ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А39-367/2023

14 февраля 2024 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2024 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Ковбасюка А.Н., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2 и администрации городского округа Саранск на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 12.10.2023 по делу № А39-367/2023, принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304132818100020) к администрации городского округа Саранск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «Оценка в Праве», общества с ограниченной ответственностью «Оценочные системы»,

при участии в судебном заседании представителя ИП ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 24.01.2024 сроком действия один год, представлен диплом о высшем юридическом образовании, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к администрации городского округа Саранск (далее – ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 191,3 кв.м, этаж 1.

Исковые требования обоснованы положениями статей 8, 12, 217, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее  Закон № 159-ФЗ) и мотивированы наличием у сторон разногласий относительно выкупной цены, возникших при заключении договора купли-продажи в отношении вышеназванного объекта.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Оценка в Праве» (далее – ООО «Оценка в Праве»), общество с ограниченной ответственностью «Оценочные системы» (далее – ООО «Оценочные системы»).

Решением от 12.10.2023 Арбитражный суд Республики Мордовия урегулировал разногласия, возникшие при заключении между Предпринимателем и Администрацией договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 191,3 кв.м, этаж 1, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1 Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.2 настоящего договора составляет 7 719 000 руб. с учетом НДС 20%, 6 432 500 руб. без учета НДС. В порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ) НДС не облагается»; взыскал с Администрации в пользу Предпринимателя судебные расходы по уплате госпошлины в размере 6000 руб., расходы на оплату проведенной по делу судебной экспертизы в размере 12 000 руб.; взыскал с Администрации в пользу автономной некоммерческой организации «Негосударственный экспертный центр» расходы за производство судебной экспертизы в размере 12 000 руб.

Не согласившись с принятым по делу решением, Администрация и Предприниматель обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт.

По существу возражения Предпринимателя сводятся к несогласию с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, которая, по мнению истца, имеет ряд недостатков (осмотр объекта оценки проводил помощник эксперта, который не предупреждался об уголовной ответственности, при этом находится в личных неприязненных отношениях с представителем Предпринимателя; экспертом подобраны некорректные объекты-аналоги, в отношении которых отражены неточные сведения), которые повлияли на выводы эксперта. Истец полагает, что суд неправомерно отказал истцу в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы. Кроме того, указывает, что судом первой инстанции не рассмотрено требование истца о взыскании с ответчика судебных расходов в размере 150 000 руб. за подготовку отчета № 68/2022 от 19.12.2022, выполненного ООО «Оценка в праве» и заключение СРО Ассоциация оценщиков «СПО» № 13070/Э/2022 от 22.12.2022.

Администрация в своей жалобе указала, что также выразила несогласие с результатом судебной экспертизы, который не соответствует рыночной конъюнктуре. Кроме того, заявитель считает, что понесенные сторонами судебные расходы за рассмотрение настоящего дела подлежат распределению с учетом положений абзаца 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к правилам об их пропорциональном распределении исходя из частичного удовлетворения исковых требований Предпринимателя.

Представитель Предпринимателя в судебном заседании 07.02.2024 поддержал позицию, изложенную апелляционной жалобе истца, возражал против аргументов Администрации, заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Рассмотрев ходатайство истца, Первый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 82, 86, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказал в проведении по делу повторной судебной экспертизы, поскольку в материалах дела имеется экспертное заключение, которое является полным, ясным, не содержащим неясностей и не вызывающим сомнений относительно обоснованности выводов эксперта (протокол судебного заседания от 07.02.2024).

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды № 522/20-Ар от 05.08.2020, в соответствии с которым истцу в аренду сроком на 5 лет предоставлено встроенное нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 191,3 кв.м, этаж 1, принадлежащее городскому округу Саранск. 

Объект найма был передан арендатору по акту приема-передачи от 05.08.2020.

Постановлением Администрации от 22.11.2022 № 1632 утверждено решение об условиях приватизации встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>.

Сообщениями № 7637-Исх. от 28.11.2022, № 45-исх. от 10.01.2023 Администрация предложила Предпринимателю реализовать право преимущественного выкупа арендованного помещения. К сообщению от 28.11.2022 был приложен проект договора купли-продажи и решение об условиях приватизации арендуемого помещения. Выкупная стоимость нежилого помещения определена Администрацией на основании отчета об оценке № 22/07/573-н/7 от 14.09.2022, подготовленного ООО «Оценочные системы» в размере 8 416 000 руб. с учетом НДС 20%, 7 013 333 руб. 33 коп. без учета НДС.

23.12.2022 Администрация получила от Предпринимателя сообщение о согласии на использование права преимущественного приобретения арендуемого имущества, в котором одновременно было заявлено о несогласии с предложенной выкупной ценой арендуемого встроенного нежилого помещения, приложен протокол разногласий по условиям пункта 2.1 договора купли-продажи в части рыночной стоимости помещения.

Предприниматель предложил установить выкупную стоимость имущества в размере 6 442 181 руб. в том числе НДС 20% или 5 368 484 руб. без учета НДС, в обоснование своих возражений представил Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 19.12.2022 № 68/2022, подготовленный ООО «Оценка в праве», в отношении которого принято экспертное заключение Экспертного совета СРО «Ассоциация оценщиков «СПО» № 1307/Э/2022 от 22.12.2022.

Недостижение сторонами соглашения по условиям договора купли-продажи послужило Предпринимателю основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Повторно рассмотрев дело в пределах доводов апелляционных жалоб, изучив возражения на них, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

Предприниматель является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости объекта.

Таким образом, предметом настоящего спора является урегулирование разногласий, возникших при определении рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений пунктов 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

Указанная в проекте договора купли-продажи стоимость (цена продажи) имущества была определена в размере 8 416 000 руб. с учетом НДС 20% (7 013 333 руб. 33 коп. без учета НДС) на основании отчета об оценке № 22/07/573-н/7 от 14.09.2022, подготовленного ООО «Оценочные системы».

В связи с возникшими между сторонами существенными разногласиями и в целях определения рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 22.11.2022 суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту АНО «НЭЦ» ФИО4

В соответствии с заключением эксперта от 21.07.2023 № 2100 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 191,3 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 13:23:0911229:313, по состоянию на 22.11.2022 составляет 7 719 000 руб. с учетом НДС 20%, 6 432 500 руб. без учета НДС.

Суд установил, что названное заключение не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов экспертов не имеется. Заключение содержит выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Надлежащих доказательств того, что экспертное заключение от 21.07.2023 № 2100 содержит недостоверные либо противоречивые выводы, Предпринимателем не представлено.

Представленная Предпринимателем в дело рецензия (заключение специалиста по итогам изучения заключения эксперта № 45/2023 от 21.07.2023) обоснованно не принята во внимание судом первой инстанции, как не опровергающая выводы судебной экспертизы, поскольку законодательство об экспертной деятельности не предусматривает составление специалистом заключения на заключение другого независимого эксперта.

Также судом правомерно не приняты во внимание доводы истца о том, что проводивший осмотр нежилого помещения ФИО5 (помощник эксперта ФИО4) находится в личных неприязненных отношениях с представителем Предпринимателя ФИО3, поскольку допрошенная в ходе судебного заседания эксперт ФИО4 пояснила, что осмотр проводила она сама посредством видео-онлайн связи (для удешевления стоимости экспертизы) при содействии штатного эксперта, который проживает в г. Саранске, действиями которого она руководила при фотофиксации элементов осмотренного помещения.

Апелляционный суд отмечает, что экспертное заключение от 21.07.2023 № 2100 подготовлено тем экспертом, которому было поручено проведение судебной экспертизы, ФИО4 дала подписку о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Получение такой подписки от лица, которое лишь осуществляло содействие при проведении онлайн видео-осмотра, не требовалось.

Довод истца о необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайства о проведении повторной экспертизы, является несостоятельным.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Из анализа указанных положений следует, что необходимость в повторной экспертизе возникает при наличии у суда сомнений в обоснованности экспертного заключения, которые могут возникнуть при наличии противоречивых выводов эксперта, отсутствии ответов на поставленные вопросы (неполные ответы).

По смыслу процессуального законодательства повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона. При наличии у суда сомнений и неопределенности в ответах, выявленные противоречия могут быть устранены проведением повторной экспертизы.

В рассмотренном случае не установлено сомнений в правильности и объективности выводов, содержащихся в экспертном заключении от 21.07.2023 № 2100, в связи с чем суд первой инстанции правомерно не установил предусмотренных в части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для проведения по делу повторной экспертизы.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно при разрешении спора по существу исходил из рыночной стоимости выкупаемого муниципального имущества, определенного заключением эксперта от 21.07.2023 № 2100.

При таких обстоятельствах суд на законных основаниях урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 191,3 кв.м, этаж 1, установив выкупную стоимость (продажную цену) нежилого помещения в размере 7 719 000 руб. с учетом НДС 20% (6 432 500 руб. без учета НДС), изложив спорные пункты договора в соответствующей редакции.

Доводы жалобы Администрации о неверном распределении судом расходов на оплату судебной экспертизы, апелляционный суд рассмотрел и отклонил исходя из следующего.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (часть 6 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее – Постановление № 1) принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (пункт 21 Постановления № 1).

Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия. Вместе с тем это не означает, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны в зависимости от того, в редакции какой стороны суд принял спорный пункт договора.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.06.2014 № 1469-О изложена позиция, согласно которой критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования. Поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность его принудительной реализации через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, именно это и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

Применительно к распределению судебных расходов критерий правомерности или неправомерности заявленного истцом требования связан с оценкой судом надлежащего (или ненадлежащего) исполнения сторонами своих гражданско-правовых обязательств, которая происходит в ходе рассмотрения спора по существу.

В рассматриваемом случае Предприниматель обратился в суд за урегулированием преддоговорного спора, не согласившись с выкупной ценой спорного имущества, предложенной Администрацией, и фактически преследовал цель снизить стоимость выкупаемого имущества, предложенную Администрацией, ввиду ее недостоверности.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее –Закон № 135-ФЗ).

В пункте 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и исходя из требований статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Таким образом, названные положения возлагают на уполномоченный орган обязанности по установлению достоверной стоимости выкупаемого субъектом предпринимательства имущества и заключению с ним договора по данной цене.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

Из материалов дела следует, что по результатам проведенной по настоящему делу судебной экспертизы, был подтвержден факт несоответствия рыночным ценам предложенной Администрацией выкупной цены объекта приватизации, в связи с чем суд удовлетворил требования истца с учетом выводов судебной экспертизы и фактически уменьшил выкупную стоимость объекта недвижимости в сравнении с предложенной ответчиком.

В этой связи вынесенное судом решение свидетельствует о принятии его в пользу истца, а потому распределение судебных расходов в виде компенсации Предпринимателю расходов на проведение судебной экспертизы и взыскания денежных средств, подлежащих выплате эксперту, осуществлено судом первой инстанции верно – полностью за счет Администрации.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Довод Предпринимателя о том, что судом первой инстанции не рассмотрено изложенное в исковом заявлении требование истца о взыскании с ответчика судебных расходов в размере 150 000 руб., апелляционный суд во внимание не принимает, поскольку данный вопрос был разрешен судом в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством принятия дополнительного решения, которое может быть предметом самостоятельного обжалования.

Иные аргументы, приведенные заявителями в апелляционных жалобах, коллегия судей изучила и признала юридически несостоятельными, ибо все они сводятся к иным, нежели у суда, трактованию норм действующего законодательства и оценке фактических обстоятельств спора. Однако наличие у заявителей собственной правовой позиции по спорному вопросу не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены принятого по делу решения и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе Администрации судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы Предпринимателя относятся на заявителя.

Денежные средства, перечисленные Предпринимателем на депозитный счет Первого арбитражного апелляционного суда по платежному поручению от 07.11.2023 № 36 в сумме 30 000 руб., будут возвращены после представления в суд заявления об их возврате с приложением сведений о платежных реквизитах для их перечисления.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 12.10.2023 по делу № А39-367/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2 и администрации городского округа Саранск – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный судВолго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Д.Г. Малькова

Судьи

Е.Н. Наумова

А.Н. Ковбасюк