенных в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Так, в материалы дела А53-15922/2014 ответчиком представлено письмо от 23.11.2011 N 217 (л.д. 87, т.1), в котором ответчик указывает, что им на основании проведенного аукциона был подписан договор N 141/3/АИ-131 от 23.08.2011, срок аренды – 5 (пять) лет, общая площадь арендуемого имущества 2272,9 кв.м., общее техническое  состояние в приложении № 2 определено как хорошее, в акте приёма- передачи имущества указано, что объект передается в исправном состоянии.

Также ООО «Ларго» в письме от 23.11.2011 N 217 указало, что действительно при осмотре в процессе подготовки к аукциону общее впечатление о техническом состоянии сложилось как удовлетворительное. В письме общество ссылается на то, что после подписания договора аренды осмотрены помещения и места общего пользования, общее впечатление о передаваемом в аренду имуществе у общества резко изменилось. В данном письме ответчик указывает на необходимость проведения ремонта в здании за счет средств бюджета, а также указывает на согласие самостоятельно произвести ремонт при намерении произвести выкуп. Письмо не содержало указаний на отказ от заключения договора и предложения заключить договор с другим участником торгов, который предложил меньшую цену.

В письме от 03.04.2013 исх. № 48 (л.д. 94-95, т.1) ООО «Ларго» указало, что в случае затруднительности проведения капитального ремонта со стороны арендодателя готово инвестировать собственные средства, взять на себя функции по консолидации других совладельцев здания, но только при наличии возможности долгосрочной аренды до 50 лет и арендных каникул на 5 лет. В этом письме общество выразило также заинтересованность в приобретении права собственности на данный объект и намерение быть участником аукциона по продаже помещений расположенных на 2-6 этажах здания по ул. Московской, 43/13 в г. Ростове-на-Дону.

С учетом анализа переписки, апелляционная коллегия в рамках дела А53- 15922/2014 делает вывод о том, что только после того, как общество стало победителем аукциона по приобретению права аренды у него появились необоснованные претензии относительно технического состояния помещений, являясь сособственником помещений в спорном здании и управляющей компанией общество не могло не знать о техническом состоянии помещений, принятых в пользование по результатам аукциона.

Указание общества в письмах арендодателю о долгосрочной аренде до 50 лет, арендных каникулах на 5 лет и возможном выкупе лишь свидетельствует о наличии и сохранении у арендатора хозяйственного интереса во владении спорными помещениями для их последующего выкупа, однако из материалов дела А 53- 15922/2014 следует, что у него также отсутствует какой-либо экономический интерес оплачивать владение и пользование помещениями.

Таким образом, в рамках дела № А53-15922/2014 с ООО «Ларго» взыскана задолженность по арендной плате.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" факты, установленные решениями судов, имеют преюдициальное значение. Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение (Постановление ФАС СЗО от 23.11.2006г. по делу N А44-214/2006-1).

Для рассматриваемого дела преюдициально значимыми являются выводы суда о том, что, несмотря на отсутствие государственной регистрации, стороны согласовали все существенные условия договора аренды, спорные помещения переданы в пользование  ООО «Ларого». Договор аренды связал стороны обязательствами, от которых они не могут отказаться произвольно и, следовательно, условия договора являются значимыми и создают у его сторон права и обязанности не только в части внесения арендной платы, но и в отношении выполнения всех остальных имеющихся в нем условий.

Преюдициально установленными обстоятельствами имеющими значение для рассматриваемого дела является факт передачи спорных помещений ООО «Ларго» по договору аренды.

Установив данный факт, в суд руководствуясь п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" оценивает все условия договора аренды, имеющие значение для предмета настоящего спора в части распределения обязанности внесения всех иных платежей помимо арендной платы.

Само по себе отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки от исполнения принятых на себя обязательств в рамках содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.

Согласно пункту 3.2.7. договора № 141/3/АИ-131 от 23.08.2011 арендатор обязался оплачивать коммунальные услуги по предоставленным Учреждением показаниям счетчиков или при их отсутствии счетов коммунальных организаций пропорционально площади арендуемых помещений, а также эксплуатационные и административно- хозяйственные услуги в соответствии с условиями договора на оплату услуг.

Пункт 3.2.10. договора аренды возлагает на арендатора обязанность нести расходы по содержанию арендованного имущества.

В пункте 5.8. договора аренды стороны согласовали условие, в соответствии с которым расходы арендатора на оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг не включаются в арендную плату.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктом 3.1.1. договора аренды предусмотрена обязанность Учреждения заключить с арендатором договор на оплату эксплуатационных и административно- хозяйственных услуг.

АС СКО в Постановлении от 06.02.2017 указал, что по указанному договору аренды общество обязалось заключить с арендодателем (учреждением) договор на оплату названных услуг. Впоследствии, когда общество стало управляющей организацией, произошло совпадение в одном лице арендатора (который обязался по отдельному договору оплачивать услуги арендодателю, а последний, в свою очередь, обязан их оплачивать управляющей компании) и управляющей компании, то есть кредитора и должника. Поэтому в случае заключения между сторонами договора на оплату услуг задолженность за данные услуги не подлежала взысканию с учреждения.

Суды не исследовали, заключили ли стороны в соответствии с условиями договора аренды договор на оплату услуг, если нет, то каковы причины и не усматриваются ли в действиях общества по уклонению от заключения данного договора с последующим предъявлением требования учреждению признаки злоупотребления правом (статья 10 Кодекса).

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции суд при новом рассмотрении дела исследовал обстоятельства заключения (не заключения) договора на оплату услуг.

ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России подобный договор с ООО «Ларго» не заключало.

Вместе с тем, пункт 5.9. договора устанавливает, что обязательство по оплате коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных услуг, предусмотренных договором на оплату услуг, возникает у арендатора с момента подписания акта приема-передачи объекта, являющегося предметом аренды

Договор аренды № 141/3/АИ-131 от 23.08.2011 также содержит условия относительно порядка освобождения арендатором нежилых помещений и возвращения их Учреждению-арендодателю при прекращении договора аренды:

- при досрочном расторжении договора аренды Учреждение обязуется принять по акту приема-передачи объект аренды (подпункт 3.1.6.);

- при досрочном расторжении договора аренды арендатор обязуется возвратить Учреждению объект аренды по акту приема-передачи (подпункт 3.2.20.);

- при освобождении нежилых помещений между арендатором и Учреждением составляется акт приема-передачи (пункт 4.2.).

Таким образом, при прекращении договора аренды по любым основаниям арендатор обязан возвратить Учреждению объект аренды по акту приема-передачи.

Однако Обществом в период времени, совпадающем с периодом взыскания спорной задолженности, не совершены действия по прекращению договора аренды и возвращению предмета аренды Учреждению по акту приема-передачи.

Уведомление от ООО «Ларго» о расторжении договор аренды № 141/3/АИ-131 от 23.08.2011 с 12.03.2015 поступило в ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России 13.03.2015 г., т.е. позже спорного периода.

Учитывая изложенное, заключение договора на оплату услуг представляет собой механизм реализации обязанности арендатора нести спорные расходы и отсутствие такого механизма не освобождает общество от несения спорных расходов, поскольку возложение их на арендатора предусмотрено условиями сделки.

В уклонении ООО «Ларго», как обязанного лица, от заключения такого договора суд усматривает злоупотребление правом с намерением избежать несение тех расходов, судьба которых прямо определена договором аренды.

В связи с чем, его отсутствие не является условием, исключающим договорную обязанность ООО «Ларго», как арендатора и фактического владельца.

 

Доводы апелляционной жалобы в данной части выводов суда первой инстанции не принимаются.

Так, довод жалобы отраженный выше под № 1 отклоняется, поскольку  в рамках дела № А53-15922/2014 судами установлено, что возражения истца относительно состояния имущества, заявленные после победы в аукционе, необоснованны.

Не утрачивая интереса к предмету договора, фактически после победы в аукционе истец заявил дополнительные требования и возражения, увязав их с исполнением договора, чем фактически  намеревался изменить условия его заключения, в том числе в части порядка внесения арендной платы.

На стадии аукционных процедур каких-либо дополнений и возражений, при этом заведомо зная о состоянии имущества, не заявил.

Следовательно, поведение истца связанное с уклонением от регистрации договора аренды с намерением по надуманным основаниям получить дополнительные преференции уже после победы в аукционе, рассматривается судом как заведомое недобросовестное поведение участника гражданского оборота.

Суды в рамках дела № А53-15922/2014 пришли к выводу, что стороны связаны условиями договора № 141/3/АИ-131 от 23.08.2011.

Соответственно именно недобросовестные действия (бездействие) истца препятствовало заключению договора на оплату работ (услуг), поскольку им не были выполнены предшествующие заключению данного договора обязательства, в том числе по регистрации договора аренды, возврату экземпляров документов, полученных от арендодателя.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Поскольку необоснованность уклонения от выполнения обязательств по регистрации договора, как первичного с правовой точки зрения по отношению к подписанию акта приема-передачи имущества, заключению договора на оплату услуг (работ), установлена в рамках дела № А53?15922/2014, не заключение договора на оплату услуг, составление акта приема-передачи, является вторичным результатом того же недобросовестного поведения истца.

Как следует из договора аренды, обязанность по заключению договора на оплату услуг носит обоюдный характер (п. 3.1.1., 3.2.2.). В связи с чем отклоняются доводы о том, что инициатива заключения договора на оплату услуг (работ) должна была исходить от Учреждения. Кроме того обязательство по регистрации договора, которое предшествуют иным действиям сторон по оформлению арендных отношений, возложено на истца (п. 3.2.1). Необоснованно уклонившись от выполнения своих обязательств, как первичных по отношению к последующим действиям, истец принял на себя соответствующие риски, в том числе касающиеся квалификации его поведения как недобросовестного.

Доводы (№ 2, № 1, № 7, № 8, № 9, № 10, № 19, № 20, № 23, № 24, № 28) о не передаче спорного имущества арендатору, о том, что стороны не связаны условиями спорного договора аренды, стороны не пришли к соглашению обо всех существенных условиях сделки, направлены, по существу, на оспаривание выводов судов в рамках дела № А53-15922/2014 и не принимаются.

Выводы суда о согласовании сторонами всех существенных условий сделки в рамках дела № А53-15922/2014 явились основанием для применения правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В рамках дела № А53-15922/2014 с истца по настоящему делу взыскана арендная плата с 22.02.2014, следовательно, имущество арендатору передано, что является обязательным условием для взыскания арендной платы. Данный факт установлен преюдициально и доводы заявителя в данной части направлены на опровержение правомерности взыскания судом в рамках дела № А53-15922/2014 арендной платы.

Кроме того, с истца по настоящему делу в пользу ФГКУ «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» в рамках дела № А53?28208/2014 также взыскана арендная плата за пользование спорным имуществом с 23.08.2011 по 21.02.2014.

Следовательно, применительно к началу спорного периода по настоящему делу (01.03.2014) имущество истцу передано и им принято.

Как указано выше, данное фактическое событие по передаче имущества истцу не оформлено в соответствии с условиями договора именно ввиду недобросовестного поведения самого истца.

Доводы об отсутствии самого механизма исполнения обязательств истца по оплате расходов (доводы № 3, № 4) не принимаются, поскольку в рассматриваемом случае судом установлено в силу условий договора, которыми стороны связаны, обязательство истца по несению спорных расходов.

Довод № 5, а также иные указания заявителя на то, что суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела вышел за пределы указаний суда кассационной инстанции, отклоняется. Дело судом первой инстанции рассматривалось повторно, т.е. по существу, по правилам рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Довод № 6 также отклоняется, как по основаниям выводов судов в рамках дела № А53-15922/2014 о том, что стороны связаны условиями договора аренды № 141/3/АИ-131 от 23.08.2011, так и ввиду п. 9.3 договора аренды, в силу которого реорганизация арендодателей, а также переход права собственности и (или) оперативного управления на арендуемый объект к другому лицу не являются основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

Довод о том, что Управление является ненадлежащим истцом, в рамках дела № А53-15922/2014 отклонен судами.

Доводы №№ 13-15, 20-23, 27 апелляционным судом отклоняются, с учетом изложенного, а также по следующим мотивам.

Пунктом 3.1.1. договора аренды предусмотрена обязанность Учреждения заключить с арендатором договор на оплату эксплуатационных и административно- хозяйственных услуг.

Пункт 5.9. договора устанавливает, что обязательство по оплате коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных услуг, предусмотренных договором на оплату услуг, возникает у арендатора с момента подписания акта приема-передачи объекта.

С учетом вышеизложенных выводов о недобросовестном поведении истца суд констатирует возникновение у истца указанного обязательства.

Пункт 3.2.10. договора аренды возлагает на арендатора обязанность нести расходы по содержанию арендованного имущества.

В пункте 5.8. договора аренды стороны согласовали условие, в соответствии с которым расходы арендатора на оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг не включаются в арендную плату.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Предложенное заявителем толкование данных условий, заключающееся в том, что они не предусматривают несение расходов на содержание общего имущества, не принимается.

Апелляционный суд не усматривает ошибки суда первой инстанции в определении предмета спора, с учетом того, что указания и выводы суда кассационной инстанции по настоящему делу относятся именно к рассматриваемому предмету спора (в том числе заявленных расходов на содержание общего имущества).

Толкуя условия данных пунктов договора в пользу их относимости к содержанию общедомового имущества, суд учитывает, что их конкретизация предполагалась в дополнительном договоре об оплате услуг (работ), однако отсутствие данного договора является результатом недобросовестного поведения истца. Сомнения в отдельных условиях договора, а также в их совокупности, толкуется судом в пользу ответчика.

Согласно пункту пункте 2 Правил N 354 коммунальные услуги - это осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений); коммунальные ресурсы - холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, тепловая энергия, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг. К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные бытовые воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения

Эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги в силу своего характера, что в том числе следует и из представленных истцом договоров административно-хозяйственного обслуживания помещений собственников, подразумевают оказание данных услуг применительно к общему имуществу собственников помещений и здания в целом.

При этом условия договора аренды предусматривали оплату истцом коммунальных услуг пропорционально площади арендуемых помещений, что подразумевает в том числе пропорциональное распределение расходов в отношении общего имущества.

Кроме того, как указано судом первой инстанции, при совпадении в одном лице арендатора и управляющей компании, что произошло в сложившихся правоотношениях, заключение арендатором иной сделки - договора с управляющей компанией не реализуемо практически ввиду совпадения указанных лиц в одном лице, которым является ООО «Ларго».

Снабжение всего здания вышеуказанными ресурсами осуществлялось на основании договорных отношений ООО «Ларго» с ресурсоснабжающими организациями г. Ростова-на-Дону. Данное обстоятельство обусловлено тем, что все ресурсы поступают в здание через один ввод, который находился на балансе ООО «Ларго», в связи с тем, что договоры с ресурсоснабжающими организациями уже заключены ООО «Ларго» ранее, как управляющей организацией, повторное заключение их тем же лицом, но в ином статусе, как арендатора, невозможно поскольку отношения сторон уже урегулированы действующим договором.

Отсутствие договора на оплату коммунальных и иных услуг, заключенного арендатором, не является основанием для возложения данной обязанности на арендодателя (ответчика), поскольку такая обязанность в силу условий договора аренды возложена на арендатора, но в свою очередь данное обязательство арендатора (истца) в рассматриваемом случае является прекращенным в результате совпадения в одном лице должника и кредитора.

В соответствии со ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Суд кассационной инстанции также указал на необходимость исследования полномочий лица, голосовавшего от имени учреждения на общем собрании 15.11.2011.

В ходе судебного разбирательства истец представил суду доверенность от 01.11.2010, выданную ФГУ «Загородная КЭЧ района» Минобороны России на имя ООО «Ларго», с рядом полномочий, связанных с управлением нежилыми помещениями, расположенными по ул. Московской, 43/13 в г. Ростове-на-Дону, принадлежащими на момент выдачи доверенности на праве оперативного управления ФГУ «Загородная КЭЧ района» Минобороны России, в том числе с правом голосования на общих собраниях собственников нежилых помещений по вопросам управления нежилыми помещениями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

В этой связи подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в период проведения общих собраний собственников нежилых помещений 08.11.2011 - 15.11.2011 г.г. и 29.11.2011, расположенных в д. 43/13 по ул. Московской в г. Ростове-на-Дону.

В силу пункта 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Подпункт 4 пункта 1 статьи 188 ГК РФ предусматривает, что действие доверенности прекращается вследствие прекращения юридического лица, выдавшего доверенность.

Согласно сведениям ЕГРЮЛ ФГУ «Загородная КЭЧ района» Минобороны России прекратило свою деятельность 27.09.2011.

То есть, на момент проведения общих собраний собственников нежилых помещений доверенность от 01.11.2010 прекратила свое действие.

В соответствии с пунктом 1 статьи 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.

Как следует из отзыва на иск ФГКУ «Северо-Западное ТУИО» Минобороны России, данному Учреждению не было известно о выдаче его правопредшественником указанной доверенности, в связи с чем данное Учреждение не могло уведомить Общество о прекращении доверенности.

Действующее нормативное регулирование не предусматривает каких-либо последствий для правопреемника лица, выдавшего доверенность, когда такой субъект не уведомляет доверенное лицо о прекращении доверенности; такие последствия предусмотрены в отношениях с третьими лицами.

Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось (пункт 2 статьи 189 ГК РФ).

В возникших правоотношениях Общество не является третьим лицом; третья сторона, для которой неуведомление о прекращении доверенности могло бы иметь значение, в анализируемых правоотношениях отсутствует.

Из перечисленных норм материального закона не следует, что прекращение доверенности, выданной прекратившим деятельность юридическим лицом, ставится в зависимость от уведомления доверенного лица о прекращении доверенности.

Также является существенным, что запись о начале процедуры реорганизации ФГУ «Загородная КЭЧ района» Минобороны России в форме присоединения к другому юридическому лицу была внесена в ЕГРЮЛ 31.01.2011.

Вне зависимости от оценки действительности доверенности от 01.11.2010, суд первой инстанции также указал на следующие обстоятельства.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (часть 4 статьи 45 ЖК РФ).

Доказательств уведомления Обществом ФГУ «Северо-Западное ТУИО» Минобороны России (ФГУ «Загородная КЭЧ района» Минобороны России) о проведении общих собраний собственников 8.11.2011 -15.11.2011 и 29.11.2011 в материалы дела не представлено.

Частью 1 статьи 48 ЖК РФ определено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Даже при условии действительности доверенности от 01.11.2010, инициатор проведения общего собрания собственников, каковым являлось Общество, не освобожден от обязанности уведомления собственника о дате, времени, месте проведения общего собрания собственников, повестке такого собрания.

Неуведомление обществом правообладателя нежилых помещений, принадлежащих Минобороны России, о предстоящих собраниях тем более представляется существенным нарушением, поскольку доверенность выдана более чем за год до инициирования общих собраний, выработки повестки общих собраний собственников, их проведения.

Вместе с тем, доверенность на голосование на общем собрании собственников является легитимной и может быть выдана доверителем, принята и ее полномочия могут быть реализованы добросовестным доверенным лицом только после инициирования проведения общего собрания, когда доверитель осведомлен о созыве общего собрания, времени и месте его проведения, повестке общего собрания, с целью возможности осознанного и реального волеизъявления по вопросам содержания имущества, которое ему принадлежит.

Кроме того, из протокола общего собрания от 08.11.2011-15.11.2011 не усматривается, что генеральный директор ООО «Ларго» ФИО5 (в решении указан ФИО6) принимала участие в общем собрании и в голосовании по повестке общего собрания.

Генеральный директор ООО «Ларго» ФИО5 принимала участие в общем собрании собственников 08.11.2011, что подтверждается соответствующим листом регистрации участников общего собрания.

На данном собрании никаких решений по повестке дня не принималось; в собрании был объявлен перерыв до 15.11.2011 в связи с необходимостью ознакомления собственников-участников общего собрания с его материалами.

Исходя из листа регистрации участников общего собрания от 15.11.2011 (после перерыва) и содержания протокола общего собрания, генеральный директор ООО «Ларго» ФИО5 участия в нем не принимала.

При этом необходимо учитывать, что голосование на общем собрании представляет собой фактические действия, содержащие волеизъявление лица по вопросам повестки дня; такие действия могло совершить только реально присутствующее, участвующее в собрании лицо.

Участие ФИО5 в общем собрании 08.11.2011, где не проводилось голосование и не принимались решения по повестке общего собрания, не свидетельствует об участии генерального директора ООО «Ларго» в общем собрании и голосовании 15.11.2011, когда ООО «Ларго» было выбрано управляющей компанией, при отсутствии соответствующих сведений в протоколе общего собрания и листе регистрации участников общего собрания.

Таким образом, участие генерального директора ООО «Ларго» ФИО7 в общем собрании собственников 15.11.2011 (после перерыва) материалами дела не подтверждается.

Применительно к доводу жалобы № 11, утверждения самой ФИО8 об обратном, с учетом наличия прямой связи с ООО «Ларго», в качестве допустимого и надлежащего доказательства не принимается.

Исходя из содержания листа регистрации участников общего собрания 15.11.2011 (после перерыва), в нем принимала участие представитель ООО «Ларго» ФИО1

В соответствии с частью 2 статьи 48 ГК РФ голосование представителя собственника на общем собрании собственников помещений должно осуществляться на основании письменной доверенности

Доверенность от имени ФГУ «Загородная КЭЧ района» Минобороны России (ФГУ «Северо-Западное ТУИО» Минобороны России) на имя данного лица в материалы дела не представлена.

Доверенностью от 01.11.2010 предусматривалось право Общества передоверить свои полномочия на участие в общих собраниях собственников физическому лицу, на что указывается истцовой стороной.

Пункт 3 статьи 187 ГК РФ (в редакции, действовавшей в периоды выдачи доверенности и проведения общего собрания собственников) устанавливает, что доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 статьи 185 настоящего Кодекса.

Нотариально удостоверенная доверенность, выданная Обществом на имя ФИО1 в порядке передоверия, в материалы дела также не представлена; на наличие такой доверенности Общество не ссылалось, указывая только на то обстоятельство, что доверенностью от 01.11.2010 предусматривалось право Общества передоверить свои полномочия на участие в общих собраниях собственников физическому лицу.

Таким образом, из представленных доказательств усматривается, что на общем собрании собственников 29.11.2011 от собственников нежилых помещений Минобороны России голосовало неуправомоченное лицо - ФИО1

Необходимо учитывать, что представитель не может совершать сделок от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства (п. 3 ст. 182 ГК РФ)

Поскольку из протоколов общего собрания собственников нежилых помещений, листов регистрации участников общего собрания не усматривается участие и голосование конкретного лица в интересах правообладателя нежилых помещений, принадлежащих Минобороны России, при том, что из результатов голосования видно, что ООО «Ларго» при подведении итогов голосования использовало количество голосов, которые пропорциональны соответствующей доле и площадям помещений, являющих предметом аренды, указанные протоколы общих собраний и результаты этих собраний не легитимируют Общество в качестве управляющей компании.

В силу части 3 статьи 45 ЖК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент проведения общих собраний) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

ООО «Ларго» было выбрано управляющей организацией домом по адресу: ул. Московская, дом 43/13, на общем собрании, проведенном 08-15.11.2011, результаты которого оформлены протоколом № 1 от 08-15.11.2011.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (часть 3 статьи 48 ЖК РФ).

Общая площадь помещений, право собственности на которые зарегистрировано, составляет 5 685,3 кв.м.; площадь помещений, право оперативного управления на которые на момент проведения общих собраний принадлежали ФГУ «СевероЗападное ТУИО» Минобороны России, составляет 2 272,9 кв.м., то есть доля Учреждения составляет 0,399 (2 272,9 : 5 685,3); также ООО «Ларго» принадлежали на праве собственности нежилые помещений площадью 157,6 кв.м., что соответствует 0,027 доли.

При этом ООО «Ларго» принимало участие в собраниях собственников помещений и при голосовании использовало долю, соответствующую площади помещений, принадлежащих ФГУ «Северо-Западное ТУИО» Минобороны России.

Данные действия ООО «Ларго» осуществляло на основании доверенности б/н от 01.11.2010, которой ФГУ Загородная квартирно-эксплуатационная часть (правопредшественник ответчика) предоставило ООО «Ларго» право совершать от имени ФГУ «Загородная КЭЧ района» юридические действия, связанные с управлением, техническим обслуживанием, эксплуатацией нежилых помещений, в том числе участвовать от лица ФГУ «Загородная КЭЧ» района в собраниях собственников по вопросам управления и содержания общего имущества задания, в котором расположены нежилые помещения, с правом голосования.

Учитывая, что действие доверенности прекращено, условие о кворуме соблюдено не было.

В указанных условиях ООО «Ларго» фактически совершило правообразующие действия в отношении самого себя и в своих интересах.

Кроме того, как следует из материалов дела общее собрание собственников помещений в здании (в котором расположены спорные помещения), на котором было принято решение об избрании ООО «Ларго» для осуществления функций организации управляющей зданием и обслуживающей его, а также для представления интересов собственников здания в отношениях с третьими лицами по вопросам управления, обслуживания и эксплуатации здания было проведено 15.11.2011.

Согласно п. 1 ст. 49 ГК РФ юридическое лицо может иметь гражданские права соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительном документах (статья 52), и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, могут иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности не запрещенных законом.

В случаях, предусмотренных законом, юридическое лицо может заниматься отдельными видами деятельности только на основании специального разрешения (лицензии), членства в саморегулируемой организации или выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к определенному виду работ.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 49 ГК РФ право юридического лица осуществлять деятельность, для занятия которой необходимо получение специального разрешения (лицензии), членство в саморегулируемой организации или получение свидетельства саморегулируемой организации о допуске к определенному виду работ, возникает с момента получения такого разрешения (лицензии) или в указанный в нем срок, с момента вступления юридического лица в саморегулируемую организацию или выдачи саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к определенному виду работ и прекращается при прекращении действия разрешения (лицензии), членства в саморегулируемой организации или выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к определенному виду работ.

Следовательно, деятельность управляющих организаций осуществляется на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельностью по управлению, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре юридических лиц основным видом деятельности ООО «Ларго» является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом (код в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности 68.20.2).

Среди дополнительных видов деятельности общества числится также управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе (код в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности 68.32.2), о чем запись за номером 2126164006538 внесена в ЕГРЮЛ 03.02.2012.

Таким образом, на момент проведения общих собраний собственников помещений в здании ООО «Ларго» не имело законных оснований на осуществление деятельности в качестве организации, управляющей зданием и осуществляющей ее обслуживание.

Какие-либо противоречия в части данного вывода суда первой инстанции отсутствуют (довод № 16, № 18), судом указано, что вид деятельности «управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе», внесен в ЕГРЮЛ 03.02.2012, т.е. после проведения собрания 15.11.2011. Выводы суда о совпадении в одном лице управляющей компании и арендатора, также не противоречат вышеуказанным выводам суда относительно порядка проведения собраний в отсутствии кворума и полномочий, поскольку истец фактически осуществлял данную деятельность по управлению и предоставлению услуг, совершив правообразующие действия в отношении самого себя и в своих интересах. Судом рассматривалось именно наличие оснований у истца для осуществления деятельности по управлению, что не опровергает выводы о совпадении в одном лице получателя услуг и лица, их оказывающего.

Довод № 12 жалобы значения в данном случае не имеет, поскольку относится к размеру тарифа, одобрению отчета истца по управлению, что не опровергает вышеизложенные выводы суда первой инстанции относительно порядка проведения общих собраний собственников помещений.

Ссылки истца на иные судебные акты (довод № 21), принятые с его участием, судом первой инстанции рассмотрены и отклонены, т.к. обстоятельства дел на которые ссыпается истец иные, отличные от рассматриваемого спора.

В рамках дела № А53-28990/2015 решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2016, вступившим в законную силу, с ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России в пользу ИП ФИО9 взысканы: 1 279 730 руб. - неосновательное обогащение за неоплаченные услуги по административно - хозяйственному обслуживанию за период с 01.05.2015 по 31.12.2015; 25 502 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.05.2015 по 01.11.2015.

20.03.2015 на общем собрании собственников помещений в административном здании, расположенном по адресу: 

<

...>, принято решение о расторжении договоров административно-хозяйственного обслуживания и комиссии с обществом с ограниченной ответственностью «Ларго» и избрании индивидуального предпринимателя ФИО9 в качестве лица, оказывающего услуги по управлению и техническому обслуживанию указанного здания.

На основании принятого на общем собрании решения, были утверждены условия договора комиссии, согласно которым истец от своего лица и за счет собственников помещений принимает на себя обязательства по заключению договоров с коммунальными и ресурсоснабжающими организациями в целях обеспечения здания коммунальными услугами и ресурсами, а также осуществляет расчеты с данными организациями, производит расчет доли каждого собственника и т.д.

Протоколом заочного голосования собственниками помещений указанного выше здания от 11.04.2015 утверждены условия договора административно - хозяйственного обслуживания, а также принято решение о заключении с 01.05.2015 собственниками помещений с ИП ФИО9 соответствующих договоров.

В связи с чем доводы ООО «Ларго» в рамках настоящего дела о преюдициальном характере для рассмотрения данного дела судебных актов, принятых по делу № А53- 28990/2015, судом отклоняются.

Судебные акты по делу № А53-28990/2015 не совпадают по субъектному составу лиц, участвующих в деле, приняты по иным фактическим и юридическим значимым обстоятельствам.

Так, о проведении общего собрания по выбору ИП ФИО9 в качестве управляющей организации Учреждение было уведомлено, но в общем собрании собственников участие не принимало.

Тогда как в рассматриваемом деле отсутствуют сведения об уведомлении ФГУ «Северо-Западное ТУПО» Минобороны России об общих собраниях собственников помещений, проводимых 08.11.2011 - 15.11.2011 и 29.11.2011.

При рассмотрении дела № А53-28990/2015 ответчиком не оспаривались процедурные вопросы проведения общего собрания, голосования на нем, правомочия лиц, принимавших участие в голосовании по повестке общего собрания.

Кроме того, как отмечено судом первой инстанции, в настоящем деле имеет место совпадение арендатора нежилых помещений по договору аренды № 141/3/АИ-131 от 23.08.2011 и управляющей компании, в условиях правовой позиции АС СКО, выраженной в постановлении от 06.02.2017 по настоящему делу само по себе является достаточным основанием для отказа в исковых требованиях.

При этом в настоящем деле также рассматривался вопрос о добросовестности поведения истца применительно к уклонению от заключения договора аренды и производного договора по оплате услуг.

Учитывая изложенное, судебные акты, принятые по делу № А53-28990/2015, значения для рассмотрения дела № А53-430/2016 не имеют.

Судебные акты по делам № А40-127032/2014 и № А53-26937/2014, где рассматривались аналогичные по основанию требования ООО «Ларго» к собственникам нежилых помещений по ул. Московской, 43/13 в г. Ростове-на-Дону правового значения для рассмотрения данного дела также не имеют и ссылка истца на данные дела подлежит отклонению по следующим мотивам.

По делу № А40-127032/2014 ответчик уведомлялся о проведении общих собраний собственников помещений 08.11.2011 - 15.11.2011 и 29.11.2011, представитель собственника ФГУП «ФТ-Центр» принимал участие в данных собраниях по доверенности без права голосования, обязанность по несению части расходов по содержанию здания ответчиком не оспаривалась, несогласие унитарного предприятия с иском сводилось к недоказанности несения Обществом расходов на административно-хозяйственное обслуживание, размера таких расходов и доли ответчика в этих расходах.

По делу № А53-26937/2014, где ответчиком и собственником помещений является ОАО НБ «ТРАСТ», банк уведомлялся о проведении общих собраний собственников, представитель собственника принимал участие в общем собрании 29.11.2011 и голосовал положительно по повестке дня, что не отражено в судебных актах по делу, но усматривается из листа регистрации участников общего собрания собственников и листов голосования по повестке общего собрания; между ООО «Ларго» и ОАО НБ «ТРАСТ» заключалось временное соглашение о порядке несения расходов по содержанию здания, доводы ответчика сводились к несогласию с обоснованием примененных тарифов.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.06.2017 по делу № А53-430/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                               Т.Р. Фахретдинов

 

Судьи                                                                                             И.Н. Глазунова

 

М.В. Ильина