АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-29502/22

27 февраля 2023 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   16 февраля 2023 г.

Полный текст решения изготовлен            27 февраля 2023 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя  ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП: 

<

***>, индивидуального предпринимателя ФИО3 ИНН 

<

***> ОГРНИП: 

<

***>,

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

о признании незаконным решения, об обязании,

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к индивидуальным предпринимателям  ФИО2, ФИО3

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии:

от заявителей: представитель ФИО4 по доверенности от 24.08.2022,

от заинтересованного лица: представитель ФИО5 по доверенности от 27.01.2023,

установил:

индивидуальные предприниматели ФИО2, ФИО3 (далее - заявители, предприниматели) обратились в суд с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - Департамент, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:177054 без торгов, изложенного в письме от 03.08.2022 № 59.30-16347/17, об обязании направить проект договора.

В процессе рассмотрения дела заявителями требования изменены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и предъявлены в следующей редакции:

признать незаконным решение Департамента об отказе в предоставлении в общую долевую собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером  61:44:0000000:177054, площадью 11244 кв.м. категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование – «для эксплуатации автовокзала», расположенного по адресу: 

<

...>, изложенное в письме от 03.08.2022  № 59.30-16347/17, как несоответствующее статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации,

обязать Департамент в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес предпринимателей подписанный проект договора купли-продажи земельного участка, установив выкупную стоимость в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, установленной на дату подписания оспариваемого отказа – 03.08.2022.

Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем, суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял к рассмотрению измененные требования.

В рамках дела № А53-41178/2022 Департаментом заявлены требования к предпринимателям о расторжении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 23.03.2021 № 38130 в связи с нецелевым использованием земельного участка.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 28.12.2022 дела № А53-29502/22 и № А53-41178/22 объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В судебном заседании представитель заявителей доложил предмет и основание заявления, требования поддержал, ссылаясь на исключительное право предпринимателей как собственников объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, на выкуп такого земельного участка без торгов.

Представитель заинтересованного лица требования не признал, ссылаясь на законность и обоснованность оспариваемого отказа, поддержал требование о расторжении договора аренды, мотивированное нецелевым использованием предпринимателями земельного участка, находящегося в аренде.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, установил следующие фактические обстоятельства, касающиеся существа рассматриваемого спора.

Заявителям на праве общей долевой собственности (по ? доле каждому) принадлежат объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...>: здание автовокзала литер «А» с кадастровым номером 61:44:0031402:371 общей площадью 2230,2 кв. м., нежилое здание литер «Г» с кадастровым номером 61:44:0031402:370 общей площадью 121,2 кв. м., здание склада литер «Б» с кадастровым номером 61:44:0031402:97 общей площадью 91,4 кв. м., дизельная литер «В» с кадастровым номером 61:44:0031402:102 общей площадью                    8,3 кв. м.

Право общей долевой собственности предпринимателей на объекты недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 23 марта 2022 года, что подтверждается выписками из ЕГРН от 24.08.2022, приложенными к заявлению.

Указанные объекты недвижимости находятся на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0000000:177054 площадью 11244 кв. м., категория земель – «земли населённых пунктов», разрешённое использование – «для эксплуатации автовокзала», расположенном по адресу: 

<

...>.

Земельный участок предоставлен заявителям на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 23 марта 2021 года № 38130 для эксплуатации автовокзала сроком до 21 марта 2054 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.08.2022 №99/2022/489381214.

Право аренды на земельный участок заявителей зарегистрировано в ЕГРН 05.04.2021 номер государственной регистрации: 61:44:0000000:177054-61/183/2021-1.

25 июля 2022 года предприниматели обратились в Департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:177054 без проведения торгов.

Письмом от 03 августа 2022 года №59.30-16347/17 Департамент уведомил предпринимателей об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов (обжалуемый отказ). В качестве обоснования принятого решения муниципальный орган указал на несоответствие фактического использования земельного участка его разрешённому использованию, закреплённому в ЕГРН и целевому назначению, установленному договором аренды – эксплуатация автовокзала. Вторым основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность послужила несоразмерность площади земельного участка - 11 244 кв. м. его застроенной части - 1652 кв. м. (превышение общей площади земельного участка в три и более раза его застроенной площади).

Оспаривая указанное решение, предприниматели обратились с настоящим заявлением в суд.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, суд при разрешении настоящего спора, полагает законным и обоснованным руководствоваться следующим.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительным (незаконным) ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, в собственность за плату на основании договора купли-продажи. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, регламентирован в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 N 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

Как усматривается из оспариваемого решения Департамента, основаниями для отказа в предоставлении земельного участка в собственность послужили те обстоятельства, что площадь испрашиваемого земельного участка более чем в три раза превышает застроенную площадь земельного участка, а также нецелевое использование предпринимателями земельного участка.

С целью выяснения вопроса о площади, необходимой для эксплуатации принадлежащих заявителям объектов недвижимости, а также о фактическом использовании объектов, расположенных на земельном участке исходя из вида его разрешенного использования, определением суда от 24.10.2022 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО НЭУ ЦСЭ «Прайм», экспертам ФИО6, ФИО7, ФИО8

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли целевое назначение и фактическое использование объектов не-движимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:00:0000000:177054 площадью 11244 м2, по адресу: 

<

...>, виду разрешенного использования земельного участка - «автовокзал»?

2. Определить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 61:00:0000000:177054, по адресу: 

<

...> с учетом их целевого назначения и фактического использования?

В заключении от 28.11.2022 N 864-А эксперты пришли к следующим выводам:

1. Целевое  назначение и фактическое  использование объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0000000:177054 площадью 11244 кв. м. по адресу: 

<

...>, а именно: здания автовокзала с кадастровым номером 61:44:0031402:371 площадью 2230,2 кв. м., здания дизельной с кадастровым номером 61:44:0031402:102, нежилого здания  с  кадастровым номером 61:44:0031402:370 с  оборудованными  в нем  хозяйственными помещениями и туалетом, склада с кадастровым номером 61:44:0031402:97, а также некапитальных строений контрольно-пропускных пунктов и торговых  павильонов  общественного  питания,  не противоречит требованиям Приказа Министерства транспорта РФ от 02.10.2020 г. №406 «Об утверждении минимальных требований к оборудованию автовокзалов и автостанций», СП 462.1325800.2019 «Здания автовокзалов. Правила проектирования», ГОСТ 33062-2014. «Межгосударственный стандарт. Дороги автомобильные общего пользования. Требования к размещению объектов дорожного и придорожного сервиса» и соответствует виду разрешенного использования земельного участка - «автовокзал».

2. Вся площадь земельного участка с кадастровым номером 61:00:0000000:177054, по адресу: 

<

...>, используемого для размещения автовокзала - 11 244 кв. м., является минимально необходимой для эксплуатации здания автовокзала, функционально связанных с ним вспомогательных зданий, инженерных коммуникаций в соответствии с его целевым назначением.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Несмотря на выводы экспертного исследования, а также приведенные в отказе Департамента основания, суд приходит к выводу о наличии иных обстоятельств, объективно препятствующих предоставлению земельного участка в собственность предпринимателей.

Как указано выше, порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

В данной статье в числе прочих приведены следующие основания для отказа в предоставлении публичного участка в собственность физических и юридических лиц: указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6); указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов (пункт 17).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.

Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса установлен запрет приватизации земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Исходя из содержания понятия территории общего пользования, данного в пункте 12 статьи 1 Градостроительного кодекса,  установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Статья 2 Закона о приватизации устанавливает, что приватизация государственного и муниципального имущества основывается на признании равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 2).

Статьей 30 Закона о приватизации установлены особенности приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения.

В соответствии с положениями абзаца 6 части 1 статьи 30 Закона о приватизации объекты социально-культурного назначения и коммунально-бытового назначения могут быть приватизированы в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, за исключением используемых по назначению, в том числе объектов транспорта и энергетики, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения.

Согласно части 3 названной статьи закона объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, разрешенные для приватизации, но не включенные в подлежащий приватизации имущественный комплекс унитарного предприятия, могут приватизироваться отдельно в соответствии с названным Федеральным законом.

Исходя из приведенных норм права, следует, что приватизации не подлежат, в частности объекты транспорта, предназначенные для обслуживания населения.

Судом установлено, что объекты – здание автовокзала литер «А» с кадастровым номером 61:44:0031402:371 общей площадью 2230,2 кв. м., нежилое здание литер «Г» с кадастровым номером 61:44:0031402:370 общей площадью 121,2 кв. м., здание склада литер «Б» с кадастровым номером 61:44:0031402:97 общей площадью 91,4 кв. м., дизельная литер «В» с кадастровым номером 61:44:0031402:102 общей площадью                    8,3 кв. м. расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 61:00:0000000:177054, полномочия собственника, в отношении которого осуществляет муниципальное образование город Ростов-на-Дону, что подтверждается выписками из ЕГРН, сформированными по состоянию на 24.08.2022.

Согласно выписке из ЕГРН от 24.08.2022 спорный земельный участок отнесен к категории земель «земли населённых пунктов», разрешённое использование – «для эксплуатации автовокзала». То обстоятельство, что земельный участок, как и возведенные на нем объекты недвижимости, предназначены для оказания услуг пассажирам и перевозчикам при осуществлении регулярных перевозок пассажиров и багажа, обеспечивают функционирование автовокзала, т.е. предназначены для эксплуатации объекта транспортной инфраструктуры – автовокзала, сторонами не оспаривается.

Фактическое использование и предоставление участка под объект транспортной инфраструктуры (автовокзал) подтверждается выписками из ЕГРН, заключённым между сторонами договором аренды земельного участка от 23.03.2021 № 38130, договором аренды нежилых помещений от 04.10.2017, справкой ООО «Ростдонавтовокзал» от 28.03.2022 № 47.

Федеральный закон от 13.07.2015 №220-ФЗ «Об организации регулярных перевозок пассажиров и багажа автомобильным транспортом и городским наземным электрическим транспортом в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» определяет автовокзал, автостанцию, как объекты транспортной инфраструктуры, включающие в себя комплексы зданий, сооружений, которые размещены на специально отведенных территориях, предназначены для оказания услуг пассажирам и перевозчикам при осуществлении регулярных перевозок и оборудование которых соответствует установленным требованиям (подпункт 8 пункта 1 статьи 3 закона).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.10.2020 N 1586 утверждены Правила перевозок пассажиров и багажа автомобильным транспортом и городским наземным электрическим транспортом, в соответствии с пунктом 2 которых под автовокзалом понимается объект транспортной инфраструктуры, включающий в себя комплекс зданий и сооружений, размещенный на специально отведенной территории, предназначенный для оказания услуг пассажирам и перевозчикам при осуществлении регулярных перевозок пассажиров и багажа, имеющий соответствующее установленным минимальным требованиям оборудование и обеспечивающий возможность отправления более 1000 человек в сутки;

К объектам дорожного сервиса отнесены здания, строения, сооружения, иные объекты, предназначенные для обслуживания участников дорожного движения по пути следования (автозаправочные станции, автостанции, автовокзалы, гостиницы, кемпинги, мотели, пункты общественного питания, станции технического обслуживания, подобные объекты, а также необходимые для их функционирования места отдыха и стоянки транспортных средств) (пункт 13 статьи 3 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Принадлежащие предпринимателям объекты недвижимости (здание автовокзала, дизельная, склад, нежилое здание) являются объектами дорожного сервиса, объектами транспортной инфраструктуры, следовательно, спорный земельный участок как обеспечивающий деятельность автовокзала, относится к землям, предоставленным для нужд организаций транспорта,  т.е. объектам транспорта.

Таким образом, суд, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, установил, что спорный земельный участок под автовокзалом относится к объектам транспортной инфраструктуры, используется для транспортного обслуживания населения, в целях решения вопросов местного значения по предоставлению транспортных услуг населению и обслуживанию пассажиров пригородных, межмуниципальных и междугородних транспортных маршрутов г. Ростова-на-Дону. На основании изложенного суд приходит к выводу, что спорный объект транспорта не подлежит приватизации в силу прямого указания закона (абзац 6 пункта 1 статьи 30 Закона о приватизации).

Кроме того, суд принимает во внимание, что земельный  участок, предназначенный для целей размещения автовокзала, включающего в себя посадочные пассажирские площадки, билетные кассы, места для сидения в зале ожидания, места хранения багажа и пр., обслуживающих неопределенный круг лиц, следует признать ограниченным  в обороте (подпункт 7 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса).

В этой связи суд, учитывая, что отчуждение спорного объекта из муниципальной собственности повлечет нарушение неопределенного круга лиц - жителей муниципального образования города, руководствуясь вышеприведенными нормами права,  полагает требования заявителей не подлежащими удовлетворению.

Невозможность предоставления рассматриваемого земельного участка в собственность не нарушает фундаментального принципа единства судьбы земельного участка и строения, поскольку подобная ситуация допускается земельным законодательством (собственник здания в этом случае не лишен исключительного права на пользование участком на иных основаниях).

При вынесении настоящего решения суд руководствовался правовыми позициями, сформулированными в  Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.02.2019 N Ф08-11720/2018 по делу N А20-996/2018, Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.02.2022 N Ф03-7330/2021 по делу N А73-7416/2021, Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 N 11АП-1222/2016 по делу N А55-27874/2014).

Требуя расторжения договора аренды земельного участка, Департамент указывает, что на испрашиваемом земельном участке помимо объектов, принадлежащих предпринимателям на праве собственности и используемых в качестве объектов транспортной инфраструктуры, расположены торговые объекты (магазин «Магнит», «Белорусская косметика», «Обновись» и др. в здании автовокзала), салоны сотовой связи «Билайн», «Мегафон», ряд нестационарных торговых объектов «Вкуснолюбов», «Шаурма» и пр. (акт обследования от 29.07.2022 № 1898). С восточной стороны здания автовокзала примыкает торговый павильон «Prodcar «Мир»: услуги по предоставлению проживания и трехразового питания, работа (акт обследования от 14.12.2022 № 3248). Указанные обстоятельства, по мнению Департамента, свидетельствуют о нецелевом использовании земельного участка, поскольку вид разрешенного использования земельного участка «для автовокзала» не предусматривает торговую деятельность.

Рассмотрев требование Департамента о расторжении договора аренды от 23.03.2021 № 38130, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с приведенными выше законоположениями автовокзал представляет собой объект транспортной инфраструктуры, включающий в себя комплексы зданий, сооружений, которые размещены на специально отведенных территориях, предназначены для оказания услуг пассажирам и перевозчикам при осуществлении регулярных перевозок и оборудование которых соответствует установленным требованиям

Минимальные требования к оборудованию автовокзалов и автостанций установлены Приказом Минтранса России от 02.10.2020 №406 (далее – Требования).

Пункты 2, 3 Требований предусматривают перечень обязательных объектов, размещение которых осуществляется на территории автовокзала (автостанции) владельцами автовокзалов и автостанций в целях оказания услуг пассажирам и водителям, в том числе, билетная касса и (или) автомат для продажи билетов, зал ожидания, туалет,  комната матери и ребенка, камера хранения вещей или места для хранения вещей, пункт общественного питания,  пункт оказания первой помощи с аптечкой для оказания первой помощи.

Пунктом 5 Требований прямо предусмотрено размещение иных объектов в здании и (или) на территории автовокзала, автостанции, помимо объектов, указанных в пунктах 2, 3 настоящих Требований.

Пунктом 5.9 ГОСТ 33062-2014. Межгосударственный стандарт. Дороги автомобильные общего пользования. Требования к размещению объектов дорожного и придорожного сервиса (введён в действие Приказом Росстандарта от 14.08.2015 №1163-ст) устанавливает, в том числе следующие требования к размещению автостанций и автовокзалов:

- помещения, предназначенные для ожидания и линий связи, а также помещения пунктов питания, торгово-бытового обслуживания должны располагаться вблизи перрона с отделением от главных путей движения пассажиров;

- помещения по обслуживанию пассажиров (справочные бюро, билетные и багажные кассы, камеры хранения и др.) должны располагаться вблизи главных путей движения основных потоков пассажиров;

Пунктом 7.2. СП 462.1325800.2019. Свод правил. Здания автовокзалов. Правила проектирования, утверждённого и введённого в действие Приказом Минстроя России от 02.12.2019 №747/пр, установлены следующие требования к объёмно-планировочным решениям при проектировании зданий автовокзалов:

- помещения предприятий торговли следует располагать рядом с распределительным залом и залом ожидания, торговые киоски допускается располагать непосредственно в зале ожидания (п. 7.2.16);

- предприятия общественного питания допускается предусматривать в виде непроходных помещений, расположенных смежно с распределительным залом и залом ожидания или в виде зон в этих залах. Площади помещений предприятий общественного питания следует принимать в соответствии с СП 118.13330 в зависимости от вместимости здания автовокзала, контингента обслуживаемых пассажиров и принятых на автовокзале видов предприятий питания (п. 7.2.17).

В соответствии с пунктом 9.8 СП 462.1325800.2019, размещение помещений предприятий розничной торговли, камер хранения, предприятий общественного питания, бытовых услуг, технических и других помещений, предназначенных для обслуживания пассажиров и обеспечения работы автовокзалов, следует предусматривать в соответствии с нормативными требованиями для этих помещений и классом функциональной пожарной опасности.

В соответствии с пунктом 9.9 СП 462.1325800.2019 встроенные гостиницы и стоянки автомобилей должны быть выделены в пожарные отсеки с самостоятельными путями эвакуации.

Таким образом, размещение в здании и на территории автовокзала объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания предусмотрено нормативными актами, регламентирующими требования к размещению и организации автовокзалов и автостанций.

Здание автовокзала передано собственниками в аренду ООО «Ростдонавтовокзал» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) по договору аренды нежилых помещений от 04.10.2017 в редакции дополнительных соглашений от 31.12.2017, 12.12.2019.

Тот факт, что арендатор непосредственно осуществляет эксплуатацию здания по целевому назначению – для организации деятельности объекта транспортной инфраструктуры (автовокзала) в соответствии с установленными требованиями по выполнению регулярных перевозок пассажиров и багажа автомобильным транспортом, обеспечения транспортной безопасности, оказания гражданам дополнительных услуг в процессе осуществления перевозки по межмуниципальным, межрегиональным и международным маршрутам, Департаментом не оспаривается.

Согласно Уведомлению Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 23.07.2021 №09-27/33019, решением Росавтодора от 23.07.2021 №АТ/КО/12 автовокзалу ООО «Ростдонавтовокзал» установлена четвёртая категория объектов транспортной инфраструктуры (статья 6 Федерального закона от 09.02.2007 №16-ФЗ «О транспортной безопасности», Постановление Правительства РФ от 08.10.2020 №1642 «Об утверждении требований по обеспечению транспортной безопасности…», Приказ Минтранса России от 7 сентября 2020 г. №358).

Согласно справке ООО «Ростдонавтовокзал» №47 от 28.03.2022, объект транспортной инфраструктуры – автовокзал, расположенный по адресу: 

<

...> имеет следующие основные показатели: - количество постов посадки и высадки – 20, - расчётное суточное отправление пассажиров 7000 чел., - вместимость здания автовокзала 500 чел., и оборудован следующими службами: - билетная касса и автомат для продажи билетов, единиц – 11, - места для сидения в зале ожидания, единиц – 200, - места хранения вещей, в том числе в камере хранения, единиц – 280, - пункт оказания первой помощи – 1, - индивидуальные детские спальные места в комнате матери и ребенка, единиц - 8 - отдельные туалетные кабины с санитарными приборами, единиц – 20, - места для приёма пищи в пункте общественного питания, единиц – 72, - места для сидения в комнате отдыха водителей, единиц – 16, Расчетная пропускная способность автовокзала составляет 45 автобусов в час в соответствии с приказом Минтранса России от 16.12.2015 № 366.

Данные доказательства Департаментом не опровергнуты, фактическое использование объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателем на праве собственности, для целей эксплуатации автовокзала заинтересованным лицом не оспаривается. Департаментом не приведено доказательств, что торговая деятельность на территории автовокзала является преобладающей, не связанной с основной деятельностью (оказание услуг пассажирам и перевозчикам при осуществлении регулярных перевозок), осуществляемой на предоставленном земельном участке. Департаментом также не предоставлено доказательств, подтверждающих, что размещение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания на территории автовокзала препятствует  нормальной деятельности автовокзала, функционированию объектов обеспечивающих эту деятельность.

Суд соглашается с доводами заявителей, согласно которым, при разрешении вопроса о целевом использовании объекта капитального строительства и, соответственно, занимаемого им земельного участка, определяющим является то, каким образом используется основная, преобладающая часть объекта и является ли это использование реальным. Само по себе наличие в здании автовокзала торговых точек и пунктов общественного питания (включая нестационарные пункты быстрого обслуживания), не может рассматриваться, как нецелевое использование, если преобладающая часть помещений здания используется в соответствии с его основным видом использования, а дополнительные виды использования (торговля, общественное питание) в силу их пространственного расположения, размера занимаемой площади, характера реализуемой продукции являются дополнительными и ориентированы в первую очередь на повышения качества и ассортимента услуг по основному виду использования.

Следовательно размещение арендатором на земельном участке торговых объектов, пунктов общественного питания и бытового обслуживания, в том числе временных некапитальных объектов с целью обеспечения деятельности основанного объекта недвижимости – здания автовокзала, предназначенных для обслуживания пассажиров, ожидающих транспортные средства на открытых перронах, не нарушает условий заключённого договора аренды, не противоречит виду разрешенного использования земельного участка.

Так, в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (ПЗЗ), утверждёнными Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 №605 (ред. от 25.10.2022), земельный участок расположен в коммунальной, производственной, инженерно-транспортной территориальной зоне (ПКТ).

Градостроительный регламент территориальной зоны ПКТ (ст. 31 ПЗЗ) предусматривает в качестве основных видов разрешённого использования следующие:

- 4.9.1.2. Обеспечение дорожного отдыха, которое включает размещение зданий для предоставления гостиничных услуг в качестве дорожного сервиса (мотелей), а также размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов дорожного сервиса.

- 7.2.2. Обслуживание перевозок пассажиров, которое включает размещение зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания пассажиров, за исключением объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено содержанием вида разрешенного использования с кодом 7.6 (метро).

Кроме того, согласно Классификатору видов разрешённого использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412 (Классификатор), вид «Объекты дорожного сервиса» (код 4.9.1.) подразумевает размещение зданий и сооружений дорожного сервиса. Содержание данного вида разрешённого использования включает подвиды разрешённого использования с кодами 4.9.1.1 - 4.9.1.4., а именно: размещение зданий для предоставления гостиничных услуг в качестве дорожного сервиса (мотелей), а также размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов дорожного сервиса.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что допустимость и необходимость размещения на территории автовокзала объектов, предназначенных для обслуживания пассажиров, включая предприятия общественного питания (закусочные, кафе, магазины, предприятия быстрого обслуживания) предусмотрено СП 462.1325800.2019. Свод правил. Здания автовокзалов. Правила проектирования, утверждённого и введённого в действие Приказом Минстроя России от 02.12.2019 №747/пр, Требованиями к оборудованию автовокзалов и автостанций установленными Приказом Минтранса России от 02.10.2020 №406.

Поскольку Федеральным законом №257-ФЗ автовокзалы отнесены к объектам дорожного сервиса, положения пункта 4.9.1.2 ПЗЗ и Классификатора распространяются на спорный земельный участок.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 23.03.2021 № 38130, надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требования о признании незаконным решения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, изложенного в письме от 03.08.2022 № 59.30-16347/17, отказать.

В удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 23.03.2021 № 38130.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Фаргиева А. И.